Wer ab dem 1. Januar 2026 eine neu erstellte Wohnung oder ein Einfamilienhaus kauft, hat bei Baumängeln deutlich mehr Zeit und stärkere Rechte als früher. Die punktuelle Revision des Obligationenrechts hat die alte, äusserst kurze Rügefrist durch eine feste Frist von sechzig Tagen ersetzt und dem Käufer ein zwingendes Recht auf unentgeltliche Nachbesserung gegeben. Diese Änderung betrifft jeden Kaufvertrag für Neubauten und verlangt eine saubere vertragliche Grundlage, damit die neuen Rechte auch tatsächlich durchsetzbar bleiben. Wer den Vertrag ohne Blick auf die neue Rechtslage aufsetzt, verschenkt genau den Schutz, den der Gesetzgeber schaffen wollte.
Der folgende Beitrag erklärt, was sich seit Anfang 2026 geändert hat, worauf Käuferinnen und Käufer beim Kaufvertrag für ein neu erstelltes Grundstück achten müssen und warum die sechzigtägige Mängelrügefrist zwingend in die Vertragslogik gehört.
Was bedeutet die 60-Tage-Mängelrüge beim Neubaukauf?
Die Mängelrüge ist die Anzeige an die Gegenpartei, dass die gekaufte Sache einen Mangel aufweist. Beim Kauf einer neu erstellten Immobilie richtet sie sich an die Verkäuferschaft und ist die Voraussetzung dafür, dass der Käufer seine Gewährleistungsrechte überhaupt geltend machen kann. Wer den Mangel nicht rechtzeitig anzeigt, verliert seine Ansprüche, weil der Mangel als genehmigt gilt.
Bis Ende 2025 galt die kaufrechtliche Grundregel: Der Käufer musste einen Mangel sofort nach dessen Entdeckung rügen. Lehre und Rechtsprechung konkretisierten dieses «sofort» auf rund sieben Tage, was in der Praxis eine harte Falle war. Wer die knappe Frist verpasste, stand ohne Rechte da, obwohl der Mangel real und die Verkäuferschaft dafür verantwortlich war. Gerade bei komplexen Neubauten mit vielen Beteiligten führte diese Regel zu erheblicher Unsicherheit.
Seit dem 1. Januar 2026 gilt für Immobilien eine feste Frist von sechzig Tagen. Der Käufer eines Neubaus hat also spürbar mehr Zeit, um einen Mangel sauber zu dokumentieren, gegebenenfalls einen Fachmann beizuziehen und die Anzeige rechtsgenüglich zu verfassen. Wichtig ist, dass diese Frist nicht vertraglich verkürzt werden darf. Eine Klausel im Kaufvertrag, die dem Käufer weniger als sechzig Tage einräumt, ist unwirksam. Genau deshalb muss der Vertrag die neue Frist entweder korrekt abbilden oder darf ihr zumindest nicht widersprechen.
Rechtsrahmen
Grundlage der Neuerung ist die Teilrevision des Gewährleistungsrechts im Kauf- und Werkvertragsrecht, die am 1. Januar 2026 in Kraft getreten ist. Für den Grundstückkaufvertrag ist Art. 219a OR massgebend. Diese Bestimmung verlängert die Rügefrist bei Mängeln an Grundstücken und knüpft für Neubauten ein zwingendes Nachbesserungsrecht daran. Sie wird ergänzt durch Art. 201 Abs. 4 OR, der die sechzigtägige Frist auch auf bewegliche Sachen erstreckt, die bestimmungsgemäss in das Bauwerk integriert wurden, etwa Einbaufenster oder eine fest eingebaute Heizung. Im werkvertraglichen Bereich, also bei direkten Verträgen mit Unternehmern, gilt parallel Art. 367 Abs. 1bis OR mit derselben Frist.
