Avenant au bail d'habitation (art. 1193 C. civ.)

L'avenant est une convention accessoire qui s'incorpore au contrat principal. Il repose sur l'article 1193 du Code civil, selon lequel un contrat ne peut être modifié que du consentement mutuel des parties : ni le bailleur ni le locataire ne peuvent imposer seuls un changement. Parce qu'il ne crée pas de nouveau contrat, l'avenant laisse intacts la date de prise d'effet, la durée légale (trois ans pour un bailleur personne physique, six ans pour une personne morale, un an en meublé) et l'échéance. Selon les articles 1329 et 1330 du Code civil, la novation ne se présume pas, mais un juge peut la déduire d'un acte qui refond toutes les conditions du bail. Une clause expresse de non-novation ferme ce débat.

L'avenant se distingue de mécanismes voisins. La révision annuelle du loyer selon l'IRL n'en exige pas, puisqu'elle découle de la clause d'indexation déjà prévue au bail. Le renouvellement suit la procédure des articles 10 et 17-2 de la loi de 1989. Les locaux affectés à une activité relèvent d'autres régimes : modifier un bail commercial 3-6-9 soumis au Code de commerce obéit à ses propres règles. Notre modèle vise uniquement les baux de résidence principale, vides ou meublés.

Le bail d'habitation doit être écrit en vertu de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, et sa modification suit la même exigence par parallélisme des formes. Un accord verbal, même confirmé par courriel, se prouve mal. L'acte sous signature privée suffit : ni notaire ni enregistrement ne sont requis, sauf si le bail initial a été reçu en la forme authentique. L'article 1375 du Code civil impose autant d'originaux que de parties ayant un intérêt distinct, et les articles 1366 et 1367 admettent la signature électronique.

Sur le fond, la loi de 1989 est d'ordre public (article 2). Un avenant ne peut introduire aucune des clauses que l'article 4 répute non écrites, comme des pénalités en cas de manquement du locataire ou l'obligation de s'assurer auprès d'une compagnie choisie par le bailleur. L'article 17-1, II autorise une majoration de loyer en contrepartie de travaux d'amélioration réalisés par le bailleur, à condition qu'elle soit prévue par une clause expresse ou par un avenant. Le III du même article, issu de l'article 159 de la loi Climat et résilience du 22 août 2021, interdit toute révision ou majoration dans les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique. L'article 22 ajoute que le dépôt de garantie ne peut être révisé pendant le contrat. Chaque disposition se vérifie sur le texte consolidé de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, sur Légifrance.

Reste la caution. Elle ne peut être engagée au-delà de ce qu'elle a accepté, principe du droit commun du cautionnement que l'article 22-1 complète par des mentions obligatoires. Un avenant qui alourdit la dette locative sans son intervention lui est inopposable pour la fraction supplémentaire.

La colocation fournit le cas le plus fréquent. Selon l'article 8-1 de la loi de 1989, la solidarité du colocataire sortant et de sa caution cesse lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail, et au plus tard six mois après la fin du préavis. L'avenant constatant l'arrivée du remplaçant libère donc le partant plus tôt. Viennent ensuite les travaux d'amélioration convenus en cours de bail (menuiseries, cuisine équipée, salle d'eau), dont l'avenant fixe la nature, l'exécution et la majoration correspondante. La gestion courante fournit le reste : ajout d'un stationnement ou d'une cave, nouvelle date d'exigibilité du loyer, passage au virement, régime des charges d'un meublé. Les actes complémentaires, du bail à l'état des lieux, figurent parmi nos modèles de contrats de location et documents de gestion immobilière.

Deux situations ne justifient pas d'avenant. La vente du logement transmet le bail à l'acquéreur de plein droit (article 1743 du Code civil) : un courrier indiquant le nouveau bailleur et les coordonnées de paiement suffit. Lorsque le logement appartient à une SCI, un acte de cession de parts sociales de SCI change les associés, pas le bailleur, qui reste la société. À l'inverse, transformer une location meublée en location vide par simple avenant est une erreur, car la durée et le régime changent. Seul un nouveau bail sécurise l'opération.

