Contrat de sous-location suisse : modèle conforme à l'art. 262 CO

Un contrat de sous-location est un vrai bail à loyer, soumis aux art. 253 ss CO, conclu entre le locataire et un tiers. Le locataire garde son propre bail avec le propriétaire, le bail principal, et en cède l'usage, en tout ou en partie, contre un sous-loyer. Le sous-locataire n'a aucun lien contractuel avec le bailleur principal : il paie le sous-bailleur, lui signale les défauts et reçoit de lui le congé. Le bailleur principal garde pourtant une action directe pour faire respecter l'usage autorisé.

Trois situations voisines s'en distinguent. Le bail à loyer d'habitation conclu directement avec le propriétaire crée un rapport direct, sans intermédiaire. Le transfert du bail commercial (art. 263 CO) remplace le locataire par un repreneur, alors que le sous-bailleur reste en place. L'hébergement gratuit d'un proche, enfin, est un prêt à usage (art. 305 CO). Quand le propriétaire loue lui-même une chambre, le bail de chambre meublée ou de colocation est l'outil adapté.

Tout part de l'art. 262 CO, consultable dans le Code des obligations publié sur Fedlex, au chapitre du bail à loyer. Le locataire peut sous-louer avec le consentement du bailleur, qui ne peut refuser que dans trois cas : le locataire refuse de lui communiquer les conditions, ces conditions sont abusives par rapport au bail principal, ou la sous-location lui cause des inconvénients majeurs. Le locataire reste garant de l'usage que le sous-locataire fait de la chose (art. 262 al. 3 CO).

Le Tribunal fédéral a ajouté deux limites. La sous-location de l'entier suppose l'intention de réintégrer le logement dans un avenir prévisible (ATF 138 III 59). Un sous-loyer qui procure un profit excessif est abusif : un écart de 30 % avec la part correspondante du loyer principal a été jugé manifestement abusif (ATF 119 II 353). Dans les deux cas, le bailleur principal peut refuser son consentement et, après une protestation écrite restée sans effet, résilier le bail principal (art. 257f al. 3 CO, ATF 134 III 446). Un supplément raisonnable pour le mobilier est admis, une marge importante sur le loyer ne l'est pas.

Côté sous-locataire, la protection contre les congés et la prolongation ne valent que jusqu'à l'extinction du bail principal (art. 273b al. 1 CO), sauf si la sous-location sert surtout à contourner cette protection (art. 273b al. 2 CO). Pour le reste, le droit du bail s'applique : garantie sur un compte au nom du sous-locataire (art. 257e CO), congé du sous-bailleur sur la formule cantonale (art. 266l al. 2 CO), contestation du loyer initial (art. 270 CO). Pour le logement de la famille, le conjoint ou le partenaire enregistré consent à la sous-location (art. 169 CC, art. 14 LPart).

Le départ temporaire reste le cas type. Un congé sabbatique, un détachement à l'étranger ou une formation laissent un logement vide alors que le loyer court. Le locataire sous-loue pour une durée déterminée et garde son bail. Si l'absence découle d'une demande de congé non payé ou de congé sabbatique, préparez les deux démarches ensemble : le bailleur voudra connaître la date de retour.

La colocation fournit le deuxième grand cas. Un locataire seul dans un grand appartement sous-loue une chambre meublée à un étudiant, avec l'usage commun de la cuisine et de la salle de bains. Le délai de congé tombe alors à deux semaines pour la fin d'un mois (art. 266e CO) ; sans meubles, il redevient de trois mois (art. 266c CO). Les entreprises sous-louent aussi un bureau ou un atelier, avec un délai de six mois (art. 266d CO).

Deux situations demandent plus d'attention. Le locataire qui ne reviendra pas ne doit pas sous-louer l'entier : il doit résilier ou présenter un locataire de remplacement. Celui qui héberge un ami sans contrepartie n'a pas besoin de ce contrat ; une attestation de logement signée par le logeur sert alors de justificatif, à côté des formulaires que le contrôle des habitants peut exiger.