Die Frist von sechzig Tagen läuft bei offenen, also bei ordnungsgemässer Prüfung erkennbaren Mängeln ab der Abnahme, bei verdeckten Mängeln ab deren Entdeckung. Das Gesetz schreibt für die Rüge keine bestimmte Form vor, doch eine schriftliche Anzeige ist aus Beweisgründen unverzichtbar, weil im Streitfall der Käufer beweisen muss, dass und wann er den Mangel gemeldet hat. Zwingend ist ferner das unentgeltliche Nachbesserungsrecht nach Art. 219a Abs. 2 OR in Verbindung mit Art. 368 Abs. 2bis OR: Bei einem Neubau kann der Käufer stets die kostenlose Behebung des Mangels verlangen, sofern die Nachbesserung möglich ist und keine übermässigen Kosten verursacht. Als Neubau gilt dabei ein Objekt, das im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch zu erstellen ist oder weniger als zwei Jahre vor dem Verkauf neu erstellt wurde. Den genauen Wortlaut der revidierten Bestimmungen finden Sie in der amtlichen Fassung des Obligationenrechts auf Fedlex. Auch die fünfjährige Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche an unbeweglichen Werken kann seit der Revision vertraglich nicht mehr verkürzt werden. Ergänzende Schreiben rund um Vertragsverhältnisse finden Sie in den Vorlagen für Alltagsdokumente nach OR und ZGB.
Warum der Neubau anders behandelt wird als die Bestandsimmobilie
Der entscheidende Unterschied liegt im Umgang mit der Gewährleistung. Beim Verkauf einer älteren Bestandsimmobilie ist es weiterhin zulässig, die Haftung für Mängel weitgehend auszuschliessen. In der Praxis geschieht das regelmässig: Die Verkäuferschaft veräussert das Objekt unter Wegbedingung jeder Gewährleistung und tritt dem Käufer stattdessen ihre eigenen Ansprüche gegen die beteiligten Handwerker ab. Der Käufer muss dann gegen die Unternehmer vorgehen und hat gegenüber seiner eigentlichen Vertragspartei, dem Verkäufer, nichts in der Hand.
Für Neubauten ist dieser Weg seit 2026 versperrt. Das Nachbesserungsrecht ist bei neu erstellten Bauten zwingend und kann nicht mehr ausgeschlossen werden. Der Käufer eines Neubaus kann sich also direkt an den Verkäufer halten und von diesem die unentgeltliche Behebung verlangen, statt sich mit einer abgetretenen Forderung gegen wechselnde Handwerker abzumühen. Das ist ein grundlegender Positionsgewinn, der die Verhandlungslage beim Kaufvertrag verschiebt.
Genau an dieser Schnittstelle entsteht für Verkäufer ein neues Risiko, das viele noch unterschätzen. Wurden die Werkverträge mit dem Generalunternehmer oder den einzelnen Handwerkern noch vor dem 1. Januar 2026 abgeschlossen, gilt für diese das alte Recht, während für den erst 2026 unterzeichneten Kaufvertrag das neue Recht greift. Der Verkäufer haftet dann gegenüber dem Käufer zwingend, kann aber unter Umständen wegen verspäteter Rüge nach altem Recht nicht mehr auf seine Unternehmer zurückgreifen. Wer als Bauträger oder Ersterwerber in dieser Konstellation steckt, sollte prüfen, ob eine nachträgliche Anpassung der Werkverträge auf das neue Recht sinnvoll ist.
Was der Kaufvertrag für einen Neubau konkret regeln muss
Ein sauberer Kaufvertrag für ein neu erstelltes Objekt bildet die neue Rechtslage nicht nur passiv nach, sondern nutzt sie aktiv. Zunächst gehört eine präzise Beschreibung des Kaufobjekts mit dem tatsächlichen Fertigstellungsgrad in den Vertrag, denn davon hängt ab, ob es sich um einen noch zu erstellenden oder einen bereits fertiggestellten Neubau handelt. Beim schlüsselfertigen Kauf ist besonders auf die Abnahme zu achten, weil die sechzigtägige Rügefrist für offene Mängel ab diesem Zeitpunkt zu laufen beginnt.
