A partir de 1º de janeiro de 2027, a CBS passa a ser cobrada com alíquota cheia e PIS e Cofins deixam de existir. Para quem vive de aluguel, o IBS e a CBS na locação de imóveis deixam de ser exercício de simulação e passam a compor o custo real de cada contrato. O ano de 2026 é de adaptação, com alíquotas simbólicas de 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS, compensáveis com os tributos antigos, e a Lei Complementar 214/2025 dispensa do recolhimento quem cumpre corretamente as obrigações acessórias.
A maioria dos contratos em vigor foi redigida num mundo em que o aluguel não sofria tributo sobre consumo. Não há cláusula sobre destaque em documento fiscal, nem sobre quem absorve a nova carga, nem sobre o crédito que o inquilino pessoa jurídica pode aproveitar. Três pontos precisam ser decididos antes de 2027: os limites que transformam o locador em contribuinte, o crédito do locatário e a cláusula de repercussão tributária.
Quem passa a ser contribuinte de IBS e CBS na locação de imóveis
A pessoa jurídica que aluga imóveis é contribuinte do regime regular por definição. A novidade está na pessoa física. O artigo 251 da Lei Complementar 214/2025 estabelece dois requisitos que precisam ser preenchidos cumulativamente no ano-calendário anterior: receita total com locação, cessão onerosa ou arrendamento superior a R$ 240.000 e mais de três imóveis distintos envolvidos nessas operações. Quem aluga dez salas e fatura R$ 120.000 fica de fora. Quem aluga um único imóvel por R$ 300.000 ao ano também fica, por não atingir o critério quantitativo.
Existe, porém, um gatilho de entrada imediata. Se a receita do ano corrente ultrapassar o limite em mais de 20%, ou seja, R$ 288.000, o locador passa a ser contribuinte no próprio ano-calendário, independentemente do número de imóveis. Esse é o ponto que mais surpreende proprietários que reajustam contratos ou compram uma nova unidade no meio do exercício. O valor de R$ 240.000 é atualizado mensalmente pelo IPCA desde 16 de janeiro de 2025, de modo que o teto efetivo já é superior ao número nominal da lei. Vale conferir a receita agregada de toda a carteira, e não contrato a contrato, porque o critério é global.
Quadro jurídico do regime específico de bens imóveis
A locação foi expressamente incluída no campo de incidência do IVA dual, encerrando a antiga discussão sobre a natureza jurídica do aluguel para fins de tributo sobre consumo. A Lei Complementar 227/2026, publicada em 14 de janeiro de 2026, ajustou mais de uma centena de dispositivos da lei anterior e reclassificou locação, arrendamento e cessão onerosa como operações com bens, e não com serviços. O Decreto 12.955/2026 trouxe a regulamentação federal e amarrou o crédito ao destaque correto no documento fiscal.
Dentro do regime específico, o parágrafo único do artigo 261 reduz em 70% as alíquotas do IBS e da CBS aplicáveis à locação, à cessão onerosa e ao arrendamento. Sobre uma alíquota de referência estimada em torno de 26,5% a 28%, a carga efetiva fica próxima de 8%, número que ainda depende de resolução do Senado Federal. Na locação residencial, o artigo 260, com a redação dada pela Lei Complementar 227/2026, permite deduzir da base de cálculo um redutor social de R$ 600 por mês e por imóvel, também atualizado pelo IPCA e limitado ao valor da própria base. Locações não residenciais não têm redutor social.
A locação residencial de até 90 dias ininterruptos segue caminho diferente. O artigo 253 manda tributá-la pelas regras dos serviços de hotelaria, sem redutor social e sem a redução de 70%, o que muda por completo a conta de quem opera por temporada. O texto integral está disponível na íntegra da Lei Complementar 214/2025 no portal da Presidência da República.
O crédito do locatário pessoa jurídica muda a negociação
Aqui está o ponto que a maioria das revisões contratuais ignora. Quando o locador destaca IBS e CBS no documento fiscal, o locatário pessoa jurídica contribuinte do regime regular se apropria desse valor como crédito e o compensa com seus próprios débitos, desde que use o imóvel na atividade econômica. Uma loja, um escritório, uma indústria ou um galpão logístico recuperam boa parte do tributo embutido no contrato de locação comercial. O custo líquido da operação, para eles, é bem menor do que a alíquota nominal sugere.
