Mietverhältnis kündigen als Mieter: Vorlage in 3 Minuten

Eine Kündigung des Mietverhältnisses ist die einseitige Erklärung des Mieters, den Mietvertrag auf einen bestimmten Termin zu beenden. Sie ist ein sogenanntes Gestaltungsrecht: Sobald die Erklärung den Vermieter erreicht und Frist und Termin eingehalten sind, endet das Mietverhältnis automatisch, ohne dass der Vermieter zustimmen muss. Das unterscheidet die Kündigung grundlegend von einer einvernehmlichen Vertragsauflösung, bei der beide Seiten einen früheren Austritt aushandeln.

Wichtig ist die Abgrenzung zur ausserordentlichen Kündigung. Die hier behandelte ordentliche Kündigung stützt sich auf Art. 266a OR und braucht keinen Grund. Sie müssen weder Krankheit noch Stellenwechsel noch Familienzuwachs angeben. Eine ausserordentliche Kündigung dagegen, etwa wegen schwerer Mängel nach Art. 259b OR oder aus wichtigen Gründen nach Art. 266g OR, folgt anderen Regeln und ist hier nicht gemeint. Für Wohnräume schreibt das Gesetz zudem eine besondere Form vor: Anders als der Vermieter, der ein amtliches Formular benutzen muss, kann der Mieter mit einem einfachen Brief kündigen. Trotzdem gilt zwingend die Schriftform nach Art. 266l OR, eine Kündigung per SMS, E-Mail oder mündlich ist ungültig. In den meisten Kantonen empfiehlt sich der Versand per Einschreiben, damit der Zugang beweisbar ist.

Das schweizerische Mietrecht ist im Obligationenrecht geregelt, konkret in den Art. 253 bis 273c OR. Für die Kündigung durch den Mieter sind drei Bestimmungen zentral. Art. 266a OR hält fest, dass jede Partei bei einem unbefristeten Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen kann. Art. 266c OR legt für Wohnungen die gesetzliche Mindestkündigungsfrist von drei Monaten fest, kündbar auf die ortsüblichen Termine. Art. 266d OR regelt Geschäftsräume mit einer Frist von sechs Monaten. Diese gesetzlichen Fristen sind Minima zugunsten des Mieters: Der Vertrag darf längere, nicht aber kürzere Fristen vorsehen.

Die Berechnung des Termins ist der heikelste Teil. Massgebend ist nicht das Datum des Briefs, sondern der Zeitpunkt, in dem die Kündigung beim Vermieter eintrifft. Wer auf einen ortsüblichen Termin per Ende März kündigen will und drei Monate Frist hat, muss sicherstellen, dass das Einschreiben spätestens am letzten Tag des Dezembers in dessen Briefkasten oder Postfach liegt. Ein verspäteter Zugang verschiebt die Kündigung auf den nächsten Termin, was schnell ein zusätzliches Quartal Miete bedeutet. Eine ausführliche Übersicht zu Fristen und Terminen bietet die amtliche Wegleitung des Bundesamts für Wohnungswesen zur Kündigung von Mietverhältnissen.

Eine Besonderheit betrifft Familienwohnungen. Nach Art. 266m OR muss der kündigende Ehegatte oder eingetragene Partner die gemeinsame Wohnung gemeinsam kündigen; eine Alleinkündigung ist unwirksam. Wer also eine Familienwohnung verlässt, holt die Unterschrift des Partners ein, sonst ist die Erklärung von Anfang an nichtig. Bei mehreren Mietern auf demselben Vertrag gilt sinngemäss, dass alle Mitmieter die Kündigung tragen müssen. Diese Feinheiten erklären, warum eine saubere Vorlage aus dem Immobilienbereich der formlosen Eigenkonstruktion klar überlegen ist.

