Mietkautionsvereinbarung nach OR | Sperrkonto & Freigabe

Eine Mietkautionsvereinbarung ist die schriftliche Abrede zwischen Vermieter und Mieter über die Sicherheitsleistung, die der Mieter für allfällige Forderungen aus dem Mietverhältnis stellt. Sie ist rechtlich eng mit dem Mietvertrag verbunden, lässt sich aber auch als eigenständiges Dokument führen, etwa wenn die Kaution erst nachträglich vereinbart oder die Hinterlegungsmodalitäten präzisiert werden. Der Kern der Vereinbarung ist das Mietzinsdepot auf einem Sperrkonto, das zwingend auf den Namen des Mieters läuft und bei einer Bank in der Schweiz geführt wird.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen der Kaution als Begriff und dem Depot als Form. Die Mietkaution ist der Oberbegriff für jede Sicherheit, die der Mieter leistet. Das Bardepot auf dem Sperrkonto ist die klassische Ausgestaltung, während Bankgarantien oder eine Mietkautionsversicherung alternative Modelle darstellen, die anderen Regeln folgen. Diese Vorlage deckt die häufigste Situation ab, nämlich die Hinterlegung von Bargeld auf einem gesperrten Konto. Wer die Grundlagen des Mietverhältnisses parallel aufsetzt, findet die passenden Vertragsvorlagen in unseren Vorlagen für Schweizer Immobiliendokumente, die sich nahtlos mit der Kautionsabrede kombinieren lassen.

Die Sicherheitsleistung bei der Wohnungs- und Geschäftsmiete ist in art. 257e OR geregelt, einer der wenigen absolut zwingenden Bestimmungen des Schweizer Mietrechts. Leistet der Mieter eine Sicherheit in Geld oder Wertpapieren, muss der Vermieter sie bei einer Bank auf einem Sparkonto oder einem Depot hinterlegen, das auf den Namen des Mieters lautet (art. 257e Abs. 1 OR). Der Vermieter darf das Geld nicht in sein eigenes Vermögen aufnehmen. Wer die Kaution auf einem privaten Konto behält, verliert im Streitfall jede Verrechnungsmöglichkeit: die Gerichte erlauben dem Vermieter dann nicht, Schäden mit der Kaution zu verrechnen, sondern verweisen ihn auf eine separate Klage gegen den Mieter.

Bei der Miete von Wohnräumen darf der Vermieter höchstens drei Monatszinse als Sicherheit verlangen (art. 257e Abs. 2 OR). Bei Geschäftsräumen gilt diese Obergrenze nicht, dort ist die Höhe Verhandlungssache. Die anfallenden Zinsen des Sperrkontos stehen ausschliesslich dem Mieter zu. Während der Mietdauer bleibt der Betrag gesperrt und kann nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf ein rechtskräftiges Urteil freigegeben werden.

Für die Rückzahlung sieht art. 257e Abs. 3 OR eine klare Frist vor. Hat der Vermieter innert einem Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch gegenüber dem Mieter rechtlich geltend gemacht, also weder eine Betreibung eingeleitet noch eine Klage erhoben, kann der Mieter die Sicherheit direkt von der Bank zurückverlangen. Ein blosser Nichteintretensentscheid genügt dem Vermieter nicht; das Zürcher Mietgericht hat festgehalten, dass der Anspruch erfolgreich durchgesetzt werden muss. Die Kantone können nach art. 257e Abs. 4 OR ergänzende Bestimmungen erlassen, was die Deutschschweizer Kantone bislang nicht getan haben. Den genauen Wortlaut der Norm finden Sie in der amtlichen Fassung des Obligationenrechts auf Fedlex.

Der häufigste Anlass ist der Abschluss eines neuen Mietverhältnisses. Sobald eine Kaution vereinbart wird, sollte die Hinterlegung schriftlich festgehalten werden, damit später unbestritten ist, welcher Betrag wann und auf welches Konto geflossen ist. Ein zweiter typischer Fall ist die nachträgliche Vereinbarung einer Sicherheit während eines laufenden Mietverhältnisses, etwa nach einem Mieterwechsel oder wenn die ursprüngliche Abmachung lückenhaft war. Auch hier gilt: was nicht dokumentiert ist, lässt sich beim Auszug kaum durchsetzen.

Der heikelste Moment ist jedoch der Auszug. Genau dann braucht es eine saubere Freigabevereinbarung, die regelt, ob die Kaution vollständig, teilweise oder gar nicht zurückerstattet wird. Praktisch wertvoll ist das Dokument auch bei einem Eigentümerwechsel, weil die Kaution nach art. 261 OR auf den neuen Vermieter übergeht und die Hinterlegung lückenlos belegt sein muss. Ein oft unterschätzter Sonderfall betrifft Geschäftsmieten mit hohen Sicherheiten: hier fehlt die gesetzliche Obergrenze, weshalb die vertragliche Regelung umso präziser sein muss. Wer parallel das Mietverhältnis selbst beenden will, sollte die Kautionsfrage mit den übrigen Immobilienunterlagen für Vermieter und Mieter abstimmen, damit Kündigung, Rückgabe und Depotfreigabe zeitlich zusammenpassen.

