Arrendamiento con opción a compra | Arts. 2243-2247 CCF

Ningún capítulo del código regula esta figura por separado: es un contrato mixto que une un arrendamiento, por el cual el propietario concede el uso temporal del inmueble a cambio de un precio cierto (artículo 2398 del Código Civil Federal), y una promesa unilateral de venta, por la cual ese mismo propietario se obliga a vender si el arrendatario decide comprar dentro del plazo. El artículo 2244 permite que la promesa sea unilateral, y aquí lo es: solo el arrendador queda obligado y el arrendatario conserva la libertad de no comprar. Esa asimetría es lo que retribuye la prima de opción.

La promesa de compraventa de inmueble obliga a ambas partes a firmar la venta y normalmente no involucra renta. La venta en abonos con reserva de dominio de los artículos 2310 a 2312 ya es compraventa: el comprador debe todo el precio y solo se difiere la transmisión. El arrendamiento financiero obliga al arrendatario a elegir una opción terminal al vencer el plazo. En el arrendamiento con opción a compra, en cambio, el arrendatario puede devolver el inmueble y marcharse.

El artículo 2243 del Código Civil Federal permite asumir por contrato la obligación de celebrar un contrato futuro. El artículo 2245 precisa que la promesa solo genera obligaciones de hacer, y el artículo 2246 fija tres requisitos de validez: constar por escrito, contener los elementos característicos del contrato definitivo (la cosa y el precio) y limitarse a cierto tiempo. Si el propietario se niega a firmar, el artículo 2247 autoriza al juez a hacerlo en su rebeldía, salvo que el inmueble ya haya pasado por título oneroso a un tercero de buena fe; entonces la promesa queda sin efecto y solo proceden daños y perjuicios. Puedes consultar el texto vigente de los artículos 2243 a 2247 del Código Civil Federal en la Cámara de Diputados.

En la parte arrendaticia, el artículo 2406 exige forma escrita e imputa al arrendador su falta, y el artículo 2398 limita la duración a diez años para vivienda y a veinte para comercio o industria. En casa habitación, los artículos 2448-C, 2448-D y 2448-F imponen un año forzoso salvo pacto en contrario, renta en moneda nacional y un contenido mínimo. Ejercida la opción, la venta se otorga en escritura pública cuando el avalúo rebasa el umbral del artículo 2317, como ordena el artículo 2320, así que casi toda operación urbana termina con un contrato de compraventa de inmueble listo para firmarse ante notario.

Recuerda que el contrato se rige por el código civil del estado donde se ubica el inmueble, y varios estados agregan formalidades. La acción para exigir la escritura se tramita ya conforme al Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares donde este rige.

El caso típico es el del arrendatario que quiere comprar pero todavía no califica para un crédito hipotecario bancario o de su instituto de vivienda. Mientras paga renta y ahorra el enganche, una parte de cada pago se acredita al precio. Del otro lado está el propietario sin comprador de contado que prefiere un ingreso seguro y una venta casi amarrada. Entre familiares sirve para documentar una compra real y no una donación encubierta.

En locales comerciales, el arrendamiento con opción a compra protege al comerciante que invierte en adecuaciones: si el negocio funciona, compra a un precio fijo; si no, entrega el local. Frente al derecho de preferencia del artículo 2448-J, que solo permite al arrendatario de vivienda igualar la oferta de un tercero, la opción fija precio y condiciones desde el inicio.

En copropiedad, el artículo 2403 impide arrendar sin el consentimiento de los demás copropietarios, y prometer la venta del inmueble completo exige la firma de todos. Si el comprador es extranjero y el inmueble está en la zona restringida del artículo 27 constitucional, la adquisición final se hará mediante fideicomiso.

• La identificación del inmueble incluye folio real, datos de la escritura y certificado de libertad de gravámenes. Si el propietario está casado bajo sociedad conyugal, el modelo prevé la firma del cónyuge, que el notario exigirá al escriturar.
• La renta mensual se pacta en moneda nacional y separada de la porción abonable al precio, expresada como porcentaje o cantidad fija.
• La prima de opción retribuye el derecho exclusivo de compra. Se documenta aparte del depósito en garantía y se precisa si se imputa al precio.
• El plazo de ejercicio tiene fecha cierta de apertura y de vencimiento, sin prórrogas automáticas que vuelvan indefinida la promesa. El aviso se entrega por escrito, ante notario o dos testigos, para que su fecha no se discuta.
• El precio pactado queda fijado desde la firma o sujeto a una fórmula objetiva de actualización con el Índice Nacional de Precios al Consumidor. Un precio "a definir" no satisface el artículo 2246 y deja sin fuerza la opción.
• Las consecuencias de la no ejecución están escritas: la renta se conserva como pago del uso, la prima se pierde y la porción abonada se devuelve o se retiene según lo pactado. Una pena convencional no puede exceder la obligación principal (artículo 1843), y el pago puede reforzarse con un contrato de arrendamiento con fiador u obligado solidario.
• La cesión de la opción queda prohibida o sujeta a autorización escrita del propietario. Si se permite, se documenta con un contrato de cesión de derechos en Word y PDF para que el cesionario asuma cada obligación.

