Die Untermiete gehört in der Schweiz zu den Dauerbrennern im Mietrecht, und seit der Volksabstimmung vom 24. November 2024 kursieren dazu hartnäckige Falschinformationen. Viele Mieter und Vermieter gehen davon aus, die verschärften Regeln seien in Kraft. Das Gegenteil stimmt. Das Stimmvolk hat die Revision abgelehnt, und wer eine Wohnung untervermieten will, richtet sich weiterhin nach Art. 262 OR in der seit dem 1. Juli 1990 unveränderten Fassung. Dieser Beitrag ordnet die Rechtslage, zeigt wann der Vermieter die Zustimmung verweigern darf, welche Risiken eine eigenmächtige Untervermietung auslöst und wie ein Untermietvertrag aussehen muss, der einer gerichtlichen Überprüfung standhält.
Was das Volks-Nein zur Untermiete tatsächlich geändert hat
Das Parlament hatte am 29. September 2023 zwei Änderungen des Obligationenrechts beschlossen, eine zur Untermiete und eine zur Kündigung wegen Eigenbedarfs. Der Mieterinnen- und Mieterverband ergriff das Referendum, und beide Vorlagen scheiterten an der Urne: die Untermiete-Vorlage mit 51,6 Prozent Nein-Stimmen, jene zum Eigenbedarf mit 53,8 Prozent. Vorgesehen war, dass Mieter künftig ein schriftliches Gesuch hätten stellen müssen, dass der Vermieter schriftlich zustimmt, dass jeder Wechsel des Untermieters gemeldet wird und dass bei Verstössen nach erfolgloser Mahnung mit einer Frist von mindestens dreissig Tagen gekündigt werden kann.
Nichts davon gilt. Für die Untervermietung gilt unverändert Art. 262 OR: Sie brauchen die Zustimmung des Vermieters, und dieser darf sie nur aus den drei im Gesetz genannten Gründen verweigern. Die Zustimmung ist von Gesetzes wegen an keine Form gebunden, sie kann also auch mündlich oder stillschweigend erteilt werden. Ein individueller Mietvertrag darf allerdings die Schriftform vorschreiben, und die meisten Formularverträge der Verwaltungen tun das auch. Wer nur die Gesetzeslage kennt und den eigenen Vertrag nicht liest, tappt genau hier in die Falle.
Rechtlicher Rahmen: Art. 262 OR im Detail
Art. 262 Abs. 1 OR erlaubt dem Mieter, die Sache ganz oder teilweise unterzuvermieten, sofern der Vermieter zustimmt. Nach Abs. 2 darf dieser die Zustimmung nur verweigern, wenn der Mieter sich weigert, ihm die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben, wenn diese Bedingungen im Vergleich zum Hauptmietvertrag missbräuchlich sind, oder wenn dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen. Die Aufzählung ist abschliessend. Ein Vermieter, der ohne einen dieser Gründe blockiert, handelt vertragswidrig, und der Mieter kann die Zustimmung über die kantonale Schlichtungsbehörde durchsetzen.
Abs. 3 regelt die Haftung und wird in der Praxis unterschätzt: Der Hauptmieter steht dafür ein, dass der Untermieter die Sache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst erlaubt ist, und der Vermieter kann sich direkt an den Untermieter halten. Wer untervermietet, bleibt also für Lärm, Schäden und Zweckentfremdung persönlich verantwortlich. Dazu kommt eine ungeschriebene Voraussetzung aus der Rechtsprechung: Das Bundesgericht verlangt eine Rückkehrabsicht. Wer die Wohnung dauerhaft weitergibt, setzt faktisch einen Nachmieter ein, als wäre er Eigentümer, und beruft sich rechtsmissbräuchlich auf Art. 262 OR. Die Hürde liegt tief, vage Vorstellungen genügen, doch ganz fehlen darf der Wille zur Rückkehr nicht. Die amtlichen Erläuterungen zur Vorlage finden Sie in der Dokumentation des Bundesamts für Wohnungswesen zur Mietrechtsabstimmung.
Wann der Vermieter die Zustimmung verweigern darf
Der häufigste Streitpunkt ist der Untermietzins. Missbräuchlich ist er nicht schon dann, wenn er über dem Hauptmietzins liegt, sondern erst, wenn der Aufschlag nicht durch eine Gegenleistung gedeckt ist. Möblierung, Reinigung, Internet, Strom und ein Anteil an den Nebenkosten dürfen eingerechnet werden, und zwar in nachvollziehbarer Höhe. Wer eine Dreizimmerwohnung möbliert und pro Zimmer den halben Gesamtmietzins verlangt, muss diese Kalkulation offenlegen können.
Der zweite Verweigerungsgrund betrifft die Information. Verlangt der Vermieter Angaben zu Person, Dauer und Mietzins, muss der Mieter sie liefern. Schweigen des Vermieters auf ein Gesuch gilt nicht automatisch als Zustimmung, auch wenn ein längeres Schweigen nach Treu und Glauben als Einverständnis ausgelegt werden kann. Der dritte Grund, die wesentlichen Nachteile, greift bei Überbelegung, bei einer Nutzungsänderung oder wenn statt einer Person plötzlich vier einziehen. Ein blosses Unbehagen des Vermieters reicht nicht.
