Compromis de vente : guide juridique et modèle 2026

Le compromis de vente est un contrat synallagmatique, c'est-à-dire qu'il fait naître des obligations à la charge des deux parties simultanément. Le vendeur s'oblige à vendre, l'acheteur s'oblige à acheter, chacun aux conditions arrêtées dans l'acte. Cette réciprocité le distingue nettement de la promesse unilatérale de vente, où seul le vendeur s'engage en accordant à l'acquéreur une option qu'il lèvera ou non dans un délai donné. Dans un compromis, il n'y a pas d'option à lever : l'engagement est ferme des deux côtés dès la signature, ce qui en fait l'avant-contrat le plus utilisé en France pour les ventes de logements.

La portée de cet engagement est souvent sous-estimée. Beaucoup de vendeurs croient qu'ils peuvent encore se raviser après avoir signé : c'est faux. Le vendeur ne dispose d'aucun délai de rétractation, contrairement à l'acquéreur non professionnel. Une fois le compromis signé et le délai de réflexion de l'acheteur écoulé, le refus de réitérer la vente expose la partie défaillante à une exécution forcée ou à des dommages et intérêts. Le compromis prépare directement l'acte authentique de vente signé devant notaire, généralement trois mois plus tard, qui transfère définitivement la propriété et permet la publication au service de la publicité foncière. Avant d'en arriver là, plusieurs étapes encadrées par la loi doivent être respectées, à commencer par la remise du dossier de diagnostic technique exigé pour toute mise en location ou vente.

Le compromis de vente puise sa force dans le Code civil. L'article 1589 pose le principe fondateur : la promesse de vente vaut vente lorsque les parties s'accordent sur la chose et sur le prix. La vente elle-même est régie par les articles 1582 et suivants du Code civil, qui définissent ses conditions de formation et les obligations de garantie du vendeur, notamment la garantie des vices cachés et la garantie d'éviction. Le mécanisme des conditions suspensives, lui, relève de l'article 1304 du Code civil, qui suspend les effets du contrat jusqu'à la réalisation d'un événement futur et incertain.

La protection la plus visible pour l'acquéreur découle de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, issu de la loi SRU et renforcé par la loi Macron. Ce texte accorde à tout acquéreur non professionnel un délai de rétractation de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le compromis. Le délai court en jours calendaires, week-ends et jours fériés compris, et s'il s'achève un samedi, un dimanche ou un jour férié, il est prolongé jusqu'au premier jour ouvrable suivant. Cette protection ne joue que pour les biens à usage d'habitation : elle ne s'applique ni aux terrains nus, ni aux locaux commerciaux, ni aux acquisitions réalisées par une SCI, considérée comme acquéreur averti.

La condition suspensive d'obtention de prêt mérite une attention particulière. Lorsque l'acheteur finance son acquisition par un emprunt, l'article L. 313-41 du Code de la consommation impose l'insertion d'une clause protectrice : si le prêt n'est pas obtenu, le compromis devient caduc et toute somme versée est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité. La jurisprudence de la Cour de cassation encadre strictement ces règles, notamment sur la validité de la notification SRU. Pour le détail des textes, le service public de la documentation sur la promesse de vente immobilière reste la référence officielle.

Le cas le plus fréquent reste la vente de gré à gré entre particuliers, quand vendeur et acheteur se sont mis d'accord sur le prix et veulent sécuriser leur accord avant le passage chez le notaire. Le compromis verrouille la transaction : il fige le prix, retire le bien du marché et empêche le vendeur de céder à une offre concurrente plus élevée arrivée entre-temps. Sans cet acte, rien n'oblige le vendeur à respecter sa parole, et un acheteur sérieux risque de voir le bien lui échapper après plusieurs visites.

Le second scénario classique concerne l'achat financé par un crédit immobilier. L'acheteur a besoin de temps pour monter son dossier bancaire, et le compromis assorti d'une condition suspensive de prêt lui offre ce délai sans le contraindre à acheter s'il n'obtient pas son financement. C'est aussi le document qui déclenche les démarches du notaire : purge du droit de préemption de la commune, vérification de l'origine de propriété, calcul des frais. Pour un bien en copropriété, le compromis sert de support à la communication du règlement de copropriété et des procès-verbaux d'assemblée générale.

Deux situations plus délicates méritent un mot. La vente en chaîne, d'abord, où l'acheteur conditionne son acquisition à la vente préalable de son logement actuel : la clause doit être rédigée avec soin car les vendeurs la refusent souvent. Ensuite, la vente sous condition de travaux, lorsque le vendeur s'est engagé oralement à remettre aux normes l'électricité ou à remplacer une chaudière. Cet engagement ne vaut rien sans clause écrite précisant la nature des travaux, le délai d'exécution et les justificatifs attendus. Dans tous ces cas, mieux vaut s'appuyer sur un acte structuré que sur un accord verbal, comme pour un prêt formalisé par une reconnaissance de dette entre particuliers.

