Vermieterkündigung Vorlage | Amtliches Formular OR

Eine Vermieterkündigung ist die einseitige Erklärung des Vermieters, das Mietverhältnis auf einen bestimmten Termin zu beenden. Anders als die Kündigung durch den Mieter unterliegt sie bei Wohn- und Geschäftsräumen einer verschärften Formvorschrift. Nach art. 266l Abs. 2 OR muss der Vermieter ein Formular verwenden, das vom Kanton genehmigt ist und das dem Mieter ausdrücklich aufzeigt, wie er vorgehen muss, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen will. Ein gewöhnlicher Brief, eine E-Mail oder eine mündliche Erklärung genügen nicht.

Der Unterschied zu einer formfreien Kündigung ist fundamental. Bei der Miete eines Parkplatzes, eines Lagerraums oder einer Sache, die keine Wohn- oder Geschäftsräume betrifft, schreibt das Gesetz weder Formular noch eine besondere Form vor. Sobald aber Wohn- oder Geschäftsräume betroffen sind, ersetzt nichts das amtliche Formular. Wichtig ist auch die Abgrenzung zur Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung nach art. 257d OR: Diese setzt dem säumigen Mieter zuerst eine Frist, und erst nach deren ungenütztem Ablauf folgt die eigentliche Kündigung, die ihrerseits wieder auf dem amtlichen Formular ergehen muss. Wer beide Schritte vermischt, riskiert die Nichtigkeit der gesamten Kündigung.

Die Formularpflicht der Vermieterkündigung wurzelt im Obligationenrecht, konkret in den art. 266l bis 266o OR. Den Kern bildet art. 266l Abs. 1 OR, wonach Vermieter und Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen schriftlich kündigen müssen, ergänzt durch Abs. 2, der dem Vermieter das genehmigte Formular vorschreibt. Welche Angaben das Formular enthalten muss, präzisiert art. 9 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG): Bezeichnung des Mietobjekts, Kündigungstermin, eine klare Belehrung über Anfechtung und Erstreckung sowie die zuständige Schlichtungsbehörde. Eine ausführliche Darstellung der Formvorschriften bietet die offizielle Erläuterung der Zürcher Gerichte zur Form der Kündigung, die sich gut als Kontrolle eignet, bevor Sie das Schreiben absenden.

Die schärfste Sanktion steht in art. 266o OR: Die Kündigung ist nichtig, wenn sie den art. 266l bis 266n OR nicht entspricht. Nichtigkeit bedeutet, dass die Kündigung von Anfang an keine Wirkung entfaltet, ohne dass der Mieter sie überhaupt anfechten müsste. Das Mietverhältnis läuft schlicht weiter. Bei einer Familienwohnung verlangt art. 266n OR zudem, dass die Kündigung dem Mieter und seinem Ehegatten oder eingetragenen Partner je separat zugestellt wird; fehlt die getrennte Zustellung, ist auch das ein Nichtigkeitsgrund. Verlangt der Mieter eine Begründung, muss der Vermieter sie nach art. 271 Abs. 2 OR liefern. Die Kündigung selbst muss nicht begründet sein, aber sie darf nicht gegen Treu und Glauben verstossen, sonst ist sie nach art. 271 und 271a OR anfechtbar.

Der häufigste Anlass ist der Eigenbedarf: Sie möchten die Wohnung selbst beziehen, einem Familienmitglied überlassen oder umfassend sanieren. Hier endet das Mietverhältnis auf den nächsten gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungstermin, und das amtliche Formular ist zwingend. Ein zweiter Standardfall ist die ordentliche Kündigung ohne besonderen Grund am Ende der vereinbarten Laufzeit oder unter Einhaltung der Frist bei unbefristeten Verträgen. Auch wenn Sie keinen Grund nennen müssen, schützt Sie nur das korrekt ausgefüllte Formular vor dem Nichtigkeitseinwand.

Heikler wird es beim Zahlungsverzug. Bleibt der Mieter mit dem Mietzins im Rückstand, setzen Sie ihm zuerst nach art. 257d OR schriftlich eine Frist von mindestens 30 Tagen mit der Androhung der Kündigung. Erst wenn diese Frist ungenutzt verstreicht, folgt die ausserordentliche Kündigung auf Ende eines Monats, wieder auf dem amtlichen Formular. Verwandte Schreiben rund um das Mietverhältnis finden Sie in unserer Übersicht der Schweizer Immobiliendokumente. Ein typischer Edge Case ist die Kündigung während eines laufenden Sanierungsprojekts, bei dem ein Sperrfristen-Schutz nach art. 271a Abs. 1 lit. e OR greifen kann. Ebenso anspruchsvoll ist die Kündigung gegenüber einem Mieter, der kurz zuvor selbst einen Mangel geltend gemacht hat: Eine Kündigung im engen zeitlichen Zusammenhang gilt rasch als Rachekündigung und ist anfechtbar.

