Bail à loyer en Suisse romande : modèle de bail d'habitation conforme aux art. 253 ss CO

Le bail à loyer est le contrat par lequel le bailleur cède l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer (art. 253 CO). Pour une habitation, le droit fédéral ajoute des règles impératives : contestation des loyers abusifs, annulation des congés contraires à la bonne foi, prolongation du bail, plafond de la garantie. Une clause qui y déroge au détriment du locataire est nulle. Un bon contrat ne recopie donc pas la loi, il occupe les espaces qu'elle laisse libres : termes de résiliation, liste des frais accessoires, mode de paiement, animaux, état des lieux.

Ce document vise le logement loué durablement. Il ne convient ni aux locaux commerciaux, qui ont leur propre délai de congé de six mois (art. 266d CO) et relèvent de notre bail commercial pour locaux professionnels, ni aux chambres meublées louées dans le logement du bailleur, ni aux logements subventionnés dont le loyer est contrôlé par une autorité (art. 253b al. 3 CO). Les appartements de vacances loués trois mois ou moins sortent du régime des habitations (art. 253a al. 2 CO), et les logements de luxe de six pièces ou plus, cuisine non comprise, échappent à la protection contre les loyers abusifs (art. 253b al. 2 CO).

Le socle est formé des art. 253 à 273c CO et de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF). Les frais accessoires ne sont dus que s'ils ont été convenus spécialement (art. 257a al. 2 CO), poste par poste. Le bailleur d'une habitation ne peut exiger plus de trois mois de loyer de sûretés, déposées auprès d'une banque sur un compte au nom du locataire (art. 257e CO). Le congé doit être écrit et le bailleur doit utiliser la formule agréée par le canton (art. 266l CO), sinon le congé est nul (art. 266o CO).

Les cantons n'ont presque aucune compétence civile ici. La page de l'Office fédéral du logement sur le droit du bail et les compétences cantonales rappelle les deux exceptions utiles pour un bail : les règles complémentaires sur les sûretés (art. 257e al. 4 CO) et la formule officielle de notification du loyer initial en cas de pénurie (art. 270 al. 2 CO). Cette formule indique aussi le taux de référence et l'indice des prix déterminants pour le loyer précédent (art. 19 al. 3 OBLF). Le loyer indexé exige un bail d'au moins cinq ans (art. 269b CO), le loyer échelonné un bail d'au moins trois ans, avec une hausse par an au plus, fixée en francs (art. 269c CO). En principe, un litige commence devant l'autorité paritaire de conciliation du lieu de l'immeuble (art. 197, 200 et 33 CPC), sans frais judiciaires (art. 113 al. 2 let. c CPC).

Le cas le plus fréquent est celui du propriétaire d'un appartement en PPE qui loue sans régie. Vient ensuite la relocation après un départ : le loyer peut changer, la formule officielle intervient dans plusieurs cantons et l'ancien procès-verbal de sortie doit pouvoir être montré au nouveau locataire (art. 256a CO).

Côté locataire, le bail à loyer en Suisse romande permet de vérifier ce qu'on signe. Un couple marié qui emménage doit savoir que le logement devient celui de la famille, avec des règles de congé particulières (art. 266m et 266n CO). Avec notre bail, deux amis qui louent ensemble sont débiteurs solidaires (art. 143 CO), chacun tenu de tout le loyer. Le départ avant terme reste le cas limite le plus courant : le locataire paie jusqu'au prochain terme, sauf s'il présente un remplaçant solvable que le bailleur ne peut raisonnablement refuser (art. 264 CO). Reste le déménagement lui-même, souvent fixé un jour de semaine : un locataire salarié peut demander à son employeur un congé pour déménagement selon l'art. 329 CO.

L'en-tête identifie le bailleur (personne privée ou société avec son numéro IDE), la régie éventuelle et un ou deux locataires. La désignation du logement reprend l'adresse, les pièces, la surface, les dépendances et le canton, qui pilote ensuite plusieurs clauses. Trois durées sont possibles : indéterminée, indéterminée avec une première échéance, ou déterminée, avec une fin sans congé à la date convenue. Le délai et les termes de congé ne descendent jamais sous le minimum légal.

