Aditivo de Locação conforme a Lei 8.245/91 | Word e PDF

Na prática imobiliária brasileira, o aditivo é um contrato acessório que se prende à locação principal e a modifica em pontos determinados. Tudo o que não for expressamente alterado continua valendo. Por isso um aditivo bem redigido nunca reproduz o contrato inteiro : ele identifica o instrumento originário pela data e pelas partes, indica endereço e matrícula do imóvel, e enuncia, cláusula por cláusula, o que muda e a partir de que dia. A ratificação das demais cláusulas fecha o raciocínio, e sua ausência abre discussão sobre o que sobreviveu à alteração.

Três documentos são confundidos com ele. O distrato encerra a relação e devolve o imóvel, ao passo que o aditivo a mantém viva. A renovação dos arts. 51 a 57 da Lei do Inquilinato, própria do contrato de locação comercial, é medida judicial. E a prorrogação automática por prazo indeterminado do art. 46, §1º acontece sozinha, sem papel nenhum, quando o locatário fica mais de trinta dias no imóvel após o vencimento sem oposição do locador. Quem quer prazo determinado novo precisa do aditivo. Quem só deixa o contrato correr, não.

A alteração consensual da locação urbana tem base direta no art. 18 da Lei 8.245/1991, que autoriza as partes a fixar de comum acordo novo valor para o aluguel e a inserir ou modificar cláusula de reajuste. O art. 472 do Código Civil exige que o distrato observe a mesma forma do contrato, princípio que doutrina e tribunais estendem às modificações : locação feita por instrumento particular se altera por instrumento particular, com as mesmas assinaturas e testemunhas. O texto integral da Lei do Inquilinato no portal da Presidência da República traz a redação consolidada desses dispositivos.

O ponto mais sensível é a garantia. O art. 39, na redação da Lei 12.112/2009, estende a fiança até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação se prorrogue por prazo indeterminado. Mas a Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça é categórica : o fiador não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu. Um aditivo que aumenta o aluguel ou estica o prazo sem a assinatura do fiador pode simplesmente liberá-lo da garantia. Quando o fiador se recusa a anuir, o caminho é o art. 40, que concede trinta dias para substituição da garantia sob pena de despejo.

Duas balizas fecham o cerco. A periodicidade mínima de um ano para reajuste vem do art. 2º, §1º, da Lei 10.192/2001. E o art. 37 admite uma única modalidade de garantia por contrato : acrescentar caução a uma fiança existente é irregular mesmo com o consentimento de todos.

A prorrogação de prazo é o motivo número um. Contrato residencial de trinta meses chegando ao fim, inquilino bom pagador, locador sem intenção de retomar o imóvel : em vez de cair na prorrogação indeterminada, as partes assinam um aditivo com novo termo final e recuperam a previsibilidade. O segundo motivo é econômico. Quando o índice contratado descolou do mercado, as partes negociam um novo valor de aluguel por acordo direto, o que evita a ação revisional trienal do art. 19. Trocar IGP-M por IPCA segue a mesma lógica e é uma das cláusulas mais aditadas em contratos antigos.

Mudanças subjetivas vêm logo atrás. Sai um dos coinquilinos após separação, entra o cônjuge que permaneceu no imóvel por força do art. 12, ou o fiador pede exoneração e outro garantidor assume. Obras também exigem papel : autorizar uma reforma por aditivo, com definição prévia sobre indenização e retenção, separa a benfeitoria paga da benfeitoria perdida, já que a Súmula 335 do STJ valida a cláusula de renúncia. Cessão e sublocação seguem o art. 13 e exigem consentimento prévio e escrito do locador.

Dois casos de borda merecem atenção. Locatário pessoa jurídica que muda de razão social precisa de aditivo declaratório, sob pena de o contrato apontar para um CNPJ inexistente. E a venda do imóvel não obriga a refazer nada : o adquirente se sub-roga na posição de locador, mas um aditivo de qualificação evita meses de discussão sobre a quem pagar o aluguel do contrato de locação residencial.

