Bail de chambre meublée et colocation en Suisse romande : modèle selon le CO

C'est un bail à loyer au sens de l'art. 253 CO : le bailleur cède l'usage d'une chambre, avec ses meubles et l'accès aux pièces communes, contre un loyer. La chambre reste une habitation. Le locataire profite donc des règles impératives du droit du bail. La différence tient au délai de congé, beaucoup plus court que pour un appartement entier, parce que la chambre est louée séparément (art. 266e CO).

Deux formes de colocation coexistent en Suisse romande. Dans la première, tous les colocataires signent ensemble un seul bail pour tout l'appartement ; le contrat prévoit en général leur solidarité (art. 143 CO), et ce cas relève de notre bail à loyer d'habitation pour un appartement entier. Dans la seconde, chaque occupant a son propre contrat pour sa chambre, conclu avec le propriétaire ou avec le locataire principal. C'est le cas que traite ce document.

Le socle est le titre huitième du Code des obligations, des art. 253 à 273c CO, complété par l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF). Le texte du Code des obligations sur le bail à loyer publié sur Fedlex en donne la version en vigueur. Pour une chambre meublée louée séparément, chaque partie peut résilier moyennant un délai de deux semaines pour la fin d'un mois de bail (art. 266e CO). Un délai plus long peut être convenu, jamais un délai plus court (art. 266a CO). Le congé s'écrit, et le bailleur doit utiliser la formule agréée par le canton, faute de quoi son congé est nul (art. 266l et 266o CO).

Les frais accessoires ne sont dus que s'ils ont été convenus spécialement, poste par poste (art. 257a al. 2 CO) ; un forfait se calcule sur la moyenne de trois ans (art. 4 al. 2 OBLF). Les sûretés ne peuvent dépasser trois mois de loyer et vont sur un compte bancaire au nom du locataire (art. 257e CO). Le locataire peut contester le loyer initial dans les 30 jours qui suivent la remise de la chambre, s'il l'estime abusif et qu'il a dû conclure par nécessité ou face à la pénurie, ou si le loyer a nettement augmenté par rapport au précédent (art. 270 al. 1 CO). Un congé se conteste dans les 30 jours qui suivent sa réception (art. 273 CO).

Quand le bailleur est lui-même locataire du logement, le contrat est une sous-location. Le bailleur principal doit y consentir et ne peut refuser que pour l'un des trois motifs de l'art. 262 al. 2 CO. La protection du sous-locataire s'arrête avec le bail principal (art. 273b CO). Les appartements de vacances loués pour trois mois ou moins échappent aux règles des habitations (art. 253a al. 2 CO) ; ce bail ne les couvre pas.

Le cas le plus fréquent est celui de l'étudiant qui arrive à Lausanne, Genève ou Neuchâtel pour la rentrée et trouve une chambre dans une colocation déjà installée. Le locataire principal, qui a signé avec la régie, lui sous-loue la chambre libérée. Pour un appartement entier sous-loué pendant un séjour à l'étranger, notre contrat de sous-location selon l'art. 262 CO est mieux adapté.

Vient ensuite le propriétaire qui habite son appartement et loue la chambre d'un enfant parti. Il veut des règles simples sur le bruit, les invités et le ménage, et une sortie rapide si la cohabitation tourne mal. Un troisième cas concerne le propriétaire qui n'habite pas sur place et loue chaque chambre par un contrat distinct, souvent pour un semestre.

Un locataire principal qui a quitté le logement et sous-loue toutes les chambres doit avoir l'intention de réintégrer le logement (ATF 138 III 59) ; sans elle, le bailleur principal peut refuser son consentement. Un studio indépendant avec sa propre cuisine n'est en principe pas traité comme une chambre meublée : il suit le délai de trois mois des logements.

L'en-tête identifie le bailleur et le locataire, puis une clause dit qui loue : propriétaire, usufruitier ou locataire principal, avec le nom du bailleur principal et l'état de son consentement. Si ce consentement n'est pas encore donné, le bail est conclu sous condition et les montants versés sont restitués en cas de refus. La désignation précise la chambre, le logement, les pièces à usage commun et les autres occupants ; suivent la durée, le délai de congé et le loyer.