Ciudad de México. El Código Civil para el Distrito Federal conserva para la promesa la numeración federal (artículos 2243 a 2247), así que basta la forma escrita. El punto delicado es fiscal: el artículo 115, fracción III, del Código Fiscal de la Ciudad de México considera adquisición la promesa de adquirir cuando el futuro comprador entra en posesión o el futuro vendedor recibe parte del precio antes del contrato prometido, y la fracción IV alcanza la cesión de esos derechos. Un abono de rentas al precio mal redactado puede adelantar el impuesto sobre adquisición de inmuebles.

Estado de México. Aquí el código es más exigente. El artículo 7.526 del Código Civil del Estado de México ordena ratificar ante notario las firmas de la promesa cuando el contrato futuro recae sobre inmuebles, y el artículo 7.528 manda anotarla en el Registro Público de la Propiedad. Sin plazo pactado, el artículo 7.527 lo fija en tres meses. Según el artículo 7.531, la promesa termina si no se reclama su cumplimiento dentro de los diez días siguientes al vencimiento del plazo. Un formato pensado para la capital, firmado en Naucalpan sin ratificación, expone la opción a su invalidez.

Nuevo León. El artículo 2140 del Código Civil para el Estado de Nuevo León repite los tres requisitos federales y agrega que la promesa solo surte efectos contra terceros cuando se inscribe conforme a la fracción XIV del artículo 2894. Esa inscripción es la mejor defensa frente al tercero de buena fe del artículo 2247 y, en una opción de varios años, justifica el trámite. La fracción III del mismo artículo exige inscribir los arrendamientos por más de seis años, así que un arrendamiento largo ligado a la opción también debe registrarse.

Jalisco. Basta la forma escrita, sin ratificación obligatoria, y el artículo 1836 del Código Civil del Estado de Jalisco reitera que la promesa solo da origen a obligaciones de hacer. La diferencia aparece al escriturar: el impuesto sobre transmisiones patrimoniales se rige por la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Jalisco y cada municipio aplica su tarifa, por lo que conviene revisar con el notario cómo tratará la porción de rentas abonada al precio. Como en el resto del país, el notario pedirá constancias de no adeudo de predial y agua, y es prudente pactar que el propietario las mantenga al corriente mientras dure la opción.

Empiezas por elegir la entidad federativa donde está el inmueble y su destino, habitacional o comercial. Con esa información el documento incorpora las referencias del código civil local y sus formalidades, como la ratificación de firmas en el Estado de México. Después capturas los datos de las partes, incluido el régimen matrimonial del propietario, y los del inmueble según la escritura.

En el bloque económico indicas la renta mensual, la porción abonable al precio, la prima de opción y el depósito en garantía, cada concepto por separado. Luego defines el precio o su fórmula de actualización, las fechas de apertura y cierre de la opción y la forma del aviso. Por último eliges qué ocurre si el arrendatario no compra: devolución total, retención parcial o pérdida de lo abonado. Al terminar descargas el documento y las partes lo firman con sus anexos.

El error que más litigios produce es mezclar renta y pagos a cuenta del precio en una sola cifra. Si el contrato no distingue, el arrendatario que no compra reclama todo lo pagado y el propietario sostiene que todo fue renta. Además, si el arrendatario quedó obligado a comprar y sus pagos cubren el precio, un juez puede leer la operación como venta en abonos, con la consecuencia del artículo 2311: restitución de prestaciones y una renta fijada por peritos. El segundo error es dejar la opción sin plazo o con renovaciones automáticas; la Tercera Sala de la Suprema Corte sostuvo hace décadas que las prórrogas indefinidas no son el término cierto que exige el artículo 2246.

También vemos opciones sobre inmuebles hipotecados o embargados, o sin la firma del cónyuge del propietario. Otro descuido frecuente es dejar vencer la opción sin notificar por escrito: el arrendatario sigue pagando y descubre tarde que su derecho caducó. Y cuando la compra no se concreta, muchas partes dejan que el arrendamiento siga de hecho. Si la relación termina, formalízala con un convenio de terminación del arrendamiento por mutuo acuerdo y deja constancia de lo devuelto.