Contrat de location-gérance (art. L144-1 C. com.)

Le contrat de location-gérance est la convention par laquelle le propriétaire ou l'exploitant d'un fonds en concède, totalement ou partiellement, la location à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls (article L144-1 du Code de commerce). Ce régime s'applique nonobstant toute clause contraire. L'objet loué est le fonds lui-même, c'est-à-dire la clientèle, le nom commercial, l'enseigne, le matériel et, le plus souvent, le droit d'occuper les locaux. Le locataire-gérant acquiert la qualité de commerçant et supporte toutes les obligations qui en découlent (article L144-2). Il encaisse le chiffre d'affaires et assume seul les pertes, tandis que le loueur conserve la propriété du fonds et perçoit la redevance.

En pratique, la confusion la plus fréquente oppose la location-gérance à la gérance-mandat des articles L146-1 à L146-4 du Code de commerce. Le gérant-mandataire agit pour le compte du mandant, qui reste propriétaire du stock et supporte le risque d'exploitation, contre une commission. Le bail commercial, lui, porte sur les murs et non sur l'entreprise. La location-gérance diffère enfin du contrat de franchise encadré par la loi Doubin, dans lequel le franchisé exploite son propre fonds sous l'enseigne et le savoir-faire d'un réseau, sans louer le fonds d'autrui.

La réforme la plus marquante reste la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019, qui a abrogé les articles L144-3 à L144-5 : le loueur n'a plus à justifier de deux années d'exploitation personnelle avant de mettre son fonds en gérance, condition autrefois sanctionnée par la nullité. La loi n'impose aucune forme solennelle, mais l'écrit reste indispensable pour prouver les conditions convenues et accomplir les formalités. Le texte du chapitre du Code de commerce consacré à la location-gérance, articles L144-1 à L144-13, sur Légifrance permet de vérifier chaque disposition citée.

La publicité commande l'essentiel des effets à l'égard des tiers. Le contrat doit être publié dans la quinzaine de sa date, sous forme d'extrait ou d'avis, dans un support habilité à recevoir les annonces légales, et la fin de la gérance donne lieu à la même publicité (article R144-1). Depuis la loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016, dite Sapin II, le loueur n'est solidaire des dettes d'exploitation du locataire-gérant que jusqu'à cette publication (article L144-7). La publication ouvre aussi un délai de trois mois pendant lequel les créanciers du loueur peuvent demander au tribunal de déclarer leurs créances immédiatement exigibles si la gérance met leur recouvrement en péril (article L144-6). Sur le plan fiscal, le propriétaire du fonds reste solidairement tenu des impôts directs établis à raison de l'exploitation (article 1684, 3 du Code général des impôts). Lorsque le fonds est exploité dans des locaux loués, la gérance s'articule enfin avec le bail commercial 3-6-9 soumis aux articles L145-1 et suivants, dont les clauses doivent être relues avant de signer le contrat de location-gérance.

Le cas le plus répandu est celui du commerçant proche de la retraite qui veut conserver un patrimoine productif de revenus plutôt que de céder son fonds à un prix décevant. Vient ensuite la transmission familiale : l'héritier d'un boulanger ou d'un garagiste n'a pas toujours la qualification requise et confie l'exploitation à un professionnel, le temps de décider. Le troisième usage est la gérance avant cession. Le repreneur exploite le fonds pendant un ou deux ans, mesure la réalité du chiffre d'affaires, puis lève une promesse de vente insérée au contrat. Il constitue souvent une société dédiée, et des statuts d'EURL à personnaliser offrent une structure simple pour un exploitant unique.

Les groupes de sociétés y recourent aussi lorsqu'une holding détient le fonds et qu'une filiale opérationnelle l'exploite, ce qui isole l'actif du risque d'exploitation. Les exploitants saisonniers y trouvent également une solution souple. Un cas plus technique mérite l'attention. En procédure collective, le tribunal peut autoriser une location-gérance au profit du candidat repreneur dans l'attente de la cession (articles L642-13 et suivants du Code de commerce). Ce contrat obéit alors à un régime spécial, et le repreneur s'engage à acquérir le fonds dans le délai encadré par la loi.

