Bail commercial en Suisse romande : modèle de bail de locaux commerciaux (art. 253 ss CO)

En droit suisse, le bail de locaux commerciaux n'est pas un contrat à part : c'est un bail à loyer, soumis aux mêmes articles que le logement, avec une poignée de règles propres. Le délai de congé est d'au moins six mois (art. 266d CO), la garantie n'a pas de plafond légal, le locataire peut transférer son bail à un repreneur (art. 263 CO), le bailleur dispose d'un droit de rétention sur le mobilier de l'exploitation (art. 268 CO) et la prolongation judiciaire peut atteindre six ans (art. 272b CO). Les règles contre les loyers abusifs et les congés contraires à la bonne foi s'appliquent pleinement.

Le critère est l'usage convenu, pas la nature du bâtiment. Un appartement loué pour un cabinet de physiothérapie relève du bail commercial ; un studio loué pour y habiter relève du bail à loyer pour un logement en Suisse romande. Notre modèle traite aussi le cas mixte de l'artisan qui vit derrière son atelier, avec les règles du logement de la famille. Il ne convient pas au bail à ferme, qui porte sur une chose productive.

Le socle est formé des art. 253 à 273c CO et de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF). Les sûretés en espèces sont déposées auprès d'une banque sur un compte au nom du locataire (art. 257e al. 1 CO) ; le plafond de trois mois de loyer ne vise que les habitations (art. 257e al. 2 CO). Le bailleur résilie avec la formule agréée par le canton (art. 266l al. 2 CO), faute de quoi le congé est nul (art. 266o CO). Un loyer indexé n'est valable que si le bailleur est lié pour cinq ans au moins (art. 269b CO, art. 17 al. 4 OBLF), un loyer échelonné que si le bail dure au moins trois ans (art. 269c CO).

Les cantons ont une compétence propre : rendre obligatoire, en cas de pénurie, la formule officielle du loyer initial (art. 270 al. 2 CO). La liste de l'Office fédéral du logement sur la formule officielle du loyer initial par canton montre que la plupart des textes visent les logements seulement. La location d'immeubles est exclue de la TVA (art. 21 al. 2 ch. 21 LTVA), mais un bailleur assujetti peut opter pour l'imposer, sauf si le locataire affecte l'objet exclusivement à l'habitation (art. 22 LTVA). Enfin, un litige commence en principe devant l'autorité paritaire de conciliation du lieu de l'immeuble (art. 33, 197 et 200 al. 1 CPC), un for auquel le locataire ne peut pas renoncer d'avance (art. 35 al. 1 let. b CPC).

Une coiffeuse qui reprend une arcade vide, un graphiste qui loue deux bureaux, une Sàrl qui installe son atelier en zone industrielle : tous ont besoin d'un contrat qui fixe l'activité autorisée, l'état de remise et le sort des aménagements. Une régie qui reloue une arcade y ajoutera volontiers une clause d'exploitation continue ; le locataire, lui, négociera une protection contre la concurrence dans l'immeuble.

Les loyers variables sont un autre déclencheur. Les bailleurs d'un centre commercial ou d'une rue piétonne demandent souvent un loyer minimum complété par un pourcentage du chiffre d'affaires ; le bail organise alors l'attestation annuelle et le contrôle. Si l'entrepreneur rachète une affaire existante, le bail ne suffit pas : la cession du fonds relève d'un contrat de remise de commerce avec reprise de l'exploitation, tandis que le bail passe au repreneur avec le consentement écrit du bailleur (art. 263 CO). Dernier cas limite : le locataire qui veut sous-louer une partie de ses locaux à un confrère passe par un contrat de sous-location selon l'art. 262 CO.

L'en-tête identifie le bailleur (personne privée ou société avec son numéro IDE), la régie éventuelle et le locataire, indépendant avec sa raison de commerce ou société. L'activité autorisée est inscrite en clair, tout comme l'usage mixte si le locataire y habite aussi, avec les règles du logement de la famille (art. 266m et 266n CO). Le bailleur garantit que les locaux peuvent accueillir l'activité convenue selon le droit public, et le locataire peut se départir du bail si une autorisation indispensable est refusée avant l'ouverture.

