Quando o inquilino desocupa o imóvel e o proprietário se recusa a receber as chaves, quem paga os aluguéis do período de impasse? A 3ª Turma do STJ respondeu no REsp 2.220.656, relatado pela ministra Nancy Andrighi: se o locador condiciona o recebimento das chaves à concordância com o laudo de vistoria, o fiador não responde pelos aluguéis vencidos após a desocupação. O acórdão foi publicado em novembro de 2025 e divulgado pelo tribunal em janeiro de 2026. O precedente muda a condução da entrega das chaves e a redação da cláusula de garantia. Este guia explica o alcance da decisão e mostra como locadores, imobiliárias e fiadores podem ajustar o contrato de locação.
Fiador e entrega das chaves: o que o STJ decidiu
O caso envolvia uma locação comercial por prazo indeterminado firmada por uma igreja. A locatária avisou o locador no prazo legal e desocupou o imóvel, mas o locador só aceitava as chaves mediante assinatura de um documento único que tratava da devolução e, ao mesmo tempo, da concordância com um laudo que apontava avarias. A locatária ajuizou ação de consignação das chaves, e a entrega só se concretizou em juízo. Enquanto isso, o locador executou os dois fiadores pelos aluguéis do intervalo.
O juiz acolheu os embargos dos fiadores, o TJRJ reformou a sentença e o STJ a restabeleceu. A relatora partiu do art. 6º da Lei 8.245/1991: na locação por prazo indeterminado, o fim do contrato é direito potestativo do locatário e depende apenas do aviso prévio. Supostos danos no imóvel não impedem a extinção e devem ser discutidos em ação própria. Como a fiança é acessória, o fiador não pode arcar com um atraso provocado pelo próprio locador.
O tribunal lembrou ainda que a consignação correu só entre locatária e locador, e que a sentença faz coisa julgada apenas entre as partes (art. 506 do CPC). Os fiadores puderam, portanto, discutir a recusa nos próprios embargos. Trata-se de decisão de Turma, sem efeito vinculante, proferida numa locação não residencial, embora o raciocínio se aplique com naturalidade às locações residenciais por prazo indeterminado.
Quadro jurídico da fiança na Lei do Inquilinato
A fiança é uma das quatro garantias do art. 37 da Lei 8.245/1991, ao lado da caução, do seguro-fiança e da cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, e o parágrafo único do artigo proíbe cumular modalidades, sob pena de nulidade. Pelo art. 39, salvo disposição em contrário, a garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel, mesmo prorrogada a locação por prazo indeterminado. É essa expressão que o precedente ajuda a ler: a devolução não fica suspensa pela vontade do locador de discutir avarias.
O Código Civil completa o regime. O art. 819 exige forma escrita e veda interpretação extensiva, e a Súmula 214 do STJ afasta a responsabilidade do fiador por aditamentos com que não concordou. Os arts. 827 e 828 tratam do benefício de ordem e da sua renúncia. O art. 1.647, III, exige autorização do cônjuge, salvo na separação absoluta, e a Súmula 332 do STJ declara ineficaz por inteiro a fiança prestada sem ela. A Súmula 656 do STJ valida a prorrogação automática da fiança; na locação, a exoneração segue o art. 40, X, da Lei 8.245/1991, que mantém o fiador obrigado por 120 dias após notificar o locador.
A recusa injustificada das chaves tem nome no direito civil: mora do credor, prevista no art. 394 do Código Civil, que alcança quem não quer receber a prestação no tempo, lugar e forma devidos. A íntegra da notícia oficial está na publicação do STJ sobre a liberação do fiador quando o locador recusa as chaves.
Vistoria de saída e recusa das chaves: onde está a linha
O precedente não proíbe a vistoria de saída. O locador pode inspecionar o imóvel, fotografar, orçar reparos e cobrar o que ultrapassar o desgaste normal, dever do locatário previsto no art. 23, III, da Lei 8.245/1991. O que ele não pode é transformar a vistoria em condição para receber as chaves. Receber e concordar são atos distintos, e o erro do caso julgado foi juntá-los num único papel.