Zentral ist die Gewährleistungsklausel. Ein pauschaler Ausschluss jeder Haftung, wie er bei Bestandsimmobilien üblich ist, geht bei einem Neubau ins Leere, soweit er das zwingende Nachbesserungsrecht betrifft. Der Vertrag sollte die Gewährleistung nicht ausschliessen, sondern die Rechte des Käufers klar benennen: das Recht auf unentgeltliche Nachbesserung, die sechzigtägige Rügefrist und die fünfjährige Verjährung, die beide nicht zulasten des Käufers verkürzt werden dürfen. Eine Klausel, die dem Käufer weniger einräumt, ist unwirksam und kann den ganzen Passus angreifbar machen.
In der Praxis empfiehlt sich zusätzlich eine ausdrückliche Regelung zum Abnahmeprotokoll. Es hält fest, welche Mängel bei der Übergabe bereits sichtbar waren, und markiert den Fristbeginn für offene Mängel. Ohne dieses Protokoll entsteht später Streit darüber, ob ein Mangel offen oder verdeckt war und wann die sechzig Tage zu laufen begannen. Wer eine spätere Mängelrüge korrekt formulieren muss, findet dafür eine passende Vorlage für die Mängelrüge an den Vermieter mit Fristsetzung, deren Aufbau sich sinngemäss auch auf die Anzeige gegenüber einer Verkäuferschaft übertragen lässt.
Sonderfall SIA-Norm 118 und eingebaute Werke
Bei der Erstellung von Bauwerken vereinbaren die Parteien häufig die Geltung der SIA-Norm 118. Diese privaten Regelwerke enthielten bisher eigene Rügefristen, die teilweise deutlich kürzer waren als die neue gesetzliche Frist. Für Verträge, die ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossen werden, gilt zwingend die sechzigtägige Frist, weshalb kürzere Fristen aus der SIA-Norm 118 in diesem Punkt nicht mehr gesetzeskonform sind. Der Berufsverband hat die Norm mittels einer Korrigenda angepasst, doch diese Korrigenda greift nur, wenn sie ausdrücklich zusätzlich zur Norm vereinbart wird.
Für Käuferinnen und Käufer bedeutet das: Verweist der Kaufvertrag pauschal auf die SIA-Norm 118, ist im Einzelfall zu prüfen, welche Fristenregelung tatsächlich gilt. Ein edge case, der regelmässig übersehen wird, betrifft bewegliche Werke, die fest in die Immobilie integriert werden. Fenster, Türen, eine Einbauküche oder die Heizung fallen nach Art. 201 Abs. 4 OR ebenfalls unter die sechzigtägige Frist, sobald ihr Mangel die Mangelhaftigkeit des Bauwerks verursacht. Für eine lose gelieferte bewegliche Sache dagegen, die nicht verbaut wird, bleibt es bei der sofortigen Rügepflicht. Diese Unterscheidung ist im Vertrag sauber abzugrenzen, damit später klar ist, welches Fristenregime auf welche Bauteile anwendbar ist.
So erstellen Sie den passenden Vertrag mit Captain.Legal
Der eigentliche Grundstückkaufvertrag über eine Immobilie muss in der Schweiz öffentlich beurkundet werden und wird deshalb vom Notariat aufgesetzt. Rund um diesen Kauf entstehen jedoch zahlreiche Nebenschreiben, die Sie selbst rechtssicher erstellen können, ohne auf eine Beurkundung angewiesen zu sein. Auf der Plattform wählen Sie zunächst die Art des benötigten Dokuments, etwa eine Mängelrüge, eine Vollmacht für die Vertretung beim Notartermin oder eine Vereinbarung zur Regelung offener Punkte zwischen den Parteien.
