A locação por temporada nunca esteve tão em evidência, nem tão sob pressão. Quem coloca um apartamento no Airbnb ou em qualquer plataforma de curta estadia hoje precisa lidar com três camadas de regras que antes pareciam distantes: a lei federal que disciplina o contrato, a convenção do condomínio onde o imóvel está, e as normas do município que decide como aquela atividade pode existir na cidade. O equívoco mais comum é achar que basta um bom contrato de locação por temporada para operar tranquilo. Não basta. O contrato é a base, mas o que hoje define se você pode ou não anunciar sua unidade é, cada vez mais, aquilo que está fora dele: a assembleia do prédio e a prefeitura. Este guia é para proprietários, investidores e síndicos que precisam entender o que mudou e como se proteger.
O que é, afinal, a locação por temporada no direito brasileiro
Antes de falar em Airbnb, convém separar os conceitos, porque a confusão entre eles está na raiz de quase todo litígio. A locação por temporada é uma figura própria da Lei nº 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, definida no seu artigo 48: é a locação de imóvel residencial mobiliado, por prazo não superior a noventa dias, para atender uma necessidade transitória do locatário, como lazer, estudo, tratamento de saúde ou realização de obras na própria residência. Passado esse prazo sem oposição do locador, o contrato se converte em locação residencial comum, por prazo indeterminado. É um contrato de locação, não um serviço de hospedagem.
O ponto que o mercado insiste em ignorar é que a plataforma não muda a natureza do negócio. Anunciar no Airbnb não transforma, por si só, uma locação em hotel. O que transforma é a forma de explorar o imóvel. Quando a mesma unidade passa a ser oferecida a desconhecidos, com altíssima rotatividade, sem qualquer vínculo pessoal entre proprietário e ocupante, e por vezes com serviços de limpeza, recepção e roupa de cama, o que existe ali deixou de ser locação por temporada e se aproximou de uma hospedagem. O Superior Tribunal de Justiça chama isso de hospedagem atípica, e é justamente essa figura, e não a temporada clássica, que está no centro do cerco atual. Quem aluga a casa de praia por duas semanas no verão não é o alvo. Quem opera cinco unidades como se fosse uma pousada, é.
O cerco condominial: o que o STJ decidiu
Aqui está a mudança mais concreta dos últimos meses. Por muito tempo prevaleceu a leitura de que, sem proibição expressa na convenção, o proprietário podia livremente disponibilizar sua unidade em plataformas digitais. Essa era a posição confortável do investidor. Ela ruiu. Em decisão de maioria apertada, cinco votos a quatro, a Segunda Seção do STJ firmou no REsp 2.121.055, relatado pela ministra Nancy Andrighi, que a exploração reiterada de unidades residenciais para hospedagens de curta duração, intermediadas por plataformas digitais, configura modalidade de hospedagem atípica e não simples locação por temporada. O tribunal entendeu que essa exploração descaracteriza a finalidade residencial do edifício e, por isso, depende de autorização da coletividade.
A base legal é o artigo 1.351 do Código Civil, que exige quórum de dois terços dos condôminos para alterar a destinação do prédio. A consequência prática é decisiva e vale ser dita com clareza: se a convenção já estabelece destinação estritamente residencial, o síndico pode vedar a prática com base nessa previsão, sem necessidade de nova assembleia para proibir. Em outras palavras, a assembleia passou a ser necessária para autorizar, não para proibir. Onde a convenção diz que o uso é residencial, a proibição da hospedagem atípica está implícita. Para acompanhar a evolução institucional do tema, vale consultar diretamente o comunicado oficial do STJ sobre a decisão da Segunda Seção.
Falta um capítulo. Em junho de 2026, a mesma Segunda Seção afetou o Tema 1.443 ao rito dos recursos repetitivos e determinou a suspensão nacional dos processos sobre a matéria, para fixar uma tese vinculante. A pergunta a ser respondida é exatamente se a cláusula de destinação residencial, sozinha, basta para proibir, ou se é preciso vedação expressa. Enquanto essa tese não é fixada, persiste uma zona de incerteza, e é por isso que a orientação mais segura, hoje, não é confiar na presunção, mas inscrever uma vedação clara na convenção.
Como o condomínio pode regular, na prática
O caminho para um condomínio que quer barrar a hospedagem atípica é conhecido e não admite atalhos. A vedação de mérito precisa estar na convenção, aprovada por dois terços das frações ideais e devidamente averbada no Cartório de Registro de Imóveis, sob pena de não valer contra terceiros. Uma cláusula bem redigida costuma proibir o uso das unidades para hospedagem atípica ou curta temporada, inclusive por meio de plataformas digitais, ressalvando a autorização expressa em assembleia. O regimento interno complementa esse desenho, disciplinando o controle de acesso, o cadastro prévio de ocupantes e a proibição de cofres de chave nas áreas comuns, embora não possa, sozinho, criar a proibição substantiva.