A solução prática é separar os documentos: um termo de recebimento das chaves, datado e assinado, que apenas registra a devolução, e o laudo de vistoria final, que o locatário pode assinar com ressalvas ou recusar sem alterar a data de encerramento. Divergências sobre avarias se resolvem por acordo ou em juízo, e o fiador continua respondendo pelos danos comprovados se a fiança os abranger.
Sem desocupação efetiva e sem aviso no prazo, não há mora do locador, e o fiador segue garantindo os aluguéis. A decisão protege quem cumpriu sua parte, não quem apenas deixou as chaves na portaria.
Como redigir a cláusula de garantia depois do precedente
A cláusula de fiança começa pela qualificação completa do fiador, com estado civil e regime de bens, e pela autorização do cônjuge. Em seguida delimita o que está garantido: aluguéis, encargos, multas contratuais e reparação de danos ao imóvel. Como a fiança não admite interpretação extensiva, o que não estiver escrito dificilmente será cobrado. O contrato de locação residencial conforme a Lei 8.245/1991 já traz essa estrutura, ajustável ao caso concreto.
O ponto novo é definir devolução do imóvel. Uma boa redação diz que a locação termina com a entrega das chaves mediante termo de recebimento, ou com a prova de que o locatário as colocou à disposição do locador após a desocupação e o aviso prévio. Convém também prever vistoria de saída conjunta, agendada poucos dias após o aviso, com a regra de que divergências sobre o laudo não impedem o recebimento. Uma cláusula que condicione a devolução à concordância com o laudo tende a ser ineficaz depois deste precedente, e ainda arrisca liberar o fiador.
Nas locações empresariais, o contrato de locação comercial da Lei 8.245/1991 pede o mesmo cuidado, somado a uma cláusula de comunicação ao fiador sobre atrasos e sobre o aviso de desocupação.
Distrato, confissão de dívida e acerto das avarias
Muitos conflitos de saída se resolvem melhor fora do tribunal. Quando as partes concordam em encerrar a locação, o distrato de locação conforme a Lei 8.245/1991 registra a data de término, a entrega das chaves e a quitação recíproca ou a ressalva dos valores em discussão. Para o fiador, esse documento fixa o marco final da garantia.
Se o locatário reconhece parte das avarias, o instrumento de confissão de dívida do art. 784, III, do CPC forma título executivo extrajudicial, com assinatura de duas testemunhas ou, em meio eletrônico, nas condições do § 4º do mesmo artigo. Aqui mora um risco pouco lembrado. Parcelar a dívida sem a anuência do fiador pode liberá-lo, porque o art. 838, I, do Código Civil desobriga o fiador quando o credor concede moratória ao devedor sem seu consentimento. Se a garantia ainda interessa, o fiador deve assinar o acordo.
Separar devolução, vistoria e acerto financeiro é exatamente o que o STJ sinalizou como correto.
Como gerar o contrato de locação com a Captain.Legal
Na Captain.Legal, o contrato de locação se monta a partir de um questionário. Você escolhe o modelo adequado (residencial, comercial ou por temporada), informa as partes, o imóvel, o aluguel, os encargos e o prazo, e indica a garantia. Se a opção for a fiança, qualifique o fiador e, se ele for casado, o cônjuge, para que a autorização conjugal conste do documento.
O formato Word permite incorporar o que o precedente ensina: a definição de devolução do imóvel, o agendamento da vistoria de saída e a regra de que divergências sobre o laudo não impedem o recebimento das chaves. O PDF serve para a versão final, assinada fisicamente ou por meio eletrônico. No fim da locação, os mesmos dados alimentam o distrato, o que evita divergências de datas e valores entre os documentos.
Erros frequentes com fiança e devolução do imóvel
O erro mais comum do locador é reter as chaves como forma de pressão, apostando que o aluguel corre e o fiador garante enquanto o inquilino não aceita o laudo. Depois do REsp 2.220.656, a estratégia tende a produzir o efeito contrário. Outros equívocos frequentes são usar um único documento de "entrega e vistoria", colher a fiança sem a assinatura do cônjuge e parcelar avarias sem ouvir o fiador.
