Untermietvertrag WG: Vorlage nach § 553 BGB

Der Untermietvertrag regelt die teilweise oder vollständige Gebrauchsüberlassung einer Wohnung durch den Hauptmieter an einen Untermieter. In der Praxis betrifft das vor allem Wohngemeinschaften in Berlin, München, Hamburg, Köln und Frankfurt, wo ein bestehender Hauptmieter ein Zimmer an ein neues WG-Mitglied weitergibt, sowie längere berufliche oder studentische Abwesenheiten, in denen die Wohnung zwischenzeitlich an Dritte überlassen wird. Der Vertrag ist kein Anhängsel des Hauptmietvertrags, sondern ein eigenständiges Schuldverhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter, dessen rechtlicher Rahmen sich aus § 540 BGB und § 553 BGB ergibt. Wer ohne schriftliche Vereinbarung untervermietet, riskiert in nahezu jedem Streitfall die unterlegene Position vor dem Amtsgericht.

Die folgende Vorlage von Captain.Legal ist auf das deutsche Mietrecht zugeschnitten und deckt sowohl die klassische WG-Untermiete als auch die Vollüberlassung ab. Sie können das Dokument in unter fünf Minuten als Word- und PDF-Datei generieren und an Ihre konkrete Wohnsituation anpassen.

Ein Untermietvertrag ist ein Mietvertrag im Sinne von § 535 BGB, bei dem nicht der Eigentümer, sondern der Hauptmieter als Vermieter auftritt. Er entsteht jedes Mal, wenn der Hauptmieter einem Dritten den Gebrauch der gemieteten Wohnung gegen Entgelt oder unentgeltlich überlässt, gleich ob es sich um ein einzelnes Zimmer in einer Wohngemeinschaft oder um die gesamte Wohnung handelt. Rechtlich existieren parallel zwei Mietverhältnisse: das Hauptmietverhältnis zwischen Eigentümer und Hauptmieter und das Untermietverhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter. Diese parallele Struktur ist der Schlüssel zum Verständnis des gesamten Regelwerks und der Grund, warum Konflikte in WG-Konstellationen oft so unübersichtlich werden.

Der Untermietvertrag ist strikt vom WG-Hauptmietvertrag zu unterscheiden, bei dem mehrere Personen gemeinsam als Mieter im Hauptvertrag stehen und gesamtschuldnerisch nach § 421 BGB haften. In dieser Konstellation gibt es keinen Untermieter, sondern nur Mitmieter mit identischen Rechten gegenüber dem Vermieter. Wer ein Zimmer in einer WG bezieht, sollte vor Vertragsunterzeichnung klären, ob er als Hauptmieter aufgenommen wird oder als Untermieter eines bestehenden Hauptmieters einzieht. Beide Modelle sind in der Vermietung von Wohnimmobilien in Deutschland verbreitet, führen aber zu völlig unterschiedlichen Rechten bei Kündigung, Mietminderung und Kautionsabwicklung. Diese Unterscheidung im Vorfeld zu klären ist die wichtigste Vorsichtsmaßnahme überhaupt.

Der Untermietvertrag ist im Bürgerlichen Gesetzbuch in zwei zentralen Vorschriften verankert. § 540 BGB statuiert den Grundsatz, dass der Mieter die Mietsache ohne Erlaubnis des Vermieters nicht einem Dritten überlassen darf, insbesondere nicht weitervermieten darf. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis ohne wichtigen Grund, kann der Mieter das Hauptmietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen. § 553 BGB schafft eine entscheidende Ausnahme: Hat der Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zur Gebrauch zu überlassen, kann er vom Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Der Vermieter darf die Erlaubnis nur verweigern, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder ihm aus sonstigen Gründen die Überlassung nicht zugemutet werden kann.