Notre contrat de sous-location s'ouvre sur un préambule qui décrit le bail principal : bailleur principal, date, durée, loyer actuel. Le sous-bailleur remet une copie du bail principal et déclare qu'aucun congé n'est en cours. La première clause règle le consentement. S'il est donné, sa date figure au contrat et sa copie y est annexée. S'il manque, le contrat est conclu sous condition suspensive, avec un bloc où le bailleur principal peut signer ; un refus rend le contrat caduc et les montants versés sont restitués.

Viennent ensuite l'objet et l'usage : pièces et dépendances pour un logement, chambre et pièces communes pour une colocation, activité autorisée pour des locaux. Le mobilier figure dans un inventaire signé, vérifié à la remise avec le modèle d'état des lieux d'entrée et de sortie. Le sous-locataire ne peut ni sous-louer à son tour ni proposer la chose sur une plateforme de courts séjours.

La clause la plus originale porte sur la fin du bail principal. Elle la rend opposable au sous-locataire, oblige le sous-bailleur à payer ponctuellement le loyer principal, à transmettre tout congé reçu et à résilier la sous-location dans les formes légales ; s'il provoque lui-même la fin du bail principal, il répond du dommage. Sous-loyer, frais accessoires, garantie, congé, entretien, restitution et for complètent le texte.

Dans le canton de Vaud, les Règles et usages locatifs, de force obligatoire, consacrent un article à la sous-location (art. 21 RULV). Le locataire demande au préalable le consentement écrit du bailleur, en indiquant les conditions ; le bailleur se prononce dans les trente jours. Qui sous-loue l'entier doit rendre vraisemblable sa volonté de revenir. Ces règles imposent aussi l'assurance responsabilité civile, des visites annoncées cinq jours à l'avance et une procédure de restitution anticipée (art. 34 RULV). Notre modèle les reprend dès que l'immeuble est vaudois.

Genève et Fribourg imposent, tant que dure la pénurie, la formule officielle du loyer initial pour tout nouveau bail d'habitation, sous-location comprise. Notre modèle prévoit sa remise au plus tard à l'entrée du sous-locataire ; sans elle, le sous-loyer peut être contesté et fixé par le juge. À Genève, l'arrivée du sous-locataire s'annonce à l'office cantonal de la population et des migrations, qui exige du sous-locataire une confirmation écrite du logeur sur le formulaire officiel « attestation du logeur ». À Vaud et à Neuchâtel, l'obligation ne vise qu'une partie du territoire, le régime bernois peut changer chaque année, et le Valais comme le Jura n'en connaissent pas. En cas de doute, utilisez la formule.

Le questionnaire commence par la chose sous-louée, car tout en dépend : logement entier, chambre meublée, partie de logement sans meubles ou locaux commerciaux. Vous indiquez ensuite qui sous-loue et qui prend la chose (une personne, deux personnes ou une société), puis le bail principal, son loyer actuel et l'état du consentement.

L'adresse et le canton déclenchent les règles locales : usages vaudois, formule genevoise ou fribourgeoise, question de la formule ailleurs. Les étapes suivantes fixent le début, la durée, les termes de congé, le sous-loyer, les frais accessoires et la garantie. L'aperçu se met à jour à chaque réponse. Une fois le contrat généré, envoyez-le au bailleur principal avant toute remise des clés.

L'erreur la plus coûteuse est de sous-louer d'abord et de demander ensuite : le bailleur principal qui découvre un inconnu peut protester puis résilier, et le sous-bailleur perd son logement. La deuxième porte sur le prix. Majorer le sous-loyer de 30 ou 40 % parce que le logement est bien situé expose à un refus et à une contestation du sous-loyer initial. Le sous-loyer doit correspondre à la part du loyer principal, plus un supplément raisonnable pour les meubles.

Beaucoup de sous-bailleurs gardent aussi la garantie en espèces, alors que la loi exige un compte bloqué au nom du sous-locataire. D'autres oublient que leur congé doit être donné sur la formule cantonale : une simple lettre est nulle, même pour une chambre. Enfin, une durée déterminée qui dépasse le bail principal crée un conflit insoluble ; la sous-location ne doit jamais promettre plus que ce que le sous-bailleur possède.