Mietvertrag für Wohnraum – unbefristet, §§ 535 ff. BGB

Ein Mietvertrag für Wohnraum ist die rechtliche Grundlage jedes Wohnverhältnisses in Deutschland und regelt die Hauptpflichten der Parteien nach den §§ 535 ff. BGB: Der Vermieter überlässt dem Mieter die Wohnung zum Gebrauch, der Mieter zahlt die vereinbarte Miete. Unsere unbefristete Vorlage richtet sich an private Vermieter, Hausverwaltungen und Wohnungsgesellschaften, die einen rechtssicheren Wohnraummietvertrag auf unbestimmte Zeit schließen wollen, sofort als Word- und PDF-Datei verfügbar.

Der unbefristete Vertrag ist in Deutschland der gesetzliche Regelfall. Die Befristung nach § 575 BGB ist nur unter engen Voraussetzungen zulässig und scheitert in der Praxis häufig an der gerichtlichen Kontrolle. Wer also einen normalen Wohnraummietvertrag aufsetzen will, braucht genau dieses Dokument, mit allen zwingenden Klauseln zu Miete, Nebenkosten, Kaution, Schönheitsreparaturen und Kündigungsfristen.

Der Mietvertrag für Wohnraum ist ein gegenseitiger, schuldrechtlicher Vertrag im Sinne der §§ 535 ff. BGB, durch den der Vermieter sich verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch einer Wohnung während der Mietzeit zu gewähren, und der Mieter sich verpflichtet, die vereinbarte Miete zu entrichten. Er begründet ein Dauerschuldverhältnis mit erheblichem Schutz für die Wohnraummietpartei, die der Gesetzgeber als strukturell schwächer ansieht. Aus diesem Grund ist das gesamte Mietrecht der §§ 549 bis 577a BGB zwingend, und Klauseln, die zum Nachteil des Mieters von diesen Vorschriften abweichen, sind nach § 569 Abs. 5 BGB sowie zahlreichen Einzelvorschriften unwirksam.

In der Praxis wird der Begriff Mietvertrag oft mit dem Pachtvertrag verwechselt, ist davon aber strikt zu trennen: Bei der Pacht überlässt der Verpächter nicht nur den Gebrauch, sondern auch die Fruchtziehung, was bei Wohnraum keine Rolle spielt. Ebenso ist der Wohnraummietvertrag vom Gewerberaummietvertrag abzugrenzen, dessen Regime deutlich weniger zwingend ist und für den die mieterschützenden Vorschriften der §§ 549 ff. BGB gerade nicht gelten. Wer also Geschäftsräume vermietet, sollte auf einen anderen Vertragstyp zurückgreifen, den Sie in unserem Bereich Unternehmensführung mit Geschäftsraumverträgen finden. Die Einordnung als Wohnraummiete ist nicht verhandelbar: Sobald die Räume zu Wohnzwecken überlassen werden, greift das Schutzregime automatisch, unabhängig vom Etikett im Vertrag.

Der unbefristete Wohnraummietvertrag ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt, primär in den §§ 535 bis 577a BGB. Die Grundnorm § 535 BGB legt die Hauptpflichten fest, § 549 BGB erklärt die mieterschützenden Vorschriften für Wohnraum für anwendbar, und § 550 BGB regelt die Schriftform: Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht schriftlich geschlossen, gilt er als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, was bei einem unbefristeten Vertrag ohnehin gewollt ist. Eine ausführliche Darstellung dieser Vorschriften liefert die amtliche Fassung im offiziellen Volltext des BGB beim Bundesministerium der Justiz, die jeder Vermieter vor Vertragsschluss einmal überflogen haben sollte.