Der häufigste Anlass ist der schlichte Wohnungswechsel. Sie haben eine neue Bleibe gefunden und wollen das alte Mietverhältnis auf den nächsten gesetzlichen Termin beenden. Hier zählt jeder Tag, weil die Frist rückwärts vom gewünschten Auszugstermin gerechnet wird. Ein zweiter klassischer Fall ist der berufsbedingte Umzug in einen anderen Kanton oder ins Ausland, bei dem Sie die Wohnung punktgenau auf den Stellenantritt aufgeben möchten.

Etwas anders liegt der Fall beim vorzeitigen Auszug. Wer vor Ablauf der Kündigungsfrist raus will, kann nach Art. 264 OR einen zumutbaren Nachmieter stellen, der den Vertrag zu gleichen Bedingungen übernimmt. Findet sich ein solcher Ersatzmieter, endet die Zahlungspflicht früher, auch wenn der reguläre Termin noch nicht erreicht ist. Das Schreiben sollte diesen Vorbehalt ausdrücklich enthalten, sonst bleiben Sie bis zum ordentlichen Termin zahlungspflichtig. Wie ein solcher Übergang sauber dokumentiert wird, zeigt sich in den weiteren Dokumenten für den Alltag, etwa bei Vereinbarungen und Bestätigungen.

Ein Sonderfall sind befristete Verträge. Diese enden grundsätzlich ohne Kündigung am vereinbarten Datum. Eine Kündigung ist hier nur nötig, wenn der Vertrag eine vorzeitige Beendigungsmöglichkeit vorsieht. Und schliesslich gibt es die Situation der gemeinsamen Wohnung nach einer Trennung: Solange die Wohnung als Familienwohnung gilt, scheitert die Alleinkündigung an Art. 266m OR, und es braucht eine andere Lösung.

• Die eindeutige Bezeichnung der Parteien nennt Vermieter und Mieter mit vollständigem Namen und Adresse, so wie sie im ursprünglichen Mietvertrag stehen. Bei einer Verwaltung als Zustelladresse wird diese korrekt aufgeführt, damit der Zugang nicht an der falschen Empfängerangabe scheitert.
• Die genaue Bezeichnung des Mietobjekts umfasst Strasse, Stockwerk, Wohnungsnummer und allfällige Nebenräume wie Keller, Estrich oder Parkplatz. Eine ungenaue Objektangabe ist eine der häufigsten Ursachen für spätere Diskussionen über den Umfang der Rückgabe.
• Die Angabe von Kündigungsdatum und Auszugstermin trennt sauber zwischen dem Tag, an dem die Erklärung abgeht, und dem Termin, auf den gekündigt wird. Diese Unterscheidung ist entscheidend, weil nur der Zugangstag die Frist auslöst.
• Die Bestätigung der Schlüsselrückgabe hält fest, wann und an wen sämtliche Schlüssel übergeben werden, inklusive Kopien. Das schützt Sie vor der Behauptung, das Objekt sei nie vollständig zurückgegeben worden, was die Kautionsfreigabe blockieren könnte.
• Der Vorbehalt zum Nachmieter nach Art. 264 OR wird ausdrücklich aufgenommen, falls Sie vorzeitig ausziehen wollen. So bleibt Ihnen die Option, sich durch einen zumutbaren Ersatzmieter früher von der Zahlungspflicht zu befreien.

Ortsübliche Termine sind in der Schweiz nicht national einheitlich, und genau hier liegt die grösste Fehlerquelle. Art. 266a OR verweist auf die Fristen und Termine, die das Gesetz oder, falls fehlend, der Ortsgebrauch vorsieht. In vielen Kantonen sind das die klassischen Zügeltermine Ende März, Ende Juni und Ende September. Wer ohne Blick auf den lokalen Gebrauch ein beliebiges Monatsende wählt, riskiert, dass die Kündigung auf den nächsten gültigen Termin verschoben wird.

