Bail de colocation conforme à l'article 8-1 loi 1989 (ALUR)

Sur le plan juridique, la colocation est la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, formalisée soit par un contrat unique signé de tous, soit par plusieurs contrats conclus avec chacun d'eux. Cette définition, posée à l'article 8-1, I de la loi de 1989 par la loi ALUR du 24 mars 2014, exclut la location consentie à des époux ou à des partenaires de PACS au moment de la signature : un couple marié qui loue un appartement n'est pas en colocation, même si deux noms figurent au bail. Deux amis, deux concubins ou trois étudiants qui prennent ensemble un quatre-pièces relèvent en revanche de ce régime.

Le bail de colocation n'est pas un contrat autonome. Il reste un bail d'habitation soumis à la loi de 1989, vide ou meublé, auquel s'ajoute une couche de règles propres à la pluralité de locataires. C'est ce qui le distingue d'un bail de logement meublé conclu avec un seul locataire : durée, préavis et diagnostics sont identiques, mais les entrées et sorties en cours de contrat, l'engagement des cautions et le plafond de loyer obéissent à des mécanismes propres. Le bail unique crée une communauté de locataires solidaires et simplifie la gestion ; les baux multiples individualisent la relation avec chaque occupant mais transforment l'opération en division du logement, avec les contraintes de surface qui en découlent.

Le texte de référence est l'article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, introduit par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite ALUR. Il impose au bail de colocation de respecter le contrat type fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Il organise surtout la solidarité : lorsqu'une clause la prévoit, chaque colocataire répond de la totalité du loyer et des charges. Cette solidarité, ainsi que celle de sa caution, cesse à la date d'effet du congé régulièrement délivré dès qu'un nouveau colocataire figure au bail, et au plus tard six mois après cette date. Toute clause qui prolongerait ce délai est réputée non écrite. Le texte intégral figure dans la version consolidée de l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 sur Légifrance.

Le même article encadre les baux multiples. Louer un logement pièce par pièce constitue une division au sens des articles L. 126-17, L. 126-18 et L. 126-21 du Code de la construction et de l'habitation, avec une dérogation propre à la colocation : chaque espace privatif doit offrir au moins 9 m² et 20 m³ habitables. La somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut dépasser le loyer applicable au logement entier en vertu des articles 17 ou 25-9.

Le cautionnement relève de l'article 22-1 de la loi de 1989, aligné sur l'article 2297 du Code civil par l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 : la caution personne physique appose elle-même la mention par laquelle elle s'engage dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en lettres et en chiffres. En colocation, l'article 8-1 ajoute une exigence sanctionnée par la nullité : l'acte doit identifier le colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité met fin à l'engagement de la caution. Un acte de caution solidaire rédigé pour la colocation accompagne donc systématiquement le bail.

Le cas le plus fréquent reste la colocation étudiante ou entre jeunes actifs : plusieurs personnes prennent ensemble un appartement que chacune ne pourrait pas louer seule, et le bailleur veut un engagement solidaire. Vient ensuite la location d'une maison par des colocataires seniors ou des familles monoparentales, une pratique en progression dans les villes moyennes. L'investisseur qui achète pour louer à la chambre, souvent au travers d'une SCI familiale dont les statuts organisent la détention du bien, a besoin quant à lui de baux multiples conformes aux surfaces minimales ; la SCI familiale conserve d'ailleurs la durée de trois ans en location vide, là où toute autre personne morale s'engage pour six ans (articles 10 et 13 de la loi de 1989).

Deux situations moins évidentes méritent attention. La première est le remplacement d'un colocataire en cours de bail : la loi attend qu'un nouveau colocataire figure au bail pour libérer le sortant, ce qui suppose un avenant signé de tous et une nouvelle caution. La seconde est le couple de concubins qui signe à deux noms. Non mariés, non pacsés, ils sont juridiquement colocataires ; en cas de séparation, celui qui part reste tenu au plus six mois, alors que des époux resteraient tenus solidairement du loyer au titre de l'article 220 du Code civil. Ne signez jamais de bail à plusieurs noms sans avoir choisi consciemment entre solidarité et absence de solidarité : le silence du contrat profite aux locataires, car la solidarité ne se présume pas.

• La désignation des parties nomme chaque colocataire avec son état civil complet et, en bail unique, précise que tous sont preneurs à titre principal. Un bail qui ne cite qu'un signataire "et ses colocataires" ne crée aucune obligation à la charge des absents.
• La clause de solidarité et d'indivisibilité reprend les termes de l'article 8-1 : chaque colocataire et sa caution répondent de l'intégralité du loyer et des charges, et la solidarité du sortant s'éteint dès l'inscription d'un remplaçant au bail, au plus tard six mois après la date d'effet de son congé. Le modèle permet aussi d'écarter la solidarité, ce qui est fréquent en baux multiples.
• La description du logement et des parties privatives distingue la chambre attribuée à chacun, les pièces communes et les équipements, avec la surface habitable exigée par la loi Boutin et, pour les baux multiples, le contrôle du seuil de 9 m² et 20 m³.
• Le loyer, sa répartition et sa révision fixent le montant global, la quote-part de chacun lorsque les parties souhaitent la consigner, la date de paiement et l'indexation annuelle sur l'IRL, dans la limite du loyer de référence majoré en zone encadrée.
• Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges en location vide et à deux mois en meublé (articles 22 et 25-6), versé une seule fois pour l'ensemble de la colocation et restitué en fin de contrat après l'état des lieux de sortie établi contradictoirement.
• La clause de congé et de remplacement organise le préavis individuel de chaque colocataire, le mode de notification, l'agrément du nouvel entrant par le bailleur et l'avenant qui libère le sortant.

