Contrat de sous-location (art. 8 loi 1989) : modèle à jour

Juridiquement, la sous-location est un louage greffé sur un autre louage. Le locataire principal conserve son bail avec le propriétaire et devient, face au sous-locataire, un bailleur à part entière : il encaisse le sous-loyer, remet les clés et répond des troubles de jouissance. Deux contrats se superposent donc, avec deux relations distinctes. Le propriétaire n'a en principe aucun lien contractuel avec le sous-locataire. Le locataire principal, lui, reste seul tenu envers le bailleur du paiement du loyer et des dégradations, même lorsque le sous-locataire en est l'auteur.

La distinction avec les opérations voisines commande tout le régime. La cession de bail transfère le contrat lui-même : le cessionnaire prend la place du locataire, qui sort de la relation. La colocation place plusieurs locataires directement face au propriétaire, sur un bail unique ou sur des baux séparés. L'hébergement gratuit d'un proche n'est pas une sous-location, faute de contrepartie financière ; les juges requalifient dès qu'une somme est versée au locataire, quel que soit le nom qu'on lui donne. Précision souvent ignorée : les rapports entre locataire principal et sous-locataire relèvent du droit commun du louage (articles 1709 et suivants du Code civil), et non des protections de la loi de 1989 sur la durée minimale ou le congé.

Pour un logement loué comme résidence principale, le texte de référence est l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Il interdit au locataire de sous-louer sans l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Il plafonne aussi le sous-loyer : rapporté au mètre carré de surface habitable, celui-ci ne peut excéder le loyer payé par le locataire principal. Le locataire doit remettre au sous-locataire l'autorisation écrite et une copie du bail en cours. À la cessation du bail principal, le sous-locataire ne peut invoquer aucun droit contre le bailleur ni aucun titre d'occupation. L'article 25-3 étend ces règles aux locations meublées, et le bail mobilité obéit à la même exigence. La fiche de l'administration française sur les conditions de sous-location d'un logement détaille ces modalités.

Hors loi de 1989, le principe s'inverse. L'article 1717 du Code civil autorise le preneur à sous-louer tant que le bail ne l'interdit pas, ce qui vise les résidences secondaires, les garages loués seuls ou les locaux régis par un bail professionnel relevant de la loi du 23 décembre 1986, dont le texte reste muet sur la question. Le bailleur garde une protection : l'article 1753 lui ouvre une action directe contre le sous-locataire, dans la limite du sous-loyer encore dû.

La sanction de la sous-location clandestine s'est nettement durcie. Dans un arrêt du 12 septembre 2019 (Cass. 3e civ., n° 18-20.727), la Cour de cassation a jugé que les sous-loyers perçus sans autorisation sont des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire. Le locataire qui sous-loue sans accord écrit peut être condamné à reverser l'intégralité des sommes encaissées, en plus de la résiliation de son bail.

Le cas le plus fréquent reste l'absence temporaire du locataire : mutation de quelques mois, année d'études à l'étranger, séjour prolongé auprès d'un parent malade. Plutôt que de résilier un bail aux conditions avantageuses, le locataire conserve son logement et en confie l'usage à un tiers qui couvre tout ou partie du loyer. Vient ensuite la sous-location partielle d'une chambre, courante dans les grandes villes. Elle exige le même accord du bailleur, même si le locataire continue d'habiter les lieux. Le troisième usage touche les locaux commerciaux et professionnels, lorsque l'exploitant veut rentabiliser une surface inutilisée auprès d'un confrère.

Deux situations limites méritent d'être signalées. Un propriétaire qui met gratuitement son bien à disposition d'un proche ne conclut ni bail ni sous-location, mais un contrat de prêt à usage, ou commodat, régi par les articles 1875 et suivants du Code civil. La cohabitation intergénérationnelle solidaire, créée par la loi ELAN (articles L. 631-17 et suivants du Code de la construction et de l'habitation), permet quant à elle à une personne de soixante ans ou plus d'accueillir un jeune de moins de trente ans. Ce dispositif suit un régime et un contrat propres, distincts de la sous-location de droit commun.

• La désignation des parties et du bail principal identifie le propriétaire, le locataire principal et le sous-locataire, puis référence le bail d'origine par sa date et sa durée. Le sous-locataire sait ainsi de quel contrat dépend son droit d'occupation.
• La clause d'autorisation du bailleur reprend la date de l'accord écrit et l'annexe au contrat. Elle vérifie que cette autorisation porte aussi sur le montant du sous-loyer, faute de quoi elle reste incomplète au regard de l'article 8.
• La désignation des locaux sous-loués précise la surface habitable concernée, les pièces privatives et les parties partagées en cas de sous-location partielle. Cette surface sert de base au calcul du plafond de loyer au mètre carré.
• La clause de durée fixe un terme qui ne peut dépasser celui du bail principal et règle le sort du contrat de sous-location si ce dernier prend fin plus tôt. Elle organise également les délais de congé, puisque la loi de 1989 ne régit pas cette relation.
• La clause loyer et charges détaille le sous-loyer, la quote-part de charges, la date d'exigibilité et le mode de paiement. Elle prévoit, le cas échéant, un dépôt de garantie librement négocié.
• Les clauses d'assurance et d'état des lieux imposent au sous-locataire une assurance couvrant les risques locatifs et organisent un état des lieux d'entrée et de sortie. Ce sont elles qui permettent au locataire principal de se retourner contre le sous-locataire en cas de dégradation.

