Promesa de compraventa de inmueble | Art. 2243 CCF

La promesa es un contrato preparatorio, y su objeto no es el inmueble sino la celebración futura de otro contrato. El artículo 2243 del Código Civil Federal permite asumir contractualmente la obligación de celebrar un contrato futuro, y el artículo 2245 precisa el efecto que casi nadie entiende bien: la promesa sólo da origen a obligaciones de hacer, esto es, a la de firmar la compraventa en los términos ofrecidos. Nadie se vuelve dueño por firmar una promesa. La propiedad se transmite con la compraventa, y frente a terceros hasta que el testimonio se inscribe en el Registro Público de la Propiedad.

La confusión más cara de la práctica es firmar un contrato privado de compraventa creyendo que se firmó una promesa. Conforme al artículo 2249, la venta queda perfecta cuando las partes convienen sobre la cosa y el precio, aunque el inmueble no se haya entregado ni el precio pagado: ese papel ya transmite la propiedad entre ellas y sólo le falta la forma para oponerse a terceros. La promesa, en cambio, mantiene al vendedor como propietario hasta el día de la escritura. Los contratos y avisos para operaciones inmobiliarias en México que la acompañan, como el inventario o el acta de entrega, se preparan por separado.

Los contratos preparatorios se regulan en los artículos 2243 a 2247 del Código Civil Federal y en los preceptos correlativos de cada código civil estatal, que es la ley que realmente aplica según dónde esté el inmueble. El artículo 2246 impone tres requisitos de validez: que la promesa conste por escrito, que contenga los elementos característicos del contrato definitivo y que se limite a cierto tiempo. Los tribunales son estrictos con el tercero. Una promesa sin plazo cierto para escriturar es nula, y con ella se cae la pena convencional, de modo que al comprador le queda sólo la repetición del anticipo. El texto vigente está en el Código Civil Federal publicado por la Cámara de Diputados.

Cuando el promitente vendedor se niega a escriturar, el artículo 2247 otorga la acción proforma: el juez firma la escritura en su rebeldía. El tiempo, eso sí, juega en contra del comprador: si el inmueble ya pasó por título oneroso a un tercero de buena fe, la promesa queda sin efecto y el incumplido sólo responde por daños y perjuicios. Ese riesgo se administra por vía registral, con el aviso preventivo del artículo 3016, que el notario o el juez que ratifica firmas en documento privado presenta ante el Registro con vigencia de noventa días naturales, y con la anotación preventiva de la demanda de cumplimiento de contratos preparatorios del artículo 3043, fracción III, que perjudica a cualquier adquirente posterior.

La pena convencional se rige por los artículos 1840 a 1846: si las partes la pactan ya no pueden reclamar además daños y perjuicios, y no puede exceder en valor ni en cuantía a la obligación principal. La compraventa definitiva cuyo avalúo rebase el umbral del artículo 2320 debe otorgarse en escritura pública, y quien firme por otro necesita un poder notarial con facultades de dominio vigente al día de la firma.

El escenario típico es el crédito hipotecario. El comprador ya está aprobado en principio, pero faltan el avalúo bancario, la orden de operación y el turno con el notario del banco, y eso se lleva semanas durante las cuales el vendedor puede recibir otra oferta. La promesa congela el precio y sanciona el arrepentimiento. El segundo escenario es el inmueble que todavía no puede escriturarse: una hipoteca por cancelar, un adeudo de predial, un juicio sucesorio sin adjudicar, un condominio en trámite. Se firma la promesa, se fija quién libera qué y en cuánto tiempo, y la firma definitiva queda condicionada a ese saneamiento.

También aparece en la preventa de vivienda y cuando el vendedor es una persona moral que necesita acta de asamblea para autorizar la venta, punto que conviene revisar junto con los documentos corporativos y acuerdos entre socios de la sociedad. Dos casos de frontera merecen mención: en copropiedad, los demás copropietarios tienen derecho del tanto y hay que notificarles antes de comprometerse con un extraño; y si el terreno es de origen ejidal, la operación no procede mientras la parcela no adopte el dominio pleno conforme a la Ley Agraria.

• La identificación de las partes y del antecedente registral exige nombre completo, régimen matrimonial, CURP y RFC de cada promitente, además del folio real, la superficie y las colindancias tal como aparecen en la escritura del vendedor. Copiar esos datos del recibo predial es causa frecuente de rechazo registral.
• El precio y la forma de pago se desglosan entre el anticipo entregado a la firma, los pagos intermedios y el saldo que se cubre el día de la escritura. El modelo aclara si el anticipo se imputa a cuenta del precio o funciona como garantía, distinción que decide quién se queda con el dinero si la operación se cae.
• El plazo para escriturar se expresa en días o en una fecha límite, con la designación del notario y de la ciudad donde se firmará. Es el requisito del artículo 2246 y la cláusula que sostiene todas las demás.
• La pena convencional recíproca sanciona por igual al vendedor que no entrega y al comprador que no paga, dentro del límite del artículo 1843, y precisa el plazo para pagarla.
• Las declaraciones y obligaciones previas del vendedor cubren la propiedad plena, la ausencia de gravámenes, arrendatarios o litigios, y el compromiso de entregar certificado de libertad de gravamen, avalúo, constancias de no adeudo y cancelación de hipoteca.
• El reparto de gastos e impuestos deja por escrito que los honorarios notariales, la inscripción y el impuesto sobre adquisición de inmuebles corren por cuenta del comprador, mientras el impuesto sobre la renta por enajenación queda a cargo del vendedor.