Airbnb, WG-Zimmer und Abwesenheit während eines Sabbaticals
Die gelegentliche Vermietung über eine Buchungsplattform bleibt im Rahmen des vertraglich vereinbarten Wohnzwecks zulässig, sofern die Zustimmung eingeholt wurde. Anders sieht es bei der gewerbsmässigen Untervermietung aus, also bei praktisch dauernder Auslastung mit Gewinnabsicht. Gerichte haben solche Konstellationen mehrfach als Vertragsverletzung eingestuft. Sinnvoll ist eine Rahmenzustimmung: Der Vermieter erlaubt kurzzeitige Untermieten unter festgelegten Bedingungen, und der Mieter muss nicht für jeden Gast neu fragen.
Klassisch ist die befristete Abwesenheit. Wer für ein halbes Jahr ins Ausland geht, etwa im Rahmen eines Sabbaticals nach Vereinbarung mit dem Arbeitgeber, erfüllt die Rückkehrabsicht ohne Weiteres und sollte das im Gesuch auch so schreiben. Im WG-Kontext gilt: Steht nur eine Person im Hauptmietvertrag, sind die Mitbewohner rechtlich Untermieter, mit allem was dazugehört. Diese Konstellation entdecken viele erst, wenn jemand auszieht und die Kaution zurückverlangt.
Untervermietung ohne Zustimmung: Abmahnung und Kündigung
Wer ohne Zustimmung untervermietet, verliert nicht sofort die Wohnung. Der Vermieter muss zuerst schriftlich abmahnen und den vertragswidrigen Zustand konkret bezeichnen. Räumt der Mieter das Problem innert nützlicher Frist aus, etwa durch Löschen des Inserats oder durch ein nachträgliches Gesuch, fällt der Kündigungsgrund dahin. Bleibt die Mahnung erfolglos und wird die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar, kann der Vermieter nach Art. 257f Abs. 3 OR mit einer Frist von mindestens dreissig Tagen auf Ende eines Monats kündigen.
Formell ist diese Kündigung anspruchsvoll. Bei Wohnräumen braucht es nach Art. 266l Abs. 2 OR das vom Kanton genehmigte amtliche Formular für die Kündigung durch den Vermieter, sonst ist sie nichtig. Für den Mieter besonders unangenehm: Bei einer Kündigung nach Art. 257f ist die Erstreckung des Mietverhältnisses nach Art. 272a Abs. 1 lit. b OR ausgeschlossen. Wer sich einig ist, fährt oft besser mit einer einvernehmlichen Aufhebung des Mietvertrags, die Termin und Rückgabe sauber festhält, statt mit einem Verfahren vor der Schlichtungsbehörde.
Untermietvertrag online erstellen
Das Gesetz verlangt für den Untermietvertrag keine Schriftform, doch ohne Dokument haben Sie im Streit über Mietzins, Dauer oder Zustand der Wohnung kaum Beweismittel. Auf Captain.Legal beantworten Sie dafür eine geführte Reihe von Fragen: Art des Objekts, also ganze Wohnung oder einzelnes Zimmer, Dauer und Befristung, Höhe des Untermietzinses samt Aufteilung der Nebenkosten, Möblierung, Kaution und Mitbenutzung von Küche, Bad oder Waschküche.
Das System setzt daraus einen Untermietvertrag nach Art. 262 OR zusammen, der die schweizerischen Kündigungsfristen und die Haftungsregelung enthält und die Abhängigkeit vom Hauptmietvertrag ausdrücklich festhält. Diese Klausel ist wichtiger als sie klingt, denn endet das Hauptmietverhältnis, fällt das Untermietverhältnis dahin. Sie erhalten das Ergebnis als PDF zum Unterschreiben und als Word-Datei, falls Sie einzelne Punkte anpassen möchten. Ein sauberer Vertrag hilft übrigens auch beim Gesuch an den Vermieter, weil Sie die Bedingungen der Untermiete damit in einem Zug offenlegen.
Häufige Fehler in der Praxis
Der erste Fehler passiert schon beim Gesuch: Viele fragen mündlich und ohne Zahlen. Der Vermieter braucht Name, Dauer und Mietzins, sonst darf er die Zustimmung verweigern. Der zweite betrifft die Kalkulation. Wer möbliert vermietet und den Aufschlag nicht dokumentiert, riskiert den Vorwurf des missbräuchlichen Untermietzinses und muss die Differenz zurückzahlen. Der dritte ist der stillschweigende Wechsel: Die Zustimmung gilt für die konkrete Person und die konkreten Bedingungen, nicht als Blankocheck für jeden Nachfolger.
