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À la signature, d'abord. Le contrat de départ conditionne toute la relation : loyer net, frais accessoires convenus spécialement, garantie, termes de résiliation, animaux. Un appartement, une arcade et une chambre en colocation n'obéissent pas aux mêmes règles, et chacun a ici son modèle.

L'entrée et la sortie du locataire, ensuite. L'état des lieux paraît anodin, mais il décide des années plus tard qui paie un parquet rayé. À la sortie, le bailleur doit aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond (art. 267a CO), faute de quoi il perd ses prétentions, sauf pour les défauts cachés.

Quand le locataire veut partir. Résiliation ordinaire, restitution anticipée avec un locataire de remplacement ou convention de fin d'un commun accord : choisir le mauvais outil coûte souvent plusieurs mois de loyer.

Si la relation se tend, enfin. Moisissures, chauffage en panne, taux de référence en baisse : le locataire a des droits, mais il les exerce par écrit et dans l'ordre. Garder son loyer sans formalité n'est pas une consignation, c'est un retard de paiement qui permet au bailleur de résilier.

• Pour un appartement ou une maison, le bail à loyer d'habitation règle loyer, frais accessoires, garantie et logement de la famille, avec une clause sur la formule officielle adaptée au canton.
• Bureau, arcade, atelier ou restaurant relèvent du bail commercial : durée fixe ou renouvelable, option de prolongation, TVA et aménagements du locataire.
• Une chambre meublée ou une chambre en colocation se loue avec un inventaire du mobilier, un loyer tout compris ou un forfait et des règles de vie commune.
• Avec le contrat de sous-location, le locataire principal cède l'usage de tout ou partie de l'objet loué, et le bailleur principal peut y consentir en le signant.
• L'état des lieux d'entrée et de sortie décrit le logement pièce par pièce, les clés et les compteurs et, à la sortie, chaque défaut avec son imputation.
• Côté locataire, la lettre de résiliation de bail donne congé pour le bon terme, avec la signature des colocataires et le consentement du conjoint.
• Partir avant le terme passe par la restitution anticipée avec locataire de remplacement, qui présente un à trois candidats.
• La convention de résiliation de bail d'un commun accord fixe la date de fin, l'état des lieux, la garantie et le solde de tout compte.
• En cas de défaut, l'avis des défauts avec consignation du loyer fixe un délai de réparation par écrit, puis annonce la consignation.
• Enfin, la demande de baisse de loyer liée au taux de référence réclame la diminution pour le prochain terme, chiffrée par vos soins ou laissée au calcul du bailleur, et rappelle les 30 jours dont il dispose pour répondre.

La garantie de loyer obéit à des règles strictes. Pour un logement, elle ne peut dépasser trois mois de loyer (art. 257e CO), trois mois de loyer net dans le canton de Vaud. Fournie en espèces, elle va sur un compte bloqué au nom du locataire, que la banque ne libère qu'avec l'accord des deux parties, sur commandement de payer non frappé d'opposition ou sur jugement exécutoire. Un an après la fin du bail, sans procédure ni poursuite du bailleur, le locataire la récupère seul.

Le bailleur doit ensuite utiliser des formules officielles. Sa résiliation se fait sur la formule agréée par le canton, sous peine de nullité (art. 266l al. 2 et 266o CO). Le loyer initial d'un logement se notifie aussi sur formule officielle là où le canton l'impose : selon le dernier aperçu fédéral, à Genève, à Fribourg et dans le canton de Berne, dont le Jura bernois, dans presque tout le canton de Vaud et dans une partie du canton de Neuchâtel, mais ni en Valais ni dans le Jura. Cette carte peut changer, notamment à Berne, où l'obligation peut être levée par arrondissement : nos baux posent donc la question.

Les délais se comptent à la réception. Un logement se résilie par écrit, au moins trois mois à l'avance, pour le terme du bail, celui de l'usage local ou, à défaut, la fin d'un trimestre de bail (art. 266c CO) ; à Vaud, les termes usuels sont le 1er avril, le 1er juillet et le 1er octobre à midi. Les locaux commerciaux demandent six mois, une chambre meublée deux semaines pour la fin d'un mois de bail. Une lettre tardive vaut pour le terme suivant. Pour le logement de la famille, le congé exige le consentement exprès du conjoint ou du partenaire enregistré (art. 266m CO). Face à un défaut, enfin, le locataire qui consigne doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l'échéance du premier loyer consigné (art. 259h CO). Une baisse de loyer, elle, se demande d'abord par écrit au bailleur, avant toute conciliation (art. 270a al. 2 CO), et le loyer actuel reste dû pendant la procédure.

Chaque modèle pose la question du canton quand la règle en dépend et vous est livré en PDF et en Word. Hors de Vaud, les dispositions paritaires romandes ne s'appliquent que si le bail les intègre. Les formules officielles cantonales (loyer initial, résiliation par le bailleur, hausse de loyer) ne sont pas reproduites : nos baux y renvoient. La vente d'un immeuble exige un acte authentique chez un notaire. Pour reprendre un commerce avec son bail, voyez la catégorie création et reprise d'entreprise.