Ciudad de México. El código local reproduce la numeración federal en materia de promesa, pero el umbral para exigir escritura pública se mide en Unidades de Cuenta de la Ciudad de México y no en salarios mínimos, conforme a los artículos 2317 y 2320. El aviso preventivo derivado de la solicitud del certificado de gravámenes tiene aquí vigencia de sesenta días según el artículo 3016 local, plazo que conviene amarrar con el del contrato.

Estado de México. El artículo 7.524 del Código Civil del Estado de México define la promesa como el contrato preparatorio por el que una o ambas partes se obligan a celebrar un contrato dentro de cierto plazo, con numeración decimal propia que hay que respetar al citar. Los trámites se ventilan ante el Instituto de la Función Registral, cuya calificación es exigente con las colindancias, así que en Naucalpan, Toluca o Ecatepec conviene pedir el certificado antes de firmar.

Jalisco. El artículo 1836 del Código Civil del Estado de Jalisco recoge la regla de que la promesa sólo genera obligaciones de hacer, dentro de un código con numeración distinta a la federal. La práctica notarial tapatía es rigurosa con la acreditación de facultades y con el estado civil de los promitentes, y en Zapopan o Puerto Vallarta el plazo suele pactarse contra avance de obra.

Nuevo León. Aquí opera una regla que no existe en la mayoría de las entidades. El artículo 2140 del Código Civil del Estado de Nuevo León repite los requisitos de forma, pero añade que la promesa de contratar sólo surte efectos contra tercero cuando se inscribe en el Registro Público. Si el inmueble está en Monterrey o San Pedro, firmar ante notario y pedir la inscripción es la única manera de oponer la promesa a un comprador posterior.

Quintana Roo. Al código civil estatal, de numeración propia, se suma una restricción constitucional. Conforme al artículo 27, fracción I, de la Constitución, las personas extranjeras no pueden adquirir el dominio directo de inmuebles dentro de los cincuenta kilómetros de las playas ni de los cien de las fronteras, así que en Cancún o Tulum la operación pasa por un fideicomiso bancario con permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores, por un máximo de cincuenta años prorrogable según la Ley de Inversión Extranjera. El plazo de la promesa debe absorber el tiempo del permiso, o el comprador incumple por una causa que no controla.

El formulario abre con la entidad federativa donde se ubica el inmueble, porque de ese dato dependen las referencias legales, el nombre del registro y las menciones fiscales del documento. Después se capturan los promitentes, con la distinción entre persona física y moral, el régimen matrimonial cuando aplica y los datos del representante si alguien firma por poder. El bloque del inmueble pide ubicación, superficie, colindancias y folio real, tomados de la escritura vigente y no del recibo predial.

La parte económica se llena en tres campos encadenados: precio total, anticipo a la firma y saldo contra escritura, con la casilla que define si el anticipo se imputa al precio o queda como garantía. Enseguida se fija el plazo para acudir ante notario y la pena convencional recíproca. El generador ajusta el texto según las respuestas y entrega el archivo en Word y en PDF, con hoja de firmas para dos testigos. Si necesitas otros formatos, el catálogo de documentos legales para México los reúne por categoría.

El error que más juicios genera es entregar el anticipo antes de revisar el certificado de libertad de gravamen y el último recibo de predial. Cuando el comprador se entera de la hipoteca o del embargo ya lleva meses de dinero afuera, y recuperarlo depende de la solvencia del vendedor. El segundo error es fijar la pena convencional por encima del valor de la obligación garantizada, algo que el artículo 1843 prohíbe y que el juez reducirá. El tercero es redactar el plazo de forma elástica, con fórmulas como en cuanto se libere el gravamen: sin fecha cierta no hay promesa válida.

También se ven promesas firmadas por un solo cónyuge cuando el inmueble pertenece a la sociedad conyugal, vicio que se detecta hasta la escritura y obliga a renegociar; los convenios y autorizaciones en materia familiar resuelven ese consentimiento antes de comprometer el inmueble. Revisa que el poder del apoderado incluya facultades de dominio, porque uno de administración no alcanza para vender. Y no dejes sin regular qué pasa si el banco niega el crédito: sin condición resolutoria expresa, quien no obtuvo financiamiento incumple igual que quien cambió de opinión.