Convention de résiliation de bail d'un commun accord : modèle suisse (CO)

C'est un contrat, pas un congé. Le congé est un acte unilatéral soumis à des délais, à des termes et, lorsqu'il vient du bailleur, à une formule officielle agréée par le canton (art. 266l al. 2 CO). La convention de résiliation repose au contraire sur la liberté contractuelle (art. 1 et 19 CO) : les deux parties choisissent la date, et la loi n'exige aucune forme spéciale pour annuler conventionnellement une créance (art. 115 CO). L'écrit reste indispensable en pratique : il prouve l'accord et fixe les modalités de la sortie. Tous les locataires signent, ainsi que le bailleur ou la gérance que son mandat y autorise.

On la confond souvent avec deux documents voisins. La lettre de résiliation de bail du locataire met fin au contrat par la seule volonté du locataire, pour une échéance régulière et dans le délai de congé. La restitution anticipée avec locataire de remplacement libère celui qui part plus tôt s'il présente un candidat solvable, que le bailleur ne peut raisonnablement refuser et prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions (art. 264 CO), là encore sans l'accord du bailleur. La convention exige le consentement des deux parties, mais laisse en échange toute liberté sur la date et sur les conditions financières.

Aucun article du Code des obligations ne traite de la fin du bail d'un commun accord. La convention puise donc dans les règles générales des contrats et dans celles de la restitution, que l'on peut lire dans le texte officiel du Code des obligations sur la restitution de la chose louée, publié sur Fedlex. Le locataire rend l'objet dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat, l'usure normale restant à la charge du bailleur (art. 267 al. 1 CO). Le bailleur vérifie l'objet à la restitution et avise immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond, faute de quoi il perd ses prétentions, sauf pour les défauts cachés (art. 267a CO).

Deux règles impératives encadrent la négociation. L'art. 273c CO annule toute renonciation anticipée du locataire à la protection contre les congés : une fin de bail librement convenue reste admise, mais elle ne doit pas servir à contourner cette protection. L'art. 267 al. 2 CO annule toute convention conclue avant la fin du bail qui ferait payer au locataire une indemnité couvrant autre chose qu'un dommage. La garantie ne sort du compte bloqué qu'avec l'accord des deux parties, sur la base d'un commandement de payer non frappé d'opposition ou d'un jugement exécutoire ; sans procédure du bailleur dans l'année qui suit la fin du bail, le locataire peut la réclamer seul à la banque (art. 257e al. 3 CO). Pour le logement de la famille, le consentement exprès du conjoint est requis (art. 169 al. 1 CC), comme celui du partenaire enregistré (art. 14 LPart).

Le cas le plus courant est celui du locataire qui a trouvé un autre appartement et demande à partir avant le terme. L'initiative vient parfois du bailleur : un propriétaire qui prévoit une rénovation lourde ou une vente préfère souvent proposer une indemnité de départ plutôt que notifier un congé contestable.

Les commerçants y recourent aussi. Une Sàrl qui ferme son arcade peut négocier sa sortie et la reprise de son agencement. Si le fonds change de mains, le repreneur reprend plutôt le bail par un transfert (art. 263 CO), avec l'accord écrit du bailleur, et la vente relève d'un contrat de remise de commerce. Un hôtel-restaurant dont la famille occupe un appartement de l'immeuble reste soumis à la protection du logement de la famille (ATF 137 III 208). En cas de séparation, ce caractère familial subsiste tant que dure le mariage, sauf notamment si l'époux protégé a quitté le logement définitivement (ATF 136 III 257). Sans la signature du conjoint, la convention ne produit pas d'effet. Enfin, lorsqu'un seul colocataire veut partir, ce n'est pas le bon outil : la convention met fin au bail pour tous.

Le texte s'ouvre sur la comparution des parties, avec la gérance ou le représentant du bailleur, et la société locataire avec son numéro IDE le cas échéant. Un préambule rappelle le bail et indique qui a demandé la fin du contrat. Douze articles suivent, adaptés à vos réponses.

