Contrato de Locação por Temporada (Lei 8.245, art. 48)

A locação por temporada é uma modalidade específica de locação residencial criada pelo art. 48 da Lei 8.245/1991. A lei a define como a locação destinada à residência temporária do locatário, para lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, execução de obras no imóvel do próprio locatário ou qualquer outro fato transitório, contratada por prazo não superior a 90 dias. O imóvel pode estar mobiliado ou não. Quando está, a lei impõe uma formalidade que muita gente ignora: o contrato deve conter, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que guarnecem o imóvel e o estado em que se encontram.

Não confunda este documento com o contrato de locação residencial comum, regido pelos arts. 46 e 47 da mesma lei, nem com a hospedagem. A locação residencial típica é pensada para moradia duradoura, com prazo de 30 meses ou mais, e proíbe a cobrança antecipada do aluguel. A hospedagem, por sua vez, pressupõe serviços agregados (limpeza diária, recepção, café da manhã) e cai no regime da Lei 11.771/2008, a Lei Geral do Turismo. A temporada fica no meio do caminho: é locação de verdade, com as proteções da Lei do Inquilinato, mas com regras próprias de pagamento, garantia e retomada que favorecem o locador. Quem aluga imóveis com frequência encontra na categoria de contratos e documentos imobiliários conforme a Lei do Inquilinato os instrumentos complementares para cada fase da operação.

Três artigos da Lei 8.245/1991 formam o núcleo do regime: os arts. 48, 49 e 50. O art. 48 delimita o conceito e fixa o teto de 90 dias, prazo que não admite prorrogação dentro da mesma modalidade. O art. 49 concede ao locador um privilégio inexistente nas demais locações: receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos de todo o período e, ainda assim, exigir qualquer das garantias do art. 37, como caução em dinheiro, fiador ou seguro-fiança. Na locação residencial comum, cobrar adiantado quando há garantia configura contravenção; na temporada, é a regra do mercado. O texto integral da lei está disponível na página oficial da Lei 8.245/1991 no portal do Planalto.

O art. 50 é a armadilha que pega os proprietários desatentos. Findo o prazo contratado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação por tempo indeterminado, sob o regime residencial comum. A partir daí o pagamento antecipado deixa de ser exigível e a retomada passa a depender das hipóteses restritas do art. 47, o que pode prender o imóvel por anos. O silêncio do locador após o vencimento vale como aceitação tácita da permanência, e nenhuma cláusula contratual reverte esse efeito legal.

A contrapartida processual está no art. 59, §1º, III: terminado o prazo da temporada, o locador pode obter liminar de despejo com desocupação em 15 dias, desde que a ação seja proposta em até 30 dias após o vencimento do contrato. É um dos ritos de retomada mais rápidos do direito imobiliário brasileiro, e funciona justamente porque o contrato escrito prova o prazo certo e a natureza temporária da ocupação.

O cenário clássico é a alta temporada no litoral: o proprietário aluga a casa de praia ou o apartamento de veraneio por duas semanas em janeiro, recebe o valor total antes da entrega das chaves e retoma o imóvel em data certa. O mesmo formato serve para o Carnaval, o Réveillon e os grandes eventos que esgotam a rede hoteleira de uma cidade. Outro uso frequente é a estadia por motivo de curso ou concurso: o estudante que passa 60 dias em outra capital para um intensivo precisa de um teto sem se vincular a um contrato de 30 meses.

O tratamento de saúde prolongado em outra cidade é o terceiro caso típico, e a própria lei o menciona. Há ainda a hipótese, pouco lembrada, do proprietário que reforma a própria residência e aluga um imóvel mobiliado pelo período das obras. Dois casos de fronteira merecem atenção. O primeiro: anúncios em plataformas como Airbnb não dispensam o contrato; a reserva eletrônica prova o pagamento, mas raramente contém inventário de móveis, regras de uso e foro de eleição, e em caso de dano ou recusa de saída é o contrato que sustenta a liminar. O segundo: quem transforma a atividade em negócio, com várias unidades anunciadas o ano inteiro, costuma formalizar a operação, e os modelos de constituição de empresa e atos societários acompanham essa profissionalização.