Die Reichweite dieses Anspruchs hat der Bundesgerichtshof in einer Reihe von Entscheidungen präzisiert. Im Urteil vom 11. Juni 2014, VIII ZR 349/13, hat der BGH klargestellt, dass berufliche Veränderungen ebenso ein berechtigtes Interesse begründen können wie der Wunsch, die Mietkosten durch Aufnahme einer weiteren Person zu reduzieren. Die offizielle Auslegung des Wohnraummietrechts wird vom Bundesministerium der Justiz im Gesetzestext zu § 553 BGB im offiziellen Portal des Bundes zur Verfügung gestellt. Bei einer Erlaubnis zur Untervermietung darf der Vermieter die Erlaubnis nach § 553 Abs. 2 BGB von einer angemessenen Erhöhung der Miete abhängig machen, dem sogenannten Untermietzuschlag, sofern ihm die Überlassung nur bei einer solchen Erhöhung zugemutet werden kann. Üblich sind Pauschalen zwischen 20 und 30 Prozent auf den Anteil des überlassenen Wohnraums.

Formvorschriften kennt das Untermietverhältnis im Grundsatz nicht. Schriftform ist gesetzlich nur dann zwingend, wenn der Vertrag für länger als ein Jahr abgeschlossen wird, § 550 BGB. Ein mündlicher Untermietvertrag ist trotzdem in den meisten Fällen ein praktisches Desaster, weil sich Kautionsabreden, Nebenkostenverteilung und Kündigungsmodalitäten im Streitfall nicht beweisen lassen. Auch der nach § 551 BGB zulässige Höchstbetrag der Kaution von drei Nettokaltmieten gilt im Untermietverhältnis entsprechend, was viele Hauptmieter zunächst übersehen.

Der häufigste Fall ist die klassische Wohngemeinschaft mit einem Hauptmieter. Eine Person hat den Hauptmietvertrag mit dem Eigentümer abgeschlossen und nimmt nach und nach Mitbewohner in einzelne Zimmer auf. Jeder neue Mitbewohner unterzeichnet dann einen eigenen Untermietvertrag, in dem das überlassene Zimmer, die Mitnutzung von Küche und Bad sowie der jeweilige Mietanteil exakt definiert werden. Diese Konstellation dominiert in studentischen Vierteln in Berlin-Neukölln, München-Maxvorstadt oder Frankfurt-Bockenheim und entlastet den Vermieter, der sich nicht um Mieterwechsel kümmern muss.

Der zweithäufigste Anwendungsfall ist die temporäre Vollüberlassung, etwa während eines mehrmonatigen Auslandsaufenthalts, einer Elternzeit am Wohnort der Familie oder einer beruflichen Entsendung. In dieser Konstellation überlässt der Hauptmieter die gesamte Wohnung für einen klar abgegrenzten Zeitraum, was nach § 540 BGB zwingend die Erlaubnis des Vermieters voraussetzt. Ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 BGB liegt hier nicht vor, da die Norm nur die Teilüberlassung umfasst, nicht die vollständige Übergabe. Praktisch wichtig sind außerdem Lebensgefährten, die nach längerer Beziehung in die bereits gemietete Wohnung einziehen, sowie pflegende Angehörige, die zeitweise einziehen, um einen Hauptmieter zu unterstützen.

Eine eigene Kategorie bilden studentische und auszubildende Untermieter in unbefristeten WGs sowie projektbezogene Berufstätige, die für ein definiertes Vorhaben in eine Stadt ziehen. Verweigert der Vermieter in einem dieser Fälle ohne wichtigen Grund die Erlaubnis, hat der Hauptmieter nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist, was in der Praxis ein wirksames Druckmittel ist und in zahlreichen Verfahren der Amtsgerichte München und Hamburg bestätigt wurde. Wer eine Mietrecht-Vorlage zur Erlaubniseinholung sucht, findet eine kombinierbare Lösung im Immobilien-Bereich.

Die Captain.Legal-Vorlage bildet alle Pflichtbestandteile eines belastbaren Untermietvertrags ab und ergänzt sie um Klauseln, die in der gerichtlichen Praxis regelmäßig den Ausschlag geben.

