Contrato de Empreitada | Arts. 610 a 626 do Código Civil

A empreitada é o contrato pelo qual alguém, o empreiteiro, se obriga a entregar uma obra pronta ao dono, mediante remuneração previamente ajustada. O detalhe que muda tudo está no art. 610 do Código Civil: o empreiteiro pode contribuir apenas com seu trabalho, na chamada empreitada de lavor, ou com trabalho e materiais, na empreitada mista, também dita global. O §1º do mesmo artigo é categórico ao afirmar que a obrigação de fornecer materiais não se presume, porque só resulta da lei ou da vontade expressa das partes. Se o contrato silencia sobre os materiais, quem compra é o dono da obra, e é nesse ponto que nascem as discussões de preço mais azedas.

A confusão mais frequente na prática é entre empreitada e prestação de serviços. O prestador dos arts. 593 a 609 assume obrigação de meio: compromete-se com a atividade, com as horas trabalhadas, não com um resultado determinado. O empreiteiro assume obrigação de resultado. Ele não vende diárias de pedreiro, vende a laje concretada, o telhado impermeabilizado, o banheiro entregue funcionando. Essa distinção decide quem suporta o atraso, quem paga o retrabalho e como as parcelas são calculadas. Quando surgem pessoalidade, horário fixo e subordinação, o caso deixa de ser empreitada e migra para o vínculo de emprego da CLT, sem que o título do papel salve o contratante. Para mão de obra continuada sem entrega de obra certa, o instrumento correto é o contrato de prestação de serviços conforme os arts. 593 a 609.

A empreitada ocupa os arts. 610 a 626 do Código Civil, um bloco curto de regras que a maioria dos contratantes só descobre depois do problema. A distribuição dos riscos vem primeiro. Pelo art. 611, se o empreiteiro fornece os materiais, os riscos correm por conta dele até a entrega da obra, salvo mora do dono em recebê-la; na empreitada só de lavor, o art. 612 joga sobre o dono os riscos em que o empreiteiro não tiver culpa. O art. 614 cuida da obra medida por etapas, autoriza o pagamento proporcional ao executado e fixa um prazo que passa despercebido: o que se mediu presume-se verificado se, em trinta dias contados da medição, não forem denunciados vícios ou defeitos. Concluída a obra conforme o ajustado, o art. 615 obriga o dono a recebê-la, mas permite enjeitá-la quando o empreiteiro se afastou das instruções, dos projetos ou das regras técnicas, e o art. 616 abre a alternativa de receber com abatimento no preço.

O coração da proteção do dono está no art. 618. Nas empreitadas de edifícios ou de outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responde, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e pela segurança do trabalho, tanto em razão dos materiais quanto do solo. O parágrafo único fixa cento e oitenta dias, contados do aparecimento do vício, para o dono propor a ação. O Superior Tribunal de Justiça entende que esses cinco anos são prazo de garantia, e não de prescrição: constatado o defeito dentro dessa janela, a pretensão indenizatória segue o prazo decenal do art. 205, na linha do que já dizia a Súmula 194 do STJ. Quando o dono é consumidor e contrata construtora, o Código de Defesa do Consumidor incide em diálogo com essas regras. O texto está na íntegra do Código Civil publicada pela Presidência da República. Fora do Código, a obra depende de licença municipal, de responsável técnico com ART perante o CREA ou RRT perante o CAU, e do cumprimento da NR-18.

O caso mais comum é a reforma residencial de médio porte, aquela que derruba parede, refaz hidráulica ou troca o piso do apartamento inteiro. Basta um vazamento no andar de baixo para que a ausência de contrato transforme uma obra de seis semanas em uma discussão de dois anos. Vem em seguida a construção de casa em terreno próprio, contratada com empreiteiro autônomo ou construtora pequena, em que o cronograma físico e financeiro é a única defesa contra o abandono da obra pela metade. Lojistas usam o mesmo instrumento para adequar um ponto comercial antes da inauguração, situação em que a cláusula de prazo com multa diária vale mais do que todo o resto do contrato, porque cada semana de atraso é aluguel pago sem faturamento.

Dois cenários pedem atenção redobrada. O primeiro é a reforma em imóvel alugado, quando o inquilino contrata a obra e depois pretende cobrar benfeitorias do proprietário: sem autorização escrita a indenização quase nunca sai, e o cuidado começa na redação do contrato de locação residencial conforme a Lei 8.245/1991. O segundo é a obra em unidade de condomínio vertical, que exige plano de reforma e responsável técnico antes de o primeiro martelo bater. Lembre ainda que a empreitada não se extingue com a morte de nenhuma das partes, conforme o art. 626, salvo se ajustada em consideração às qualidades pessoais do empreiteiro. Outros modelos de documentos para o dia a dia complementam a obra, do recibo à autorização.