• A qualificação das partes e do imóvel identifica locador e locatário com CPF e endereço, e descreve o imóvel com matrícula ou inscrição municipal. Em temporada, a precisão importa dobrado: a liminar do art. 59 exige prova inequívoca de quem ocupa o quê.
• O prazo determinado, com data e hora de entrada e saída, é a cláusula que define a modalidade. Um contrato que ultrapasse 90 dias, ainda que por descuido na contagem, perde o regime da temporada e cai nas regras da locação residencial comum.
• O valor total da locação e a forma de pagamento antecipado seguem o art. 49. O modelo discrimina aluguel, encargos e eventuais consumos (energia, gás, internet), e registra o recebimento integral antes da ocupação.
• A caução e as condições de devolução documentam a garantia escolhida, o prazo de restituição após a vistoria de saída e as hipóteses de retenção por danos. Recibos e termos de quitação complementares estão entre os recibos, declarações e documentos para pessoas físicas usados na devolução.
• O inventário de móveis e utensílios cumpre a exigência do art. 48, parágrafo único, com a relação dos bens e seu estado de conservação. Sem ele, a cobrança por um sofá manchado ou uma TV danificada vira palavra contra palavra.
• As regras de uso do imóvel fixam o número máximo de ocupantes, a proibição de festas e sublocação, o respeito à convenção do condomínio e a responsabilidade por multas condominiais geradas pelo locatário.

No litoral paulista, fluminense e catarinense, onde se concentra o grosso das locações de veraneio, o ponto sensível é a convenção condominial. O Superior Tribunal de Justiça decidiu, no REsp 1.819.075, que o condomínio residencial pode proibir a locação de curtíssima duração em unidades anunciadas em plataformas digitais quando a convenção restringe o uso a fim residencial. Antes de anunciar um apartamento em condomínio, o proprietário deve ler a convenção e as atas recentes de assembleia; uma multa condominial por descumprimento recai sobre o titular da unidade, não sobre o hóspede.

Nas capitais e cidades turísticas do Nordeste, a fiscalização municipal sobre aluguel de temporada cresceu junto com o mercado de plataformas, e alguns municípios discutem cadastros e taxas próprias para a atividade. Vale verificar a legislação local antes da alta estação. Em cidades de eventos, como as que sediam festivais e grandes feiras, a demanda concentrada encurta os períodos e multiplica os contratos no mesmo ano; aqui o inventário e a vistoria fotográfica entre uma locação e outra são o que separa uma operação rentável de uma sequência de prejuízos não documentados. Nas serras gaúcha e mineira, com temporada de inverno, o padrão de imóvel mobiliado de alto valor reforça a utilidade da caução combinada com o pagamento antecipado, combinação que só a locação por temporada autoriza.

Você começa identificando locador e locatário, com os dados pessoais completos de cada um. Na sequência, o formulário pede a descrição do imóvel e a finalidade da estadia, elemento que enquadra o contrato no art. 48. Depois vêm o período exato da locação, com datas de entrada e saída, e o valor total, com a forma de pagamento e a indicação de que o recebimento é antecipado. O passo seguinte trata da garantia: você escolhe entre caução, fiador ou seguro-fiança, e o documento ajusta automaticamente a redação da cláusula correspondente. Por fim, o sistema monta o inventário de móveis e utensílios e as regras de uso, incluindo limite de ocupantes e observância da convenção de condomínio quando aplicável. O contrato sai pronto para assinatura em PDF e Word, editável se você quiser acrescentar particularidades do imóvel. Quem administra várias unidades e contrata equipe de limpeza ou zeladoria encontra os contratos de trabalho e documentos conforme a CLT na seção de gestão empresarial.

O erro mais caro é deixar o hóspede no imóvel após o vencimento sem reagir. Passados 30 dias de permanência sem oposição, o art. 50 converte a temporada em locação por prazo indeterminado, e o proprietário perde o direito ao pagamento antecipado e ao despejo rápido. A ação de despejo com pedido de liminar deve ser proposta em até 30 dias do fim do contrato; quem espera "mais uma semana" por gentileza pode esperar anos pela retomada. O segundo erro é o contrato sem inventário em imóvel mobiliado: a lei exige a descrição dos móveis, e sem ela a retenção da caução por danos dificilmente se sustenta. O terceiro é copiar um contrato residencial de 30 meses e apenas trocar o prazo, mantendo cláusulas de reajuste anual e denúncia que não fazem sentido em 15 dias de ocupação.