• Die Bezeichnung der Parteien und des Mietobjekts muss eindeutig sein. Jeder Mieter, der im Vertrag steht, ist namentlich aufzuführen, und bei einer Familienwohnung ist die separate Zustellung an den Ehegatten nach art. 266n OR vorzubereiten. Eine Kündigung an nur einen von zwei mitunterzeichnenden Ehegatten ist nichtig.
• Der Kündigungstermin und die Kündigungsfrist werden präzise berechnet. Für Wohnräume gilt nach art. 266c OR eine dreimonatige Frist auf einen ortsüblichen Termin, sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht; bei Geschäftsräumen sind es nach art. 266d OR sechs Monate. Ein falsch berechneter Termin verschiebt die Kündigung im besten Fall, im schlechtesten macht er sie unwirksam.
• Die Rechtsmittelbelehrung ist das Herzstück des amtlichen Formulars. Sie nennt die zuständige Schlichtungsbehörde Miet- und Pachtrecht am Ort der Liegenschaft und weist auf die Frist von 30 Tagen für Anfechtung und Erstreckungsbegehren hin. Fehlt dieser Hinweis, fehlt dem Formular ein zwingender Bestandteil.
• Der Hinweis auf die Begründungspflicht stellt klar, dass der Mieter nach art. 271 Abs. 2 OR eine Begründung verlangen kann. Die Vorlage hält dafür ein Feld bereit, damit Sie eine sachliche Begründung sofort dokumentieren, falls Sie sie ohnehin liefern möchten.

Zürich verlangt das vom Obergericht genehmigte Formular, und die Anfechtung läuft über die Schlichtungsbehörde am Ort der gelegenen Sache. Die kantonale Praxis ist hier besonders streng bei der separaten Zustellung an Ehegatten, weshalb sich die Kontrolle anhand der amtlichen Zürcher Erläuterungen lohnt. Wer ein Formular eines anderen Kantons verwendet, riskiert die Nichtigkeit, denn massgebend ist stets der Kanton, in dem das Mietobjekt liegt, nicht der Wohnsitz des Vermieters.

Bern stellt eine zweisprachige Fassung des Formulars bereit, da der Kanton deutsch- und französischsprachige Regionen umfasst. Für Liegenschaften im Berner Jura-Seeland ist die regionale Schlichtungsbehörde zuständig, und das Formular muss vom Obergericht des Kantons Bern genehmigt sein. Praktisch heisst das: Ein in Zürich gekauftes Musterformular hilft Ihnen in Bern nicht weiter.

Genf und die übrigen Westschweizer Kantone führen das Verfahren auf Französisch, mit eigenen kantonalen Formularen und teils zusätzlichen Schutzbestimmungen für Mieter in Gebieten mit Wohnungsnot. Wenn Sie eine Liegenschaft in einer Stadt mit angespanntem Wohnungsmarkt kündigen, prüfen Sie vorab, ob lokale Sperrfristen oder Meldepflichten greifen. Die Vorlage passt die Belehrung an den gewählten Standortkanton an, sodass die richtige Schlichtungsbehörde und die korrekte Sprachfassung erscheinen.

Sie beginnen mit der Auswahl des Kantons, in dem die Liegenschaft liegt, denn davon hängen das genehmigte Formular und die zuständige Schlichtungsbehörde ab. Danach erfassen Sie die Parteien, wobei das Formular bei einer Familienwohnung automatisch die separate Zustellung an beide Ehegatten vorsieht. Anschliessend tragen Sie das Mietobjekt und den gewünschten Kündigungstermin ein; das System gleicht die Frist mit den Vorgaben aus art. 266c und 266d OR ab und warnt, wenn der Termin zu kurzfristig gewählt ist. Im nächsten Schritt entscheiden Sie, ob es sich um eine ordentliche Kündigung, eine Kündigung wegen Eigenbedarf oder eine ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug handelt, da sich danach die Belehrung und die nötigen Begleitschreiben richten. Zum Schluss prüfen Sie die Rechtsmittelbelehrung und laden das Dokument als PDF und Word herunter, bereit zur Unterschrift und zum Versand per Einschreiben. Weitere Geschäftsschreiben für Vermieter mit Unternehmen finden Sie in unseren Vorlagen zur Unternehmensführung.

Der teuerste Fehler ist der gewöhnliche Brief statt des amtlichen Formulars. Viele Vermieter formulieren eine höfliche, sachlich korrekte Kündigung und versenden sie per Einschreiben, im guten Glauben, alles richtig gemacht zu haben. Nach art. 266o OR ist diese Kündigung nichtig, das Mietverhältnis läuft weiter, und der Termin ist verstrichen, bevor man den Irrtum bemerkt. Ähnlich folgenschwer ist die fehlende separate Zustellung bei Familienwohnungen: Eine einzige gemeinsame Sendung an ein Ehepaar genügt nicht, beide brauchen ein eigenes Exemplar. Eng damit verbunden ist die falsche Fristberechnung, etwa wenn der ortsübliche Kündigungstermin übersehen oder eine vertragliche Verlängerung der Frist ignoriert wird.

Ein weiterer Klassiker ist die Rachekündigung kurz nach einer Mängelrüge oder einem Schlichtungsverfahren. Solche Kündigungen sind nach art. 271a OR anfechtbar, selbst wenn das Formular formell einwandfrei ist. Schliesslich unterschätzen viele Vermieter den Beweis des Zugangs: Wer nicht per Einschreiben versendet oder die Empfangsbestätigung nicht aufbewahrt, kann im Streitfall nicht belegen, wann die Frist überhaupt zu laufen begann. Halten Sie den Sendebeleg zwingend bei den Akten, denn ohne Zugangsnachweis ist selbst die formgültige Kündigung im Ergebnis nur halb so viel wert. Wer zusätzlich eine Vollmacht für einen Vertreter ausstellen will, findet die passende Vorlage unter unseren Dokumenten für den Alltag.