Anschliessend führt Sie das Formular durch die relevanten Angaben, wobei die Vorlagen auf das geltende Schweizer Recht abgestimmt sind und die einschlägigen Bestimmungen des Obligationenrechts berücksichtigen. Sie tragen die Personalien der Parteien, die genaue Bezeichnung des Objekts und den konkreten Sachverhalt ein, und die Plattform generiert daraus ein unterschriftsreifes Dokument. Am Ende laden Sie es als Word- und PDF-Datei herunter, sodass Sie die Word-Fassung bei Bedarf noch anpassen und die PDF-Fassung direkt verwenden können. Wer eine Vollmacht oder eine Schuldanerkennung im Zusammenhang mit der Finanzierung braucht, findet die passenden Vorlagen für Generalvollmacht und Schuldanerkennung nach OR. Einen vollständigen Überblick bietet die Übersicht aller Rechtsdokumente für die Schweiz.
Häufige Fehler, die Sie vermeiden sollten
Der folgenschwerste Fehler ist die Annahme, ein pauschaler Gewährleistungsausschluss schütze die Verkäuferschaft auch beim Neubau. Seit 2026 ist das Nachbesserungsrecht für neu erstellte Bauten zwingend, und ein solcher Ausschluss läuft ins Leere. Ebenso verbreitet ist der Irrtum, die alte Sofortrügepflicht gelte weiterhin. Wer als Käufer glaubt, er müsse binnen weniger Tage reagieren, handelt unnötig hektisch, während umgekehrt eine Verkäuferschaft, die auf die alte Frist vertraut, böse überrascht wird.
Ein dritter Klassiker betrifft das Zusammenspiel von Werk- und Kaufvertrag. Wurden die Werkverträge 2025 nach altem Recht abgeschlossen und der Kaufvertrag erst 2026, klafft eine Haftungslücke, die der Verkäufer allein trägt, wenn er die Verträge nicht anpasst. Viele unterschätzen ferner die Bedeutung des Abnahmeprotokolls und lassen den Fristbeginn für offene Mängel im Unklaren. Schliesslich wird die Abgrenzung zwischen verbauten und losen beweglichen Sachen oft übersehen, obwohl davon abhängt, ob die sechzigtägige oder die sofortige Rügefrist gilt. Wer diese vier Punkte im Vertrag sauber regelt, nutzt die neue Rechtslage, statt an ihr vorbeizuschreiben.
Häufige Fragen
Ist ein mit Captain.Legal erstelltes Dokument zum Neubaukauf rechtsgültig?
Die Vorlagen sind auf das geltende schweizerische Obligationenrecht abgestimmt und berücksichtigen die seit dem 1. Januar 2026 geltenden Bestimmungen zur Gewährleistung. Zu beachten ist eine wichtige Einschränkung: Der eigentliche Grundstückkaufvertrag muss in der Schweiz öffentlich beurkundet werden und ist ohne Notariat nicht rechtsgültig. Rechtsgültig und ohne Beurkundung verwendbar sind hingegen die begleitenden Schreiben wie Mängelrügen, Vollmachten oder Vereinbarungen zwischen den Parteien. Solche Dokumente sind mit der Unterschrift der Beteiligten verbindlich und halten einer rechtlichen Prüfung stand, sofern der Inhalt korrekt auf den konkreten Fall zugeschnitten ist.
In welchem Format erhalte ich das erstellte Dokument?
Sie erhalten jedes Dokument sowohl als Word-Datei als auch als PDF. Die Word-Fassung eignet sich, wenn Sie nach der Erstellung noch einzelne Formulierungen anpassen oder eigene Zusatzvereinbarungen ergänzen möchten. Das PDF ist die unterschriftsreife Fassung, die Sie ausdrucken und den Parteien zur Unterzeichnung vorlegen können. Beide Dateien stehen unmittelbar nach der Erstellung zum Download bereit, sodass Sie nicht auf eine Zustellung warten müssen. Gerade bei fristgebundenen Schreiben wie einer Mängelrüge ist dieser sofortige Zugriff nützlich, weil Sie die Anzeige innerhalb der laufenden Frist absenden können.
Wie lange habe ich Zeit, um einen Baumangel zu rügen?