Paris et les villes touristiques concentrent l'essentiel du contentieux, parce que la sous-location y prend souvent la forme de nuitées sur les plateformes de meublés de tourisme. L'accord du bailleur ne suffit pas : le Code du tourisme limite la location d'une résidence principale à 120 jours par an (article L. 324-1-1 du Code du tourisme), et la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 permet aux communes d'abaisser ce plafond à 90 jours. Le numéro d'enregistrement exigé par la commune doit figurer sur chaque annonce. C'est d'ailleurs un logement parisien qui a donné lieu à l'arrêt de 2019 sur la restitution des sous-loyers.

Les communes soumises à l'encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier ou Bordeaux notamment) créent un double plafond. Le sous-loyer ne peut dépasser le loyer principal au mètre carré, et ce loyer principal doit lui-même respecter le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral en application de l'article 140 de la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018. Un sous-locataire peut donc contester un montant conforme à l'article 8 mais adossé à un loyer principal illégal.

Les logements sociaux relèvent d'un régime restrictif. L'article L. 442-8 du Code de la construction et de l'habitation interdit toute sous-location, sauf les exceptions de l'article L. 442-8-1 : accueil d'une personne âgée ou handicapée, hébergement d'un jeune de moins de trente ans, ou dispositifs portés par des organismes agréés. Hors de ces cas, le locataire s'expose à la résiliation de son bail et à des sanctions pénales.

Les locaux commerciaux obéissent à l'article L. 145-31 du Code de commerce. Sauf clause contraire, la sous-location y est interdite ; lorsqu'elle est permise, le locataire notifie son projet au propriétaire par acte de commissaire de justice ou lettre recommandée, et celui-ci dispose de quinze jours pour dire s'il entend concourir à l'acte. Si le sous-loyer dépasse le loyer principal, le bailleur peut exiger une augmentation correspondante. Un bail commercial 3-6-9 conforme au Code de commerce doit donc traiter la question dès sa signature. Pour un bail dérogatoire de courte durée, le statut des baux commerciaux est écarté et l'article 1717 du Code civil reprend la main.

Vous commencez par indiquer la nature du bien : logement vide, logement meublé, local commercial ou professionnel. Ce choix détermine les références légales insérées dans votre contrat de sous-location et les mentions obligatoires qui l'accompagnent. Le questionnaire vous demande ensuite l'identité des trois intervenants, la date du bail principal et celle de l'accord écrit du bailleur. Gardez ce dernier document sous la main, car son contenu doit correspondre exactement aux conditions financières que vous allez saisir.

Vous renseignez ensuite la surface sous-louée, le loyer principal, le sous-loyer et la quote-part de charges. Un rapide calcul au mètre carré vous permet de vérifier que le plafond légal est respecté avant d'aller plus loin. Viennent enfin la durée, les modalités de congé, le dépôt de garantie éventuel et l'obligation d'assurance. Le contrat de sous-location est généré immédiatement en Word et en PDF. Imprimez-le en autant d'exemplaires que de parties, faites-le signer, puis annexez l'autorisation du bailleur, la copie du bail et l'état des lieux d'entrée. Pour sécuriser le reste de la relation locative, notre catalogue de modèles immobiliers propose aussi quittances, congés et mises en demeure.

La première erreur, de loin la plus coûteuse, consiste à se contenter d'un accord oral ou d'un simple message du propriétaire. En cas de litige, le juge cherche un écrit daté et signé, qui vise expressément le montant du sous-loyer. Une autorisation qui accepte le principe de la sous-location sans mentionner le prix reste incomplète. Deuxième piège : fixer le sous-loyer au-dessus du plafond au mètre carré, souvent en pensant que l'ajout de meubles justifie un supplément. Le texte ne prévoit aucune majoration de ce type.

D'autres erreurs apparaissent en fin de contrat. Beaucoup de locataires rédigent un contrat de sous-location dont le terme dépasse celui de leur propre bail, ou oublient qu'un congé délivré par le propriétaire met fin au droit du sous-locataire sans indemnité de la part du bailleur. Le locataire principal doit alors reloger ou dédommager lui-même son sous-locataire si le contrat ne l'a pas prévu. L'absence d'état des lieux et d'attestation d'assurance complète la liste : sans ces pièces, le locataire principal paie seul les réparations réclamées par le propriétaire.