Trois durées sont proposées : une durée initiale fixe renouvelée tacitement, la forme la plus répandue, une durée indéterminée ou une durée déterminée. Le locataire peut recevoir un droit d'option pour prolonger seul la durée fixe. Le loyer peut être indexé, échelonné, lié au chiffre d'affaires ou ordinaire, et la durée minimale légale s'ajoute d'elle-même si la durée choisie est trop courte.

Les travaux du locataire sont le vrai nerf du contrat. La clause impose l'accord écrit préalable sur plans et fait choisir dès la signature entre remise en état ou maintien des aménagements (art. 260a CO). L'entrée et la sortie s'appuient sur un état des lieux d'entrée et de sortie des locaux, et l'entretien à la charge du locataire se limite aux menus travaux de l'art. 259 CO. Une annotation facultative au registre foncier (art. 261b CO) protège le locataire en cas de vente, et la dernière clause fixe le for du lieu de l'immeuble, auquel le locataire ne peut renoncer d'avance.

Entre Genève et Berne, tout se joue sur la formule officielle du loyer initial. À Genève, dans le canton de Vaud, à Fribourg et à Neuchâtel, le texte cantonal vise les seuls baux d'habitation : le bail le constate et n'impose pas la formule, sauf si les locaux servent aussi de logement, auquel cas le bailleur l'utilise par précaution. Le canton de Berne est différent. Sa règle parle de la conclusion d'un bail sans distinguer le logement et peut couvrir tout le canton, Jura bernois compris : le questionnaire conseille de répondre oui. Le Valais pourrait imposer la formule aux logements comme aux locaux commerciaux, mais aucune obligation n'y est en vigueur, et le Jura n'en prévoit pas. Une formule omise là où elle est exigée permet au locataire de contester le loyer initial bien après la remise des clés.

Le canton de Vaud a une seconde particularité : ses Règles et usages locatifs, un contrat-cadre de force obligatoire qui s'applique aussi aux baux commerciaux. Le bail vaudois les cite et reprend leurs règles utiles, dont la responsabilité civile obligatoire pour les deux parties et la restitution le jour de l'échéance à midi. Ailleurs, le contrat réserve tout contrat-cadre déclaré de force obligatoire et renvoie aux usages locatifs du lieu pour les termes de congé.

Vous commencez par le bailleur, personne privée ou société, représenté ou non par une gérance. Le locataire suit, avec son inscription au registre du commerce, puis la question du logement dans les locaux et, le cas échéant, le nom du conjoint ou du partenaire enregistré. La description des locaux et de l'activité autorisée précède le choix du canton, qui ajuste ensuite la clause sur la formule officielle et celle des usages locatifs.

Vient ensuite la durée, avec le délai de congé et l'option de prolongation éventuelle. Le loyer se règle en trois temps : montant et type de loyer, TVA, puis frais accessoires poste par poste avec les bases de calcul. L'aperçu se met à jour à chaque réponse et le bail se télécharge en Word et en PDF. Pour la suite de la location, nos modèles de baux et de lettres de location en Suisse romande couvrent les étapes suivantes.

Beaucoup de litiges naissent d'une indexation dans un bail trop court. Avec trois ans renouvelables au lieu de cinq, la clause d'indexation tombe. Viennent ensuite les clauses qui mettent tout l'entretien à la charge du locataire : dans un bail de locaux commerciaux, toute dérogation au détriment du locataire à l'obligation d'entretien du bailleur est nulle (art. 256 al. 2 let. b CO), au-delà des menus travaux.

Les fins de bail réservent d'autres surprises. Un bailleur qui a laissé le locataire transformer l'arcade découvre en fin de bail qu'il ne peut exiger la remise en état que si elle a été convenue par écrit (art. 260a al. 2 CO), et qu'aucun accord ne figure au dossier. Un bailleur qui résilie par simple lettre donne un congé nul. Le locataire qui vend son commerce sans accord écrit au transfert du bail reste seul tenu du loyer. Enfin, la demande de prolongation se dépose dans les 30 jours qui suivent la réception du congé, ou au plus tard 60 jours avant l'échéance d'un bail de durée déterminée (art. 273 al. 2 CO) : passé ce délai, l'exploitant perd son meilleur argument pour négocier un départ ordonné.