• L'identification des parties et du bail d'origine reprend les noms et qualités de chaque signataire, la date du bail et l'adresse du logement. Si le bailleur est une société, le signataire justifie de ses pouvoirs, un gérant n'engageant la SCI que dans les limites de ses statuts de société civile immobilière.
• L'objet de la modification cite l'article du bail concerné et en donne la nouvelle rédaction intégrale, plutôt qu'une formule vague du type "le loyer est modifié". L'article 1190 du Code civil fait jouer le doute contre le rédacteur d'un contrat d'adhésion, rôle que tient presque toujours le bailleur.
• La date de prise d'effet est fixée au jour près. L'avenant peut s'appliquer dès sa signature ou plus tard, mais il ne fait pas rétroagir une hausse de loyer sur des mois échus.
• La clause de maintien des stipulations précise que les autres dispositions du bail restent inchangées et que l'acte n'emporte pas novation.
• Le sort des garanties est réglé explicitement. La caution intervient à l'acte lorsque ses engagements augmentent, faute de quoi elle reste tenue dans les seules limites de son engagement initial.
• Les mentions finales indiquent le nombre d'originaux, le lieu et la date. Chaque page est paraphée et l'avenant est annexé au bail.

Paris applique l'encadrement des loyers depuis le 1er juillet 2019, sur le fondement de l'article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018. Un arrêté préfectoral fixe chaque année un loyer de référence selon le quartier, le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère vide ou meublé de la location. Toute majoration consentie par avenant après travaux doit rester compatible avec le loyer de référence majoré applicable à la date de l'acte. Un complément de loyer suppose des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles mentionnées au bail, et il est exclu pour les logements classés F ou G. Le juge examine séparément dépassement du plafond et gel énergétique, d'où parfois deux restitutions distinctes.

Les autres territoires encadrés comprennent notamment Lille avec Hellemmes et Lomme, Lyon et Villeurbanne, Plaine Commune, Est Ensemble, Montpellier, Bordeaux, Grenoble et plusieurs communes du Pays basque. L'expérimentation, prolongée par la loi 3DS du 21 février 2022, fait l'objet de débats parlementaires sur sa durée. Avant toute signature, vérifiez l'arrêté préfectoral applicable à la date de l'avenant, car les plafonds sont révisés chaque année et le périmètre peut évoluer.

Les communes en zone tendue, environ 1 150, relèvent en outre d'un décret renouvelé chaque année en application de l'article 18 de la loi de 1989, qui limite la hausse du loyer à la relocation et au renouvellement. Un avenant signé à l'échéance ne peut donc pas contourner la procédure de l'article 17-2 : le nouveau loyer doit être proposé au moins six mois avant le terme, et le désaccord se porte devant la commission départementale de conciliation.

L'Outre-mer suit un calendrier de décence énergétique décalé. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, l'interdiction de louer les logements classés G puis F intervient plus tard qu'en métropole, et le gel des loyers des passoires thermiques y obéit à des échéances propres.

Vous indiquez d'abord la nature du bail d'origine (location vide, meublée ou colocation), sa date de signature et l'adresse du logement. Le questionnaire recueille ensuite l'identité de chaque partie, en distinguant le bailleur personne physique du bailleur société. Vous choisissez alors la ou les modifications : changement de colocataire, majoration de loyer pour travaux, ajout d'un local accessoire, nouvelles modalités de paiement ou clause libre. Pour une majoration, le formulaire vous interroge sur la classe énergétique du logement et le descriptif des travaux, afin d'éviter une clause que la loi neutraliserait. Pour un départ de colocataire, il demande l'identité du remplaçant et le sort des cautions. Le document est généré immédiatement en Word, modifiable, et en PDF, prêt à signer. Il ne reste qu'à recueillir la signature de toutes les parties, caution comprise si elle intervient, puis à l'annexer au bail initial.

La plus coûteuse consiste à augmenter le loyer par avenant hors des cas prévus par la loi. Le locataire qui signe sous la pression d'un renouvellement conserve une action en restitution, dans le délai de trois ans de l'article 7-1 de la loi de 1989. Dans un logement classé F ou G, une hausse de loyer stipulée par avenant est privée d'effet, quelle que soit la volonté exprimée par le locataire. La deuxième erreur tient au dépôt de garantie : le relever pour l'aligner sur le nouveau loyer contrevient à l'article 22. La troisième consiste à oublier la caution, qui n'est alors pas tenue de la dette supplémentaire.

Le quatrième écueil concerne la colocation. Un colocataire qui part sans qu'un avenant constate son remplacement reste solidaire pendant six mois après son préavis, et sa caution avec lui. Enfin, un avenant signé par un seul des époux n'engage pas l'autre, puisque l'article 1751 du Code civil rend les conjoints cotitulaires du droit au bail, quel que soit le signataire d'origine. La règle vaut aussi pour les partenaires de PACS ayant demandé conjointement la cotitularité.