Mietzinssenkung beantragen: Musterbrief & Berechnung

Ein Mietzinssenkungsbegehren ist ein einseitiges, schriftliches Gesuch der Mietpartei an die Vermieterschaft, den vertraglich vereinbarten Mietzins für die Zukunft herabzusetzen. Anders als bei der Mietzinserhöhung, die der Vermieter mit amtlichem Formular durchsetzt, liegt die Initiative hier vollständig beim Mieter. Sinkt der hypothekarische Referenzzinssatz, gibt der Vermieter diese Senkung nicht von sich aus weiter. Die Mietpartei muss selbst aktiv werden, rechnen und fristgerecht schreiben.

Der häufigste Auslöser ist der gesunkene Referenzzinssatz, aber er ist nicht der einzige. Auch eine rückläufige Teuerung oder ein Missverhältnis zwischen Mietzins und tatsächlichen Kosten kann eine Herabsetzung begründen. In der Praxis dreht sich der typische Antrag auf Mietzinssenkung jedoch fast immer um den Referenzzinssatz, weil dieser objektiv nachprüfbar und vom Bundesamt für Wohnungswesen publiziert ist.

Wichtig ist die Abgrenzung zum gerichtlichen Verfahren. Der Antrag selbst ist noch keine Klage, sondern eine aussergerichtliche Aufforderung. Reagiert der Vermieter nicht oder lehnt er ab, läuft die Sache über die Schlichtungsbehörde, nicht direkt über das Gericht. Die Schriftform und eine nachvollziehbare Berechnung sind deshalb keine Förmlichkeit, sondern die Grundlage jedes späteren Schrittes. Ein Antrag, der den massgebenden Referenzzinssatz nicht korrekt ausweist, schwächt die Position der Mietpartei von Anfang an.

Der Anspruch auf Mietzinssenkung wurzelt im Obligationenrecht, konkret in den Bestimmungen über missbräuchliche Mietzinse. Massgebend ist art. 270a OR, der der Mietpartei das Recht gibt, eine Herabsetzung zu verlangen, wenn sich die Berechnungsgrundlagen seit der letzten Mietzinsfestsetzung wesentlich verändert haben. Die wichtigste dieser Grundlagen ist der hypothekarische Referenzzinssatz. Sinkt er, gilt der bisherige Mietzins in diesem Umfang als nicht mehr gerechtfertigt.

Wie stark eine Zinssatzsenkung auf den Mietzins durchschlägt, regelt art. 13 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG). Eine Senkung des Referenzzinssatzes um ein Viertelprozent berechtigt nach diesem Schema grundsätzlich zu einer Mietzinsreduktion von rund 2,91 Prozent, sofern der Mietzins ursprünglich auf dem höheren Satz beruhte. Diese gesetzliche Quote ist der Kern jeder seriösen Berechnung und der Grund, warum ein Antrag ohne sauberen Zinsvergleich wertlos ist.

Beim Vorgehen verweist art. 270a Abs. 2 OR auf die Frist: Die Mietpartei stellt das Begehren schriftlich und unter Wahrung der Kündigungsfrist auf den nächsten Kündigungstermin. Reagiert die Vermieterschaft nicht innert dreissig Tagen oder lehnt sie ganz oder teilweise ab, kann die Mietpartei den Fall innert weiterer dreissig Tage bei der zuständigen Schlichtungsbehörde anhängig machen. Den jeweils gültigen Satz, der seit dem 3. März 2026 bei 1,25 Prozent liegt, publiziert das Bundesamt für Wohnungswesen vierteljährlich; eine verständliche Übersicht zur Bedeutung des Satzes für die Mietzinsgestaltung bietet die offizielle Mitteilung des Bundesamts für Wohnungswesen zum hypothekarischen Referenzzinssatz. Wer den Satz der letzten Festsetzung nicht kennt, sollte ihn vor dem Schreiben unbedingt aus dem Mietvertrag oder der letzten Mietzinsanzeige rekonstruieren.

Der klassische Fall ist offensichtlich: Der Referenzzinssatz ist seit dem Abschluss Ihres Mietvertrags oder seit der letzten Anpassung gesunken, und Ihr Mietzins beruht noch auf dem höheren Wert. Lag der massgebende Satz bei Vertragsschluss etwa bei 1,75 Prozent und beträgt er heute 1,25 Prozent, sind zwei Senkungsschritte aufgelaufen, die Sie geltend machen können. Viele Mietverhältnisse aus den Jahren mit höheren Sätzen schleppen genau diese Differenz bis heute mit, ohne dass die Mietpartei je reagiert hätte. Hier finden Sie auch die passenden Vorlagen rund um das Mietverhältnis in unserer Übersicht der Schweizer Immobiliendokumente nach OR.

