Quien renta un departamento en la Roma, la Condesa o Polanco por noches a través de Airbnb, Booking o Vrbo ya no opera en un vacío normativo. La Ley de Turismo de la Ciudad de México exige un registro obligatorio de anfitriones, asigna un folio por inmueble y condiciona la renovación de ese folio a que la propiedad no supere la mitad de las noches del año. El padrón abrió el 21 de mayo de 2026 con un plazo de treinta días y el Gobierno capitalino lo amplió hasta diciembre de 2026 ante la avalancha de solicitudes. Esta guía explica quién debe inscribirse, cómo funciona el tope de 183 noches, qué pasa a partir del cuarto inmueble y qué contratos conviene tener firmados para operar sin sobresaltos.
El texto se dirige a propietarios y administradores de vivienda en la Ciudad de México, no a hoteles ni a inmuebles ubicados en otros estados, donde la regulación es distinta.
Qué es una estancia turística eventual y quién es anfitrión
La ley capitalina no habla de «Airbnb» ni de «renta corta». Habla de Estancia Turística Eventual, definida en la fracción VII Bis del artículo 3 de la Ley de Turismo de la Ciudad de México como el servicio de estancia temporal en inmuebles de uso habitacional a cambio de una contraprestación. El anfitrión es la persona física o moral que, como propietaria o poseedora legalmente reconocida, pone ese inmueble a disposición de turistas de forma parcial o total. La categoría de inmueble cubre casas, casas dúplex, departamentos, vecindades, habitaciones y cuarterías destinadas a casa-habitación.
Dos consecuencias prácticas salen de esas definiciones. La primera es que rentar un solo cuarto de tu propia casa también te convierte en anfitrión, aunque con un régimen más flexible que veremos más adelante. La segunda es que un inmueble con uso de suelo comercial o un establecimiento mercantil que ya operaba antes de la creación del padrón no puede inscribirse como estancia turística eventual; el último párrafo del artículo 61 Sexies lo prohíbe de manera expresa. Conviene distinguir además la estancia turística del arrendamiento habitacional regulado por el Código Civil para el Distrito Federal: el turista paga por noches y no adquiere derechos de inquilino, mientras que quien firma un contrato de vivienda de un año entra en un régimen protegido con prórrogas y reglas de desahucio propias. En la práctica, muchos conflictos nacen cuando un anfitrión mezcla ambos esquemas sin darse cuenta.
Marco jurídico
El régimen se construyó en dos tiempos. El primero fue el decreto publicado en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 4 de abril de 2024, que cambió la denominación de la ley (antes «del Distrito Federal») y añadió el Capítulo II del Título Quinto, «De la Estancia Turística Eventual», con los artículos 61 Bis a 61 Octies. Ahí nacen el Padrón de Anfitriones y el Padrón de Plataformas Tecnológicas, ambos a cargo de la Secretaría de Turismo capitalina, y se enumeran las obligaciones de cada actor. El artículo 61 Ter obliga al anfitrión a registrarse, inscribir cada inmueble, exhibir en un sitio visible la constancia y el folio junto con los números de emergencia, informar a los vecinos inmediatos del uso turístico, reportar en enero y julio de cada año las noches ocupadas, cumplir sus obligaciones fiscales y proteger los datos personales de los huéspedes. El artículo 61 Quinquies fija la lista de documentos para inscribirse: identificación oficial, documento que acredite propiedad, administración o posesión, RFC y constancia de situación fiscal, constancias de no adeudo de predial y agua por inmueble, comprobante de domicilio, acuse de notificación a la asamblea de condóminos cuando aplique y datos de contacto para quejas.
El segundo tiempo fue el decreto publicado el 3 de octubre de 2024, que reformó de forma simultánea la Ley de Turismo, la Ley de Vivienda para la Ciudad de México y la Ley para la Reconstrucción Integral. Su pieza central es un cuarto párrafo en el artículo 61 Sexies: no se renovará el registro a los inmuebles que hayan tenido una ocupación superior al cincuenta por ciento de las noches del año. La prensa tradujo esa regla en el famoso tope de 183 noches. El texto legal no menciona la cifra 183; habla de «más del 50 % de las noches del año», y en un año de 365 días la mitad son 182,5 noches, de modo que la lectura prudente es no rebasar 182 noches ocupadas. El mismo decreto añadió el artículo 36 Bis a la Ley de Vivienda, que impide destinar a estancia turística la vivienda de interés social y popular, y un párrafo al artículo 22 de la Ley para la Reconstrucción Integral, que cierra la puerta a los inmuebles reconstruidos tras el sismo del 19 de septiembre de 2017. El dictamen y la votación del 2 de octubre de 2024 pueden consultarse en el comunicado del Congreso de la Ciudad de México sobre la reforma a las estancias turísticas eventuales.
