Untermietvertrag Vorlage: Wohnung & WG-Zimmer | Word + PDF

Ein Untermietvertrag ist ein selbständiger Mietvertrag im Sinne der §§ 535 ff. BGB, den der Hauptmieter mit einem Dritten über die ihm bereits überlassene Wohnung oder einen Teil davon abschließt. Der Hauptmieter rückt damit in die Rolle des Vermieters gegenüber dem Untermieter, ohne aus seiner eigenen Stellung als Mieter gegenüber dem Eigentümer auszuscheiden. Die beiden Mietverhältnisse bestehen also parallel und sind rechtlich voneinander unabhängig, auch wenn das Schicksal des Untermietvertrags wirtschaftlich an den Hauptmietvertrag gekoppelt bleibt.

In der Praxis wird zwischen Teiluntervermietung und Volluntervermietung unterschieden. Bei der Teiluntervermietung gibt der Hauptmieter nur einzelne Zimmer ab und nutzt die Wohnung weiterhin selbst, etwa wenn ein WG-Platz an einen neuen Mitbewohner geht oder ein Zimmer zur Refinanzierung der Miete vergeben wird. Bei der Volluntervermietung wird die gesamte Wohnung für einen begrenzten Zeitraum überlassen, klassisch im Fall eines Auslandsjahrs, eines Sabbaticals oder einer befristeten Versetzung. Diese Unterscheidung hat unmittelbare Konsequenzen für den Anspruch auf Erlaubnis : Bei der Teiluntervermietung hat der Mieter unter den Voraussetzungen des § 553 BGB einen gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung, bei der Volluntervermietung dagegen liegt die Entscheidung im freien Ermessen des Vermieters. Wer einen Untermietvertrag aufsetzt, ohne diese Trennlinie zu kennen, baut auf Sand. Unsere Vorlage für den unbefristeten Wohnraummietvertrag nach §§ 535 ff. BGB bildet die Grundlage des Hauptmietverhältnisses ab und hilft bei der Abgrenzung der beiden Vertragsebenen.

Die Untervermietung von Wohnraum ist in Deutschland im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt, vor allem in den §§ 540 und 553 BGB, ergänzt durch die allgemeinen Vorschriften des Mietrechts in den §§ 535 ff. BGB. § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB stellt den Grundsatz auf : der Mieter darf den Gebrauch der Mietsache ohne Erlaubnis des Vermieters keinem Dritten überlassen, insbesondere sie nicht weitervermieten. Wer dagegen verstößt, handelt vertragswidrig und gibt dem Vermieter nach erfolgloser Abmahnung einen Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB an die Hand. Die offizielle Fassung des § 540 BGB auf gesetze-im-internet.de ist die maßgebliche Referenz für jede Streitfrage und sollte vor Vertragsschluss konsultiert werden.

Für die Teiluntervermietung modifiziert § 553 BGB diesen Grundsatz spürbar zugunsten des Mieters. Entsteht nach Abschluss des Hauptmietvertrags ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Wohnungsteils an einen Dritten, etwa durch einen Einkommensrückgang, den Einzug eines Lebensgefährten, eine berufliche Veränderung oder eine längere Auslandsphase, kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen. Der Vermieter darf die Zustimmung nur verweigern, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum durch die Aufnahme übermäßig belegt würde oder ihm aus sonstigen Gründen die Überlassung nicht zugemutet werden kann. § 553 Abs. 2 BGB erlaubt dem Vermieter zudem, die Erlaubnis von einem angemessenen Untermietzuschlag abhängig zu machen, wenn ihm die Überlassung nur unter dieser Bedingung zumutbar ist. Wer das Erlaubnisverfahren überspringt, verliert den Schutz von § 553 BGB vollständig, denn die nachträgliche Heilung ist von der höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht anerkannt. Eine weitere praxisrelevante Norm ist § 540 Abs. 2 BGB, wonach der Hauptmieter für das Verschulden des Untermieters bei der Nutzung der Mietsache wie für eigenes Verschulden haftet, selbst wenn der Vermieter die Untervermietung ausdrücklich erlaubt hat. Diese Zurechnungsnorm wird in der Praxis oft übersehen und führt regelmäßig zu Streit über Schönheitsreparaturen und Substanzschäden am Ende des Untermietverhältnisses.