Neben dem BGB greifen mehrere flankierende Regelungen, die in der Praxis genauso wichtig sind. Die Mietkaution ist auf höchstens drei Nettokaltmieten begrenzt (§ 551 BGB), muss vom Vermögen des Vermieters getrennt angelegt werden und ist verzinst zurückzuzahlen. Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete folgt § 558 BGB mit der Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nach Landesverordnung 15 Prozent. Die Mietpreisbremse der §§ 556d bis 556g BGB deckelt bei Neuvermietung in ausgewiesenen Gebieten die zulässige Miete auf zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Betriebskosten richten sich nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) in Verbindung mit § 556 BGB, die Heizkostenabrechnung nach der Heizkostenverordnung.

Die Kündigungsfristen ergeben sich aus § 573c BGB: Für den Mieter beträgt die ordentliche Kündigungsfrist drei Monate, für den Vermieter staffelt sie sich nach Mietdauer auf bis zu neun Monate nach mehr als acht Jahren. Der Vermieter kann nur bei berechtigtem Interesse kündigen, insbesondere bei Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wobei die Anforderungen der Rechtsprechung an die Begründung im Kündigungsschreiben erheblich sind. Die Kündigung selbst ist nach § 568 BGB nur schriftlich wirksam, was eine eigenhändige Unterschrift voraussetzt; eine E-Mail oder ein Fax genügt dem Erfordernis nicht.

Der häufigste Anlass ist die Neuvermietung einer Wohnung an einen einzelnen Mieter oder eine Wohngemeinschaft, sei es eine Eigentumswohnung, ein Einfamilienhaus oder eine Mietwohnung im Mehrfamilienhaus. In all diesen Konstellationen ist der unbefristete Vertrag der gesetzliche Regelfall, weil eine Befristung nach § 575 BGB drei eng umrissene Gründe verlangt (Eigenbedarf, Abriss, betriebsbedingte Vermietung an Beschäftigte) und ohne ordnungsgemäße schriftliche Begründung im Vertrag automatisch in einen unbefristeten Vertrag umschlägt. Wer also keine dieser Sondersituationen hat, kommt am unbefristeten Vertrag nicht vorbei. Eine zweite große Gruppe sind Eigentümer, die ihre Immobilie nach Auszug oder Erbe vermieten: Hier ist der saubere Vertrag die Voraussetzung dafür, dass spätere Mieterhöhungen und Eigenbedarfskündigungen überhaupt durchsetzbar sind. Weitere Vorlagen rund um Übergabe und Mietnebenfragen finden Sie in unserer Kategorie Immobiliendokumente.

Auch die Vermietung möblierter Wohnungen läuft über diesen Vertragstyp, ergänzt um eine Inventarliste und eine erhöhte Kaltmiete, solange die Möblierung nicht so dominant ist, dass das Sonderregime des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch) greift. Ein klassischer Edge Case ist die Vermietung an Angehörige: Ein Mietvertrag mit dem eigenen Kind oder den Eltern ist steuerlich nur anerkannt, wenn er einem Fremdvergleich standhält und tatsächlich vollzogen wird, also Miete fließt und die Pflichten gelebt werden. Eine reine Papiervermietung zur Steuerersparnis fällt regelmäßig durch die Betriebsprüfung. Der zweite Edge Case ist die gewerbliche Mischmietung, bei der ein Teil der Wohnung als Büro genutzt wird: Solange der Wohnzweck überwiegt, bleibt es Wohnraummiete; kippt die Nutzung Richtung Gewerbe, droht der Verlust des Mieterschutzes.

• Die Bezeichnung der Mietsache beschreibt die Wohnung mit Anschrift, Stockwerk, Wohnungsnummer, Quadratmeterzahl nach Wohnflächenverordnung und mitvermieteten Nebenräumen wie Keller, Dachboden, Stellplatz oder Garten. Eine zu hohe angegebene Wohnfläche kann nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Mietminderung führen, sobald die Abweichung mehr als zehn Prozent beträgt, weshalb die Vorlage zu einer realistischen Angabe führt.

• Die Miete und Nebenkosten trennen klar zwischen Nettokaltmiete und Betriebskostenvorauszahlung nach der Betriebskostenverordnung. Die Vorlage enthält eine vollständige Auflistung der umlagefähigen Positionen und eine Klausel zur jährlichen Abrechnung innerhalb der zwölfmonatigen Frist des § 556 Abs. 3 BGB, deren Versäumung den Nachforderungsanspruch des Vermieters ausschließt.