• A qualificação completa das partes repete os dados do contrato original e sinaliza alteração de estado civil, endereço ou representação legal. Contratos com mais de um locatário exigem a assinatura de todos : a obrigação é solidária, e um aditivo assinado pela metade dos devedores nasce discutível.
• A identificação do contrato originário traz data de assinatura, prazo, endereço e matrícula do imóvel, além do número de ordem do aditivo. Havendo termos anteriores, o modelo os encadeia para que a leitura sequencial mostre o estado atual da relação.
• A cláusula de alteração é redigida por remissão numerada : indica qual dispositivo é substituído e transcreve a nova redação por inteiro. A técnica afasta a leitura de que o aditivo criou obrigação paralela em vez de modificar a original.
• A data de início dos efeitos separa assinatura de vigência, distinção que resolve a maior parte das disputas sobre qual aluguel incide no mês da transição, com espaço para efeito retroativo expresso.
• A anuência do fiador ou do garantidor ocupa campo próprio, com qualificação e assinatura. É a resposta direta à Súmula 214 do STJ, com redação alternativa para a substituição de garantia do art. 40.
• A ratificação das demais cláusulas confirma que tudo o que não foi tocado permanece em vigor, incluindo garantia, foro e regras de rescisão. Impede ainda a alegação de novação, que extinguiria a obrigação original com seus acessórios.

Direito civil é competência privativa da União, então a Lei 8.245/1991 vale igual em Manaus e em Porto Alegre. As diferenças reais são cartorárias e de prática local.

São Paulo concentra o maior volume de locações formais do país e é onde o registro do aditivo no Registro de Títulos e Documentos virou rotina. As Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça padronizam a qualificação registral e os emolumentos seguem a Lei estadual 11.331/2002. O seguro-fiança tem penetração alta na capital : com garantia securitária, alterar prazo ou valor sem comunicar a seguradora costuma esvaziar a cobertura.

Rio de Janeiro convive com um estoque grande de contratos antigos indexados ao IGP-M, e a migração de índice por aditivo é conversa diária entre administradoras e proprietários. Nos condomínios da orla, a locação de curta duração gerou litígio pesado, e o STJ decidiu no REsp 1.819.075/RS que a convenção condominial pode restringir hospedagem atípica. Um aditivo que muda a destinação para temporada precisa passar por essa checagem.

Minas Gerais e o Centro-Oeste puxam a atenção para uma fronteira que muita gente ignora : imóvel rural não é regido pela Lei do Inquilinato. O art. 1º, parágrafo único, exclui expressamente esses contratos, que caem no Estatuto da Terra e no Decreto 59.566/1966, com prazos mínimos e direito de preferência próprios. Aditar um arrendamento rural com modelo de locação urbana produz cláusula inválida.

Santa Catarina e o litoral nordestino vivem do ciclo de temporada. A locação do art. 48 tem teto de noventa dias e permite cobrança antecipada do aluguel, regime que não sobrevive a prorrogações sucessivas por aditivo. Quando o hóspede vira morador, o contrato migra para o regime residencial comum, com todas as proteções que isso implica.

O formulário começa pela pergunta que define tudo o mais : qual o tipo de locação do contrato original, residencial, comercial ou por temporada. A partir dela, os artigos citados e as advertências mudam automaticamente, porque o regime de prazo e de retomada varia em cada um. Você informa então a data do contrato originário, os dados das partes e o endereço do imóvel.

A etapa seguinte é a seleção do que muda. Prazo, valor, índice, garantia, partes, destinação ou obras : marcando as alterações desejadas, o gerador monta as cláusulas de substituição com a numeração correta e insere a data de início dos efeitos. Havendo fiador no contrato original, o sistema abre o bloco de anuência sem opção de pular, porque essa é a falha que mais custa caro. O documento sai em Word e em PDF. Outros modelos compatíveis estão reunidos na categoria de documentos para imóveis, e a assinatura por representante exige procuração particular com poderes expressos.

