Contrato de Sublocação | Lei do Inquilinato, art. 13

Na sublocação, o inquilino de um imóvel urbano passa a ocupar, ele próprio, a posição de locador diante de um terceiro. O locatário original vira sublocador; quem entra vira sublocatário. A locação principal continua íntegra e o sublocador permanece integralmente responsável perante o proprietário. Quem subloca não deixa de ser inquilino, apenas acumula um segundo vínculo.

Vale separar três figuras que o artigo 13 da Lei 8.245/1991 trata no mesmo dispositivo com efeitos diferentes. Na cessão da locação, o inquilino sai de cena e transfere sua posição contratual ao cessionário, que passa a tratar diretamente com o proprietário. No empréstimo do imóvel, o comodato do Código Civil, não há pagamento nem aluguel a cobrar. Na sublocação existem preço, prazo e um contrato autônomo que convive com o primeiro. Confundir as duas é o erro mais caro da prática: quem assina uma cessão informal perde o controle do imóvel sem se livrar da dívida. Antes de escolher, compare os modelos de contratos de locação e documentos imobiliários disponíveis para o caso.

A sublocação urbana é regida pela Lei 8.245/1991 e, supletivamente, pelo Código Civil. O ponto de partida é o artigo 13: a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador. Consentimento verbal não vale, e o silêncio do proprietário não equivale a autorização (parágrafo 1º). Há um caminho de saída: notificado por escrito, o locador tem trinta dias para manifestar formalmente sua oposição (parágrafo 2º). Sublocar sem esse aval é infração contratual e abre ao proprietário a ação de despejo do artigo 9º, inciso II. O texto federal sobre cessão da locação, sublocação e empréstimo do imóvel está publicado no portal do Planalto.

O artigo 14 manda aplicar às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações: prazo, reajuste, conservação e regime de garantias seguem a mesma lógica. O artigo 15 fixa a dependência do contrato derivado, já que a extinção da locação principal resolve automaticamente as sublocações, restando ao sublocatário indenização contra o sublocador. E o artigo 16 determina que o sublocatário responde subsidiariamente ao locador, não solidariamente. A solidariedade surge entre pessoas que assinam juntas no mesmo polo, por presunção do artigo 2º.

Um teto de preço fecha o quadro. O artigo 21 proíbe que o aluguel da sublocação supere o da locação principal e, nas habitações coletivas multifamiliares, limita a soma dos subaluguéis ao dobro do valor da locação. Ultrapassado o limite, o sublocatário fica autorizado a reduzir o valor pago, e a cobrança abusiva configura contravenção do artigo 43, inciso I. No plano fiscal, o sublocador declara o subaluguel e abate do rendimento bruto o aluguel pago ao proprietário (artigo 42, inciso II, do Regulamento do Imposto de Renda). A autorização do locador costuma vir em documento apartado, na linha dos modelos de autorizações e declarações para pessoas físicas.

O cenário mais comum é a divisão de aluguel entre pessoas que não constam do contrato original. Um inquilino assina sozinho a locação de um apartamento de três quartos, ocupa um deles e repassa os demais a colegas de trabalho ou de faculdade. Sem contrato escrito, cada saída vira discussão sobre caução e contas. O segundo é a ausência temporária: intercâmbio, transferência profissional, estudos fora. Quem não quer entregar as chaves e perder um contrato bom subloca o imóvel inteiro pelo tempo que falta, com prazo casado ao da locação principal.

Empresas também recorrem ao instrumento: a companhia que aluga imóvel residencial para hospedar profissional transferido precisa documentar a ocupação, porque o artigo 47, inciso II, trata da retomada quando o vínculo de emprego se extingue. Nessas operações o contrato anda junto com os documentos de gestão de pessoal previstos na CLT. Dois cenários de fronteira merecem atenção. O primeiro é a república estudantil, onde a rotatividade exige cláusula de substituição de ocupante. O segundo é a sublocação de quartos a hóspedes de curtíssima duração, prática que o Superior Tribunal de Justiça já considerou incompatível com convenção de condomínio de destinação exclusivamente residencial.