• La désignation du fonds détaille chaque élément loué : clientèle, enseigne, nom commercial, matériel, agencements, contrats transmis et droit d'occupation des locaux. Une désignation vague nourrit les contestations lors de la restitution.
• La durée est libre, la loi ne fixant ni minimum ni maximum. Le modèle propose une durée déterminée avec tacite reconduction annuelle et préavis de résiliation, ou une durée ferme lorsque la gérance prépare une cession.
• La redevance peut être fixe, proportionnelle au chiffre d'affaires ou mixte. Une clause d'échelle mobile doit jouer à la hausse comme à la baisse, sous peine de nullité (Cass. com., 18 mars 2020, n° 18-22.050), et chaque partie peut demander la révision dès que la redevance varie de plus d'un quart (article L144-11).
• L'inventaire contradictoire du matériel et du stock est dressé à l'entrée et à la sortie. Le stock est en principe racheté par le locataire-gérant, et le modèle fixe sa méthode de valorisation.
• Les obligations d'exploitation imposent une activité continue, conforme à la destination du fonds, sans changement d'enseigne ni d'activité sans accord écrit. Le locataire-gérant souscrit ses propres assurances et respecte le bail dont le loueur reste titulaire.
• Le dépôt de garantie et la clause de non-concurrence protègent le loueur. Cette dernière n'est valable que limitée dans le temps et dans l'espace, et proportionnée à ses intérêts légitimes.
• La restitution du fonds organise la reprise des salariés, qui suivent le fonds en application de l'article L1224-1 du Code du travail, la publication de fin de gérance et le sort des contrats en cours.

Fonds artisanaux. L'article L144-1 vise expressément l'établissement artisanal, qui se donne en location-gérance dans les mêmes conditions qu'un fonds de commerce. Le locataire-gérant a alors la qualité d'artisan et doit remplir lui-même les conditions de qualification professionnelle du métier exercé, en coiffure ou dans le bâtiment (article 16 de la loi n° 96-603 du 5 juillet 1996). Le loueur qualifié ne transmet pas sa qualification par contrat, et l'immatriculation passe par le Registre national des entreprises.

Débits de boissons et restaurants. La licence attachée au fonds suit l'exploitation, mais le changement d'exploitant doit être déclaré en mairie quinze jours au moins à l'avance (article L3332-4 du Code de la santé publique). Le locataire-gérant doit être titulaire du permis d'exploitation délivré après formation (article L3332-1-1). Une licence de troisième ou quatrième catégorie qui cesse d'être exploitée pendant plus de trois ans est réputée supprimée (article L3333-1). Notre modèle impose donc une exploitation continue de la licence.

Réseaux de distribution intégrés. Stations-service et supérettes de marque sont souvent confiées en location-gérance par une tête de réseau. Le risque est la requalification en gérant de succursale au sens de l'article L7321-2 du Code du travail, lorsque le gérant vend quasi exclusivement des marchandises fournies par une seule entreprise, dans un local fourni par elle et à des conditions imposées. Le gérant bénéficie alors du Code du travail, rappels de salaires compris. Selon l'équilibre recherché, un contrat de distribution conforme aux articles L330-3 et L442-1 est parfois mieux adapté.

Alsace-Moselle. Dans le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle, il n'existe pas de tribunal de commerce : le contentieux commercial relève de la chambre commerciale du tribunal judiciaire. Les actions fondées sur l'article L144-6 y sont donc portées, les règles de fond restant identiques.

Vous commencez par préciser votre rôle, loueur ou locataire-gérant, puis vous identifiez les deux parties avec leur forme juridique et leur numéro d'immatriculation. Le questionnaire vous demande ensuite la nature du fonds, son adresse et les éléments loués. Si le fonds est artisanal ou comporte une licence de débit de boissons, des questions complémentaires adaptent les clauses correspondantes. Vous choisissez alors le mode de calcul de la redevance, sa périodicité et, le cas échéant, l'indice de révision, puis la durée, le préavis et l'éventuelle promesse de vente.

Viennent ensuite le dépôt de garantie, la non-concurrence et la liste des salariés transférés. Votre contrat de location-gérance est généré en Word et en PDF : relisez-le, annexez l'inventaire signé, puis signez en deux exemplaires. Dans les quinze jours, faites paraître l'avis de location-gérance, pendant que le locataire-gérant s'immatricule et que le loueur déclare la modification de son inscription. Les actes courants de la société exploitante, contrats de travail ou procès-verbaux, figurent parmi nos modèles juridiques de gestion d'entreprise.

L'erreur la plus coûteuse reste l'oubli de la publication. Tant que l'avis n'est pas paru, le loueur répond sur son propre patrimoine des dettes d'exploitation du locataire-gérant, sans limite de durée. On voit aussi régulièrement des clauses d'indexation qui ne jouent qu'à la hausse, rédigées pour protéger le loueur et annulées dès le premier contentieux. Troisième piège : négliger le bail commercial. Une clause imposant l'exploitation personnelle ou l'agrément du bailleur, ignorée, ouvre la voie à la résiliation du bail, et un fonds privé de ses locaux ne vaut plus grand-chose.

D'autres erreurs apparaissent en fin de contrat. Beaucoup de loueurs pensent que les licenciements incombent au locataire-gérant sortant, alors que les contrats de travail reviennent au loueur avec le fonds, sauf si celui-ci n'est plus exploitable. L'absence d'inventaire de sortie contradictoire rend presque impossible toute indemnisation pour matériel dégradé ou clientèle détournée. Enfin, certains contrats qualifiés de location-gérance organisent en réalité une gérance-mandat ou une succursale déguisée : c'est la réalité de l'exploitation, et non l'intitulé, que le juge examine.