Restitution anticipée du logement : lettre avec locataire de remplacement (art. 264 CO)

Souvent appelée à tort résiliation anticipée, elle part d'un constat : en droit suisse, le bail ne se termine pas parce que le locataire rend les clés. La restitution anticipée renverse cette logique : si le locataire présente un candidat qui remplit les conditions légales, ses obligations prennent fin à la date de son départ, ou plus tard si le bailleur a besoin d'un délai de réflexion plus long. Il n'a besoin ni de l'accord du bailleur ni d'un motif, et le refus injustifié d'un candidat acceptable ne le retient pas.

Trois documents voisins sont souvent confondus avec elle. La lettre de résiliation de bail par le locataire met fin au contrat pour une échéance régulière, en respectant le délai de congé, sans candidat. La convention de résiliation de bail d'un commun accord fixe une date de sortie librement négociée avec le bailleur, qui doit alors y consentir. Enfin, le transfert du bail commercial (art. 263 CO) fait entrer un repreneur dans le contrat existant avec l'accord écrit du bailleur, l'ancien locataire restant solidairement responsable deux ans au plus. La restitution anticipée ne laisse aucune solidarité derrière elle.

La règle tient en trois alinéas de l'art. 264 CO, que l'on peut lire dans le Code des obligations publié sur Fedlex, au chapitre du bail à loyer. Le locataire qui restitue la chose sans observer les délai ou terme de congé n'est libéré que s'il présente un nouveau locataire solvable, que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser et qui soit disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. À défaut, il doit le loyer jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal (art. 264 al. 2 CO). Le bailleur doit cependant admettre l'imputation des impenses épargnées et des profits tirés d'un autre usage de la chose, ou auxquels il a renoncé intentionnellement (art. 264 al. 3 CO).

Le Tribunal fédéral a précisé chaque notion. Le candidat est acceptable s'il n'existe pas de justes motifs de le refuser : une inimitié avec le bailleur, une rivalité commerciale ou des doutes fondés sur sa solvabilité en sont, une vague appréhension ou une simple antipathie n'en sont pas (ATF 119 II 36). La solvabilité suppose la capacité de payer ponctuellement le loyer et les frais accessoires. Les juges exigent aussi que le bailleur reçoive tous les renseignements utiles, puis dispose d'un délai de réflexion suffisant, sans en fixer la durée.

Dans un logement de la famille, la restitution anticipée met fin au bail du foyer. Elle restreint donc les droits dont dépend ce logement et exige le consentement exprès du conjoint (art. 169 al. 1 CC), ou du partenaire enregistré (art. 14 LPart). La résiliation de précaution que notre lettre peut contenir obéit aux art. 266a, 266l et 266m CO.

La situation la plus fréquente est celle du locataire qui a trouvé un autre logement et ne veut pas payer deux loyers pendant trois mois, voire davantage quand le terme suivant est lointain. Les commerçants l'utilisent aussi. Une Sàrl qui ferme une arcade avant l'échéance d'un bail de cinq ans peut présenter un repreneur prêt à poursuivre l'exploitation dans la même destination. Lorsque le repreneur rachète en même temps le fonds, le mobilier ou la clientèle, la vente se règle séparément, par exemple dans un contrat de remise de commerce. Des locaux commerciaux qui logent aussi le couple, comme un hôtel-restaurant dont le couple occupe un appartement, restent soumis à la protection du logement de la famille (ATF 137 III 208).

Chez les couples, la difficulté vient de la signature. Deux colocataires ne peuvent restituer l'objet qu'ensemble, et chacun signe. Un conjoint qui n'a pas signé le bail doit pourtant consentir, même après une séparation de fait : le logement garde son caractère familial tant que dure le mariage, sauf notamment si l'époux protégé l'a quitté définitivement ou pour une durée indéterminée (ATF 136 III 257).

L'en-tête identifie le ou les locataires, ou la société avec son numéro IDE, puis la gérance et le bailleur qu'elle représente. Le premier paragraphe annonce la date de restitution et précise qu'elle laisse au bailleur le temps d'examiner les candidatures.