O erro mais caro é ignorar o fiador. Locadores assinam a prorrogação com o inquilino, arquivam o papel e só descobrem o problema quando o juiz aplica a Súmula 214 e exclui o garantidor da lide. Logo atrás vem o aditivo que reescreve o contrato inteiro em vez de alterar dispositivos determinados : nasce um documento híbrido, sem clareza sobre qual versão prevalece, e a discussão sobre novação chega de brinde. Também é comum acrescentar caução a um contrato que já tem fiança, o que contraria o art. 37.

Reajustar aluguel antes de completar doze meses da última correção é outro clássico, e a nulidade decorre do art. 2º, §1º, da Lei 10.192/2001. Falta ainda atenção à forma : aditivo sem data de efeitos, sem numeração sequencial e sem menção ao contrato originário perde metade da força probatória. Quando o contrato original foi registrado com cláusula de vigência averbada na matrícula, o aditivo que altera o prazo também precisa ser averbado, sob pena de o adquirente denunciar a locação em noventa dias.

O aditivo precisa da assinatura do fiador?

Precisa, sempre que a alteração agravar a obrigação garantida. A Súmula 214 do STJ diz que o fiador não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu, e aumento de aluguel, prorrogação de prazo e troca de locador entram nessa categoria. Há uma exceção : se o contrato original contém cláusula expressa de responsabilidade até a entrega das chaves, os tribunais têm mantido a fiança mesmo sem nova assinatura. Como essa redação varia, o seguro é colher a anuência no próprio aditivo.

Posso aumentar o aluguel por aditivo antes de completar doze meses?

Não. O art. 2º, §1º, da Lei 10.192/2001 proíbe reajuste com periodicidade inferior a um ano, e a vedação alcança o acordo entre as partes. O que o art. 18 da Lei 8.245/1991 permite é fixar de comum acordo um novo valor, coisa diferente de aplicar índice antes do prazo. Negociações fora da data-base ocorrem em hipóteses como ampliação da área locada ou inclusão de mobília e garagem, e o aditivo deve explicitar a contrapartida para não parecer reajuste disfarçado.

Este modelo de aditivo de contrato de locação tem validade jurídica?

Tem. A redação segue a Lei 8.245/1991, o Código Civil e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça sobre aditamento e fiança. A locação urbana admite instrumento particular, sem escritura pública, e o documento produz efeitos entre as partes desde a assinatura. Para valer contra terceiros, o registro no Registro de Títulos e Documentos é recomendável, e a averbação na matrícula é necessária quando existe cláusula de vigência. Reconhecimento de firma não é requisito de validade, mas continua sendo praxe quando há fiador.

Em que formato eu recebo o documento?

Você recebe o aditivo em Word e em PDF logo após finalizar o formulário. O arquivo em Word permite ajustar a redação, inserir cláusulas específicas do seu contrato ou corrigir uma qualificação de última hora. O PDF sai formatado para impressão e assinatura, com espaço para as testemunhas e para o garantidor, na mesma numeração de cláusulas do arquivo editável. O catálogo completo está em todos os modelos jurídicos disponíveis no Brasil.

Preciso registrar o aditivo em cartório?

Depende do que foi feito com o contrato original. Se ele nunca foi registrado, o aditivo também não precisa ser, e a locação continua eficaz entre as partes. Se o contrato foi levado ao Registro de Títulos e Documentos, registrar o aditivo mantém a coerência da cadeia. E se existe cláusula de vigência averbada na matrícula, a averbação do novo prazo é indispensável para que a locação resista à venda do bem.

O aditivo serve para encerrar a locação antes do prazo?

Não serve. Aditivo modifica, não extingue. Para encerrar a locação por acordo antes do vencimento, o instrumento correto é o distrato de locação com quitação recíproca, que trata da devolução das chaves, da liberação da garantia e da multa proporcional do art. 4º da Lei 8.245/1991. Usar um aditivo para isso cria ambiguidade sobre a sobrevivência das obrigações acessórias, especialmente a fiança, e rende discussão sobre débitos posteriores à saída do inquilino.