Acte de cession de droit au bail commercial : modèle Word et PDF

Le droit au bail est la position de locataire attachée à un bail commercial : le droit d'occuper les locaux, de bénéficier du statut et, à terme, de demander le renouvellement ou une indemnité d'éviction. Dans les quartiers recherchés, ce droit vaut souvent plus que l'activité qui s'y exerce ; la pratique parle encore de pas-de-porte, terme qui désigne plutôt la somme versée au bailleur à l'entrée. L'acte de cession transfère ce droit d'un cédant, le locataire sortant, à un cessionnaire, le locataire entrant, qui devient l'interlocuteur du propriétaire pour la durée restant à courir. Le bail lui-même n'est pas réécrit : ses clauses continuent de s'appliquer, sauf ce que le bailleur accepte de modifier.

La frontière avec la vente du fonds est décisive. Si le repreneur récupère aussi la clientèle, l'enseigne et la même activité, l'opération devient une cession de fonds de commerce, avec publicité légale, oppositions des créanciers et garanties propres. Celui qui souhaite seulement confier l'exploitation à un tiers sans rien vendre signera plutôt un contrat de location-gérance. Et quand le bail est au nom d'une société, céder les titres de celle-ci par un acte de cession de parts sociales de SARL laisse le bail en place sans aucune cession, ce qui change toute l'analyse.

Le point de départ est l'article 1717 du Code civil : le preneur peut céder son bail si cette faculté ne lui a pas été interdite. Le statut des baux commerciaux, aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, ajoute une protection ciblée. L'article L. 145-16 répute non écrite la clause qui interdit de céder le bail à l'acquéreur du fonds, mais rien n'empêche le bail d'interdire la cession du droit au bail seul ou de la soumettre à l'agrément du bailleur. C'est pourquoi la première lecture porte toujours sur la clause de cession du bail commercial 3-6-9 en cours.

Si le bailleur ne signe pas l'acte, la cession doit lui être signifiée par commissaire de justice, selon l'article 1690 du Code civil. Beaucoup de baux contiennent aussi une clause de garantie solidaire du cédant. L'article L. 145-16-1 oblige alors le bailleur à informer le cédant de tout impayé dans le délai d'un mois, et l'article L. 145-16-2 limite cette garantie à trois ans à compter de la cession pour les baux conclus ou renouvelés depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014. La Cour de cassation a jugé que ce plafond ne s'applique pas à un bail conclu avant cette loi et non renouvelé depuis (Cass. 3e civ., 11 avril 2019, n° 18-16.121).

Le changement d'activité suit les articles L. 145-47 à L. 145-55. La déspécialisation plénière suppose une demande au bailleur, qui dispose de trois mois pour répondre avant d'être réputé l'accepter, et elle peut donner lieu à une indemnité. Le locataire qui a demandé sa retraite ou perçoit une pension d'invalidité bénéficie d'un régime plus souple, l'article L. 145-51, qui ouvre au bailleur un droit de priorité de deux mois. Dans un périmètre de sauvegarde du commerce, l'article L. 214-1 du Code de l'urbanisme impose enfin une déclaration préalable à la commune, à peine de nullité de la cession. La fiche cession du bail commercial publiée par Entreprendre Service Public récapitule ces formalités, dont l'enregistrement dans le mois (article 635 du Code général des impôts), les droits suivant, selon l'article 725, le barème de la vente de fonds de commerce.

Le cas le plus fréquent reste le commerçant proche de la retraite qui ne trouve pas d'acheteur pour son activité, mais dont l'emplacement intéresse des enseignes. Il vend alors le seul bail, souvent à un repreneur d'un tout autre secteur, et la procédure de l'article L. 145-51 lui évite de dépendre du bon vouloir du propriétaire. Attention au cas des sociétés : le texte ne vise que l'EURL dont l'associé unique, ou la SARL dont le gérant majoritaire depuis au moins deux ans, remplit ces conditions. Une SAS en est exclue.

Autre situation courante : l'activité qui s'arrête ou déménage. Le locataire préfère monnayer son droit plutôt que donner congé, surtout quand le loyer est resté bas. Vient ensuite le changement d'activité négocié avec le propriétaire : la librairie qui laisse place à un opticien, le prêt-à-porter remplacé par une boulangerie. Dans ce cas, le bailleur signe l'acte, autorise la nouvelle activité et demande parfois une contrepartie, que le modèle sépare du prix payé au cédant.