Zürich kennt verbreitet die Termine Ende März und Ende September, in der Praxis ergänzt durch weitere ortsübliche Daten je nach Vertrag. Massgebend bleibt stets, was im konkreten Mietvertrag vereinbart wurde, denn vertragliche Termine gehen dem blossen Ortsgebrauch vor. Ein Blick in die Vertragsklausel zu Kündigungsfristen erspart hier viel Ärger.

Genf wiederum erlaubt nach kantonaler Praxis eine grosszügigere Handhabung, bei der Wohnungen unter Einhaltung der dreimonatigen Frist faktisch auf jeden Monatsersten gekündigt werden können, sofern der Vertrag nichts anderes festlegt. Diese liberalere Linie ist eine Genfer Eigenheit und nicht auf andere Kantone übertragbar.

Waadt orientiert sich stark an festen ortsüblichen Terminen, wobei der vertraglich vereinbarte Termin auch hier Vorrang hat. In allen Kantonen gilt: Die gesetzliche Mindestfrist von drei Monaten nach Art. 266c OR darf nie unterschritten werden, unabhängig davon, was lokal als Termin üblich ist. Wer unsicher ist, prüft den eigenen Vertrag und zieht im Zweifel die zuständige Schlichtungsbehörde bei. Ergänzende Vorlagen rund um Wohnen und Verwaltung finden sich in den Immobiliendokumenten für die Schweiz.

Sie beginnen mit den Angaben zu Ihrem Mietverhältnis, also Name und Adresse des Vermieters oder der Verwaltung sowie die genaue Bezeichnung Ihrer Wohnung. Daraufhin tragen Sie den gewünschten Auszugstermin ein, und die Vorlage hilft Ihnen, von diesem Datum rückwärts die dreimonatige Frist nach Art. 266c OR zu prüfen. Stimmt der Termin nicht mit einem gültigen Kündigungstermin überein, weist das Schreiben Sie darauf hin, bevor ein Fehler entsteht.

Im nächsten Schritt ergänzen Sie die Bestätigung des Auszugsdatums und der Schlüsselrückgabe, damit der Vermieter die Wohnungsübergabe terminlich einplanen kann. Wer vorzeitig ausziehen möchte, fügt den Hinweis auf einen möglichen Nachmieter nach Art. 264 OR hinzu. Zum Schluss erzeugen Sie das fertige Dokument als Word oder PDF, unterschreiben es und versenden es per Einschreiben. Bei Familienwohnungen denken Sie an die Zweitunterschrift des Partners. Weitere Schreiben rund um das Arbeits- und Vertragsleben bietet der Bereich Unternehmensführung für berufsbedingte Umzüge.

Der teuerste Fehler ist die falsche Fristberechnung. Viele Mieter rechnen ab dem Datum des Briefs statt ab dem Zugang beim Vermieter, und sie vergessen, dass die Kündigung auf einen ortsüblichen Termin fallen muss. Wer am 2. Januar einen Brief verfasst und meint, damit sei Ende März gewahrt, irrt, falls der Brief erst nach dem 31. Dezember zugeht. Ein zweiter Klassiker ist die Wahl der falschen Versandart: Eine Kündigung per gewöhnlichem Brief lässt sich im Streitfall nicht beweisen, weshalb das Einschreiben Standard sein sollte. Ohne Zugangsbeweis steht die Kündigung rechtlich auf wackligen Füssen.

Ebenso heikel ist die Alleinkündigung einer Familienwohnung, die nach Art. 266m OR nichtig ist, sowie die unvollständige Schlüsselrückgabe, die zu Streit über die Kaution führt. Schliesslich unterschätzen viele die Bedeutung des Auszugsprotokolls: Ohne dokumentierten Zustand bei der Rückgabe wird die Frage nach normaler Abnützung gegenüber ersatzpflichtigem Schaden zur reinen Beweisfrage. Wer hier sauber arbeitet, sichert sich die rasche Rückzahlung der Kaution.