Seit dem 1. Januar 2026 beträgt die Rügefrist bei Immobilien sechzig Tage. Bei offenen Mängeln, die bei ordnungsgemässer Prüfung erkennbar sind, beginnt sie mit der Abnahme des Objekts, bei verdeckten Mängeln mit deren Entdeckung. Diese Frist ist zwingend und kann vertraglich nicht zulasten des Käufers verkürzt werden. Sie sollten die Frist dennoch nicht ausreizen, sondern den Mangel zeitnah und schriftlich anzeigen, damit Sie im Streitfall den Zeitpunkt der Rüge belegen können. Wer wartet, riskiert zudem, dass sich der Mangel ausweitet und die Abgrenzung zu neu entstandenen Schäden schwieriger wird.
Gilt die 60-Tage-Frist auch für gebrauchte Immobilien?
Die zwingende Ausgestaltung greift vor allem bei Neubauten. Als Neubau gilt ein Objekt, das noch zu erstellen ist oder weniger als zwei Jahre vor dem Verkauf neu erstellt wurde. Bei einer älteren Bestandsimmobilie kann die Verkäuferschaft die Gewährleistung weiterhin weitgehend ausschliessen, und in einem solchen Fall stellt sich die Frage der Rügefrist gar nicht erst, weil bereits keine Ansprüche gegen den Verkäufer bestehen. Wo die Gewährleistung nicht ausgeschlossen wurde, gilt auch bei gebrauchten Immobilien die sechzigtägige Frist. Prüfen Sie deshalb vor Vertragsunterzeichnung genau, ob und in welchem Umfang eine Haftungsausschlussklausel im Entwurf enthalten ist.
Kann der Verkäufer das Nachbesserungsrecht im Vertrag ausschliessen?
Bei einem Neubau nicht. Das Recht des Käufers auf unentgeltliche Nachbesserung ist seit der Revision zwingend, sofern die Nachbesserung überhaupt möglich ist und keine übermässigen Kosten verursacht. Eine Klausel, die dieses Recht bei einem neu erstellten Objekt ausschliesst, ist unwirksam. Der Käufer kann sich also stets an die Verkäuferschaft halten und muss sich nicht mit abgetretenen Ansprüchen gegen die Handwerker begnügen. Bei gebrauchten Immobilien dagegen bleibt der Gewährleistungsausschluss zulässig, was den Unterschied zwischen beiden Kategorien beim Vertragsentwurf so bedeutsam macht.
Was passiert, wenn die Werkverträge vor 2026 abgeschlossen wurden?
Für Verträge, die vor dem 1. Januar 2026 abgeschlossen wurden, gilt grundsätzlich weiterhin das alte Recht, auch wenn die Arbeiten erst danach ausgeführt werden. Problematisch wird es, wenn die Werkverträge mit den Unternehmern noch 2025 abgeschlossen wurden, der Kaufvertrag über das fertige Objekt aber erst 2026. Dann haftet die Verkäuferschaft gegenüber dem Käufer nach neuem Recht, kann aber gegenüber den Unternehmern nur nach altem Recht vorgehen und läuft Gefahr, auf dem Schaden sitzenzubleiben. In dieser Konstellation empfiehlt sich, die Werkverträge nachträglich anzupassen und ausdrücklich dem neuen Recht zu unterstellen, sofern die Unternehmer mitwirken.
Muss die Mängelrüge schriftlich erfolgen?
Das Gesetz schreibt keine bestimmte Form vor, weshalb eine Rüge theoretisch auch mündlich wirksam wäre. In der Praxis ist die schriftliche Anzeige jedoch unverzichtbar, weil im Streitfall der Käufer beweisen muss, dass und wann er den Mangel gemeldet hat. Ein eingeschriebener Brief oder eine nachweisbar zugestellte Nachricht sichert diesen Beweis. Die Anzeige sollte den Mangel möglichst genau beschreiben und, wo sinnvoll, mit Fotos oder einem Bericht dokumentieren. Je präziser die Rüge, desto schwieriger ist es für die Verkäuferschaft, den Mangel später zu bestreiten oder seine rechtzeitige Anzeige in Abrede zu stellen.