• La désignation des parties et du bien ouvre le compromis. Elle identifie précisément vendeur et acquéreur, puis décrit le bien avec son adresse, sa superficie loi Carrez pour les lots de copropriété, ses références cadastrales et l'origine de propriété. Une désignation imprécise fragilise tout l'acte et complique le travail du notaire lors de la réitération.
• Le prix et ses modalités de paiement fixent la contrepartie de la vente. Le compromis indique le prix net vendeur, la répartition des frais d'agence le cas échéant, et précise si une partie du prix est financée par emprunt. C'est ici que se chiffre l'opération sur laquelle reposent les conditions suspensives.
• La condition suspensive d'obtention de prêt protège l'acheteur emprunteur. Conformément à l'article L. 313-41 du Code de la consommation, elle précise le montant emprunté, la durée et le taux maximal du crédit recherché, ainsi que le délai imparti pour présenter une offre de banque. Un délai réaliste de 45 à 60 jours évite la plupart des litiges.
• L'indemnité d'immobilisation et le séquestre organisent le dépôt versé par l'acheteur, généralement compris entre 5 et 10 % du prix. Cette somme, conservée par le notaire ou l'agent immobilier, s'impute sur le prix si la vente se réalise, et reste acquise au vendeur si l'acheteur se désiste hors des cas prévus par les conditions suspensives.
• L'annexe du dossier de diagnostic technique rassemble le DPE, les diagnostics amiante, plomb, électricité, gaz, termites et l'état des risques. Le vendeur est légalement tenu de les fournir, et un audit énergétique s'ajoute pour les logements classés F ou G. Un diagnostic absent ou périmé est une cause fréquente de report de signature.

Paris et l'Île-de-France concentrent les transactions les plus techniques. Dans les immeubles anciens des arrondissements centraux, les servitudes centenaires sont fréquentes : servitude de passage, de vue, de canalisation. Une condition suspensive d'absence de servitude non déclarée protège l'acquéreur contre la découverte tardive d'une contrainte affectant la jouissance du bien. La forte proportion de copropriétés impose par ailleurs une vigilance accrue sur l'état daté, le règlement de copropriété et les procès-verbaux d'assemblée générale des trois dernières années, documents que le notaire exigera avant la réitération.

Les communes en zone tendue ajoutent une couche réglementaire. Certaines collectivités disposent d'un droit de préemption urbain qui doit être purgé avant la signature de l'acte authentique : la mairie dispose d'un délai pour se porter acquéreur aux conditions du compromis. Le compromis doit donc prévoir un délai de réitération compatible avec cette procédure, sous peine de bloquer l'opération. Dans les zones soumises à encadrement, le notaire vérifie aussi la conformité de l'usage déclaré du bien.

Les régions rurales et les biens agricoles relèvent d'un régime particulier. La SAFER bénéficie d'un droit de préemption sur les terres agricoles et certains biens ruraux, qu'il convient de signaler dans l'avant-contrat. Pour les maisons anciennes hors agglomération, les diagnostics assainissement non collectif et l'état des risques naturels prennent une importance particulière, surtout en zone inondable ou exposée au retrait-gonflement des argiles. Un acheteur qui acquiert via une structure dédiée gagnera à consulter notre page sur les statuts d'une société civile immobilière pour gérer un patrimoine, la SCI modifiant à la fois le régime de rétractation et la fiscalité de l'opération.

Vous commencez par indiquer la qualité dans laquelle vous agissez, vendeur ou acquéreur, puis renseignez l'identité complète des deux parties. Le formulaire vous demande ensuite la désignation du bien : adresse, nature, superficie, références cadastrales et, pour un lot de copropriété, la superficie loi Carrez. Vous précisez le prix de vente et la manière dont il sera réglé, avec ou sans recours à un emprunt.

L'outil adapte alors les clauses à votre situation. Si vous cochez un financement bancaire, il insère automatiquement la condition suspensive de prêt conforme au Code de la consommation et vous invite à fixer le montant, la durée et le délai d'obtention. Vous choisissez le montant de l'indemnité d'immobilisation et ses modalités de séquestre, puis ajoutez les conditions suspensives propres à votre dossier, comme l'obtention d'un certificat d'urbanisme ou la réalisation de travaux. Une fois les diagnostics listés en annexe, vous téléchargez le compromis au format Word ou PDF, prêt à être relu et signé. Pour la suite de la relation contractuelle, vous pouvez aussi anticiper un mandat de représentation utile en assemblée générale de SCI si l'acquisition se fait à plusieurs.

La première erreur, la plus coûteuse, consiste à rédiger une condition suspensive de prêt floue. Une formulation vague comme un financement « dans des conditions normales » ouvre la porte à tous les contentieux : la banque refuse, l'acheteur invoque la caducité, le vendeur conteste la bonne foi des démarches. Chaque condition doit être chiffrée avec un montant, un taux maximal, une durée et un délai précis. Dans le même esprit, beaucoup d'acheteurs négligent leurs obligations de bonne foi : déposer une seule demande de prêt manifestement vouée à l'échec ne suffit pas à faire jouer la condition, et le séquestre peut rester acquis au vendeur. La deuxième erreur classique touche les diagnostics. Un DPE périmé, un diagnostic électricité manquant ou un état des risques oublié retardent la signature de l'acte authentique et fragilisent le consentement de l'acheteur.

La troisième erreur concerne le délai de rétractation. Notifier le compromis par un canal qui ne donne pas date certaine, ou se tromper dans le point de départ des dix jours, peut rendre la rétractation contestable ou, à l'inverse, prolonger indéfiniment la fenêtre de réflexion de l'acheteur. La notification par lettre recommandée avec accusé de réception reste la voie la plus sûre. Enfin, certains vendeurs s'imaginent encore disposer d'un droit de repentir : il n'existe pas. Une fois le compromis signé, le vendeur est tenu, et tout désistement de sa part relève de l'inexécution contractuelle, avec les sanctions qui l'accompagnent. Mieux vaut sécuriser chaque clause en amont, comme on le ferait pour un acte de caution solidaire encadrant une garantie locative.