Le volet financier distingue le loyer net, la place de parc et les frais accessoires, perçus par acomptes avec décompte annuel, par forfait ou compris dans le loyer. Les bases de calcul (taux de référence, indice des prix, hausse des coûts) serviront à juger toute demande de hausse ou de baisse. Un loyer indexé ou échelonné entraîne automatiquement la durée minimale légale. La garantie se constitue sur un compte bloqué au nom du locataire ou auprès d'une société de cautionnement.

La suite règle la vie du bail : remise de la chose avec un état des lieux d'entrée et de sortie selon les art. 256a et 267a CO, menus travaux limités à l'art. 259 CO, animaux, visites annoncées, sous-location soumise au consentement du bailleur (plateformes de courte durée comprises), restitution, colocataires, logement de la famille et protection des données selon la LPD. La dernière clause fixe le droit suisse, la conciliation et le for impératif du lieu de l'immeuble.

La différence la plus concrète entre cantons concerne la formule officielle du loyer initial. Selon le dernier aperçu de l'Office fédéral du logement, elle est obligatoire à Genève et à Fribourg, où le questionnaire rédige la clause en conséquence, et, pour l'instant, dans tout le canton de Berne, Jura bernois compris. Le bailleur qui l'omet là où elle est exigée s'expose à voir le loyer initial fixé par le juge.

À Vaud, l'obligation couvre tous les districts sauf celui d'Aigle. Neuchâtel ne l'applique que dans certaines communes et pour certaines tailles de logement ; le Valais et le Jura ne l'imposent pas actuellement. Pour ces cantons et pour Berne, dont le régime peut changer, le formulaire pose une question complémentaire avec une réponse prudente par défaut : utiliser la formule sans y être tenu ne coûte rien. Le bail renvoie au document cantonal sans le reproduire : seule la formule agréée produit l'effet voulu.

Autre singularité vaudoise : les Règles et usages locatifs, un contrat-cadre déclaré de force obligatoire générale qui s'applique à tous les baux du canton. Le bail vaudois les cite et reprend leurs règles concrètes : garantie de trois mois de loyer net, assurance responsabilité civile des deux parties, animaux admis sauf inconvénient particulier. Ailleurs, le contrat réserve tout contrat-cadre déclaré de force obligatoire et renvoie aux usages locatifs du lieu, en particulier pour les termes de résiliation.

Vous commencez par le bailleur, personne privée ou société, représentée ou non par une gérance. Viennent ensuite le ou les locataires, puis le conjoint ou partenaire enregistré si le logement sera celui de la famille. Le choix du canton, juste après la description du logement, ajuste la clause sur la formule officielle et celle des usages locatifs.

La seconde moitié porte sur l'argent et le temps : début du bail, durée, délai et termes de congé, loyer net, type de loyer, frais accessoires poste par poste et bases de calcul. Le taux de référence se trouve sur le site de l'Office fédéral du logement, l'indice sur celui de l'Office fédéral de la statistique. L'aperçu se met à jour à chaque réponse, puis le bail se télécharge en Word et en PDF.

Beaucoup de baux rédigés à la main terminent la liste des frais accessoires par « et autres frais ». Ce poste fourre-tout ne vaut rien, et ce qui n'est pas nommé est réputé compris dans le loyer net. On voit aussi des garanties versées sur le compte privé du bailleur, alors que l'argent doit aller sur un compte bloqué au nom du locataire, dans la limite de trois mois de loyer. Le loyer indexé dans un bail de trois ans pose un problème voisin : sans durée minimale de cinq ans, l'indexation n'est pas valable.

Les erreurs de fin de bail coûtent plus cher. Un bailleur qui résilie par simple lettre, sans la formule officielle, donne un congé nul et doit tout recommencer. Pour le logement de la famille, le congé du bailleur doit être notifié séparément à chaque époux. Côté locataire, l'oubli fréquent est de laisser passer les 30 jours pour contester le loyer initial. Un autre consiste à ne pas suivre le taux de référence : quand il baisse, une demande de baisse de loyer liée au taux de référence peut valoir pour le prochain terme de résiliation (art. 270a CO).