O regime de sanções também tem sustentação legal precisa. O artigo 1.336, § 2º, do Código Civil permite multa por uso indevido da unidade de até cinco vezes o valor da contribuição condominial, e o artigo 1.337 alcança o condômino reiteradamente inadimplente de deveres, chegando ao antissocial, com multa de até dez vezes a contribuição. Recomenda-se prever gradação, começando pela advertência. Para o síndico, o roteiro é objetivo: verificar a redação atual da convenção, convocar assembleia com a matéria expressa em pauta, obter o quórum qualificado, lavrar a ata, registrar a alteração e só então ajustar o regimento interno. Quem inverte essa ordem costuma perder na Justiça.
O cerco municipal: prefeituras e tributos entram em cena
O segundo movimento do cerco vem das cidades, e é aqui que muitos anfitriões são pegos de surpresa. O município tem competência para disciplinar uso e ocupação do solo, licenciamento e tributação de serviços, e várias capitais começaram a exercê-la sobre a curta temporada. Em Salvador, a Lei nº 9.877/2025 passou a cobrar uma alíquota de 3% de ISS sobre a atividade, equiparando a carga tributária municipal da locação via plataformas à da rede hoteleira tradicional. No Rio de Janeiro, a regulação avança pela via do cadastro obrigatório dos imóveis ofertados em plataformas. Em São Paulo, o Decreto nº 64.244/2025 proibiu de forma expressa a curta temporada em unidades de Habitação de Interesse Social e de Mercado Popular, e essa proibição prevalece independentemente de eventuais decisões tomadas em assembleias condominiais. A norma pública subordina a deliberação interna.
Some-se a isso a dimensão tributária federal. A reforma fiscal trazida pela Lei Complementar nº 214/2025 passou a mirar a curta temporada com prestação de serviços acessórios, aproximando-a do tratamento da hotelaria para fins do novo IVA. É um risco que ainda depende de regulamentação e de desenvolvimento jurisprudencial, mas que já compõe o cálculo de quem investe. A lição para o anfitrião é direta: antes de anunciar, é preciso olhar o zoneamento, o Código de Posturas e as leis tributárias do próprio município, porque a regra federal e a convenção do prédio não esgotam o assunto.
Como preparar seu contrato e sua operação com a Captain.Legal
Diante desse cenário de três camadas, o contrato ganha função de blindagem, não de mera formalidade. Na plataforma, você monta um contrato de locação por temporada conforme o artigo 48 da Lei 8.245 indicando o prazo dentro do limite de noventa dias, o valor, a caução admitida e a finalidade transitória da estadia, elementos que ajudam a caracterizar a operação como temporada legítima e a distanciá-la da hospedagem atípica. Ao percorrer os campos guiados, você ajusta cláusulas sobre estado do imóvel, responsabilidade por danos e regras de convivência, pontos que fazem diferença quando surge conflito com o condomínio ou com o hóspede.
A operação, porém, começa antes do contrato. Se você compra para investir, o dever de diligência recomenda confirmar a convenção e o perfil do empreendimento antes de fechar negócio, e para isso a procuração particular fundada nos arts. 653 a 692 do Código Civil costuma ser útil na fase de aquisição. Ao final de cada estadia, um termo de vistoria e entrega de chaves documenta o estado do bem, e o recibo de aluguel conforme a Lei 8.245 organiza a comprovação dos valores recebidos, o que também facilita a vida na hora de declarar a renda. Todos os modelos saem em Word e PDF, prontos para assinar ou adaptar.
Erros que custam caro na curta temporada
O primeiro e mais grave é presumir liberdade onde há convenção residencial. Muita gente investiu comprando unidades para short stay confiando na velha ideia de que, sem proibição expressa, tudo era permitido. Depois da decisão da Segunda Seção, essa premissa é frágil, e um síndico pode barrar a operação apoiado apenas na destinação residencial já existente. O segundo erro é tratar a curta temporada como se fosse locação residencial comum: prazos acima de noventa dias descaracterizam a temporada e convertem o contrato em locação por prazo indeterminado, com todas as proteções ao inquilino que isso acarreta, inclusive quanto à retomada do imóvel.