Quand tout n'est pas encore réuni, mieux vaut signer un compromis : agrément attendu, demande de déspécialisation en cours, commune qui n'a pas renoncé à préempter, prêt bancaire à obtenir. Les situations de fin de bail se traitent autrement, par un congé du bailleur en bail commercial ou une demande de renouvellement.

L'acte s'ouvre sur l'identification des parties, personne physique ou société, avec l'intervention du conjoint commun en biens par précaution, puis sur la qualification de l'opération. Il affirme que seule la position de locataire est cédée, sans clientèle ni enseigne, et que le cédant cesse toute exploitation à la remise des clés. Le bail est décrit avec sa date, sa durée, son loyer et ses locaux, et le cessionnaire déclare avoir reçu l'inventaire des charges et les états de travaux prévus par l'article L. 145-40-2.

Viennent ensuite la destination et l'opposabilité. Selon vos réponses, l'activité du repreneur est déclarée conforme au bail, autorisée par le bailleur intervenant, acquise par la procédure de retraite ou mise en condition suspensive avec un plafond d'indemnité et de loyer que le repreneur accepte de supporter. Le bailleur signe l'acte pour agréer le cessionnaire, ou la cession lui est signifiée, avec la notification de la créance de dépôt de garantie que le repreneur rembourse au cédant.

Côté protections, le prix peut être confié à un séquestre qui ne le libère qu'après opposabilité au bailleur et mainlevée des nantissements inscrits sur le fonds, car un nantissement porte en principe sur le droit au bail. La garantie du cédant est rappelée avec ses limites légales, et le cessionnaire s'engage à le rembourser de toute somme payée pour son compte ; le bailleur peut aussi libérer le cédant pour l'avenir. L'état des lieux de l'article L. 145-40-1, la répartition des loyers au prorata, l'enregistrement, les frais et la clause de règlement amiable complètent l'ensemble.

Vous commencez par choisir la forme de votre cession de droit au bail, acte définitif ou compromis, puis par décrire le cédant et le cessionnaire. Le questionnaire passe ensuite au bailleur, au bail et aux locaux : gardez le contrat sous les yeux, car la destination doit être recopiée telle qu'elle est écrite. La question suivante porte sur l'activité du repreneur, et c'est elle qui oriente une grande partie du texte, selon qu'elle entre dans le bail, qu'elle est autorisée ou qu'elle relève de la retraite du cédant.

Le questionnaire vous demande alors si le propriétaire signe l'acte, ce que prévoit le bail pour la cession du bail seul et s'il existe une garantie solidaire. Le prix, à saisir en chiffres puis en lettres, s'accompagne du sort des aménagements, d'une éventuelle somme versée au bailleur et du dépôt de garantie. Les dernières étapes couvrent le séquestre, les nantissements, la préemption de la commune et, pour un compromis, les conditions suspensives et la date limite. D'autres modèles de la rubrique immobilier et location de locaux peuvent compléter le dossier, comme l'état des lieux.

L'erreur la plus coûteuse consiste à céder sans lire la clause de cession du bail. Un agrément ignoré rend la cession inopposable au propriétaire et ouvre la voie à la clause résolutoire, avec un cessionnaire qui a payé pour un local qu'il risque de perdre. La deuxième est de supposer que la nouvelle activité passera d'elle-même : sans autorisation, déspécialisation ou procédure de retraite, un changement d'activité expose le locataire à la résiliation. Beaucoup fixent aussi une date limite de compromis trop courte au regard des trois mois laissés au bailleur pour répondre à une demande de déspécialisation.

D'autres pièges sont plus discrets. Payer le cédant directement, alors que son fonds fait l'objet d'un nantissement, laisse le créancier bancaire libre de faire valoir ses droits sur le bail cédé. Oublier la déclaration à la commune dans un périmètre de sauvegarde expose l'acte à la nullité. Laisser filer le délai d'un mois pour l'enregistrement entraîne des pénalités. Reprendre enfin la clientèle du cédant, avec son enseigne ou son matériel, en appelant cela cession de bail est dangereux : le fisc et le juge peuvent requalifier l'opération en vente de fonds de commerce, avec les formalités qui n'ont pas été faites.