Mieterhöhung Vorlage: rechtssicher nach § 558 BGB

Das Mieterhöhungsverlangen ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung des Vermieters, die den Mieter zur Zustimmung zu einer höheren Miete auffordert. Es handelt sich rechtlich nicht um eine einseitige Mieterhöhung, sondern um einen Vertragsänderungsantrag: Erst mit der Zustimmung des Mieters oder einem rechtskräftigen Zustimmungsurteil nach § 558b Abs. 2 BGB wird die neue Miete geschuldet. Diese Konstruktion unterscheidet das Verlangen deutlich von der Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB, die als einseitige Erklärung wirkt und keiner Zustimmung bedarf, sowie von der Betriebskostenerhöhung nach § 560 BGB, die ebenfalls durch Erklärung des Vermieters wirksam wird.

In der Praxis kommen drei Begründungsformen zum Einsatz, die § 558a Abs. 2 BGB abschließend aufzählt: der Mietspiegel der Gemeinde, drei Vergleichswohnungen mit konkret bezeichneter Miete und Lage, oder ein Sachverständigengutachten. Der qualifizierte Mietspiegel nach § 558d BGB genießt eine gesetzliche Vermutungswirkung und ist deshalb das mit Abstand sicherste Begründungsmittel. Wer in einer Gemeinde mit qualifiziertem Mietspiegel auf andere Begründungsmittel ausweicht, muss diesen Spiegel trotzdem zitieren, sonst droht die Unwirksamkeit. Das Verlangen muss in Textform nach § 126b BGB ergehen, eine handschriftliche Unterschrift ist nicht zwingend erforderlich, aber dringend empfohlen für die Beweissicherung.

Die zentrale Vorschrift ist § 558 BGB. Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen, dieser Wert ist die bundesweite Kappungsgrenze. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt reduziert sich die Grenze auf 15 Prozent, sobald die jeweilige Landesregierung eine Verordnung nach § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB erlassen hat. Nach § 558 Abs. 3 BGB in Verbindung mit der Kappungsgrenzenverordnung vom 14. März 2023 darf in Berlin die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen. Vergleichbare Verordnungen gelten unter anderem in München, Hamburg, Frankfurt am Main, Köln und Stuttgart. Eine vollständige Auflistung der betroffenen Gemeinden findet sich im offiziellen Bundesgesetzgebungsportal unter Bundesministerium der Justiz, Volltext des § 558 BGB auf gesetze-im-internet.de.

Materiell setzt das Verlangen voraus, dass die Miete im Zeitpunkt des Zugangs seit fünfzehn Monaten unverändert ist. Diese Frist ergibt sich aus der Kombination der Jahressperre des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB mit der Überlegungsfrist des Mieters: Das Schreiben darf frühestens zwölf Monate nach der letzten Mieterhöhung zugehen, die neue Miete ist dann nach Ablauf des übernächsten Kalendermonats geschuldet. Wer diese Frist um auch nur einen Tag verfehlt, sendet ein unwirksames Verlangen, das nicht etwa heilbar wird, sondern komplett neu zu fertigen ist. Form und Begründung regelt § 558a BGB abschließend: Textform, Bezugnahme auf ein zulässiges Begründungsmittel und konkrete Bezifferung der neuen Miete sind Wirksamkeitsvoraussetzungen. Weitere Pflichtinformationen zu Mietverträgen finden Sie in unserem Leitfaden zu allen Immobiliendokumenten und Mietverträgen nach deutschem Recht. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Klausel im Mietvertrag ist nach § 558 Abs. 6 BGB unwirksam, und zwar auch dann, wenn der Mieter sie individuell unterschrieben hat.