Der häufigste Anwendungsfall ist die klassische Wohngemeinschaft, in der ein Hauptmieter den Mietvertrag mit dem Eigentümer hält und die übrigen Zimmer an Mitbewohner weitergibt. Ohne schriftlichen Untermietvertrag operiert die WG in einer Grauzone : Streit über Kaution, Kündigungsfrist oder Schadensersatz lässt sich vor Gericht kaum ohne Vertragsdokument klären, und die Beweislast trifft im Zweifel den Hauptmieter. Wer einzelne Zimmer einer WG vergibt, sollte zusätzlich unsere Mietvertrag-Vorlage für ein möbliertes WG-Zimmer nach BGB prüfen, die speziell auf die Konstellation Hauptmieter–Mitbewohner zugeschnitten ist.

Eine zweite Konstellation ist die vorübergehende Volluntervermietung während eines Auslandsaufenthalts. Wer für sechs Monate oder ein Jahr nach Stockholm, Madrid oder San Francisco geht, möchte die Wohnung nicht aufgeben und finanziert die fortlaufende Miete durch einen Untermieter. Hier ist die Erlaubnis des Vermieters Pflicht, und sie wird in der Praxis nur erteilt, wenn das geplante Ende der Untervermietung klar definiert ist und der Untermieter persönlich identifiziert werden kann. Vermieter verlangen typischerweise Name, Geburtsdatum, Beruf und Einkommensnachweis des potenziellen Untermieters, bevor sie zustimmen.

Der dritte häufige Fall ist die Aufnahme eines Lebensgefährten, der nicht Ehepartner ist und damit nicht zum privilegierten Personenkreis des Familienrechts gehört. Auch hier verlangt § 540 BGB die Erlaubnis des Vermieters, und der Untermietvertrag dokumentiert die finanzielle Beteiligung des Lebensgefährten an Miete und Nebenkosten — was bei späterer Trennung oder bei Ansprüchen Dritter (etwa des Jobcenters) entscheidend wird. Ein Randfall, der in der Beratungspraxis regelmäßig auftaucht : die kurzzeitige Ferienvermietung über Plattformen wie Airbnb ist in den meisten Bundesländern gewerbliche Zweckentfremdung und gerade keine zulässige Untervermietung im Sinne der §§ 540, 553 BGB. Wer hier den falschen Vertragstyp wählt, riskiert Bußgelder und die Kündigung des Hauptmietverhältnisses.

Unsere Vorlage für den Untermietvertrag ist nach den Vorgaben des deutschen Wohnraummietrechts strukturiert und enthält folgende Kernklauseln :

• Die Bezeichnung der Vertragsparteien identifiziert Hauptmieter und Untermieter mit vollem Namen, Geburtsdatum und ladungsfähiger Anschrift. Bei mehreren Untermietern (etwa einem Paar in einem WG-Zimmer) werden alle Personen einzeln aufgeführt, da nur namentlich genannte Bewohner einen mietvertraglichen Status haben und der Hauptmieter sonst gegenüber dem Vermieter in Erklärungsnot gerät.
• Die Bezugnahme auf das Hauptmietverhältnis dokumentiert die Existenz des übergeordneten Vertrags und die schriftliche Erlaubnis des Eigentümers nach § 540 Abs. 1 BGB. Ohne diese Klausel fehlt dem Vertrag die rechtliche Grundlage, und der Untermieter könnte sich später auf Unkenntnis berufen, wenn das Hauptmietverhältnis endet und damit auch der Untermietvertrag erlischt.
• Die Beschreibung der Mietsache grenzt präzise ab, ob die gesamte Wohnung oder nur einzelne Räume überlassen werden, welche Gemeinschaftsflächen (Küche, Bad, Flur) mitgenutzt werden dürfen und welche Räume dem Hauptmieter vorbehalten bleiben. Eine ungenaue Beschreibung führt regelmäßig zu Konflikten über Nutzungsrechte und Schadenshaftung.
• Die Miet- und Nebenkostenregelung legt den Untermietzins fest und schlüsselt die Betriebskosten nach dem Verhältnis der genutzten Wohnfläche oder nach Kopfzahl auf. Der vereinbarte Betrag darf nicht in unangemessener Weise über dem Anteil am Hauptmietzins liegen, sonst greifen die Wuchertatbestände der § 5 WiStG (Mietpreisüberhöhung) und in zugespitzten Fällen § 291 StGB.
• Die Kaution ist nach § 551 BGB auf höchstens drei Nettomieten begrenzt und muss vom Hauptmieter getrennt vom eigenen Vermögen, üblicherweise auf einem verzinsten Mietkautionskonto, angelegt werden. Wer die Kaution mit dem privaten Konto vermischt, haftet bei Insolvenz vollumfänglich.
• Die Laufzeit- und Kündigungsregelung trägt der Besonderheit Rechnung, dass der Untermietvertrag mit Beendigung des Hauptmietverhältnisses automatisch endet. Befristungen verlangen einen sachlichen Grund nach § 575 BGB, sonst gelten die ordentlichen Kündigungsfristen des § 573c BGB analog.
• Die Übergabe- und Rückgabeklauseln verweisen auf das Übergabeprotokoll, das den Zustand der Räume und Zählerstände dokumentiert. Ohne dieses Protokoll ist eine Schadensabrechnung am Ende des Untermietverhältnisses praktisch nicht durchsetzbar.