Ein zweiter, oft übersehener Anlass ist der Wohnungs- oder Verwaltungswechsel. Übernimmt eine neue Liegenschaftsverwaltung das Objekt, geht die Kenntnis des historischen Referenzzinssatzes manchmal verloren, und der zu hohe Mietzins läuft unbemerkt weiter. Auch nach einer Mietzinserhöhung, die mit gestiegenen Kosten begründet wurde, lohnt sich später die Prüfung, ob die Gegenbewegung beim Zinssatz inzwischen einen Senkungsanspruch ausgelöst hat.

Heikler wird es bei den Sonderfällen. Wurde im Mietvertrag ein indexierter oder ein gestaffelter Mietzins vereinbart, ist der Referenzzinssatz während der Laufzeit gerade nicht der massgebende Faktor, und ein darauf gestütztes Begehren geht ins Leere. Ebenso bei Genossenschaftswohnungen, deren Mietzins auf der tatsächlichen Kostenmiete beruht und nicht dem Referenzzinssatz folgt. Prüfen Sie deshalb zuerst, welcher Mietzinstyp in Ihrem Vertrag steht, bevor Sie rechnen. Welcher Vertragstyp bei Ihnen vorliegt, lässt sich oft schon mit unseren Vorlagen für Mietverträge und Wohnungsübergaben abgleichen.

• Die Bezeichnung des Mietobjekts und der Parteien nennt Mieter, Vermieter oder Verwaltung und die genaue Adresse der Wohnung samt Stockwerk oder Objektnummer. Ein Begehren, das nicht eindeutig zuordenbar ist, kann der Vermieter formell zurückweisen, was im schlechtesten Fall die Frist verstreichen lässt.
• Der Vergleich des Referenzzinssatzes stellt den Satz der letzten Mietzinsfestsetzung dem heute gültigen Satz von 1,25 Prozent gegenüber. Diese Differenz ist die rechtliche Anspruchsgrundlage und wird in der Vorlage ausdrücklich mit Datum der jeweiligen Publikation ausgewiesen.
• Die konkrete Berechnung der Senkung wendet die Quote nach art. 13 VMWG auf Ihren aktuellen Mietzins an und nennt den neuen Betrag in Franken. Die Vorlage führt den Rechenweg transparent, damit die Verwaltung ihn nachvollziehen und nicht aus formalen Gründen ablehnen kann.
• Die Angabe des Wirkungstermins legt fest, auf welchen nächsten Kündigungstermin die Senkung verlangt wird, und wahrt damit die Frist nach art. 270a OR. Fehlt dieser Termin, bleibt das Schreiben in der Schwebe.
• Der Hinweis auf das weitere Vorgehen kündigt an, dass die Mietpartei bei ausbleibender oder ablehnender Antwort die Schlichtungsbehörde anrufen wird. Dieser Satz signalisiert der Gegenseite, dass der Antrag ernst gemeint und rechtlich fundiert ist.

Der hypothekarische Referenzzinssatz gilt einheitlich für die ganze Schweiz, doch die Umsetzung weist kantonale Unterschiede auf, die über Erfolg oder Misserfolg eines Begehrens entscheiden können. In den meisten Kantonen läuft das Verfahren bei Uneinigkeit über die paritätische Schlichtungsbehörde in Mietsachen, deren Zuständigkeit und Adresse sich nach dem Ort der gelegenen Sache richtet. Wer in Zürich mietet, wendet sich an eine andere Stelle als jemand in Genf oder im Tessin, und die kantonalen Formulare unterscheiden sich im Detail.

In den Kantonen mit Formularpflicht bei Vertragsabschluss, darunter Zürich, Genf, Waadt, Freiburg, Neuenburg, Nidwalden und Zug, ist der anfänglich massgebende Referenzzinssatz oft besser dokumentiert, weil er auf dem amtlichen Formular zum Anfangsmietzins erscheint. Das erleichtert die Berechnung erheblich, da der Ausgangssatz nicht erst rekonstruiert werden muss. In Kantonen ohne diese Pflicht müssen Mietende den historischen Satz aus dem Vertrag oder aus früheren Anzeigen ableiten, was die Beweislage erschwert.