Der häufigste Anlass ist die schlichte Anpassung einer Altmiete an das gestiegene Mietspiegelniveau. Wer eine Wohnung in einer deutschen Großstadt seit fünf oder sechs Jahren zum gleichen Preis vermietet, liegt typischerweise zwanzig bis dreißig Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, und das Mieterhöhungsverlangen ist der einzige rechtssichere Weg, diesen Abstand teilweise zu schließen. Ein zweiter, fast ebenso häufiger Fall ist die Anpassung nach einem Eigentümerwechsel: Der neue Vermieter übernimmt den laufenden Mietvertrag nach § 566 BGB unverändert und kann erst nach Ablauf der Sperrfrist eine Erhöhung verlangen, ohne dass der Eigentümerwechsel selbst die Frist neu auslöst.

Der dritte Anwendungsbereich betrifft das gestaffelte Heranführen an die Vergleichsmiete. Da die Kappungsgrenze über drei Jahre läuft, ist es oft sinnvoll, eine erste Erhöhung um den maximal zulässigen Prozentsatz auszusprechen und drei Jahre später ein zweites Verlangen nachzulegen, sofern der Mietspiegel zwischenzeitlich weiter gestiegen ist. Diese Stufenstrategie scheitert regelmäßig daran, dass Vermieter die Drei-Jahres-Frist falsch berechnen oder zwischenzeitliche Modernisierungserhöhungen nicht sauber abgrenzen. Eine genaue Buchführung über die historische Mietentwicklung ist deshalb unverzichtbar, und unsere Vorlage zwingt Sie, jeden dieser Werte einzutragen, bevor das Dokument erstellt wird.

Ein Sonderfall ist die Erhöhung nach Wegfall öffentlicher Bindungen bei vormals geförderten Wohnungen. Hier greifen die Ausnahmen des § 558 Abs. 4 BGB, und die Kappungsgrenze tritt unter bestimmten Voraussetzungen zurück. Ähnlich verhält es sich bei Werkmietwohnungen nach §§ 576 ff. BGB, bei denen die Schutzvorschriften nur eingeschränkt zur Anwendung kommen. Für die Bewirtschaftung gewerblicher Flächen gelten die Regeln des Wohnraummietrechts ohnehin nicht: Wer eine Praxis, ein Ladenlokal oder ein Büro vermietet, arbeitet mit dem Gewerbemietvertrag nach §§ 535 ff. BGB als Word- und PDF-Vorlage, in dem die Miethöhe vertraglich angepasst wird.

• Die vollständige Bezeichnung der Vertragsparteien mit ladungsfähiger Anschrift des Vermieters und sämtlicher Mieter, die im ursprünglichen Mietvertrag genannt sind. Ist die Wohnung an mehrere Personen vermietet, muss das Verlangen an jeden einzelnen Mieter adressiert sein, ein Schreiben nur an den Hauptmieter reicht nach ständiger BGH-Rechtsprechung nicht aus und ist unwirksam.
• Die genaue Bezeichnung der Wohnung mit Straße, Hausnummer, Stockwerk, Lage im Gebäude, Wohnfläche in Quadratmetern und gegebenenfalls Mitvermietetem wie Stellplatz oder Keller. Die Wohnfläche ist nach der Wohnflächenverordnung zu ermitteln, eine Abweichung von mehr als zehn Prozent gegenüber dem Mietvertrag berechtigt den Mieter zur Mietminderung und macht das Verlangen angreifbar.
• Die derzeitige Nettokaltmiete je Quadratmeter und in Summe, gefolgt von der verlangten neuen Nettokaltmiete mit ausgewiesener Erhöhungsdifferenz in Euro und in Prozent. Betriebskosten bleiben außer Betracht, das Verlangen bezieht sich ausschließlich auf die Kaltmiete.
• Die Begründung über den Mietspiegel mit präziser Angabe des Spiegelfelds, der Baualtersklasse, der Ausstattungskategorie und der Lagekategorie. Bei einem qualifizierten Mietspiegel ist die Mittelwertbegründung ausreichend, bei einfachen Mietspiegeln müssen Zu- und Abschläge nach den jeweiligen Erläuterungen vollständig dargelegt werden.
• Die Berechnung der Kappungsgrenze über die letzten drei Jahre, mit Auflistung aller vorangegangenen Mieterhöhungen, Trennung der Erhöhungen nach § 558 BGB von solchen nach §§ 559, 560 BGB und ausdrücklichem Hinweis, dass die zulässige Höchstgrenze eingehalten wird.
• Die Zustimmungsaufforderung mit Fristsetzung bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang sowie der Hinweis nach § 558b Abs. 2 BGB, dass im Fall der Verweigerung Zustimmungsklage erhoben wird. Diese Belehrung ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber prozessual dringend zu empfehlen.