Der mit Abstand häufigste Fehler ist das stillschweigende Untervermieten ohne Erlaubnis des Eigentümers. Mieter glauben oft, dass eine bloße Anzeige ausreicht oder dass das Schweigen des Vermieters einer Zustimmung gleichkommt. Beides ist falsch : § 540 BGB verlangt eine aktive Erlaubniserteilung, und die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist hier konsequent. Ein zweiter Klassiker ist die unklare Trennung zwischen Teil- und Volluntervermietung, mit der Folge, dass sich der Mieter fälschlich auf den Anspruch aus § 553 BGB beruft, obwohl die ganze Wohnung überlassen wird. Wer nicht selbst weiterhin in der Wohnung wohnt, fällt aus dem Schutzbereich des § 553 BGB heraus und steht ohne gesetzlichen Anspruch da.

Ebenso problematisch ist die mündliche Vereinbarung zwischen Hauptmieter und Untermieter, gerne bei WG-Konstellationen unter Freunden. Sobald es zum Streit kommt, fehlen Beweismittel für Mietzins, Kündigungsfrist und Kautionsrückgabe, und die Verlierer sind regelmäßig beide Seiten. Hinzu kommt die häufig unterschätzte Haftungserweiterung des § 540 Abs. 2 BGB : Der Hauptmieter steht gegenüber dem Vermieter auch für Schäden ein, die der Untermieter verursacht. Wer einen unzuverlässigen Untermieter aufnimmt, übernimmt damit faktisch dessen Risiko, und eine private Haftpflichtversicherung deckt diesen Schaden meist nicht ab. Schließlich kollidiert die Untervermietung in Großstädten zunehmend mit kommunalen Zweckentfremdungsverboten, die eine gewerbliche Kurzzeitvermietung untersagen oder genehmigungspflichtig machen — in München, Berlin, Hamburg und Frankfurt sind die Bußgelder erheblich. Eine Mietbürgschaftserklärung nach § 766 BGB kann in diesen Fällen helfen, das Haftungsrisiko des Hauptmieters gegenüber dem Vermieter abzusichern.

Sie beginnen mit der Auswahl der Vertragskonstellation : Teiluntervermietung eines Zimmers oder Volluntervermietung der gesamten Wohnung. Das Formular passt daraufhin die Klauseln zur Mitbenutzung von Gemeinschaftsflächen, zur Untermietdauer und zum gesetzlichen Anspruch auf Erlaubnis nach § 553 BGB automatisch an. Im nächsten Schritt erfassen Sie die Daten von Hauptmieter und Untermieter mit vollständiger Anschrift, dann die Mietsache mit präziser Beschreibung der überlassenen Räume und der zur Mitbenutzung freigegebenen Flächen. Anschließend tragen Sie den vereinbarten Untermietzins, die Nebenkostenpauschale und die Kautionshöhe ein, wobei das System die Grenze von drei Nettomieten nach § 551 BGB automatisch prüft. Der Vertrag generiert sich danach in den Formaten Word und PDF und kann sofort heruntergeladen werden. Wer mehrere Verträge oder begleitende Dokumente benötigt, findet die vollständige Auswahl im Katalog der täglichen Rechtsdokumente für Privatpersonen sowie eine Bandbreite ergänzender Vorlagen für Beruf und Arbeitsleben in der Kategorie Urlaubsantrag und arbeitsrechtliche Vorlagen.