El artículo 61 Octies completa el cuadro: las plataformas son obligadas solidarias del anfitrión por el Impuesto sobre Hospedaje previsto en el Código Fiscal de la Ciudad de México y por las sanciones vinculadas al servicio. La verificación corresponde al Instituto de Verificación Administrativa conforme al artículo 74, y el artículo 76 prevé amonestación, multa o suspensión. Contra esas resoluciones cabe el recurso de inconformidad o el juicio de nulidad ante el Tribunal de Justicia Administrativa local, según el artículo 79.
Cómo funciona el registro y la fecha límite
El trámite se hace en línea en el portal de estancia eventual del Gobierno de la Ciudad de México. Por cada inmueble inscrito la Secretaría expide una constancia y un folio, y ese folio debe capturarse en cada plataforma donde se anuncie la propiedad. Las plataformas, a su vez, están obligadas por el artículo 61 Quáter a exigir el folio antes de publicar un anuncio y a mostrarlo en la ficha del inmueble, por lo que un anuncio sin folio terminará bloqueado cuando los sistemas de las aplicaciones incorporen el campo correspondiente.
El registro tiene vigencia de un año y se renueva dentro de los treinta días naturales previos a su vencimiento. Ese calendario es el que da sentido al reporte semestral de ocupación: la Secretaría cruzará las noches declaradas por el anfitrión con las reportadas por la plataforma, y si el inmueble rebasó la mitad del año, la renovación se niega. En cuanto al plazo, el padrón abrió el 21 de mayo de 2026 con treinta días para inscribirse, y el 19 de agosto de 2026 la administración local anunció la ampliación hasta diciembre de 2026 para quienes ya prestan el servicio. Para quien todavía no renta pero piensa hacerlo, el registro es permanente y puede completarse en cualquier momento. La prórroga mueve la fecha, no las obligaciones: quien opere sin folio después de diciembre de 2026 queda expuesto a la suspensión del anuncio y a la verificación del INVEA.
Si el inmueble está en condominio, el expediente debe incluir el acuse de que se notificó a la asamblea general de condóminos. Ese documento suele ser el que más retrasa la inscripción, porque muchos reglamentos internos restringen o prohíben el uso turístico y el administrador se niega a firmar el acuse. Vale la pena revisar el reglamento del condominio antes de invertir en amueblar el departamento.
Tope de 183 noches, cuarto inmueble y anfitriones que viven en la vivienda
El límite de ocupación no es una multa automática ni una prohibición de operar durante el año en curso. Es una condición de renovación: el inmueble que pasó de la mitad de las noches pierde el folio al vencer el año y solo podrá volver a inscribirse transcurrido un año. Para un anfitrión con alta demanda, la consecuencia práctica es planear el calendario. Muchos cierran el anuncio al llegar a 180 noches y destinan el resto del año a una renta de mediano plazo, o firman un contrato de arrendamiento de local comercial en Word y PDF cuando el espacio cambia de giro y se usa como oficina o estudio. Un ejemplo frecuente: un departamento en Juárez que ya sumó 175 noches en septiembre puede rentarse por tres meses a una empresa que aloja a un ejecutivo trasladado, con contrato escrito y sin pasar por la plataforma.
A partir del cuarto inmueble cambia la naturaleza de la actividad. El segundo párrafo del artículo 61 Sexies exige que el anfitrión registre, para el cuarto inmueble y los siguientes, la clave de establecimiento mercantil asignada por el Sistema Electrónico de Avisos y Permisos de Establecimientos Mercantiles, dentro de un giro permitido por el reglamento, y que presente el aviso o permiso de funcionamiento conforme a la Ley de Establecimientos Mercantiles para la Ciudad de México. Dicho en corto: tres inmuebles caben en el padrón como actividad de particular; desde el cuarto se opera como negocio con aviso de funcionamiento y uso de suelo compatible. La Secretaría puede dar de baja esos registros si el aviso no es válido o si el uso de suelo no admite el giro, y dará parte al INVEA.
La excepción es para quien habita el inmueble y renta cuartos dentro de su casa o departamento. El último párrafo del artículo 61 Sexies lo exime de la restricción sobre el número de habitaciones que puede registrar, siempre que acredite la residencia con un comprobante de domicilio que coincida con la identificación oficial o con la carta bajo protesta prevista en la fracción II del artículo 61 Quinquies. Es la figura pensada para el anfitrión que comparte su vivienda, no para quien administra varios departamentos completos.
