Consignation du loyer et avis des défauts au bailleur : lettre (art. 259g CO)

La consignation du loyer permet au locataire d'un immeuble de verser les loyers à échoir à un office désigné par le canton plutôt qu'au bailleur, tant qu'un défaut n'est pas réparé. Les loyers déposés sont réputés payés (art. 259g al. 2 CO) : le locataire ne tombe pas en demeure, et le bailleur, privé de ses encaissements, a une raison concrète d'envoyer l'artisan. L'argent reste bloqué jusqu'à ce que l'autorité de conciliation ou le juge en règle le sort, ou que les parties s'entendent. Le mécanisme vaut pour les choses immobilières, de l'appartement à la place de parc, jamais pour les choses mobilières (art. 259a al. 2 CO).

Elle n'a rien à voir avec la retenue du loyer, que le droit suisse ne connaît pas. Le locataire qui garde son loyer « en attendant les travaux » est simplement en retard de paiement, et le bailleur peut lui fixer un délai de paiement d'au moins trente jours, puis résilier le bail (art. 257d CO). Elle se distingue aussi de la réduction de loyer, qui compense la perte d'usage, et de la baisse fondée sur le taux hypothécaire, objet d'une lettre de demande de baisse de loyer selon le taux de référence.

Les droits du locataire en cas de défaut figurent aux art. 259a à 259i CO, dans le chapitre du bail à loyer du Code des obligations publié sur Fedlex (RS 220, art. 253 ss). Le bailleur doit entretenir la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée (art. 256 al. 1 CO). Le locataire signale les défauts qu'il n'a pas à réparer lui-même et répond du dommage causé par l'absence d'avis (art. 257g CO). Seuls les menus travaux de nettoyage ou de réparation restent à sa charge, selon l'usage local (art. 259 CO). Pour le reste, l'art. 259a CO lui ouvre la remise en état, la réduction du loyer, des dommages-intérêts et, pour un immeuble, la consignation.

La consignation des loyers obéit à l'art. 259g CO. Le locataire fixe par écrit au bailleur un délai raisonnable pour réparer, peut l'avertir qu'à défaut il consignera les loyers à échoir et l'avise par écrit de son intention de consigner. Il dispose ensuite de 30 jours dès l'échéance du premier loyer consigné pour saisir l'autorité de conciliation, faute de quoi les loyers consignés sont acquis au bailleur (art. 259h al. 1 CO). Le bailleur peut, lui, demander le versement des loyers consignés à tort (art. 259h al. 2 CO). Pour un logement ou des locaux commerciaux, la conciliation a lieu devant une autorité paritaire (art. 200 CPC) du lieu de l'immeuble (art. 33 CPC), qui peut proposer une décision (art. 210 al. 1 let. b CPC) ; la procédure simplifiée s'applique ensuite quelle que soit la valeur litigieuse (art. 243 al. 2 let. c CPC).

Si le bailleur, informé, ne répare pas dans un délai convenable, le locataire peut aussi résilier avec effet immédiat lorsque le défaut entrave considérablement l'usage, ou faire réparer aux frais du bailleur lorsque le défaut restreint l'usage sans l'entraver considérablement (art. 259b CO). La réduction court dès que le bailleur connaît le défaut (art. 259d CO), et le locataire ne peut renoncer d'avance à ces droits (art. 273c CO).

L'humidité est un cas classique : moisissures au plafond d'une chambre, salle de bains qui ne sèche plus. La régie objecte parfois une aération insuffisante ; photos et relevés placent le débat sur des faits. Viennent ensuite les pannes de chauffage ou d'eau chaude, le store bloqué, l'ascenseur arrêté. Les nuisances comptent aussi quand elles dépassent ce que le bail laissait prévoir, comme une ventilation de restaurant qui tourne sous les fenêtres.

Les défauts notés dans l'état des lieux d'entrée établi selon l'art. 267a CO et jamais réparés ouvrent les mêmes droits (art. 258 CO). Les commerçants utilisent la lettre pour une arcade inondée ou un atelier sans chauffage, et trouveront d'autres textes parmi nos modèles pour la gestion d'une entreprise en Suisse romande. Le locataire qui préfère partir a besoin d'une lettre de résiliation de bail par le locataire ou, pour un défaut grave resté sans réparation, d'une résiliation immédiate selon l'art. 259b let. a CO, rédigée séparément.