Die Westschweizer Kantone und das Tessin kennen zudem eine ausgeprägte Praxis der Mietgerichte und teils kürzere, klar terminierte Verfahrensfristen vor der Schlichtungsbehörde. Erkundigen Sie sich vor dem Versand nach der für Ihren Wohnort zuständigen Schlichtungsstelle, denn ein an die falsche Behörde gerichtetes späteres Gesuch kostet wertvolle Zeit. Unabhängig vom Kanton bleibt der Rechenweg nach art. 13 VMWG identisch; lediglich der Behördenweg und die Dokumentationslage variieren. Für angrenzende Schreiben rund um das Mietverhältnis bieten sich die Vorlagen aus der Rubrik Alltag und Bestätigungsschreiben an.

Sie beginnen mit Ihren Angaben als Mietpartei und denen des Vermieters oder der Verwaltung, gefolgt von der genauen Bezeichnung des Mietobjekts. Anschliessend tragen Sie den Referenzzinssatz ein, der bei der letzten Mietzinsfestsetzung galt, sowie den aktuell gültigen Satz von 1,25 Prozent. Aus dieser Differenz berechnet das Dokument die zulässige Senkung nach der gesetzlichen Quote und schlägt Ihnen den neuen Mietzins in Franken vor, den Sie bei Bedarf an weitere Faktoren wie die Teuerung anpassen können.

Danach legen Sie den Termin fest, auf den die Senkung wirken soll, also den nächsten ordentlichen Kündigungstermin Ihres Vertrags unter Wahrung der Kündigungsfrist. Zum Schluss ergänzen Sie den Hinweis auf das weitere Vorgehen und unterzeichnen das Schreiben. Das fertige Dokument steht Ihnen sofort als PDF und Word zur Verfügung, sodass Sie es entweder unverändert eingeschrieben versenden oder vorher noch an Ihre Situation anpassen können. Ein Vergleich mit unseren Mustern für Kündigungs- und Mitteilungsschreiben im Mietrecht hilft, den richtigen Ton und die korrekte Form zu treffen.

Der teuerste Fehler ist die falsche Frist. Viele Mietende schicken den Antrag irgendwann mitten im Jahr und meinen, die Senkung gelte sofort. Tatsächlich wirkt sie erst auf den nächsten Kündigungstermin, und das Begehren muss unter Wahrung der Kündigungsfrist eintreffen. Wer zu spät schreibt, verliert nicht den Anspruch an sich, verschiebt aber die Wirkung um ein ganzes Kündigungsintervall, was bei seltenen Terminen mehrere Monate höheren Mietzins bedeutet. Ähnlich heikel ist der Rechenfehler: Wird die Quote nach art. 13 VMWG falsch oder gar nicht angewendet, kann die Verwaltung das Begehren mit formaler Begründung zurückweisen.

Ebenso verbreitet ist der falsche Ausgangssatz. Wer den heute gültigen Referenzzinssatz mit dem Satz bei Vertragsschluss verwechselt oder einen zwischenzeitlichen Senkungsschritt übersieht, rechnet eine Differenz aus, die es so nie gab. Ein weiterer Klassiker ist der formlose Versand per E-Mail ohne Nachweis: Versenden Sie den Antrag immer eingeschrieben, damit Sie Zugang und Datum belegen können. Und schliesslich vergessen viele, dass ein indexierter oder gestaffelter Mietzins gar keinen Anspruch über den Referenzzinssatz auslöst, weshalb der Vertragstyp vor jedem Schreiben zu prüfen ist.

Ist dieses Antragsschreiben rechtlich verbindlich?

Der Antrag selbst ist kein Urteil, aber er ist die rechtlich vorgesehene Form, um Ihren Anspruch nach art. 270a OR auszulösen. Sobald die Vermieterschaft das fristgerecht und korrekt begründete Schreiben erhält, beginnt die gesetzliche Reaktionsfrist von dreissig Tagen zu laufen. Reagiert sie nicht oder lehnt sie ab, eröffnet das Schreiben Ihnen den Weg zur Schlichtungsbehörde. In diesem Sinn ist das Dokument der verbindliche erste Schritt eines geregelten Verfahrens, dessen Wirkung von der Schriftform, der korrekten Berechnung und der Fristwahrung abhängt.