Qué contratos conviene tener firmados
El huésped que llega por una aplicación acepta los términos de la plataforma y no firma nada con el anfitrión. Eso no significa que el anfitrión pueda prescindir de documentos. Cuando el propietario no opera él mismo sino que cede el inmueble a un administrador o a una empresa de gestión de rentas cortas, la relación entre ambos necesita un contrato escrito que fije quién se inscribe en el padrón, quién presenta los reportes de enero y julio, quién paga el Impuesto sobre Hospedaje y quién responde ante los vecinos. En la práctica se usa un arrendamiento comercial con cláusula de subarrendamiento autorizado, porque el operador explota el inmueble con fines de lucro y el artículo 2398 del Código Civil Federal permite pactar plazos largos para ese uso.
Los pagos entre operador y propietario, o entre un inquilino de mediano plazo y el dueño, deben quedar respaldados con un recibo de renta mensual conforme al artículo 2448 E del Código Civil de la Ciudad de México. Ese recibo es además la prueba de ingresos que el SAT esperará ver frente a las retenciones que ya practican las plataformas. Y cuando el inmueble pierde el folio por rebasar el tope, o cuando el propietario decide sacar la vivienda del circuito turístico, el contrato con el operador se cierra con un convenio de terminación de arrendamiento conforme al artículo 2483 del Código Civil Federal, que liquida depósitos, entrega de llaves y estado del mobiliario. Sin convenio de terminación firmado, el operador puede seguir publicando el inmueble con un folio que ya no es válido, y la sanción recaerá sobre el propietario inscrito en el padrón.
Un cuarto documento que casi nadie prepara es el aviso de privacidad. La fracción XI del artículo 61 Ter obliga al anfitrión a proteger los datos de los turistas, y el artículo 60 Bis le exige pedir identificación oficial a cada huésped para verificar mayoría de edad. Recabar copias de credenciales sin un aviso de privacidad integral y simplificado conforme a la LFPDPPP es una infracción independiente de la ley turística.
Cómo generar estos documentos en Captain.Legal
En Captain.Legal el anfitrión elige el documento que necesita, por ejemplo el contrato de arrendamiento comercial, y responde un cuestionario guiado en español mexicano. El generador pregunta por la identidad de las partes, la ubicación del inmueble en la Ciudad de México, el plazo, la renta y la periodicidad, y va ajustando las cláusulas al Código Civil aplicable según las respuestas. Si el usuario indica que el arrendatario explotará el inmueble mediante plataformas de hospedaje, el modelo incorpora la cláusula de subarrendamiento y el reparto de obligaciones frente al padrón y al Impuesto sobre Hospedaje. Al terminar, el documento se descarga en Word y PDF, listo para firmar o para editarlo con las particularidades del caso. El recibo de renta y el convenio de terminación siguen la misma lógica y quedan enlazados con los datos ya capturados, de modo que el nombre del inmueble, las partes y las fechas coinciden entre un documento y otro sin volver a teclearlos.
Errores frecuentes de los anfitriones en la Ciudad de México
El primer error es creer que el tope de noches se cuenta por anuncio y no por inmueble. Un departamento publicado en tres plataformas suma las noches de las tres, porque cada plataforma reporta a la Secretaría bajo el mismo folio. El segundo es registrar solo tres inmuebles y dejar el cuarto a nombre de un familiar sin contrato de administración: si el familiar no tiene documento que acredite posesión o administración, la inscripción se rechaza, y si lo tiene, el propietario real pierde control sobre el reporte semestral. El tercero es omitir la notificación a los vecinos inmediatos y al condominio; la ley no exige su consentimiento, pero sí el aviso, y un vecino molesto es la vía más corta hacia una verificación del INVEA.
El cuarto error aparece con la póliza de responsabilidad civil. La fracción XII del artículo 61 Quinquies pide la carátula «cuando cuente con éste», es decir, el seguro no es requisito para inscribirse, pero sí lo es para las plataformas, y en la práctica los formularios lo solicitan. Operar sin póliza deja al anfitrión respondiendo con su patrimonio por daños a huéspedes o a vecinos. El quinto error es fiscal: asumir que la retención de la plataforma agota las obligaciones. El Impuesto sobre Hospedaje local y el ISR federal siguen siendo del anfitrión, y el reporte de enero y julio debe coincidir con lo declarado, porque una información falsa o una omisión es causa de baja del padrón.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio el registro de anfitriones de Airbnb en la Ciudad de México?