• Die Identifikation der Parteien und des Mietobjekts nennt Vermieter, Mieter und die genaue Adresse der Räume. Bei mehreren Mietern wird festgehalten, dass alle solidarisch berechtigt sind, was bei der späteren Freigabe Streit über die Auszahlungsempfänger vermeidet.
• Die Höhe und Berechnungsgrundlage der Kaution weist den Betrag aus und stellt bei Wohnräumen klar, dass die Grenze von drei Monatszinsen nach art. 257e Abs. 2 OR eingehalten ist. Bei Geschäftsräumen wird die abweichende Höhe ausdrücklich begründet, damit sie nicht später als überhöht angefochten wird.
• Die Hinterlegung auf dem Sperrkonto bezeichnet die Bank, die Kontonummer und den Mieter als Kontoinhaber. Diese Klausel ist das Herzstück, denn ohne gesetzeskonforme Hinterlegung verliert der Vermieter seine Sicherungsrechte.
• Die Verwendungs- und Verrechnungsregelung legt fest, für welche Forderungen die Kaution beansprucht werden darf, etwa Mietzinsausstände, Nebenkosten oder Schäden, die über die normale Abnützung hinausgehen.
• Die Freigabe- und Abrechnungsklausel beschreibt den Ablauf beim Auszug: gemeinsame Erklärung gegenüber der Bank, Frist für die Schlussabrechnung und Umgang mit der Jahresfrist nach art. 257e Abs. 3 OR. Damit weiss jede Seite von Anfang an, wie das Geld am Ende wieder freigegeben wird.

Deutschschweiz. In den Deutschschweizer Kantonen gilt art. 257e OR ohne kantonale Zusatzregeln, da keiner dieser Kantone von der Kompetenz nach art. 257e Abs. 4 OR Gebrauch gemacht hat. Massgebend ist daher die bundesrechtliche Regelung mit der Obergrenze von drei Monatszinsen bei Wohnräumen und dem zwingenden Sperrkonto auf den Namen des Mieters. In der Praxis verlangen Verwaltungen häufig die Bestätigung der Bank über die erfolgte Einzahlung, bevor die Schlüssel übergeben werden, was sich gut in die Vereinbarung aufnehmen lässt.

Romandie und Tessin. Auch in der französisch- und italienischsprachigen Schweiz gilt dasselbe Bundesrecht. In Teilen der Westschweiz sind allerdings besondere Hinterlegungsgepflogenheiten verbreitet, weshalb die Bezeichnung des Kontos und der zuständigen Bank besonders sorgfältig erfolgen sollte. Wer ein Mietobjekt über eine Sprachgrenze hinweg verwaltet, hält die Kontoangaben am besten zweisprachig fest.

Kanton Genf. Genf kennt mit der Caisse de prévoyance und kantonalen Eigenheiten ein vom übrigen Land abweichendes Umfeld bei der Depothinterlegung. Vermieter sollten hier vorab prüfen, ob lokale Praktiken oder Empfehlungen der Schlichtungsbehörde zu beachten sind, bevor das Konto eröffnet wird. Im Zweifel ist die Schlichtungsbehörde des Mietverhältnisses die erste Anlaufstelle, nicht das Gericht. Für arbeitsrechtliche Begleitdokumente bei einer Hausverwaltung verweisen wir auf unsere Vorlagen rund um die Schweizer Unternehmensführung, die sich mit Verwaltungsmandaten kombinieren lassen.

Sie beginnen mit den Angaben zu Vermieter und Mieter sowie der genauen Bezeichnung des Mietobjekts. Anschliessend erfassen Sie die Höhe der Kaution, wobei die Vorlage bei Wohnräumen automatisch auf die Grenze von drei Monatszinsen hinweist. Danach tragen Sie die Bank und die Kontoangaben des Sperrkontos ein, das auf den Namen des Mieters lautet. Im nächsten Schritt wählen Sie, für welche Forderungen die Kaution dienen soll und wie die Schlussabrechnung beim Auszug ablaufen wird. Zum Schluss prüfen Sie die Freigabeklausel und die Frist nach art. 257e Abs. 3 OR, bevor Sie das Dokument als PDF oder Word herunterladen und unterzeichnen. Wer mehrere Dokumente in einem Vorgang benötigt, kann die Kautionsvereinbarung direkt mit den passenden Alltagsvorlagen wie Vollmachten und Bestätigungen ergänzen, etwa wenn eine Drittperson das Depot verwaltet.

Der schwerwiegendste Fehler ist, die Kaution gar nicht oder nicht gesetzeskonform zu hinterlegen. Behält der Vermieter das Geld auf einem eigenen Konto, handelt er gegen art. 257e Abs. 1 OR, und die Rechtsprechung verwehrt ihm beim Auszug die Verrechnung mit Schadenersatzforderungen. Ebenso häufig ist die Überschreitung der Obergrenze von drei Monatszinsen bei Wohnräumen, die den überhöhten Teil anfechtbar macht. Viele Parteien unterschätzen zudem die Bedeutung des Übergabeprotokolls: ohne dokumentierten Anfangszustand lässt sich beim Auszug kaum belegen, welche Schäden neu sind und welche schon vorher bestanden.

Ein weiterer Klassiker ist die unklare Freigaberegelung. Wird nicht festgehalten, dass die Bank das Depot nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf ein Urteil auszahlt, blockieren sich Vermieter und Mieter beim Auszug gegenseitig. Schliesslich versäumen es Vermieter oft, innert der Jahresfrist nach art. 257e Abs. 3 OR einen rechtlichen Anspruch geltend zu machen, womit der Mieter die Kaution einseitig zurückfordern kann. Die übrigen Stolperfallen bei Vermietungen behandeln wir in unseren weiterführenden Mietvertragsvorlagen nach Schweizer Recht.