• Die Kaution ist auf drei Nettokaltmieten begrenzt und mit Verweis auf das mieterseitige Wahlrecht zur Ratenzahlung in drei gleichen monatlichen Teilbeträgen ausgestaltet, wie es § 551 Abs. 2 BGB zwingend vorschreibt. Die Vorlage regelt zugleich die getrennte und verzinste Anlage und die Rückzahlung nach Beendigung des Mietverhältnisses.

• Die Schönheitsreparaturen werden in einer Klausel überwälzt, die aktuellen Vorgaben des Bundesgerichtshofs entspricht: keine starren Fristen, keine Endrenovierungspflicht und keine Kombination mit einer Quotenklausel. Diese drei Punkte haben in der jüngeren Rechtsprechung mehrere Standardklauseln zu Fall gebracht und sind der häufigste Grund, weshalb alte Mietverträge in diesem Bereich unwirksam sind.

• Die Kündigungsfristen verweisen direkt auf § 573c BGB und bilden die gestaffelte Vermieterfrist ab. Ein gesonderter Abschnitt erläutert die Eigenbedarfskündigung nach § 573 BGB mit dem Hinweis auf die Begründungspflicht im Kündigungsschreiben.

• Die Schlussbestimmungen enthalten die salvatorische Klausel, die Schriftformklausel für Vertragsänderungen und den Verweis auf die zwingenden Vorschriften des Mietrechts, die der vertraglichen Regelung vorgehen.

Berlin, Hamburg und München sind die drei prominentesten Beispiele für Städte mit aktiver Mietpreisbremse nach §§ 556d ff. BGB: Bei Neuvermietung darf die zulässige Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, und die Auskunftspflicht nach § 556g Abs. 1a BGB zwingt den Vermieter, die Vormiete und Ausnahmegründe vor Vertragsschluss schriftlich offenzulegen. Wer diese Auskunft unterlässt, kann sich später nicht auf eine zulässige Vormiete oder eine umfassende Modernisierung berufen, was die durchsetzbare Miete auf das gesetzliche Niveau drückt. In Berlin kommt die durch das Land beschlossene Verordnung mit Geltung in allen Bezirken hinzu; in München die Ausweisung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt durch die Bayerische Mieterschutzverordnung.

Bayern und Baden-Württemberg kombinieren diese Mietpreisbremse für definierte Gemeinden mit der gesenkten Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren nach § 558 Abs. 3 BGB, die für Bestandsmieten gilt. Vermieter, die ihre Wohnungen in München, Stuttgart, Freiburg oder Heidelberg vermieten, müssen diese beiden Mechanismen parallel beachten, weil sie an unterschiedlichen Stellen ansetzen: die Mietpreisbremse beim Vertragsschluss, die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen im laufenden Verhältnis. Wer das vermischt, riskiert eine doppelt unwirksame Mieterhöhung und im Streitfall eine Rückzahlungspflicht für die zu viel verlangte Miete.

Nordrhein-Westfalen hat die Mietpreisbremse 2025 in einer überarbeiteten Verordnung für 57 Kommunen verlängert, darunter Köln, Düsseldorf, Bonn, Münster und Aachen. Die Liste der erfassten Gebiete ist nicht statisch und wird auf Landesebene fortgeschrieben, weshalb die Vorlage einen Hinweis auf die jeweils geltende Verordnung enthält und dem Nutzer die Recherche im Landesrecht abverlangt.

Sachsen, Thüringen und die übrigen ostdeutschen Bundesländer kennen die Mietpreisbremse bislang nur in Leipzig und in einzelnen Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt. Außerhalb dieser ausgewiesenen Gebiete ist die Miete bei Neuvermietung frei verhandelbar, was in der Praxis besonders im ländlichen Raum den entscheidenden Unterschied macht. Die Kappungsgrenze für Bestandsmieten bleibt dort bei den regulären 20 Prozent in drei Jahren.

