Modèle de Contrat de syndic de copropriété - Pdf et Word

Le contrat de syndic est la convention par laquelle le syndicat des copropriétaires confie à un syndic le mandat d'administrer l'immeuble, d'en assurer la gestion courante, de tenir la comptabilité et d'exécuter les décisions votées en assemblée générale. Sa mission est définie à l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le texte fondateur du statut de la copropriété qui a fêté ses soixante ans. Juridiquement, il s'agit d'un mandat au sens des articles 1984 et suivants du Code civil, lesquels s'appliquent à titre supplétif lorsque le contrat reste silencieux.

Il faut bien distinguer deux figures que le grand public confond souvent. Le syndic professionnel exerce une activité réglementée soumise à la loi Hoguet du 2 janvier 1970, détient une carte professionnelle et une garantie financière. Le syndic bénévole est un copropriétaire qui gère lui-même l'immeuble sans en faire métier, dans le cadre de l'article 17-1 de la loi de 1965. Les deux signent un contrat de syndic, mais leur régime de rémunération diffère : le bénévole perçoit le remboursement de ses frais et une indemnité pour le temps consacré, là où le professionnel facture un forfait. Si vous gérez vous-même votre immeuble, le contrat de mandat de syndic bénévole est la version adaptée à cette situation, distincte du présent modèle.

Le contrat de syndic n'est pas un document librement rédigeable. La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, a introduit l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, qui impose le recours à un contrat type défini par décret. Ce contrat type figure à l'annexe 1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, telle que créée par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015. Tout contrat de syndic conclu ou renouvelé depuis le 1er juillet 2015 doit être conforme à ce modèle, sous peine de nullité de ses clauses dérogatoires. Vous pouvez consulter le texte intégral sur le décret du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic sur Légifrance.

Le contrat type comporte douze articles couvrant la désignation, la durée, les conditions d'exécution de la mission et la rémunération. Les parties ne peuvent pas y déroger ; elles peuvent seulement en aménager le contenu, par exemple ajouter une prestation de gestion courante ou exclure une option par vote en assemblée. Une seule exception existe : les immeubles à destination totale autre que d'habitation dont le syndicat est composé exclusivement de personnes morales, qui peuvent négocier librement leur contrat en application de l'article 18-1 AA.

L'apport central du texte est le principe dit du tout sauf. La rémunération du syndic professionnel est forfaitaire pour la gestion courante, et seules les prestations particulières limitativement énumérées à l'annexe 2 du décret peuvent donner lieu à un honoraire complémentaire. Toute tâche absente de cette liste est réputée incluse dans le forfait et ne peut être facturée en sus. Ce cadre a été précisé par l'ordonnance du 30 octobre 2019, qui impose d'annexer une fiche d'information standardisée sur le prix, puis actualisé par le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025. Vérifiez toujours que le modèle utilisé intègre ces dernières mises à jour, car un contrat fondé sur une version périmée expose la copropriété à une contestation.

Le cas le plus fréquent est la désignation d'un nouveau syndic lors d'une assemblée générale. Le projet de contrat doit être notifié aux copropriétaires en même temps que l'ordre du jour, et l'assemblée le vote à la majorité absolue de l'article 25 de la loi de 1965, par la même résolution que celle qui nomme le syndic. Vient ensuite le renouvellement du mandat arrivant à échéance : comme le contrat ne peut dépasser trois ans et ne se reconduit jamais tacitement, chaque renouvellement suppose un vote exprès et un nouveau projet de contrat soumis à l'assemblée.

La mise en concurrence constitue un autre déclencheur. Tous les trois ans, le conseil syndical doit comparer plusieurs projets de contrat avant l'assemblée appelée à désigner le syndic, ce qui rend indispensable un document clair et comparable. Le passage d'un syndic professionnel à une gestion bénévole, ou l'inverse, impose également de formaliser un contrat adapté au nouveau régime. La convocation à l'assemblée générale des copropriétaires qui portera ce vote doit respecter ses propres délais, sous peine de fragiliser la décision.

Deux situations méritent une vigilance particulière. Dans une copropriété neuve où le promoteur a participé à la construction, la durée du mandat du syndic-constructeur est plafonnée à un an pendant les dix premières années, le temps de la garantie décennale. Et lorsqu'un administrateur provisoire est désigné par le tribunal au titre de l'article 29-1, le contrat de syndic prend fin de plein droit et sans indemnité, ce que beaucoup de gestionnaires ignorent au moment de réclamer un solde.

