Congé du bailleur (art. L145-9 C. com.) : modèle conforme

Le congé est un acte unilatéral : il produit ses effets sans l'accord du locataire, dès lors qu'il respecte les conditions de forme et de délai fixées par la loi. Le congé avec offre de renouvellement accepte le principe d'un nouveau bail tout en proposant un loyer différent, conformément à l'article L. 145-11 du Code de commerce. Le congé avec refus de renouvellement met fin à la relation, en principe contre une indemnité d'éviction, plus rarement sans indemnité lorsque le bailleur justifie d'un motif grave et légitime. Dans les deux cas, l'acte clôt une période d'un bail commercial 3-6-9 soumis aux articles L. 145-1 et suivants.

Ce congé se distingue de plusieurs actes voisins. Le congé délivré au locataire d'un logement relève de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et obéit à une autre logique. Le titulaire d'un bail professionnel régi par l'article 57 A de la loi de 1986 ne bénéficie ni du droit au renouvellement ni de l'indemnité d'éviction, ce qui rend le congé bien moins risqué. Enfin, la clause résolutoire pour impayés passe par un commandement resté infructueux pendant un mois, selon l'article L. 145-41, et non par un congé.

Le régime du congé repose sur l'article L. 145-9 du Code de commerce. Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du Code civil, le bail commercial ne cesse que par l'effet d'un congé donné au moins six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. À défaut, le bail se prolonge tacitement ; pendant cette tacite prolongation, le congé doit en outre être donné pour le dernier jour du trimestre civil. La forme a changé deux fois en peu de temps. La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, avait ouvert la lettre recommandée aux deux parties, puis la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, dite loi Macron, est revenue sur ce choix. Le congé du bailleur doit être délivré par acte extrajudiciaire, c'est-à-dire signifié par un commissaire de justice.

Le contenu est encadré avec la même rigueur. À peine de nullité, le congé doit préciser ses motifs et indiquer que le locataire qui entend le contester ou réclamer une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal dans les deux ans suivant la date pour laquelle il a été donné. Le texte figure dans la version en vigueur de l'article L. 145-9 du Code de commerce publiée par Légifrance.

L'indemnité d'éviction de l'article L. 145-14 couvre la valeur marchande du fonds, les frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation. L'article L. 145-17 permet d'y échapper pour motif grave et légitime, mais seulement après une mise en demeure par acte extrajudiciaire restée sans effet plus d'un mois lorsque le grief porte sur l'inexécution d'une obligation. Le congé triennal du bailleur reste limité par l'article L. 145-4 à quelques hypothèses : reconstruction (L. 145-18), surélévation (L. 145-21), reprise des locaux d'habitation accessoires (L. 145-23-1). Les litiges relèvent du tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble.

Le cas le plus fréquent est la renégociation du loyer à l'échéance des neuf ans. Le bailleur qui estime la valeur locative supérieure au loyer plafonné délivre un congé avec offre de renouvellement et chiffre sa proposition. Certains propriétaires font le calcul inverse : une tacite prolongation qui porte la durée totale au-delà de douze ans entraîne le déplafonnement du loyer selon l'article L. 145-34. Le pari reste fragile : le locataire peut demander le renouvellement à tout moment.

Vient ensuite la reprise du local pour une vente libre d'occupation, une exploitation personnelle ou une restructuration de patrimoine. Le refus est alors assorti d'une indemnité d'éviction, dont le montant doit être estimé avant toute signification. Les manquements graves du preneur (sous-location irrégulière, changement d'activité non autorisé, cessation d'exploitation injustifiée) permettent un refus sans indemnité, sous réserve de la mise en demeure préalable. Un projet de reconstruction autorise enfin à agir dès la fin d'une période triennale.

Deux cas limites méritent attention. Le commerçant qui exploite sous enseigne grâce à un contrat de franchise conforme à la loi Doubin est titulaire de sa propre clientèle depuis un arrêt de la troisième chambre civile de 2002 ; il peut donc réclamer l'indemnité d'éviction. Le propriétaire qui a consenti un bail dérogatoire de courte durée au sens de l'article L. 145-5 doit manifester son opposition dans le mois suivant le terme, faute de quoi naît un bail commercial de neuf ans.