O terceiro erro é ignorar o município. Anunciar em zona onde o uso comercial é vedado, ou em unidade HIS, ou sem recolher o ISS onde ele incide, expõe o anfitrião a multas e autuações que nenhuma cláusula contratual afasta. O quarto é operar sem contrato escrito e sem vistoria, o que deixa o proprietário sem prova diante de danos ou de discussão sobre o que foi efetivamente combinado. O quinto, e talvez o mais silencioso, é confundir hospedagem atípica com temporada legítima: quando você oferece serviços de hotelaria e alta rotatividade, o rótulo de "temporada" no contrato não protege você, porque o juiz olha a realidade dos fatos, não o nome que a parte deu ao negócio.
Perguntas frequentes
O contrato de locação por temporada tem validade jurídica sem reconhecimento de firma?
Sim. A locação por temporada é válida com a simples assinatura das partes, já que a Lei nº 8.245/1991 não exige forma pública nem reconhecimento de firma para sua validade. O documento particular, com prazo, valor, finalidade e descrição do imóvel bem definidos, produz efeitos entre locador e locatário. O reconhecimento de firma é usado na prática para reforçar a prova da autenticidade das assinaturas, sobretudo quando há caução ou fiador, mas não é condição de existência do contrato. Uma vistoria de entrada bem feita costuma proteger mais do que o carimbo do cartório.
O condomínio pode proibir minha locação por temporada mesmo sem cláusula expressa na convenção?
Segundo a decisão da Segunda Seção do STJ, sim, quando a convenção estabelece destinação estritamente residencial e a exploração é reiterada e profissional, aproximando-se de hospedagem. Nessa hipótese, a proibição decorre da própria destinação residencial, sem necessidade de nova assembleia. O tema, porém, ainda será pacificado no julgamento do Tema 1.443, que está suspenso em âmbito nacional. Por isso, o caminho mais seguro para o condomínio que quer vedar a prática é inscrever proibição expressa na convenção, com quórum de dois terços, eliminando qualquer discussão sobre presunção.
Qual o prazo máximo de uma locação por temporada?
O prazo é de até noventa dias, conforme o artigo 48 da Lei do Inquilinato. Dentro desse limite, o contrato é tratado como temporada, com regras próprias sobre mobília, antecipação de aluguel e garantias. Ultrapassados os noventa dias sem que o locador se oponha à permanência do locatário, a locação se converte em residencial por prazo indeterminado. Essa conversão muda tudo: o inquilino passa a ter as proteções da locação comum, inclusive quanto às hipóteses e prazos de retomada do imóvel, o que raramente é o que o proprietário de curta temporada pretendia.
Em que formato recebo o contrato de locação por temporada?
Você baixa o documento em Word e em PDF. O formato Word permite ajustar cláusulas específicas antes de assinar, como regras de convivência, política de cancelamento ou responsabilidade por danos, enquanto o PDF serve à versão final para assinatura e arquivo. Ter os dois formatos é prático porque a curta temporada costuma exigir pequenas adaptações a cada operação, conforme o perfil do hóspede e as regras do condomínio e do município. Um contrato de locação residencial segue a mesma lógica de download para as situações de estadia mais longa.
Preciso pagar imposto sobre a renda da locação por temporada?
A renda de aluguel é tributável, e o recolhimento correto depende de você ser pessoa física ou jurídica e do volume da atividade. No plano municipal, cidades como Salvador já cobram ISS sobre a curta temporada, tratando-a como serviço de hospedagem, e a reforma tributária federal sinaliza equiparação à hotelaria quando há serviços acessórios. Vale acompanhar as regras da sua cidade, porque a carga muda conforme o município e o modelo de operação. Manter recibos organizados e um distrato de locação ao encerrar cada relação ajuda na comprovação diante do Fisco.
O que diferencia a locação por temporada da hospedagem atípica?
A duração é apenas um dos critérios; o que realmente separa é a finalidade e a forma de exploração. A temporada tem natureza transitória e sazonal, atende a uma necessidade pontual do locatário e não envolve prestação organizada de serviços. A hospedagem atípica caracteriza-se pela exploração comercial contínua, alta rotatividade de ocupantes, ausência de vínculo pessoal e, muitas vezes, serviços de limpeza e recepção. É essa segunda figura que o STJ entende exigir autorização condominial. Na dúvida, olhe menos para o prazo e mais para o modo como o imóvel é explorado.
Sou síndico. Como regularizar a proibição da curta temporada no meu condomínio?
O procedimento correto é convocar assembleia com a matéria expressa na pauta, aprovar a alteração da convenção por dois terços das frações ideais e averbá-la no Cartório de Registro de Imóveis. Só depois disso a vedação vale plenamente contra os condôminos. Em seguida, ajuste o regimento interno para disciplinar acesso, cadastro de ocupantes e uso das áreas comuns, e estruture um regime de multas graduado, com base nos arts. 1.336 e 1.337 do Código Civil. Documentar cada etapa em ata é o que dá segurança à decisão caso ela seja questionada judicialmente.