• Die genaue Bezeichnung des Mietobjekts trennt strikt zwischen ausschließlich überlassenen Räumen, also dem oder den Zimmern, und gemeinschaftlich genutzten Flächen wie Küche, Bad, Flur und Balkon. Eine ungenaue Beschreibung ist die häufigste Quelle von WG-Streitigkeiten und wird von Amtsgerichten in der Regel zugunsten des Untermieters ausgelegt.
• Der Untermietzins wird nach § 535 Abs. 2 BGB getrennt ausgewiesen in Nettokaltmiete und Betriebskostenanteil. Bei Pauschalmieten muss klargestellt werden, dass eine Nachforderung später ausgeschlossen ist; bei Vorauszahlungen muss der Verteilerschlüssel für die WG benannt sein, üblich sind Wohnflächen- oder Kopfanteil.
• Die Erlaubnis des Hauptvermieters wird als Anlage in den Untermietvertrag eingebunden. Eine schriftliche Bestätigung des Eigentümers schützt den Hauptmieter vor einer fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung.
• Die Kaution wird auf maximal drei Nettokaltmieten nach § 551 BGB begrenzt und auf einem getrennten, verzinslichen Mietkautionskonto angelegt. Die Vermischung der Untermietkaution mit dem Privatvermögen des Hauptmieters ist nach § 551 Abs. 3 BGB unzulässig und begründet einen Anspruch des Untermieters auf Insolvenzfestigkeit.
• Kündigungsfristen folgen entweder den gesetzlichen Regelungen aus § 573c BGB oder werden im befristeten Untermietvertrag durch ein konkretes Enddatum ersetzt. Ein befristeter Vertrag nach § 575 BGB ist nur bei qualifiziertem Befristungsgrund zulässig, etwa Eigenbedarf für einen Familienangehörigen.
• Die Hausordnung und Schadensregelung verpflichtet den Untermieter, die Hauptmietvertragsklauseln einzuhalten, soweit sie ihm bekannt gemacht wurden. Diese Bezugnahmeklausel ist juristisch entscheidend, weil der Untermieter sonst nicht direkt an die Pflichten aus dem Hauptmietvertrag gebunden ist.

Berlin ist der wichtigste Markt für Untermietverträge in Deutschland und gleichzeitig derjenige mit der dichtesten Regulierung. Die Mietpreisbremse nach § 556d BGB gilt im gesamten Stadtgebiet bis mindestens 2029 und bindet auch Untermietverträge, sobald sie eine selbstständige Mieteinheit betreffen. Bei der WG-Untermiete einzelner Zimmer wird der Untermietzins üblicherweise als anteiliger Teil der Hauptmiete berechnet, sodass sich die Mietpreisbremse mittelbar durchschlägt. Eine ausdrückliche Zweckentfremdungsanzeige ist nach dem Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz nicht erforderlich, solange die Wohnung weiterhin überwiegend zu Wohnzwecken genutzt wird. Wer eine Untervermietung als Ferienwohnung tarnt, riskiert allerdings empfindliche Bußgelder von bis zu 500 000 Euro.

München weist die höchsten Mietpreise Deutschlands auf und damit die strengsten Anforderungen an die Wirtschaftlichkeit der Untermiete. Das Amtsgericht München hat in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass ein Untermietzuschlag nur dann verlangt werden darf, wenn dem Hauptmieter durch die zusätzliche Person konkrete Mehrkosten entstehen. Pauschale Aufschläge von 30 Prozent auf den Mietanteil sind nicht automatisch zulässig, sondern müssen begründet werden. Wer in München eine WG einrichtet, sollte den Untermietzins zudem aktiv mit dem qualifizierten Mietspiegel der Stadt abgleichen, sonst droht ein Erstattungsanspruch des Untermieters für überzahlte Beträge.

Hamburg kennt eine eigene Wohnraumschutzpraxis durch das Wohnraumschutzgesetz Hamburg, die insbesondere bei Vollüberlassungen relevant wird. Eine Wohnung, die länger als acht Wochen pro Jahr an wechselnde Untermieter überlassen wird, kann als Zweckentfremdung gewertet werden. Für klassische WG-Untermieten ist diese Schwelle praktisch nie erreicht, für nomadische Berufstätige mit kurzen Aufenthalten allerdings durchaus. Hier lohnt sich vor Vertragsabschluss ein kurzer Abgleich mit dem zuständigen Bezirksamt.