O inverso também é verdadeiro e precisa ser dito ao inquilino antes da assinatura. Pessoa física não se credita. Optantes do Simples Nacional e do MEI têm aproveitamento limitado. Entidades sem fins lucrativos que não sejam contribuintes ficam com o tributo como custo definitivo. Num contrato de locação residencial, portanto, todo o tributo vira preço, e é justamente por isso que o legislador desenhou o redutor social.
O locador que opta pelo regime de transição de 3,65% deixa o inquilino sem crédito algum. A opção do artigo 487 é definitiva, veda o aproveitamento de créditos pelo próprio locador e afasta os redutores. Para um inquilino empresarial, um aluguel nominalmente menor sob a alíquota fixa pode custar mais caro do que um aluguel maior com imposto destacado e recuperável. Essa conta precisa entrar na renegociação.
A cláusula de repercussão tributária que falta na maioria dos contratos
O contribuinte de direito é o locador. A Lei 8.245/1991 não inclui IBS e CBS entre os encargos da locação, e o artigo 25 exige que aluguel e encargos venham discriminados. Nada disso impede que as partes ajustem quem suporta economicamente a nova carga, porque o artigo 17 da mesma lei consagra a livre convenção do valor do aluguel. O que não funciona é a repercussão implícita: sem cláusula expressa, o locador simplesmente absorve o tributo até o próximo reajuste.
Uma cláusula bem redigida define três coisas. Primeiro, se o valor pactuado é líquido para o locador, com o tributo acrescido por fora, ou bruto, com o tributo já embutido. Segundo, a obrigação de emitir documento fiscal com o destaque correto do IBS e da CBS, condição para que o inquilino contribuinte tome o crédito. Terceiro, o que acontece quando o locador muda de enquadramento no meio do contrato, hipótese nada rara diante do gatilho de R$ 288.000. Sem essa previsão, a alteração de status do locador vira discussão sobre reajuste fora de época, e o reajuste anual da Lei 8.245/1991 não foi pensado para absorver mudança de regime tributário. Quem administra a carteira por meio de terceiro deve verificar se a procuração particular outorgada ao administrador cobre a assinatura de aditivos dessa natureza.
Como gerar contratos de locação atualizados no Captain.Legal
Na plataforma, o ponto de partida é a finalidade do imóvel, porque ela determina o tratamento tributário. Locação residencial, locação comercial e locação por temporada seguem questionários distintos, e as cláusulas de valor, reajuste, encargos e emissão de documento fiscal se ajustam à resposta. Quem opera hospedagem de curta duração encontra no contrato de locação por temporada a estrutura adequada ao limite de 90 dias previsto na Lei do Inquilinato, que é também a fronteira usada pela legislação tributária.
O documento sai em Word e em PDF. A versão editável permite inserir a cláusula de repercussão negociada com o inquilino, discriminar aluguel e encargos linha a linha e registrar a obrigação de emissão fiscal com destaque, sem depender de aditivo posterior. Proprietários que organizaram a carteira em holding patrimonial encontram na categoria de abertura de empresa o contrato social de sociedade limitada, documento que define o objeto social e serve de base para o enquadramento da pessoa jurídica no regime regular.
Erros frequentes na revisão dos contratos de locação
O primeiro erro é somar apenas um dos critérios do artigo 251. Quem conta imóveis sem olhar a receita, ou olha a receita sem contar imóveis, chega à conclusão errada nos dois sentidos. O segundo é acreditar que ainda dá para aderir ao regime de transição de 3,65%: o prazo de registro dos contratos não residenciais em cartório encerrou em 31 de dezembro de 2025, e a lei alcança apenas contratos por prazo determinado firmados até 16 de janeiro de 2025. Aditivo transformando prazo indeterminado em determinado não recupera o benefício.
