Mandat de gestion locative (loi Hoguet, art. 6 et 7)

Le mandat est l'acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour elle et en son nom (article 1984 du Code civil). Le mandat de gestion locative applique ce mécanisme à un bien donné à bail. Le mandataire délivre les avis d'échéance et les quittances, relance les retards, commande les petites réparations et engage le propriétaire dans les limites fixées par le contrat. Au-delà, ses actes n'obligent pas le mandant, sauf ratification (article 1998 du Code civil). Lorsque la gestion est confiée à un professionnel qui exerce cette activité de manière habituelle, le contrat relève en outre de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, bien plus exigeante sur la forme.

Il se distingue de deux contrats voisins. Le mandat de location s'éteint à la signature du bail : l'agence trouve le locataire, rédige le contrat puis se retire, alors que le mandat de gestion court jusqu'à la restitution du dépôt de garantie. Il ne se confond pas davantage avec le contrat de syndic de copropriété, qui porte sur les parties communes pour le compte du syndicat des copropriétaires et non sur un lot privatif loué.

Trois couches de textes se superposent. Le droit commun du mandat, aux articles 1984 à 2010 du Code civil, pose l'obligation de rendre compte (article 1993), la faculté de révocation du mandant (article 2004) et la distinction entre actes d'administration, couverts par un mandat général, et actes de disposition, qui exigent un mandat exprès (article 1988). Dès que le mandataire est un professionnel, la loi Hoguet et son décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 s'ajoutent. Le gestionnaire doit détenir la carte professionnelle mention gestion immobilière, délivrée par la chambre de commerce et d'industrie, une garantie financière et une assurance de responsabilité civile professionnelle. L'article 64 du décret l'autorise en effet à recevoir loyers, charges, dépôts de garantie et avances sur travaux.

L'article 6 de la loi Hoguet impose un écrit qui fixe les conditions de la rémunération, et l'article 7 frappe de nullité les conventions qui ne limitent pas leurs effets dans le temps. Un mandat de gestion sans terme précis est nul, et le gestionnaire perd tout droit à honoraires. Le contrat est inscrit au registre des mandats du professionnel, dont le numéro figure sur l'exemplaire du client. Lorsque le bailleur agit comme consommateur, le mandat reconductible relève aussi du Code de la consommation : le gestionnaire doit l'informer par écrit, entre trois mois et un mois avant l'échéance, de la possibilité de ne pas reconduire, faute de quoi le bailleur peut résilier gratuitement à tout moment. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, ce texte doit être reproduit dans le mandat. La version en vigueur de l'article L215-1 du Code de la consommation sur la reconduction tacite, publiée par Légifrance mérite une relecture avant signature.

Le cas le plus courant reste l'investisseur éloigné de son bien. Un bailleur installé à Lyon qui loue un studio à Rennes ne peut ni organiser un état des lieux de sortie ni faire venir un plombier un samedi matin. Vient ensuite le propriétaire de plusieurs lots, qui délègue surtout la régularisation annuelle des charges. Les biens détenus en société forment une troisième catégorie : le gérant d'une SCI constituée à partir de statuts de SCI familiale signe au nom de la société, après avoir vérifié que ses pouvoirs statutaires l'y autorisent.

Deux situations sortent de l'ordinaire. La première est la gestion confiée à un proche, typiquement un enfant qui encaisse les loyers de ses parents âgés. Tant qu'il n'exerce pas l'activité à titre habituel, la loi Hoguet ne s'applique pas et le contrat reste un mandat civil, gratuit sauf convention contraire (article 1986 du Code civil). Ce mandat prend fin en cas de tutelle (article 2003), et seul un modèle de mandat de protection future permet d'anticiper une perte d'autonomie. La seconde concerne l'indivision successorale, où le mandat général d'administration requiert les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits (article 815-3 du Code civil).