• L'identification du preneur vise le titulaire actuel du bail, et non le signataire d'origine. Après une cession de fonds, un congé adressé au cédant est inopérant ; le modèle demande donc la dénomination, la forme sociale, le numéro RCS et le siège du locataire en place.
• La désignation du bail et des locaux reprend la date de signature, la durée, les avenants et l'adresse précise des lots. Cette précision prévient toute discussion sur l'assiette du bail lorsque le locataire occupe plusieurs niveaux ou des annexes.
• La date d'effet du congé est calculée à partir de l'échéance contractuelle ou, en tacite prolongation, du dernier jour du trimestre civil. Le formulaire contrôle le délai minimal de six mois et vous alerte si la date est trop proche.
• La nature du congé et ses motifs sont rédigés selon l'option retenue : offre de renouvellement, refus avec indemnité, refus sans indemnité avec référence à la mise en demeure, ou congé triennal fondé sur l'un des articles limitativement énumérés.
• Le loyer proposé figure dans le congé avec offre. Sans cette mention, le nouveau loyer n'est dû qu'à compter d'une demande ultérieure, ce qui fait perdre plusieurs mois de revalorisation.
• La mention relative au délai de deux ans est reproduite mot pour mot. C'est la cause de nullité la plus souvent soulevée, et elle ne se régularise pas après coup.

Paris et les grandes métropoles concentrent les contentieux les plus lourds. Sur les emplacements de premier ordre, l'indemnité d'éviction se calcule souvent à partir de la valeur du droit au bail, qui peut dépasser celle du fonds lui-même. Les juges distinguent l'indemnité de remplacement, lorsque le fonds disparaît, de l'indemnité de déplacement, lorsque le commerçant peut se réinstaller à proximité sans perte notable de clientèle.

Les locaux à usage mixte obéissent à une règle propre. L'article L. 145-23-1 autorise la reprise de la partie habitation accessoire à l'expiration d'une période triennale, pour l'habiter soi-même ou y loger certains proches, à condition que le bénéficiaire ne dispose pas déjà d'un logement adapté. La reprise est exclue lorsque ces locaux sont indispensables à l'exploitation, comme dans un hôtel.

Les locaux monovalents et les bureaux échappent au plafonnement lors du renouvellement. Pour un cinéma, un hôtel ou une clinique, le loyer suit les usages de la branche (article R. 145-10) ; pour des bureaux, il se fixe par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents (article R. 145-11). Le congé avec offre doit alors reposer sur une étude de marché sérieuse.

Les biens détenus en indivision ou par une société civile posent une question de pouvoir. L'article 815-3 du Code civil exclut le renouvellement des baux commerciaux de la majorité des deux tiers, ce qui impose en pratique l'accord de tous les indivisaires. Pour une SCI, le gérant signe l'acte dans la limite des pouvoirs que lui confèrent les statuts de SCI rédigés en ligne, parfois après une décision collective des associés.

Vous commencez par l'identité du bailleur : personne physique, société civile ou indivision, avec le nom du signataire habilité. Le formulaire passe ensuite au locataire, puis aux références du bail (date de signature, durée, avenants). À partir de ces données, il détermine si le bail est encore dans sa durée contractuelle ou en tacite prolongation, et il propose la date d'effet correspondante.

Vient alors le choix du type de congé. Si vous offrez le renouvellement, le questionnaire vous invite à indiquer le loyer annuel proposé et sa base de calcul. Si vous refusez, il vous demande de préciser si une indemnité d'éviction est offerte ou si vous invoquez un motif grave, auquel cas la date et l'objet de la mise en demeure préalable sont repris dans l'acte. Les mentions obligatoires de l'article L. 145-9 s'insèrent automatiquement.

Une fois le document relu, vous le téléchargez et le transmettez à un commissaire de justice du ressort de l'immeuble. Anticipez cette étape d'au moins deux ou trois semaines, car la signification doit intervenir avant l'ouverture du délai de six mois.

La première erreur, et de loin la plus coûteuse, consiste à envoyer le congé par lettre recommandée. Beaucoup de bailleurs réutilisent des modèles antérieurs à la loi Macron. L'acte est nul et le bail continue. La deuxième erreur tient au destinataire : congé adressé à l'ancien exploitant après une cession de fonds, au dirigeant à titre personnel plutôt qu'à la société, ou à un seul des copreneurs. La troisième concerne la date d'effet, mal fixée en période de tacite prolongation, ce qui reporte l'effet du congé au trimestre suivant dans le meilleur des cas.

Le refus sans indemnité est une autre source de déconvenue. Un propriétaire qui invoque des retards de paiement sans avoir délivré la mise en demeure de l'article L. 145-17 se retrouve condamné à verser l'indemnité qu'il pensait éviter. L'oubli du loyer proposé dans un congé avec offre prive enfin le bailleur de toute revalorisation jusqu'à sa demande ultérieure. Aucune de ces irrégularités ne se corrige par un second acte une fois le délai de six mois entamé.