Um wie viel sinkt mein Mietzins, wenn der Referenzzinssatz um ein Viertelprozent fällt?

Nach dem Schema von art. 13 VMWG berechtigt jede Senkung um einen Viertelprozentpunkt grundsätzlich zu einer Mietzinsreduktion von rund 2,91 Prozent, sofern Ihr Mietzins auf dem höheren Satz beruhte. Sind seit der letzten Festsetzung zwei Stufen gefallen, etwa von 1,75 auf 1,25 Prozent, summiert sich die Senkung entsprechend, wird aber nicht einfach addiert, sondern gestaffelt gerechnet. Andere Faktoren wie die aufgelaufene Teuerung oder Kostensteigerungen kann der Vermieter gegenrechnen, weshalb der Nettoeffekt im Einzelfall etwas tiefer ausfallen kann.

In welchem Format kann ich den Antrag herunterladen?

Sie erhalten das fertige Schreiben sofort als PDF und als Word-Datei. Das PDF eignet sich für den direkten, unterschriftsreifen Versand per Einschreiben, während Sie die Word-Version nutzen, wenn Sie einzelne Angaben wie den Wirkungstermin, zusätzliche Begründungen oder Ihre Adresse noch anpassen möchten. Beide Formate enthalten dieselbe juristische Struktur, sodass Sie ohne Anwalt ein formgerechtes Dokument in der Hand halten.

Welche Frist muss ich beim Antrag auf Mietzinssenkung einhalten?

Das Begehren muss unter Wahrung Ihrer vertraglichen Kündigungsfrist beim Vermieter eintreffen und wirkt auf den nächsten ordentlichen Kündigungstermin. Bei einem üblichen Wohnungsmietvertrag mit dreimonatiger Kündigungsfrist und zwei Terminen pro Jahr bedeutet das, dass das Schreiben spätestens drei Monate vor dem gewählten Termin vorliegen muss. Reagiert der Vermieter nicht innert dreissig Tagen, haben Sie weitere dreissig Tage Zeit, um die Schlichtungsbehörde anzurufen. Diese Fristen sind zwingend und lassen sich nicht durch eine anderslautende Vertragsklausel verkürzen.

Muss der Vermieter eine Senkung des Referenzzinssatzes von sich aus weitergeben?

Nein. Während eine Erhöhung des Referenzzinssatzes den Vermieter berechtigt, den Mietzins mit amtlichem Formular anzuheben, besteht für die Senkung keine automatische Pflicht zur Weitergabe. Die Mietpartei muss selbst aktiv werden und ein begründetes Begehren stellen. Genau diese Asymmetrie führt dazu, dass viele Mietende jahrelang einen zu hohen Mietzins zahlen, ohne es zu merken. Ein regelmässiger Blick auf den publizierten Satz und ein rechtzeitiger Antrag sind deshalb der einzige Weg, von gesunkenen Zinsen tatsächlich zu profitieren.

Was passiert, wenn der Vermieter meinen Antrag ablehnt?

Lehnt die Vermieterschaft ab oder schweigt sie über dreissig Tage, können Sie den Fall innert weiterer dreissig Tage bei der für Ihren Wohnort zuständigen paritätischen Schlichtungsbehörde in Mietsachen einreichen. Das Verfahren dort ist kostenlos oder sehr günstig und auf eine gütliche Einigung ausgerichtet. Kommt keine Einigung zustande, stellt die Behörde eine Klagebewilligung aus, mit der Sie an das Mietgericht gelangen können. In der Praxis führen viele gut begründete Senkungsbegehren bereits in der Schlichtung zu einer Einigung, weil die Berechnung über den Referenzzinssatz objektiv überprüfbar ist.

Kann ich auch für eine Geschäftsmiete eine Mietzinssenkung verlangen?

Ja, das Recht auf Herabsetzung nach art. 270a OR gilt grundsätzlich auch für Geschäftsräume. Allerdings sind die Verhandlungsspielräume hier in der Praxis grösser, und es kommen häufiger individuell ausgehandelte Anpassungsklauseln zum Tragen, die den Referenzzinssatz teilweise verdrängen. Prüfen Sie deshalb zuerst Ihren Mietvertrag, ob der Mietzins überhaupt an den Referenzzinssatz gekoppelt ist. Ist das der Fall, läuft das Verfahren gleich wie bei Wohnräumen, einschliesslich Frist, Schriftform und Weg über die Schlichtungsbehörde.