• Le loyer reste dû jusqu'à la date de fin, au prorata, et cesse si le bailleur reloue plus tôt.
• Avec des acomptes, les frais accessoires font l'objet d'un décompte arrêté à la date de fin.
• Dans les trente jours qui suivent l'état des lieux, le bailleur donne son accord à la libération de la garantie ; seul le montant de prétentions chiffrées par écrit peut être retenu.
• Une indemnité de départ versée par le bailleur n'est payée qu'après la remise des clés. Côté locataire, la participation reste limitée aux frais effectifs de relocation.
• Si vous retenez cette option, le solde de tout compte ne vaut que pour les points énumérés ; les défauts avisés ou cachés, le décompte et la garantie restent réservés.

L'article sur la restitution organise l'état des lieux de sortie selon l'art. 267a CO, la remise des clés et les visites. Suivent les travaux convenus, les installations laissées en place (art. 260a CO), la déclaration de signature libre du locataire, puis le droit suisse et le for (art. 33 CPC).

Dans le canton de Vaud, les Règles et usages locatifs (RULV) s'appliquent à la restitution et la convention de résiliation les reprend. Leur art. 36 détaille les nettoyages de sortie et prévoit un état des lieux signé sur place, qui ne vaut pas reconnaissance de dette. L'art. 37 impose de rendre toutes les clés, doubles compris. Les visites sont annoncées cinq jours à l'avance et, sauf accord, n'ont lieu ni le samedi dès midi, ni le dimanche, ni un jour férié (art. 26 RULV). Faute d'action judiciaire dans l'année qui suit la libération des locaux, la garantie est débloquée de plein droit (art. 2 al. 8 RULV).

À Genève et dans les autres cantons romands, le modèle applique les seules règles du Code des obligations, valables dans toute la Suisse. Les baux de régie renvoient souvent à des conditions générales : relisez-les avant de signer. Un litige passe d'abord par l'autorité paritaire de conciliation en matière de bail du lieu de l'immeuble (art. 197 et 200 CPC).

Vous indiquez d'abord si le bail porte sur un logement ou des locaux commerciaux, puis le canton : pour un logement, la convention prévoit l'annonce du départ au contrôle des habitants ; pour des locaux commerciaux, le retrait des enseignes et le changement d'adresse au registre du commerce. Le questionnaire passe au bailleur et à la personne qui signe pour lui, puis au locataire : une personne, deux colocataires ou une société. Il demande si l'objet sert de logement au couple et, le cas échéant, le nom du conjoint. Vous précisez aussi qui a demandé la fin du bail : si c'est le bailleur, la convention ajoute le rappel des droits du locataire. Viennent ensuite le bail, la date de fin, le loyer, les frais accessoires et l'état des lieux, puis les travaux, les objets laissés sur place, l'indemnité, la garantie et l'adresse après le départ. D'autres modèles utiles figurent parmi nos documents immobiliers pour bailleurs et locataires en Suisse romande.

L'erreur la plus grave touche aux signatures. Une convention signée par un seul colocataire, ou sans le conjoint alors que l'objet loge la famille, ne met pas fin au bail. Il en va de même lorsque la gérance signe sans mandat suffisant : dans le doute, faites signer le propriétaire. Autre piège, la renonciation générale du type « les parties n'ont plus aucune prétention », qui risque de priver le locataire de droits qu'il ne peut pas abandonner d'avance.

Côté argent, les difficultés viennent ensuite. Un forfait de sortie de deux mois de loyer exigé du locataire s'expose à la nullité de l'art. 267 al. 2 CO : sa participation doit correspondre à des frais réels. Le bailleur qui paie une indemnité de départ avant la remise des clés risque de payer pour un départ qui n'a pas lieu. Beaucoup oublient aussi de fixer un délai de libération pour la garantie. Notez enfin les défauts le jour même de l'état des lieux : un avis tardif fait perdre au bailleur ses prétentions.