Do lado do locatário, o erro típico é sair sem aviso escrito ou deixar as chaves com o porteiro sem recibo. Sem prova da desocupação e da tentativa de entrega, a recusa do locador não se demonstra. Muitos fiadores, por sua vez, esquecem que a prorrogação por prazo indeterminado mantém a garantia viva. A notificação de exoneração do art. 40, X, feita a tempo, evita anos de responsabilidade por um contrato que já não acompanham.
Perguntas frequentes
O fiador paga o aluguel se o locador recusa a entrega das chaves?
Segundo a 3ª Turma do STJ, não, quando o locador condiciona o recebimento das chaves à concordância com o laudo de vistoria e o locatário já desocupou o imóvel e deu o aviso prévio no prazo legal. Os aluguéis vencidos após a desocupação não podem ser cobrados do fiador, porque o atraso foi causado pelo locador. Danos no imóvel continuam cobráveis em ação própria. Para evitar o impasse, encerre a locação com um distrato que registre a data de entrega das chaves.
A decisão do STJ vale para locação residencial?
O caso era uma locação comercial por prazo indeterminado, e a decisão é de Turma, sem efeito vinculante. O fundamento, porém, não depende do tipo de imóvel: o art. 6º da Lei 8.245/1991 garante o encerramento por aviso prévio em qualquer locação por prazo indeterminado, e a mora do credor é regra geral do Código Civil. É razoável esperar a aplicação do mesmo raciocínio às locações residenciais. Na locação por prazo determinado, a devolução antecipada segue o art. 4º, com multa proporcional.
Qual o prazo de aviso para devolver o imóvel na locação por prazo indeterminado?
O art. 6º da Lei 8.245/1991 exige aviso por escrito com antecedência mínima de 30 dias. Sem ele, o locador pode exigir o equivalente a um mês de aluguel e encargos, conforme o parágrafo único do mesmo artigo. O aviso precisa ser comprovável: notificação com aviso de recebimento, e-mail com confirmação de leitura ou entrega em mãos com recibo. Sem essa prova, a tese de recusa injustificada perde força, porque o locador pode alegar que não sabia da desocupação.
Até quando vai a responsabilidade do fiador?
Pelo art. 39 da Lei 8.245/1991, salvo cláusula em contrário, a fiança dura até a efetiva devolução do imóvel, mesmo após a prorrogação por prazo indeterminado, e a Súmula 656 do STJ confirma a validade da prorrogação automática. Nessa fase, o fiador pode se exonerar notificando o locador, mas continua obrigado por 120 dias, conforme o art. 40, X. O locador pode então exigir do locatário nova garantia em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.
A fiança é juridicamente válida sem a assinatura do cônjuge do fiador?
Em regra, não. O art. 1.647, III, do Código Civil exige autorização do cônjuge para prestar fiança, salvo no regime de separação absoluta, e a Súmula 332 do STJ considera ineficaz toda a garantia prestada sem ela, não apenas a parte do cônjuge. Na união estável, o STJ já entendeu que a súmula não se aplica, pela falta de publicidade do vínculo. Ainda assim, colher a assinatura do companheiro evita qualquer discussão sobre a validade da garantia.
O locatário pode entregar as chaves por meio de um representante?
Sim. A entrega das chaves não exige presença pessoal, e um mandatário pode receber poderes para devolver o imóvel, assinar o termo de recebimento e acompanhar a vistoria de saída. Para isso, uma procuração particular costuma bastar, sem cartório, como explica o artigo sobre procuração particular com assinatura eletrônica. O importante é descrever os poderes com clareza e guardar comprovante de toda tentativa de entrega feita pelo representante.
Os modelos de contrato de locação estão disponíveis em Word e PDF?
Sim. Cada contrato gerado na Captain.Legal pode ser baixado em Word, para ajustar a cláusula de fiança, a definição de devolução do imóvel ou o procedimento de vistoria de saída, e em PDF, para a versão final destinada à assinatura. Os dois arquivos saem do mesmo questionário, com as mesmas informações. Na prática, o Word serve de base para futuras locações do mesmo imóvel, e o PDF assinado por locador, locatário, fiador e cônjuge fica arquivado com o laudo de vistoria de entrada.