Sí. La fracción I del artículo 61 Ter de la Ley de Turismo de la Ciudad de México obliga a toda persona física o moral que ofrezca estancia turística eventual a inscribirse en el Padrón de Anfitriones y a registrar cada inmueble. Aplica a departamentos completos, casas y también a habitaciones dentro de la vivienda del anfitrión. Sin folio, las plataformas están obligadas a no publicar el anuncio, y el anfitrión puede ser sancionado con amonestación, multa o suspensión tras un procedimiento del Instituto de Verificación Administrativa. El registro es gratuito en el portal oficial y se renueva cada año.
¿Hasta cuándo tengo para registrar mi inmueble?
El padrón abrió el 21 de mayo de 2026 con un plazo inicial de treinta días. El 19 de agosto de 2026 el Gobierno de la Ciudad de México amplió ese plazo hasta diciembre de 2026 para los anfitriones que ya prestan el servicio, argumentando el volumen de solicitudes y la diversidad de casos particulares. Para quien todavía no renta, el registro permanece abierto de forma permanente. Conviene no esperar al último mes: la constancia de no adeudo de predial y agua y el acuse ante el condominio suelen tardar semanas en conseguirse.
¿Qué pasa si mi departamento supera las 183 noches ocupadas en el año?
El cuarto párrafo del artículo 61 Sexies dispone que no se renovará el registro de los inmuebles con ocupación superior al cincuenta por ciento de las noches del año. El inmueble pierde el folio al vencer la vigencia anual y solo puede reinscribirse pasado un año. No hay multa automática por la noche 184, pero sí una salida forzada del circuito turístico. Por eso muchos anfitriones detienen el anuncio alrededor de la noche 180 y firman para el resto del año un contrato de arrendamiento con fiador u obligado solidario con un inquilino de mediano plazo.
¿Puedo registrar el inmueble si no soy el propietario sino quien lo administra?
Sí, siempre que acredites la administración o la posesión con un documento, como exige la fracción III del artículo 61 Quinquies. En la práctica basta un contrato de administración o de arrendamiento con autorización expresa para subarrendar, acompañado de una carta poder simple conforme a los artículos 2551 y 2556 del Código Civil Federal cuando el trámite lo realiza un tercero en nombre del dueño. Ten presente que quien aparece en el padrón responde de los reportes semestrales y de las sanciones, así que el reparto de responsabilidades debe estar por escrito.
¿Tengo que constituir una empresa si administro más de tres inmuebles?
La ley no exige constituir una sociedad, pero sí operar como establecimiento mercantil desde el cuarto inmueble. El segundo párrafo del artículo 61 Sexies obliga a registrar la clave asignada por el Sistema Electrónico de Avisos y Permisos de Establecimientos Mercantiles, en un giro permitido, y a presentar el aviso o permiso de funcionamiento conforme a la Ley de Establecimientos Mercantiles para la Ciudad de México. Eso implica que el uso de suelo del inmueble debe admitir el giro. Si no lo admite, la Secretaría puede eliminar el registro del cuarto inmueble en adelante y avisar al INVEA.
¿Un contrato de arrendamiento comercial tiene validez jurídica para este uso?
Sí. El arrendamiento de un inmueble para que un tercero lo explote con fines de lucro está regulado por el Código Civil y no requiere forma notarial; basta el escrito firmado por las partes, con identificación del inmueble, renta, plazo y destino. Lo que da validez frente al padrón es que el contrato exprese la facultad de subarrendar por noches y designe quién se inscribe como anfitrión. Un contrato de vivienda ordinario, en cambio, prohíbe por defecto el subarrendamiento y puede rescindirse por ese motivo.
¿En qué formato descargo los documentos generados en Captain.Legal?
Cada documento se entrega en Word y en PDF. La versión en Word permite ajustar cláusulas, añadir anexos como el inventario de mobiliario o el reglamento del condominio, y volver a guardar el archivo. La versión en PDF sirve para firmar, enviar al operador o al inquilino y conservar en el expediente que acompaña la solicitud de folio. Ambos formatos se generan al mismo tiempo desde el mismo cuestionario, de modo que el contenido es idéntico y las partes trabajan sobre un solo texto.
¿Cuándo se presentan los reportes de ocupación ante la Secretaría de Turismo?
La fracción V del artículo 61 Ter fija dos entregas al año, en enero y en julio, con el número de ocasiones en que se ocupó cada inmueble y la cantidad de noches ocupadas en el semestre. Las plataformas presentan un reporte paralelo en las mismas fechas conforme al artículo 61 Quáter, y la Secretaría cruza ambas cifras. Presentar información falsa u omitir el reporte es causa de baja del padrón. Lleva un registro propio de reservas desde el primer día para que tus números coincidan con los de la aplicación.