O terceiro erro é reajustar o aluguel por conta própria para compensar a nova carga, sem cláusula que autorize a repercussão. Isso desagua em revisional. O quarto é deixar de emitir documento fiscal com destaque quando o inquilino é contribuinte, o que simplesmente joga fora o crédito dele e envenena a relação na renovação. O quinto aparece nas locações de curta duração, tratadas no contrato como temporada comum sem que ninguém tenha percebido que o regime de hotelaria dispensa o redutor social e a redução de 70%. Revisar a carteira contrato a contrato ainda em 2026 custa muito menos do que renegociar sob pressão em janeiro de 2027.
Perguntas frequentes
Todo aluguel passa a pagar IBS e CBS?
Não. Pessoa jurídica locadora é contribuinte por definição, mas a pessoa física só entra no regime regular se, no ano anterior, tiver auferido mais de R$ 240.000 com locações e envolvido mais de três imóveis distintos, requisitos cumulativos do artigo 251 da Lei Complementar 214/2025. Há ainda o enquadramento imediato quando a receita do ano corrente supera R$ 288.000. O pequeno locador segue fora do campo de incidência.
Como funciona o redutor social de R$ 600?
Ele se aplica somente à locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel para uso residencial realizada por contribuinte do regime regular. Deduz-se R$ 600 por mês e por imóvel da base de cálculo, até o limite da própria base, com atualização mensal pelo IPCA. Num aluguel residencial de R$ 2.500, a base cai para R$ 1.900 antes da aplicação da alíquota reduzida. Locação comercial não tem direito ao redutor.
Meu inquilino pessoa jurídica pode se creditar do imposto?
Sim, desde que seja contribuinte do regime regular e utilize o imóvel na atividade econômica. O crédito corresponde ao valor destacado no documento fiscal emitido pelo locador, já considerada a redução de 70%. O aproveitamento depende do recolhimento na cadeia, por conta do mecanismo de split payment. Pessoas físicas e a maior parte dos optantes do Simples Nacional não aproveitam esse crédito.
Ainda é possível aderir ao regime de transição de 3,65%?
Não para quem perdeu os prazos. O artigo 487 alcança apenas contratos por prazo determinado firmados até 16 de janeiro de 2025, e os não residenciais precisavam estar registrados em cartório ou disponibilizados ao Fisco até 31 de dezembro de 2025. Quem aderiu permanece na alíquota fixa até o fim do prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro, sem direito a créditos nem a redutores.
O contrato pode prever que o inquilino arque com o tributo?
O contribuinte perante o Fisco continua sendo o locador, e essa condição não se transfere por contrato. O que as partes podem fazer é ajustar a repercussão econômica, definindo se o valor pactuado é líquido ou bruto, com amparo na livre convenção do aluguel prevista na Lei 8.245/1991. A cláusula precisa ser expressa e discriminar aluguel e encargos separadamente, sob pena de o locador absorver a carga integralmente.
Um contrato de locação gerado online tem validade jurídica?
Sim. A Lei do Inquilinato não exige forma solene para o contrato de locação, que vale entre as partes desde a assinatura. O registro em cartório serve a finalidades específicas, como a oponibilidade a terceiros na hipótese de venda do imóvel e o direito de preferência. Um documento gerado em plataforma tem a mesma eficácia de um redigido em escritório, desde que as cláusulas correspondam à realidade da locação.
Em que formato o contrato é entregue?
Os modelos ficam disponíveis em Word e em PDF. O arquivo Word permite ajustar redação, inserir a cláusula de repercussão tributária e anexar documentos antes da assinatura. O PDF serve para a versão final, assinada e arquivada. Manter as duas versões ajuda no controle da carteira, sobretudo para quem administra vários imóveis e precisará demonstrar enquadramento perante o Fisco.
O aluguel por temporada segue as mesmas regras?
Não. A locação residencial com período não superior a 90 dias ininterruptos é tributada pelas regras dos serviços de hotelaria, conforme o artigo 253 da Lei Complementar 214/2025. Isso afasta tanto o redutor social quanto a redução de 70% da alíquota, elevando a carga em relação à locação convencional. Quem opera nesse modelo deve emitir recibo de aluguel discriminado e manter o controle de datas por hóspede.