Köln und Frankfurt am Main sind beide ausgewiesene Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt im Sinne von § 556d Abs. 2 BGB, sodass die Mietpreisbremse gilt. In Frankfurt kommt die Besonderheit hinzu, dass viele Hauptmietverträge in Bankenviertel-Apartments eine ausdrückliche Untervermietungsklausel enthalten, die das Recht aus § 553 BGB einschränkt. Solche Klauseln sind nur wirksam, wenn sie individuell ausgehandelt sind, was bei vorformulierten Mietverträgen regelmäßig nicht der Fall ist. In allen vier Städten empfiehlt sich daher, vor Aufnahme eines Untermieters die Vorlagen für deutsche Mietverhältnisse sorgfältig zu prüfen.

Sie beginnen damit, das Bundesland und die Stadt anzugeben, in der sich die Wohnung befindet. Diese Angabe steuert die regionalen Besonderheiten in der Vorlage, etwa die Anwendung der Mietpreisbremse oder spezifischer Zweckentfremdungsregeln. Anschließend erfasst das Formular die Vertragsparteien, also den Hauptmieter als Untervermieter und den Untermieter mit vollständigem Namen, Geburtsdatum und Anschrift. Bei mehreren Untermietern, etwa in einem Paar, werden beide eintragen und gesamtschuldnerisch verpflichtet.

Im nächsten Schritt beschreiben Sie das Mietobjekt. Sie wählen, ob es sich um ein einzelnes Zimmer in einer WG oder um die vollständige Wohnung handelt, und geben die Quadratmeterzahl, die Lage im Gebäude und die mitnutzbaren Gemeinschaftsräume an. Für die Verwaltung mehrerer Untermietverhältnisse gibt es einen separaten Modus, der die Aufteilung der Nebenkosten automatisch berechnet. Anschließend geben Sie die Mietkonditionen ein: Nettokaltmiete, Betriebskostenpauschale oder -vorauszahlung, Beginn und gegebenenfalls Ende des Mietverhältnisses sowie die Höhe der Kaution. Das Formular prüft automatisch, ob die eingegebenen Werte den gesetzlichen Höchstgrenzen entsprechen.

Im letzten Schritt laden Sie die schriftliche Vermietererlaubnis hoch oder erzeugen ein Begleitschreiben, das Sie dem Hauptvermieter zur Unterschrift vorlegen können. Die fertige PDF-Datei ist druckfertig, die Word-Version bleibt nachträglich editierbar.

Der mit Abstand häufigste Fehler ist die Untervermietung ohne schriftliche Erlaubnis des Hauptvermieters. Viele Hauptmieter glauben, eine mündliche Zustimmung des Eigentümers reiche aus oder berufen sich darauf, dass die Aufnahme eines Lebensgefährten generell zulässig sei. Das ist nur eingeschränkt korrekt: Während enge Familienangehörige nach ständiger BGH-Rechtsprechung in der Regel ohne Erlaubnis aufgenommen werden dürfen, gilt dies für Lebensgefährten, Mitbewohner und Untermieter gerade nicht. Die fristlose Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist in solchen Fällen ein realistisches Risiko, das in der Praxis regelmäßig durchgesetzt wird.

Der zweite große Fehlerkreis betrifft die Kaution und ihre Verwahrung. Viele Hauptmieter behandeln die Untermietkaution wie ein zinsloses Darlehen und mischen sie mit dem eigenen Konto, statt sie nach § 551 Abs. 3 BGB getrennt anzulegen. Das ist nicht nur formal unzulässig, sondern führt im Insolvenzfall des Hauptmieters dazu, dass die Kaution in die Insolvenzmasse fällt. Ebenso problematisch ist die fehlende oder pauschale Nebenkostenabrechnung: Wer von seinem Untermieter Vorauszahlungen kassiert, muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums eine prüffähige Abrechnung vorlegen, § 556 Abs. 3 BGB. Versäumt er dies, verliert er den Anspruch auf Nachforderungen vollständig. Schließlich vergessen viele WG-Hauptmieter, im Untermietvertrag eine Klausel zur Beendigung des Hauptmietverhältnisses aufzunehmen: Endet der Hauptvertrag, hat der Untermieter keinen direkten Anspruch gegen den Eigentümer und muss räumen, was ohne klare Vertragsregelung in chaotischen Auseinandersetzungen endet.