Há ainda dois descuidos recorrentes. Ignorar a convenção do condomínio expõe o proprietário a multas e até à proibição judicial da atividade, como a jurisprudência do STJ já confirmou. E somar garantias além do permitido, exigindo caução, fiador e seguro ao mesmo tempo, viola o art. 37, que admite uma única modalidade de garantia por contrato, ainda que combinada com o aluguel antecipado próprio da temporada.

Este modelo de contrato de locação por temporada tem validade jurídica?

Sim. O contrato segue os arts. 48 a 50 da Lei 8.245/1991 e os requisitos gerais de validade do Código Civil: partes capazes, objeto lícito e forma livre. A lei não exige escritura pública nem registro em cartório para a locação por temporada; o instrumento particular assinado pelas partes, de preferência com duas testemunhas, é plenamente válido e serve de título para a ação de despejo com liminar. O reconhecimento de firma não é obrigatório, mas reforça a prova da autenticidade das assinaturas em caso de litígio.

Posso cobrar o aluguel adiantado e ainda exigir caução?

Pode, e essa é a grande vantagem da modalidade. O art. 49 da Lei do Inquilinato autoriza o locador a receber de uma só vez, antecipadamente, os aluguéis e encargos de todo o período, e ainda exigir qualquer das garantias do art. 37, como a caução em dinheiro. Nas demais locações residenciais essa combinação é proibida. O limite que permanece é o de garantia única: você escolhe caução, fiador ou seguro-fiança, nunca duas modalidades somadas no mesmo contrato.

O que acontece se o hóspede não sair na data combinada?

Você deve formalizar a oposição imediatamente e propor a ação de despejo em até 30 dias após o vencimento. Nesse cenário, o art. 59, §1º, III permite ao juiz conceder liminar de desocupação em 15 dias, mediante caução prestada pelo locador. Se você deixar passar mais de 30 dias sem qualquer oposição, o art. 50 presume a locação prorrogada por prazo indeterminado, sob as regras da locação residencial comum, e a retomada rápida deixa de existir.

Qual o prazo máximo de um contrato de temporada?

Noventa dias, sem prorrogação dentro da mesma modalidade, conforme o art. 48. Não há prazo mínimo: a lei admite a locação por um fim de semana, uma semana ou um mês, desde que a finalidade seja transitória. Se as partes quiserem estender a estadia além dos 90 dias, o caminho correto é celebrar um novo contrato sob o regime residencial adequado, e não emendar temporadas sucessivas, prática que a jurisprudência trata como locação por prazo indeterminado.

O condomínio pode proibir o aluguel por temporada?

Pode, segundo o Superior Tribunal de Justiça. No REsp 1.819.075, a Corte entendeu que a convenção condominial com destinação exclusivamente residencial autoriza o condomínio a vedar locações de curtíssima duração contratadas por plataformas digitais. Antes de anunciar a unidade, leia a convenção e consulte o síndico. A multa por descumprimento recai sobre o proprietário, e decisões judiciais já determinaram a cessação da atividade em condomínios que a proibiram expressamente.

Em que formato recebo o contrato?

O documento é gerado na hora em PDF e Word. O PDF está pronto para impressão e assinatura física ou eletrônica; o arquivo Word permite ajustar cláusulas específicas do seu imóvel, como regras de piscina, churrasqueira ou vagas de garagem. Outros instrumentos de apoio, como recibos e termos de vistoria, estão no catálogo completo de modelos jurídicos da plataforma.

Preciso declarar o aluguel de temporada no Imposto de Renda?

Sim. Os rendimentos de aluguel recebidos de pessoa física estão sujeitos ao recolhimento mensal pelo carnê-leão, e os recebidos de pessoa jurídica sofrem retenção na fonte, conforme a legislação do imposto de renda. A receita de plataformas digitais segue a mesma lógica de rendimento de aluguel quando não há prestação de serviços típica de hospedagem. Guarde os contratos e comprovantes de recebimento: além de obrigação fiscal, eles documentam a natureza temporária das locações. Modelos de contrato de locação residencial e demais documentos de imóveis ajudam a manter o histórico organizado.