• La durée et la date de prise d'effet du mandat ouvrent le contrat. Le modèle rappelle le plafond de trois ans et l'absence de toute reconduction tacite, et il ménage l'emplacement des dates de début et de fin qui conditionnent la validité du calendrier de l'assemblée.
• L'identification des parties mentionne le syndicat des copropriétaires avec son numéro d'immatriculation au registre national, et le syndic avec, pour un professionnel, sa carte professionnelle, son assurance responsabilité civile et sa garantie financière. L'absence de l'un de ces éléments rend le contrat attaquable.
• La rémunération forfaitaire de gestion courante est isolée dans une rubrique dédiée, exprimée pour douze mois avec ses modalités de révision. Le forfait couvre la comptabilité, le compte bancaire séparé, le budget prévisionnel et l'assemblée annuelle.
• Les prestations particulières reprennent strictement la liste limitative de l'annexe 2 : assemblée extraordinaire, suivi de sinistre, honoraires de travaux exprimés en pourcentage dégressif, état daté plafonné lors d'une vente. Aucune ligne hors liste n'est facturable.
• La fiche synthétique de copropriété fait l'objet d'une clause obligatoire prévue au point 6.1 du contrat type, avec la pénalité de quinze euros par jour de retard prévue par l'article 8-2 de la loi de 1965 en cas de non-transmission à un copropriétaire.
• Les modalités de résiliation précisent la révocation par l'assemblée et la possibilité d'une fin anticipée sans indemnité lorsque le changement de syndic est inscrit à l'ordre du jour dans les trois mois précédant le terme.

Le contrat type s'applique de manière uniforme sur l'ensemble du territoire métropolitain, mais plusieurs paramètres varient selon la nature et la taille de la copropriété. Pour les copropriétés de moins de dix lots, la loi a allégé certaines obligations de gouvernance, sans pour autant dispenser du contrat type ni de l'immatriculation au registre national, laquelle s'impose dès deux lots. Le forfait reste librement négocié, ce qui explique des écarts considérables entre une petite copropriété de centre-ville et une grande résidence avec gardien et espaces verts.

L'outre-mer suit un calendrier propre pour certaines obligations connexes. L'audit énergétique et le diagnostic de performance énergétique collectif, qui figurent parmi les prestations susceptibles de rémunération, ne s'imposent en Guadeloupe, en Guyane, à La Réunion, en Martinique et à Mayotte qu'à compter du 1er janvier 2028, là où la métropole y est déjà soumise par paliers selon le nombre de lots.

La loi Habitat dégradé du 9 avril 2024 ajoute une couche dans les copropriétés fragiles. Le décret n° 2025-831 du 19 août 2025 enrichit les données du registre national, et de nouvelles informations relatives au plan pluriannuel de travaux et au diagnostic structurel deviendront obligatoires en février 2027. Dans une copropriété placée sous administration provisoire ou frappée d'un arrêté d'insalubrité, le contrat de syndic ordinaire ne suffit plus et la mission relève d'un administrateur désigné par le juge. La gestion documentaire qui accompagne ces situations passe souvent par une demande d'accès aux documents de la copropriété adressée au syndic en place.

Vous commencez par identifier le syndicat des copropriétaires : adresse de l'immeuble, numéro d'immatriculation au registre national et date du règlement de copropriété. Vient ensuite l'identité du syndic, où le formulaire adapte les champs selon que vous désignez un professionnel, avec sa carte et ses assurances, ou un gestionnaire bénévole soumis au régime de l'article 17-1. À partir de là, vous renseignez la durée du mandat dans la limite de trois ans, en cohérence avec la date de l'assemblée qui l'aura voté.

L'étape suivante porte sur la rémunération. Vous indiquez le forfait annuel de gestion courante, ses modalités de révision, puis vous parcourez la liste des prestations particulières pour fixer le coût de chacune, en gardant à l'esprit que rien d'extérieur à cette liste n'est facturable. Le document intègre enfin les clauses obligatoires sur la fiche synthétique, la reddition de comptes et la résiliation. Une fois les champs complétés, vous téléchargez le contrat au format Word pour d'ultimes ajustements ou en PDF pour l'annexer directement à la convocation. Le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires viendra ensuite acter la décision de désignation.

La première erreur, et la plus lourde, consiste à utiliser un contrat personnalisé hérité d'avant la réforme ou un modèle qui ne reprend pas la trame du décret. Une étude de la DGCCRF sur plusieurs centaines de contrats a relevé un taux d'anomalie supérieur à soixante pour cent, signe que la non-conformité reste massive dans la pratique. Les clauses qui prévoient une pénalité inférieure à quinze euros par jour pour la fiche synthétique, ou qui noient les honoraires dans une formulation illisible, figurent parmi les irrégularités les plus fréquentes. Une autre faute classique tient à la durée : un contrat qui se prolonge au-delà de trois ans ou qui prévoit une reconduction automatique est privé d'effet, car chaque renouvellement exige un vote exprès de l'assemblée.

Beaucoup de syndicats oublient aussi la mise en concurrence triennale, dont l'absence fragilise la désignation et peut nourrir une contestation. Sur le terrain de la rémunération, la tentation de facturer une tâche de gestion courante comme une prestation particulière revient régulièrement, alors que le principe du tout sauf l'interdit formellement. Enfin, négliger d'annexer la fiche d'information standardisée sur le prix, imposée depuis l'ordonnance de 2019, prive les copropriétaires de l'outil de comparaison voulu par le législateur. Si le syndic en poste manque à ses obligations, une mise en demeure du syndic pour manquement constitue le préalable habituel avant toute action plus contraignante.