Berlin ist das Paradebeispiel einer Stadt mit reduzierter Kappungsgrenze von fünfzehn Prozent. Die Berliner Kappungsgrenzenverordnung gilt flächendeckend für das gesamte Stadtgebiet, ein Vermieter, der die zwanzig-Prozent-Grenze ansetzt, verliert den Prozess sofort. Berlin verfügt zudem über einen qualifizierten Mietspiegel, dessen Vermutungswirkung in Streitfällen den Ausschlag gibt. Wer als Berliner Vermieter mit Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten begründet, muss den qualifizierten Mietspiegel trotzdem ergänzend zitieren, da das Amtsgericht andernfalls von einer unvollständigen Begründung ausgeht.

München liegt mietrechtlich am oberen Ende der Vergleichsmieten in Deutschland. Auch hier gilt die reduzierte Kappungsgrenze von fünfzehn Prozent nach der bayerischen Mieterschutzverordnung. Der Münchner Mietspiegel ist qualifiziert und wird alle zwei Jahre fortgeschrieben, was die korrekte Versionsangabe im Verlangen besonders wichtig macht. Eine Begründung über einen abgelaufenen Mietspiegel ist nicht per se unwirksam, schwächt aber die Beweiskraft erheblich. Verwaltungen sollten die Mietvertrag-Vorlage für Wohnraum nach §§ 535 ff. BGB für Neuvermietungen nutzen und die Mieterhöhungs-Vorlage für den Bestand.

Hamburg hat ebenfalls die fünfzehn-Prozent-Grenze und einen qualifizierten Mietspiegel. Eine Besonderheit liegt in der starken Stellung des Hamburger Mietervereins, der zustimmungsbedürftige Verlangen routinemäßig anwaltlich prüft. Ein Vermieter, der die Wohnfläche oder die Baualtersklasse falsch zuordnet, erhält in Hamburg mit überdurchschnittlicher Wahrscheinlichkeit eine Zurückweisung. Eine sorgfältige Wohnflächenermittlung ist deshalb essenziell.

Frankfurt am Main und das hessische Umland fallen unter die hessische Kappungsgrenzenverordnung mit fünfzehn Prozent. Der Frankfurter Mietspiegel ist qualifiziert, allerdings deckt er die Stadtteile mit unterschiedlicher Tiefe ab, was bei der Spiegelfeld-Zuordnung gelegentlich zu Streit führt. Ein Verlangen, das die Lagekategorie unrichtig einstuft, ist nicht nur ungenau, sondern formell unzureichend begründet und damit unwirksam, wenn die richtige Kategorie zu einer niedrigeren Vergleichsmiete geführt hätte.

Köln und die Rheinschiene unterliegen der nordrhein-westfälischen Kappungsgrenzenverordnung mit fünfzehn Prozent, die nach mehrfacher gerichtlicher Überprüfung zuletzt 2022 vom Bundesgerichtshof in ihrer Methodik bestätigt wurde. Köln verfügt über einen qualifizierten Mietspiegel, dessen Erläuterungen besonders detailliert sind und die genaue Anwendung der Zu- und Abschläge regeln.

Stuttgart und Baden-Württemberg insgesamt arbeiten mit einem qualifizierten Mietspiegel und der baden-württembergischen Kappungsgrenzenverordnung. Eine Besonderheit ist das von der Rechtsprechung anerkannte Energieeffizienz-Kriterium: Wohnungen mit besonders schlechtem energetischem Zustand führen zu Abschlägen, die im Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich zu kalkulieren sind, sonst greift der Mieter mit dem Energieeffizienz-Argument durch.