• A qualificação das partes e do imóvel abre o contrato com nome, estado civil, profissão, CPF e endereço das partes, além da descrição do bem e do número da matrícula. Havendo mais de um sublocatário, todos assinam, o que aciona a presunção de solidariedade do artigo 2º.
• A referência ao contrato de locação originário e à autorização do locador dá eficácia ao instrumento perante o proprietário. O modelo indica data, prazo e partes da locação principal e prevê o anexo com o consentimento do artigo 13.
• A delimitação do objeto distingue sublocação total de parcial. Tratando-se de quarto, o texto identifica o cômodo, define o uso das áreas comuns e registra os móveis entregues, o que elimina quase toda discussão na vistoria de saída.
• O prazo e sua vinculação ao contrato principal seguem o artigo 15. O termo final nunca é posterior ao da locação, e a cláusula avisa que o fim antecipado desta extingue a sublocação de pleno direito.
• O valor do subaluguel e a forma de pagamento respeitam o teto do artigo 21, adotam correção anual por índice indicado no contrato e obrigam o sublocador a entregar recibo discriminado.
• A garantia locatícia é escolhida entre caução, fiança e seguro-fiança, sempre em modalidade única (artigo 37). Exigir duas garantias ao mesmo tempo é irregular.
• A destinação exclusivamente residencial e a vedação de nova sublocação fecham o bloco. O sublocatário não pode transferir o uso a terceiros nem instalar atividade empresarial no endereço, hipótese que pede outro caminho contratual e a consulta aos atos de constituição e alteração de empresa.

A Lei do Inquilinato é federal e vale igualmente em todos os estados: a variação real não vem da legislação estadual, mas do condomínio e do município. Convenção e regimento interno costumam impor limite de ocupantes por unidade, cadastro de moradores na portaria e restrições ao uso das áreas comuns. Esses documentos são oponíveis ao sublocatário por força dos artigos 1.332 a 1.336 do Código Civil, ainda que ele não tenha participado da assembleia. Leia a convenção antes de assinar: é ela, e não o contrato, que decide quantas pessoas podem ocupar a unidade.

O ponto mais sensível é a hospedagem de curtíssima duração. No REsp 1.819.075/RS, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça validou a vedação, em condomínio de destinação exclusivamente residencial, ao uso da unidade para hospedagem remunerada mediante locação simultânea de quartos a pessoas diferentes; a Terceira Turma seguiu o mesmo rumo no REsp 1.884.483/PR. A distinção importa ao sublocador: sublocar um quarto por prazo determinado, com ocupante estável, é situação distinta da rotatividade semanal por plataforma digital.

Grandes centros trazem uma camada adicional. Nas capitais com forte presença de habitações coletivas multifamiliares, os cortiços de São Paulo e do Rio de Janeiro entre os exemplos conhecidos, incide o teto do artigo 21 e a fiscalização municipal de habitabilidade costuma ser ativa. Em cidades universitárias como Florianópolis, Viçosa e Ouro Preto, a sublocação de quartos forma um mercado próprio, com ciclos casados ao calendário acadêmico. Em qualquer praça, a repartição do IPTU e da cota condominial precisa estar escrita: o artigo 25 só permite cobrar do ocupante os encargos previstos no contrato e comprovados por documento.

Você começa indicando se a sublocação é total ou parcial, porque essa escolha muda o corpo do documento. Optando pelo quarto, o formulário abre campos para identificar o cômodo, listar os móveis e definir as regras de uso da cozinha, da lavanderia e da vaga de garagem. Em seguida você informa os dados da locação principal, o que permite ajustar o prazo final da sublocação ao termo da locação e inserir a cláusula de resolução do artigo 15.

O terceiro bloco cuida do dinheiro: valor do subaluguel, vencimento, índice de reajuste, encargos repassados e modalidade de garantia. O sistema bloqueia a seleção de mais de uma garantia (artigo 37) e alerta quando o valor informado ultrapassa o aluguel da locação principal. Depois vêm as partes e a opção de incluir testemunhas. Ao final você baixa o contrato em Word, para ajustes finos, e em PDF, pronto para assinatura. Os instrumentos que costumam acompanhar a operação estão reunidos no catálogo completo de modelos jurídicos brasileiros.