Der Ablauf auf Captain.Legal orientiert sich an der typischen Reihenfolge eines Vertragsschlusses. Zunächst geben Sie das Bundesland und die Postleitzahl der Wohnung ein, woraufhin die Vorlage automatisch prüft, ob sich die Adresse in einem Gebiet mit Mietpreisbremse oder gesenkter Kappungsgrenze befindet, und die einschlägigen Hinweise einblendet. Im nächsten Schritt erfassen Sie die Vertragsparteien mit vollständigen Namen, Anschriften und gegebenenfalls Vertretungsverhältnissen, gefolgt von der genauen Beschreibung der Mietsache mit Quadratmeterzahl, mitvermieteten Räumen und Stellplatz. Anschließend tragen Sie die Nettokaltmiete, die Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten sowie die Höhe der Kaution ein, deren Eingabefeld bei mehr als drei Nettokaltmieten automatisch eine Warnung wirft. Weitere Detailfragen zu Klauseln und Sonderausstattung können Sie in unserem Katalog deutscher Rechtsdokumente gegen passende Zusatzvorlagen recherchieren.

In der zweiten Hälfte des Formulars konfigurieren Sie die optionalen Klauseln zur Tierhaltung, Untervermietung und Nutzung gemeinschaftlicher Flächen, wobei jede Option eine kurze Erläuterung der Rechtsfolge mitliefert. Sie wählen den Beginn des Mietverhältnisses, bestätigen die unbefristete Laufzeit und unterzeichnen den Vertrag im letzten Schritt elektronisch oder ausgedruckt mit Originalunterschrift. Die Vorlage erstellt am Ende eine PDF- und eine Word-Datei, sodass Sie Anpassungen für Sonderfälle direkt vornehmen können, ohne den Vertrag von Grund auf neu zu schreiben.

Der teuerste Fehler ist die unzulässige Schönheitsreparaturklausel mit starren Fristen oder Endrenovierungspflicht: Sobald eine dieser Komponenten in der Klausel steht, erklären Gerichte regelmäßig die gesamte Renovierungsregelung für unwirksam, weil die Klausel nach § 307 BGB unangemessen benachteiligt. Folge: Die gesetzliche Erhaltungspflicht des Vermieters lebt vollständig auf, und der Mieter muss am Ende der Mietzeit überhaupt nicht renovieren. Genauso häufig ist die fehlerhafte Kautionsabrede, etwa eine Kaution von vier Monatsmieten, eine Pauschalkaution ohne Verzinsungsklausel oder eine Vorabzahlung der gesamten Summe ohne Hinweis auf das Wahlrecht zur Ratenzahlung. Diese Verstöße führen zwar nicht zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrags, aber zu einem Rückzahlungsanspruch des Mieters auf den überhöhten Teil samt Zinsen.

Ein dritter Klassiker ist die unklare oder fehlende Betriebskostenabrede: Ohne ausdrückliche Regelung im Vertrag schuldet der Mieter nach § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB nur die reine Miete, und der Vermieter trägt sämtliche Nebenkosten selbst. Eine pauschale Klausel wie "Mieter trägt die Nebenkosten" reicht nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht aus; verlangt wird ein konkreter Verweis auf die Betriebskostenverordnung oder eine Auflistung der umlegbaren Positionen. Der vierte Fehler betrifft die Mietpreisbremse: Vermieter, die in einer ausgewiesenen Stadt vermieten und die Vormiete oder Modernisierungsausnahme nicht in der vom Gesetz geforderten Form vor Vertragsschluss offenlegen, verlieren die Möglichkeit, sich später darauf zu berufen, und können auf das gesetzliche Niveau zurückgestuft werden. Schließlich verkennen viele Vermieter die Schriftform der Kündigung nach § 568 BGB: Eine Kündigung per E-Mail oder WhatsApp ist unwirksam, der Brief mit eigenhändiger Unterschrift bleibt zwingend.