• A qualificação completa das partes traz CPF ou CNPJ, endereço e, quando o empreiteiro é pessoa jurídica, o registro no CREA ou no CAU. Contratos que identificam o prestador pelo primeiro nome e pelo telefone são inúteis em juízo, porque impedem a citação e a penhora.
• A descrição do objeto e o memorial descritivo detalham cada serviço, os materiais especificados por marca ou padrão de qualidade e o que fica fora do escopo. É essa cláusula que impede o clássico "isso não estava combinado" no meio da obra.
• O regime de empreitada escolhido deixa claro se o preço é global e fechado ou se a obra será medida por etapas, nos termos do art. 614. O modelo indica quem fornece os materiais, afastando a presunção desfavorável do art. 610, §1º.
• O cronograma físico e financeiro amarra cada parcela a uma etapa concluída e aceita, não a datas do calendário. Pagamento adiantado sem contrapartida executada é a receita conhecida da obra abandonada no meio.
• A cláusula penal por atraso e por inexecução respeita o limite do art. 412 do Código Civil, segundo o qual a multa não pode ultrapassar o valor da obrigação principal, e prevê juros e correção na forma da Lei 14.905/2024.
• A cláusula de recebimento e garantia organiza a vistoria, o prazo para apontar vícios aparentes e o termo de aceitação com ressalvas, reproduz o regime do art. 618 e exige a ART ou o RRT do responsável técnico junto dos comprovantes de encargos recolhidos.

São Paulo licencia a atividade edilícia pelo Código de Obras e Edificações, Lei municipal nº 16.642/2017, que separa as obras sujeitas a alvará de aprovação e execução daquelas dispensadas de licença, como reformas internas sem alteração de área construída, sem mudança de uso e sem interferência estrutural. O contrato deve dizer quem entra com o pedido na Prefeitura e quem responde pela multa se a obra começar sem o documento. Nas edificações que ampliam área, o habite-se condiciona a averbação da construção na matrícula do imóvel.

Rio de Janeiro trabalha com o Código de Obras e Edificações Simplificado, Lei Complementar nº 198/2019, que concentra a responsabilidade pelo projeto e pela execução nos profissionais que assinam as peças técnicas e nos proprietários. A norma também impõe ao dono do lote a recomposição do passeio contíguo depois da obra, obrigação pequena que costuma virar autuação porque ninguém a colocou no contrato.

Condomínios verticais de qualquer capital seguem a ABNT NBR 16.280, norma de reforma em edificações. Antes do início dos serviços, o condômino entrega ao síndico um plano de reforma com memorial, cronograma e a ART ou o RRT do profissional habilitado. Sem essa documentação aprovada, o síndico pode embargar a obra, e o empreiteiro que já mobilizou equipe cobra a paralisação do contratante. O art. 1.336 do Código Civil fecha o quadro ao proibir obras que comprometam a segurança da edificação.

Municípios do interior costumam ter códigos de obras enxutos e fiscalização menos ativa, o que não elimina a exigência de responsável técnico nem o alvará para construções novas. Há ainda o eixo fiscal, comum a todo o país: o ISS é devido no município onde a obra é executada, conforme o art. 3º, III, da Lei Complementar nº 116/2003, e a obra precisa de inscrição no Cadastro Nacional de Obras da IN RFB nº 1.845/2018. Pelo art. 30, VI, da Lei nº 8.212/1991, o dono responde solidariamente com o construtor pelas contribuições previdenciárias, o que torna a exigência de nota fiscal um item de sobrevivência, não de burocracia.

Você começa indicando quem contrata e quem executa, com os dados completos das duas partes e o registro profissional do empreiteiro quando houver. Em seguida descreve a obra: endereço, tipo de intervenção, serviços incluídos e serviços excluídos. O formulário pergunta então se os materiais entram no preço, e a resposta ajusta as cláusulas de risco e de fornecimento, evitando a armadilha do art. 610, §1º. Depois vem o regime de preço, com a opção de valor global fechado ou de medição por etapas, e o cronograma, em que cada parcela é vinculada a uma fase concluída.

A parte final cobre garantias e desfecho. Você define a multa por atraso, o percentual de retenção até o recebimento definitivo, o prazo de vistoria e a forma de comunicação entre as partes. O documento sai pronto em Word e PDF, com espaço para assinaturas e testemunhas. Quem toca mais de uma obra por ano mantém uma versão base salva e ajusta apenas o memorial a cada contratação. O catálogo de documentos jurídicos disponíveis para o Brasil reúne os instrumentos que costumam acompanhar a obra.