Der vierte Fehler liegt beim Auszug. Untermieter zahlen häufig eine Kaution an den Hauptmieter, ohne dass jemand ein Übergabeprotokoll erstellt, und beim Ende streitet man über Kratzer, die niemand mehr datieren kann. Fotografieren Sie den Zustand und halten Sie ihn schriftlich fest. Der fünfte betrifft Vermieterseite: Wer eine unerlaubte Untermiete entdeckt und sofort kündigt, ohne vorher abzumahnen, verliert vor der Schlichtungsbehörde. Die Reihenfolge Mahnung, Frist, Kündigung ist zwingend.
Häufige Fragen
Darf ich in der Schweiz ohne Zustimmung des Vermieters untervermieten?
Nein. Art. 262 Abs. 1 OR macht die Untervermietung von der Zustimmung des Vermieters abhängig, unabhängig davon, ob Sie die ganze Wohnung oder ein einzelnes Zimmer weitergeben. Verweigern darf er sie allerdings nur aus den drei gesetzlichen Gründen. Wer eigenmächtig untervermietet, riskiert nach schriftlicher Abmahnung eine ausserordentliche Kündigung. Umgekehrt können Sie die Zustimmung bei ungerechtfertigter Weigerung über die kantonale Schlichtungsbehörde durchsetzen, deren Verfahren in Mietsachen kostenlos ist.
Gelten seit der Abstimmung strengere Regeln für die Untermiete?
Nein, und das ist die häufigste Fehlvorstellung. Die Stimmberechtigten haben die Revision am 24. November 2024 mit 51,6 Prozent abgelehnt, ebenso die Vorlage zum Eigenbedarf mit 53,8 Prozent. Das schriftliche Gesuch, die schriftliche Zustimmung und die Meldepflicht bei jedem Untermieterwechsel wären erst mit dieser Vorlage gekommen. Es bleibt beim Status quo. Prüfen Sie aber Ihren eigenen Mietvertrag, denn vertraglich vereinbarte Formvorschriften bleiben davon unberührt.
Wie hoch darf der Untermietzins sein?
Er darf im Vergleich zum Hauptmietvertrag nicht missbräuchlich sein. Ein Aufschlag ist zulässig, soweit ihm echte Zusatzleistungen gegenüberstehen, also Möblierung, Nebenkosten, Internet oder Reinigung. Faustregel aus der Praxis: Jeder Franken über dem anteiligen Hauptmietzins muss sich begründen lassen. Verlangen Sie deutlich mehr, kann der Vermieter die Zustimmung verweigern, und der Untermieter kann den überhöhten Teil zurückfordern. Rechnen Sie den Aufschlag deshalb vorgängig schriftlich auf.
Ist ein selbst erstellter Untermietvertrag rechtsgültig?
Ja. Das Obligationenrecht schreibt für den Untermietvertrag keine besondere Form vor, ein von beiden Parteien unterzeichnetes Dokument ist voll verbindlich. Entscheidend ist der Inhalt: Parteien, Objekt, Mietzins, Nebenkosten, Dauer, Kündigungsfristen und der Verweis auf den Hauptmietvertrag. Eine strukturierte Vorlage für den Untermietvertrag deckt diese Punkte ab und verhindert die üblichen Lücken. Eine Beglaubigung oder ein Anwalt sind nicht nötig.
In welchem Format erhalte ich den Vertrag zum Herunterladen?
Sie erhalten das Dokument als PDF und als Word-Datei. Das PDF eignet sich zum Ausdrucken und Unterschreiben sowie als Beilage zum Gesuch an den Vermieter, weil das Layout auf jedem Gerät gleich bleibt. Die Word-Version brauchen Sie, wenn Sie später Anpassungen vornehmen, etwa eine Verlängerung der Dauer oder eine geänderte Nebenkostenregelung. Erstellen Sie zwei unterzeichnete Exemplare, je eines für Hauptmieter und Untermieter.
Welche Kündigungsfrist gilt bei unerlaubter Untervermietung?
Nach Art. 257f Abs. 3 OR kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens dreissig Tagen auf Ende eines Monats kündigen, aber erst nach einer erfolglosen schriftlichen Abmahnung und nur wenn ihm die Fortsetzung nicht mehr zuzumuten ist. Der Mieter kann die Kündigung innert dreissig Tagen nach Empfang bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Eine Erstreckung des Mietverhältnisses ist in diesem Fall allerdings ausgeschlossen.
Was tun, wenn der Untermieter den Mietzins nicht zahlt?
Der Hauptmieter schuldet dem Vermieter den vollen Mietzins weiter, unabhängig davon, ob der Untermieter zahlt. Mahnen Sie schriftlich und setzen Sie eine Frist, danach steht Ihnen der Weg über die Betreibung offen. Praktisch hilfreich ist eine unterzeichnete Schuldanerkennung als Rechtsöffnungstitel, weil sie Ihnen im Rechtsöffnungsverfahren viel Aufwand erspart. Gegenüber dem Untermieter gelten dabei die ordentlichen Regeln des Mietrechts, einschliesslich der Zahlungsverzugsbestimmungen.