• La désignation des parties et du bien identifie le mandant (personne physique, indivision ou SCI représentée par son gérant), le mandataire avec son numéro de carte et son organisme de garantie, puis le lot confié avec son numéro de lot de copropriété.
• L'étendue des pouvoirs sépare les actes courants (appel des loyers, quittances, révision selon l'indice de référence des loyers) des actes soumis à l'accord préalable du bailleur. Le modèle fixe un plafond de dépenses de travaux au-delà duquel le gestionnaire consulte le propriétaire par écrit.
• La rémunération est rédigée en pourcentage des sommes encaissées ou en forfait, avec son assiette et la liste des prestations facturées en sus. Une prestation absente du mandat ne peut pas être facturée au bailleur, l'article 6 de la loi Hoguet subordonnant tout honoraire à une stipulation écrite.
• La durée et la reconduction prévoient un terme daté, une reconduction tacite encadrée et, pour un mandant consommateur, la reproduction de l'article L215-1 du Code de la consommation.
• La reddition des comptes fixe la périodicité des relevés de gestion, le délai de reversement des loyers et la transmission des justificatifs, conformément à l'article 1993 du Code civil.
• La clause de fin de mandat organise la restitution du dossier (bail, états des lieux, diagnostics, dépôt de garantie) et l'information du locataire. Si le portefeuille comprend un local d'activité, elle renvoie aux règles du bail commercial 3-6-9 pour le congé et le renouvellement.

Les zones d'encadrement des loyers exigent une vigilance particulière à chaque relocation. Paris, Lille, Lyon et Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble-Alpes Métropole, le Pays basque ainsi que Plaine Commune et Est Ensemble appliquent le dispositif expérimental de l'article 140 de la loi ELAN. Le loyer ne peut dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, sauf complément justifié par des caractéristiques exceptionnelles du logement. Dans les communes de zone tendue listées par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, la hausse à la relocation est en outre plafonnée. Le mandat doit donc préciser qui fixe le loyer et sur quelle base.

Les communes du permis de louer ajoutent une formalité préalable. Les articles L635-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation permettent d'exiger une déclaration de mise en location ou une autorisation préalable dans certains quartiers, notamment dans la métropole lilloise, en Seine-Saint-Denis et dans plusieurs centres anciens du sud. En pratique, les propriétaires qui découvrent l'obligation lors d'un contrôle sont presque toujours ceux dont le mandat de gestion locative restait muet sur ce point.

Les villes touristiques posent la question des meublés de tourisme. À Paris, Bordeaux, Nice ou Annecy, la location de courte durée d'un logement qui n'est pas la résidence principale suppose une autorisation de changement d'usage (article L631-7 du Code de la construction et de l'habitation) et un numéro d'enregistrement. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a aussi permis aux communes d'abaisser le plafond annuel de location de la résidence principale. L'article 64 du décret de 1972 limite enfin les acomptes encaissables à la réservation, ce que notre modèle intègre quand la gestion saisonnière est cochée.

Le formulaire commence par le profil du mandant : particulier, indivision ou société civile immobilière, auquel cas il demande l'identité du gérant et la source de ses pouvoirs. Vous indiquez ensuite la nature du mandataire. Pour un professionnel, les champs relatifs à la carte, à la garantie financière et au registre des mandats s'affichent, et l'article L215-1 est inséré automatiquement. Pour un proche, le contrat bascule en mandat civil et vous précisez s'il est gratuit ou rémunéré.

Vous décrivez ensuite le bien (logement vide, meublé, stationnement ou local professionnel), puis vous sélectionnez les missions déléguées, du simple encaissement à la gestion complète. Restent le plafond de travaux, la rémunération et la durée. Le document se télécharge en Word et en PDF, prêt à être imprimé en deux originaux, paraphé et signé. La gestion courante s'appuie ensuite sur nos modèles de baux, quittances et courriers de gestion immobilière.

La plus coûteuse consiste à signer un mandat sans terme ou à durée indéterminée : la nullité de l'article 7 de la loi Hoguet rend les honoraires perçus restituables. Vient ensuite la rémunération floue, lorsqu'une clause renvoie à un barème en vigueur sans l'annexer, ce qui alimente les litiges sur les frais de relocation. Troisième piège, le gestionnaire qui délivre un congé pour vente ou signe un bail commercial sans pouvoir exprès : le locataire conteste l'acte, et le bailleur perd plusieurs mois.

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique n'est plus décent et ne peut plus être reloué (loi Climat et résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021) ; le mandat doit dire qui suit ce calendrier. La dernière erreur survient à la sortie, quand personne ne prévient le locataire. Tant que le locataire n'est pas informé par écrit du changement de gestionnaire, le paiement fait de bonne foi à l'ancien mandataire le libère (article 1342-3 du Code civil). Récupérez aussi le dépôt de garantie détenu par l'agence sortante, car le bailleur en répond envers le locataire.