O erro campeão é aceitar o orçamento como se fosse contrato. Orçamento traz preço e pouco mais: não define prazo, não distribui riscos, não estabelece multa e raramente identifica materiais. O segundo é combinar aditivos de boca. O art. 619 do Código Civil diz que o empreiteiro não terá direito a acréscimo por alterações ou serviços extras sem autorização escrita do dono, ainda que a obra tenha valorizado. A jurisprudência ameniza a regra quando o dono acompanhava os trabalhos e sabia das modificações, mas ninguém quer depender dessa discussão. O terceiro é pagar percentuais altos na assinatura, prática que inverte a única alavanca real do contratante.

Também é comum receber a obra sem termo escrito e sem ressalva de vícios aparentes, o que enfraquece qualquer reclamação posterior diante dos arts. 614 e 615. E há o descuido com a documentação fiscal, que só aparece quando o proprietário tenta averbar a construção e descobre a pendência. Não pague a última parcela antes da vistoria final. Quando o empreiteiro some com a obra parada, o caminho é constituir a mora por escrito antes de ir ao Judiciário, e uma notificação extrajudicial de cobrança fundada no art. 397 do Código Civil cumpre esse papel.

Este modelo de contrato de empreitada tem validade jurídica?

Tem. A empreitada não exige forma especial, e o art. 107 do Código Civil consagra a liberdade de forma nos negócios em que a lei não determina instrumento público. O contrato particular assinado pelas partes já produz efeitos plenos. Com duas testemunhas, ele se torna título executivo extrajudicial nos termos do art. 784, III, do Código de Processo Civil, o que permite cobrar o valor em execução direta.

A garantia de cinco anos vale para qualquer reforma?

Nem sempre. A letra do art. 618 alcança as empreitadas de edifícios ou outras construções consideráveis executadas por empreiteiro que fornece materiais e execução. A pintura de uma sala dificilmente se enquadra nessa moldura. Já a reforma que mexe em estrutura, fundação, laje ou impermeabilização entra com folga, porque afeta a solidez da edificação. Para defeitos sem repercussão estrutural, valem os vícios redibitórios e, havendo relação de consumo, o Código de Defesa do Consumidor.

Quanto tempo tenho para reclamar de um defeito estrutural?

O art. 618, parágrafo único, fala em cento e oitenta dias contados do aparecimento do vício. Esse prazo é decadencial e mira o pedido de redibição ou de abatimento do preço. Sendo o pedido de indenização por perdas e danos, o STJ aplica o prazo prescricional de dez anos do art. 205, contado da constatação do defeito. Na prática: registre o problema com fotos e laudo, e notifique o empreiteiro por escrito de imediato.

Em que formato recebo o documento?

O contrato é entregue em Word e em PDF. O arquivo em Word permite ajustar o memorial descritivo ou incluir cláusulas específicas da sua obra antes da assinatura. O PDF serve para a versão final e para arquivo. Imprima duas vias, uma para cada parte, ou assine eletronicamente com certificado digital. Guarde junto os comprovantes de cada parcela, e um recibo de pagamento com quitação regular evita discussões sobre valores já pagos.

Posso cancelar a obra no meio do caminho?

Pode. O art. 623 do Código Civil autoriza o dono a suspender a obra a qualquer tempo, desde que indenize o empreiteiro pelas despesas e pelos lucros relativos aos serviços já executados, mais indenização razoável pelo que ele teria ganho se a obra fosse concluída. Por isso o contrato deve prever o critério de apuração dessa conta, com medição do percentual executado. Do lado oposto, o empreiteiro só pode paralisar nas hipóteses do art. 625.

O empreiteiro pode aumentar o preço durante a obra?

Não por conta própria. Em empreitada de preço global, o art. 619 exige autorização escrita do dono para qualquer acréscimo por alteração de projeto ou serviço extra. A lei prevê duas válvulas de escape: o art. 620 permite revisão quando o custo de material ou de mão de obra cai mais de um décimo do preço global, e o art. 625, III, autoriza o empreiteiro a suspender a obra quando as modificações exigidas superam um vigésimo do projeto aprovado.

Quem responde se um trabalhador se acidentar na obra?

O empregador direto responde pelas verbas trabalhistas e pela segurança, com as obrigações da NR-18. Quanto ao dono da obra, a Orientação Jurisprudencial 191 da SDI-1 do TST afasta a responsabilidade solidária ou subsidiária pelas dívidas trabalhistas do empreiteiro, salvo se o contratante for empresa construtora ou incorporadora. No campo previdenciário a lógica é outra: pelo art. 30, VI, da Lei nº 8.212/1991, o dono responde solidariamente pelas contribuições.