O erro que mais gera despejo é sublocar com base numa conversa de aplicativo com o proprietário: o artigo 13 exige forma escrita, e o parágrafo 1º afasta o consentimento presumido pela demora. Vem depois a cópia do contrato principal com troca de nomes, que acaba prometendo ao sublocatário prazo maior que o da locação, o que a resolução do artigo 15 transforma em pedido de indenização. Também é frequente o sublocador esquecer que continua devedor perante o proprietário. Se o sublocatário atrasar, quem responde primeiro é ele (artigo 16).

Na parte econômica, três descuidos se repetem: cobrar subaluguel acima do valor da locação principal, o que autoriza a redução unilateral e configura contravenção do artigo 43; exigir caução e fiador ao mesmo tempo, prática vedada pelo artigo 37; repassar IPTU ou condomínio sem previsão contratual e sem comprovante, contra o artigo 25. Não encerre a sublocação sem vistoria documentada: sem laudo de entrada e de devolução, com fotos datadas, a discussão sobre danos e retenção da caução se resolve por impressão, não por prova.

Preciso da autorização do locador para fazer um contrato de sublocação residencial?

Sim, e ela precisa ser prévia e escrita. O artigo 13 da Lei 8.245/1991 condiciona a sublocação ao consentimento do locador, e o parágrafo 1º afasta o consentimento tácito pela demora. Se a autorização não constar do contrato de locação, notifique o proprietário por escrito: a partir daí ele tem trinta dias para se opor formalmente (parágrafo 2º). Guarde o comprovante. Sublocar sem esse cuidado autoriza a ação de despejo do artigo 9º, inciso II.

O aluguel da sublocação pode ser maior que o do contrato principal?

Não. O artigo 21 proíbe que o aluguel da sublocação exceda o da locação, regra que impede a exploração pelo intermediário. Nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos subaluguéis não pode passar do dobro do valor da locação principal. Desrespeitado o teto, o parágrafo único autoriza o sublocatário a reduzir o valor pago até o limite legal. Na sublocação de um quarto, o valor deve guardar proporção com a fração ocupada.

Este modelo de contrato de sublocação tem validade jurídica?

Tem. O contrato de sublocação é instrumento particular e não depende de escritura pública, registro em cartório ou advogado para valer. Bastam capacidade das partes, objeto lícito e forma escrita, com assinatura de sublocador e sublocatário. A condição de eficácia perante o proprietário é a autorização do artigo 13, que deve ser anexada. O reconhecimento de firma não é exigido por lei, embora seja usual quando há fiador. Duas testemunhas conferem ao documento força de título executivo extrajudicial.

Em que formato eu recebo o contrato depois de preencher?

Você baixa o documento em Word e em PDF na mesma operação. O Word serve para ajustes finos, como incluir cláusula de substituição de ocupante numa república ou detalhar a divisão das contas de consumo. O PDF é a versão de assinatura, com formatação fixa, adequada para impressão e para assinatura eletrônica. Outros instrumentos da mesma operação estão reunidos na seção de recibos, procurações e contratos imobiliários.

O sublocatário responde pelas dívidas do sublocador perante o proprietário?

Responde, mas de forma subsidiária e limitada. O artigo 16 prevê que o sublocatário responde ao locador pela importância que dever ao sublocador quando este for demandado, e pelos aluguéis vencidos no curso do processo. O proprietário cobra primeiro do inquilino original, e o ocupante final entra na conta até o limite do que ele próprio deve. Não há solidariedade automática entre sublocatário e locador: ela existe entre quem assina junto no mesmo polo (artigo 2º).

Posso sublocar apenas um quarto e continuar morando no imóvel?

Pode, desde que o locador autorize por escrito. O artigo 13 admite a sublocação parcial, e a permanência do sublocador é comum em apartamentos compartilhados. O contrato precisa identificar o quarto, disciplinar o uso das áreas comuns e fixar a divisão das contas e da cota condominial. Verifique a convenção do condomínio, que pode limitar o número de ocupantes. Rotatividade alta, com hóspedes semanais, descaracteriza a locação residencial, entendimento firmado no REsp 1.819.075/RS.