Paris et la petite couronne cumulent toutes les contraintes. La capitale, Plaine Commune et Est Ensemble appliquent l'encadrement du niveau des loyers issu de l'article 140 de la loi ELAN : le loyer de base du bail de colocation ne peut dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, et l'article 8-1 soumet la somme des loyers de tous les colocataires au même plafond, que le bail soit unique ou multiple. L'agglomération étant en zone tendue au sens du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, le préavis du colocataire est ramené à un mois, et la solidarité du sortant s'éteint donc au plus tard sept mois après sa lettre.

Lyon, Villeurbanne, Bordeaux et Montpellier ont rejoint l'encadrement plus récemment. La demande étudiante y a multiplié les colocations à baux multiples dans les grands appartements anciens ; le bailleur vérifie que chaque chambre respecte les 9 m² et que la somme des loyers reste sous le plafond du logement entier. Le loyer de référence majoré de l'arrêté préfectoral en vigueur doit figurer dans le bail, faute de quoi le colocataire peut saisir la commission départementale de conciliation pour obtenir une diminution.

Lille, Rennes, Nantes et Toulouse sont des villes universitaires en zone tendue, Lille, Hellemmes et Lomme appliquant en plus l'encadrement du niveau des loyers. Le préavis réduit à un mois s'applique partout, de même que l'encadrement de l'évolution des loyers à la relocation : le loyer d'une nouvelle colocation ne peut excéder celui du locataire précédent, revalorisé de l'IRL. Le Pays basque et la métropole grenobloise ont obtenu à leur tour l'encadrement du niveau des loyers, preuve que la liste des territoires évolue au fil des arrêtés préfectoraux.

Hors zone tendue, dans les villes moyennes et en secteur rural, le bail de colocation retrouve la liberté contractuelle de la loi de 1989 : loyer librement fixé à la première location, préavis de trois mois pour le colocataire en location vide, aucun plafond hormis le gel des loyers des logements classés F ou G. Le régime de la solidarité, l'identification du colocataire garanti et le seuil de surface des baux multiples s'appliquent en revanche partout en France.

Vous commencez par indiquer si le logement est loué vide ou meublé, puis si vous souhaitez un bail unique ou un contrat par colocataire. Ce choix conditionne la suite : en bail unique, le formulaire demande l'identité de chaque colocataire et vous propose d'activer ou non la clause de solidarité, rédigée dans les termes de la loi ; en baux multiples, il vous fait décrire la chambre privative de chacun et vérifie que la surface déclarée atteint le minimum légal. Vous renseignez ensuite l'adresse, la surface habitable, les équipements et l'existence d'une copropriété, puis le loyer global, sa répartition éventuelle, les charges et le dépôt de garantie, plafonné automatiquement selon la nature de la location.

Le formulaire vous demande si la commune se trouve en zone tendue ou sous encadrement des loyers, et adapte le préavis, la clause de révision et la mention du loyer de référence majoré. Vous ajoutez enfin la date de prise d'effet, la durée et les annexes à joindre : diagnostics, notice d'information, état des lieux d'entrée et, en meublé, inventaire du mobilier. Le document est généré en quelques minutes aux formats Word et PDF. Les contrats de location et actes de gestion locative se trouvent dans la même catégorie.

L'erreur la plus coûteuse pour le bailleur est la clause de solidarité mal rédigée : une formule qui prétend engager le sortant "jusqu'au terme du bail" est réputée non écrite depuis la loi ALUR. Vient ensuite l'acte de caution rédigé sur un modèle générique, sans désigner le colocataire garanti, ce que l'article 8-1 sanctionne par la nullité : le parent qui croyait garantir son seul enfant se retrouve libéré, et le bailleur sans recours. Beaucoup de propriétaires acceptent aussi le remplacement d'un colocataire par simple courriel, sans avenant signé de tous ni nouvel acte de caution ; le sortant reste alors solidaire six mois, mais l'entrant n'est tenu de rien.

Côté locataires, la faute classique consiste à croire que le dépôt de garantie est restitué à chaque départ. En bail unique, il garantit le logement et non la personne : le colocataire qui quitte les lieux se fait rembourser sa quote-part par celui qui le remplace, le bailleur ne rendant la somme qu'à la fin du contrat, dans le délai d'un mois de l'article 22 si l'état des lieux de sortie est conforme. Enfin, présenter une chambre de 8 m² comme un studio indépendant expose le bailleur à une action en indécence fondée sur l'article 20-1 de la loi de 1989, avec réduction du loyer et travaux imposés par le juge.