Sie beginnen damit, das Bundesland und die Gemeinde der Mietsache auszuwählen, denn davon hängt ab, ob die zwanzig-Prozent- oder die fünfzehn-Prozent-Kappungsgrenze greift und welcher Mietspiegel zitiert werden muss. Anschließend tragen Sie die Daten beider Parteien ein, gefolgt von der vollständigen Adresse und Beschreibung der Wohnung einschließlich Wohnfläche, Baualtersklasse und Ausstattungsmerkmalen. Die Vorlage übernimmt diese Werte und schlägt das passende Spiegelfeld vor, das Sie bei Bedarf manuell überschreiben können. Im nächsten Schritt geben Sie die aktuelle Nettokaltmiete je Quadratmeter sowie das Datum der letzten Mieterhöhung ein, woraus das System die Sperrfrist automatisch berechnet und warnt, falls das Verlangen verfrüht versendet würde. Sie definieren dann die neue Wunschmiete, die das System gegen die Kappungsgrenze und die ortsübliche Vergleichsmiete prüft, beide Werte werden farblich markiert, sobald sie überschritten würden. Zum Abschluss wählen Sie die Begründungsform, Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten, und das fertige Dokument steht in den Formaten Word und PDF zum Sofortdownload bereit. Eine ergänzende Mieterselbstauskunft DSGVO-konform als Vorlage kann bei Neuvermietungen sinnvoll sein, ist aber für die Mieterhöhung im Bestand nicht erforderlich.

Der häufigste Fehler ist die falsche Berechnung der Sperrfrist. Vermieter rechnen instinktiv ab dem Datum der Mietvertragsunterzeichnung, maßgeblich ist jedoch der Zeitpunkt, ab dem die letzte Erhöhung wirksam wurde, das heißt der Beginn des Monats, ab dem die erhöhte Miete geschuldet war. Wer das Datum nur um wenige Tage zu früh ansetzt, sendet ein unwirksames Verlangen. Der zweite klassische Fehltritt ist die Vermengung von Kaltmiete und Bruttomiete: Das Verlangen darf sich ausschließlich auf die Nettokaltmiete beziehen, jede Erwähnung der Betriebskosten in der Berechnung macht das Schreiben angreifbar. Eine versehentlich angesetzte Bruttomiete kann das gesamte Verlangen sprengen, selbst wenn die Erhöhung an sich zulässig wäre.

Der dritte Fehler betrifft die fehlerhafte Spiegelfeld-Zuordnung. Viele Mietspiegel haben mehrere Ausstattungsmerkmale, die wahlweise zu einem Auf- oder Abschlag führen, etwa Bad mit Wanne, Balkon, Aufzug, Einbauküche. Wer diese Merkmale falsch gewichtet und auf eine zu hohe Vergleichsmiete kommt, riskiert nicht nur die Zurückweisung des Verlangens, sondern bei systematischer Übertreibung auch Vorwürfe nach § 5 WiStG (Mietpreisüberhöhung). Eng damit verbunden ist die Verwechslung von Mittelwert und Spannenoberwert: Der Mietspiegel weist eine Spanne aus, der Vermieter darf in der Regel den Mittelwert verlangen, der Spannenoberwert ist nur bei besonderer Begründung durchsetzbar. Ein fünfter Stolperstein ist das Versäumnis, alle Mieter zu adressieren, wenn die Wohnung an ein Paar oder eine WG vermietet ist, was nach BGH-Rechtsprechung zur Unwirksamkeit führt. Bei WG-Konstellationen empfiehlt sich zudem ein paralleler Blick auf den Untermietvertrag für WG nach § 553 BGB, um die zugrundeliegende Vertragsstruktur sauber zu dokumentieren.