• Le mobilier figure dans le bail et dans un inventaire annexé, vérifié à l'entrée puis à la sortie. Pour un relevé pièce par pièce, notre modèle d'état des lieux d'entrée et de sortie de la chambre complète cette annexe.
• Deux formules de loyer sont prévues : tout compris, avec la liste des prestations couvertes, ou loyer net plus un forfait.
• Une garantie est souvent demandée aux étudiants. Le bail la place sur un compte bancaire au nom du locataire, la remplace par la garantie d'une société de cautionnement ou d'une banque, ou y renonce.
• Pour la vie commune, le contrat fixe le nettoyage des pièces communes, les heures de repos, la règle sur la fumée et le nombre de nuits où l'on peut héberger un invité.

La formule officielle du loyer initial varie d'un canton à l'autre. À Genève, l'art. 207 LaCC oblige tout bailleur d'habitation à l'utiliser pour un nouveau bail tant que dure la pénurie, et le bail le prévoit d'office ; Fribourg l'impose aussi. Dans le canton de Berne, Jura bernois compris, elle est actuellement obligatoire dans tout le canton, mais le régime peut être levé par arrondissement. Pour Berne, Vaud, Neuchâtel, le Valais et le Jura, le questionnaire demande donc si elle est obligatoire au lieu du logement, avec une réponse prudente par défaut. Une formule omise là où elle est exigée expose le bailleur à voir le loyer initial fixé par le juge.

Le canton de Vaud a ses propres Règles et usages locatifs, déclarés de force obligatoire pour tous les baux du canton. Le bail vaudois en reprend les points utiles : garantie de trois mois de loyer net (art. 2 RULV), assurance responsabilité civile obligatoire pour les deux parties (art. 5 RULV), animaux admis sauf inconvénient particulier (art. 15 RULV) et visites annoncées cinq jours à l'avance (art. 26 RULV).

À Genève, l'arrivée d'un nouvel habitant passe par l'office cantonal de la population et des migrations : copie du bail pour un locataire, formulaire officiel « attestation du logeur » signé par le bailleur pour un sous-locataire. Ailleurs, le locataire s'annonce au contrôle des habitants de sa commune ; si une preuve écrite de l'hébergement est demandée, le bailleur peut fournir une attestation de logement signée par le logeur.

Vous indiquez d'abord qui loue la chambre et si le bailleur habite le logement. Ces deux réponses font apparaître, ou non, les clauses de sous-location. Viennent ensuite les parties, le logement de la famille, le bail principal en cas de sous-location et la description de la chambre.

Le choix du canton ajuste la formule officielle, les règles vaudoises et l'annonce aux autorités. Vous fixez ensuite le début du bail, sa durée, le délai de congé et le loyer, tout compris ou avec forfait, en énumérant les prestations couvertes : chauffage, électricité, internet, buanderie. La garantie et la vie commune précèdent les conventions particulières et la signature. Le bail se télécharge en Word et en PDF, avec l'inventaire en annexe.

L'erreur la plus courante est de croire qu'un bail de chambre meublée se résilie comme on veut, du jour au lendemain. Le congé reste écrit, le délai minimum de deux semaines court pour la fin d'un mois de bail, et le bailleur qui renvoie un colocataire par message, sans formule officielle, donne un congé nul. On voit aussi des garanties versées en espèces et gardées dans un tiroir, alors que l'argent doit être déposé sur un compte bancaire au nom du locataire. Les parents qui se portent caution pour leur enfant doivent savoir qu'un cautionnement par une personne physique dépassant deux mille francs exige la forme authentique (art. 493 al. 2 CO).

En colocation, le piège vient souvent du locataire principal qui sous-loue sans demander l'accord de la régie, ou avec un profit excessif sur le loyer (un écart de 30 % a été jugé abusif, ATF 119 II 353). Le bailleur principal peut alors s'y opposer et, dans les cas graves, résilier le bail principal, ce qui fait tomber toute la colocation. Dernier oubli : un loyer tout compris sans liste des prestations. Rien ne peut être facturé en plus sans convention (art. 257a al. 2 CO), mais la dispute sur ce qui est inclus empoisonne vite la cohabitation.