La première lettre suit un ordre simple, facile à relire pour l'autorité de conciliation. Elle identifie le bail et l'objet, décrit les défauts avec leur date de constatation et, le cas échéant, celle d'un premier signalement oral ou par courriel. Elle qualifie la gravité, moyenne importance ou défaut grave, écarte l'objection des menus travaux et fixe une date limite de réparation (art. 259b et 259g al. 1 CO). Vient ensuite l'avertissement de consignation, qui vaut avis écrit d'intention, avec l'engagement de continuer à payer le loyer dans l'intervalle.

Le locataire autorise l'accès des artisans sur annonce faite à temps (art. 257h CO), réserve selon la gravité l'exécution aux frais du bailleur ou la résiliation immédiate, et choisit entre une réduction chiffrée en pourcentage et une simple réserve (art. 259d CO). Un dommage déjà subi, comme des meubles abîmés par l'humidité, est décrit et chiffré (art. 259e CO). La seconde lettre, l'avis de consignation, rappelle la première, constate l'expiration du délai, nomme l'office, la première échéance consignée et le montant, et annonce la saisine de l'autorité de conciliation. Une variante sans avertissement sert de premier contact ; elle ne permet pas, à elle seule, de consigner plus tard.

La consignation du loyer relève du droit fédéral, mais chaque canton désigne son office. À Genève, c'est la direction des finances du pouvoir judiciaire ; le locataire y signe un formulaire lors du premier versement, et la copie accompagne sa requête à la commission de conciliation (règlement relatif à la consignation du loyer, rsGE I 4 45.03). Neuchâtel a désigné la Banque cantonale neuchâteloise, sans frais ni intérêts (art. 2 LI-CO, RSN 224.1). Fribourg admet toute banque qui a son siège ou une agence dans le canton, avec une formule qui rappelle le délai de 30 jours (art. 22 et 23 de la loi d'application relative au bail à loyer, RSF 222.3.1). Le Jura a désigné les Recettes et Administrations de district (art. 26 à 28 de l'ordonnance RSJU 182.351).

Dans le canton de Vaud, en Valais et dans le Jura bernois, le plus sûr est de demander à l'autorité de conciliation en matière de baux du lieu de l'immeuble quel office reçoit les loyers, avant la première échéance. Ces autorités portent des noms différents : commission de conciliation en matière de baux et loyers à Genève, commissions de district présidées par le préfet dans le canton de Vaud, commission cantonale à Sion. La première lettre reste exacte partout, car elle renvoie à l'office désigné par le canton ; seule la seconde nomme l'office, que vous indiquez vous-même.

Le questionnaire commence par le choix de la lettre : première lettre avec ou sans avertissement, ou avis de consignation une fois le délai expiré. Vous indiquez ensuite qui est locataire (une personne, deux colocataires ou une société), le destinataire, en général la gérance, et le bailleur qu'elle représente. Suivent l'objet loué, la date du bail et la description des défauts, pour laquelle l'aide propose une méthode pièce par pièce. Pour la première lettre, vous fixez la date limite, avec des ordres de grandeur selon l'urgence ; pour la seconde, l'office, la première échéance et le montant. Restent les pièces jointes et le mode d'envoi. Les autres textes du locataire figurent parmi nos documents immobiliers pour la Suisse romande.

La plus coûteuse consiste à retenir le loyer sans passer par l'office : juridiquement, c'est un retard de paiement, et le congé pour demeure (art. 257d CO) peut suivre, défaut ou non. Deuxième piège, une consignation du loyer faite trop tôt : trois jours pour refaire une salle de bains ne constituent pas un délai raisonnable. Troisième piège, sans rattrapage possible : oublier de saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l'échéance du premier loyer consigné. Ce délai court sans rappel, et les loyers reviennent alors au bailleur.

D'autres erreurs sont plus discrètes. Un loyer déjà échu ne peut plus être consigné. Déduire soi-même la réduction espérée expose au même risque que la retenue. Un avis purement oral ne prouve pas la date à laquelle le bailleur a connu le défaut, alors que la réduction court dès ce moment. Enfin, après une lettre sans avertissement, envoyez la lettre avec avertissement et un nouveau délai avant de consigner.