• Chaque candidat apparaît avec son nom ou sa raison sociale, son adresse, sa profession et son employeur et des coordonnées où la régie peut le joindre.
• Sur les conditions de reprise, la lettre cite le loyer mensuel net et les frais accessoires actuels, et précise que le candidat reprend aussi la durée et les échéances du bail.
• Le dossier joint, ou adressé directement par chaque candidat, comprend le formulaire de la régie, un extrait récent du registre des poursuites, des justificatifs de revenus et une pièce d'identité.
• Un paragraphe rappelle que les obligations du locataire prennent fin à la date de restitution, ou à l'issue d'un délai de réflexion suffisant, même si le bailleur choisit de ne conclure avec personne.
• En option, la lettre résilie aussi le bail pour le prochain terme, sans condition.

La suite organise la sortie : état des lieux de sortie selon l'art. 267a CO, si possible en présence du locataire de remplacement, visites, libération de la garantie de loyer, décompte final et nouvelle adresse. Sous la signature, la déclaration de reprise permet à chaque candidat d'attester qu'il accepte les mêmes conditions.

Dans le canton de Vaud, les règles d'usage traitent expressément de la restitution anticipée. L'art. 34 des Règles et usages locatifs du canton de Vaud (RULV) impose au locataire d'aviser le bailleur par écrit en indiquant la date de restitution et de présenter au moins un candidat solvable, prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions dès cette date. Le bailleur qui a des objections fondées doit en indiquer sans délai les motifs. L'al. 3 ajoute un préavis minimal d'un mois pour le quinze ou la fin d'un mois ; ouvert par « dans un tel cas », il vise peut-être le seul refus du bailleur, mais le plus sûr est de le respecter toujours. Le bailleur n'est jamais tenu de conclure avec la personne proposée, le locataire étant alors libéré. Pendant cette période, le préavis de visite tombe à vingt-quatre heures (art. 26 al. 4 RULV).

À Genève, en Valais, à Neuchâtel, à Fribourg, dans le Jura et dans le Jura bernois, la lettre s'en tient au Code des obligations, exact partout. Les baux de régie y renvoient souvent à des conditions générales qui décrivent la procédure de remplacement, parfois avec un formulaire d'inscription à remplir par chaque candidat. Demandez à la gérance le formulaire en usage avant de fixer la date.

Vous indiquez d'abord s'il s'agit d'un logement ou de locaux commerciaux, puis le canton. Le questionnaire demande ensuite qui est locataire : une personne, deux colocataires ou une société. Viennent ensuite le destinataire, l'objet loué, la date de restitution, le loyer et les frais accessoires. Vous choisissez alors le nombre de candidats, la manière de transmettre leur dossier et la déclaration de reprise, puis vous remplissez une fiche par candidat. Les dernières étapes portent sur la résiliation de précaution, l'état des lieux, la garantie, la nouvelle adresse et l'envoi. D'autres modèles utiles au départ figurent parmi nos documents immobiliers pour locataires en Suisse romande.

La plus coûteuse consiste à annoncer un départ sans candidat. Une lettre qui se borne à donner une date et à demander au bailleur de chercher lui-même un remplaçant ne libère personne : c'est au locataire de trouver et de présenter le candidat. Vient ensuite le dossier incomplet. Un candidat présenté sans coordonnées exactes ni renseignements suffisants sur sa solvabilité risque de ne pas compter, car le bailleur n'a pas pu l'examiner. La troisième erreur tient au calendrier : fixer la restitution dix jours après l'envoi prive le bailleur de son temps d'examen et repousse la libération.

Le contenu de la candidature compte autant. Un candidat qui pose ses conditions, une baisse de loyer ou un bail plus court par exemple, ne compte pas. Beaucoup de locataires oublient aussi la résiliation pour le prochain terme : si aucun candidat n'est accepté, ils risquent de rester liés jusqu'à l'échéance contractuelle. Écrire « je résilie pour le cas où personne ne reprendrait le bail » n'est pas la solution, un congé soumis à condition risque d'être nul (ATF 128 III 129).