Mietvertrag möbliertes Zimmer WG: Vorlage nach BGB

Ein WG-Zimmer-Mietvertrag ist juristisch ein gewöhnlicher Wohnraummietvertrag im Sinne der §§ 535 ff. BGB, allerdings mit zwei Besonderheiten: Mietgegenstand ist nicht eine abgeschlossene Wohnung, sondern ein einzelnes Zimmer mit Mitbenutzungsrechten an gemeinschaftlichen Flächen, und das Zimmer wird mit Mobiliar überlassen, das Bestandteil der Mietsache wird. Diese Konstruktion unterscheidet sich grundlegend vom klassischen Wohnungsmietvertrag, bei dem dem Mieter eine ganze Einheit mit ausschließlichem Nutzungsrecht überlassen wird, ebenso vom reinen Untermietvertrag nach § 540 BGB, der eine bereits bestehende Hauptmiete voraussetzt.

In der Praxis tauchen drei Modelle auf, die unsere Vorlagen aus dem Bereich Immobilienrecht sauber abbilden. Beim Inklusivmodell schließt der Vermieter mit jedem WG-Bewohner einen separaten Mietvertrag über ein konkretes Zimmer; jeder Mieter haftet nur für seine eigene Miete und Nebenkostenanteile. Beim Hauptmieter-Untermieter-Modell mietet eine Person die gesamte Wohnung und vermietet einzelne Zimmer mit Zustimmung des Eigentümers nach § 553 BGB weiter. Beim gemeinschaftlichen Hauptmietvertrag unterschreiben alle Bewohner gemeinsam und haften als Gesamtschuldner nach § 421 BGB, was bei Auszug eines Einzelnen erhebliche praktische Probleme schafft. Die Vertragsvorlage muss zwingend angeben, welches der drei Modelle gewählt wird, sonst entstehen im Streitfall vor dem Amtsgericht regelmäßig Auslegungsprobleme zur Haftungsverteilung.

Die Vermietung möblierter Zimmer unterliegt dem deutschen Wohnraummietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs, namentlich den §§ 535 bis 580a BGB, ergänzt durch die Betriebskostenverordnung (BetrKV) für die Umlage der Nebenkosten und durch die Wohnflächenverordnung (WoFlV) für die Flächenberechnung. Eine zentrale Sonderregelung ist § 549 Absatz 2 Nummer 2 BGB, der für möblierten Wohnraum in der Wohnung des Vermieters zahlreiche Schutzvorschriften zugunsten des Mieters ausschließt, insbesondere die Mietpreisbremse und Teile des Kündigungsschutzes. Diese Privilegierung greift nur, wenn der Vermieter selbst in derselben Wohnung wohnt, nicht für ein leerstehendes Apartment, in dem nur ein Zimmer untervermietet wird, ein Punkt, den der Bundesgerichtshof in der Entscheidung VIII ZR 350/03 präzisiert hat.

Die Mietpreisbremse nach § 556d BGB gilt in ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die durch Landesverordnung bestimmt werden, etwa in München, Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln und Stuttgart. Für möbliertes Wohnen darf ein angemessener Möblierungszuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete aufgeschlagen werden, dessen Berechnung sich an der linearen Abschreibung des Inventars über die gewöhnliche Nutzungsdauer orientiert. Wer die Zusammensetzung der Miete nicht aufschlüsselt, riskiert die Unwirksamkeit des Zuschlags und Rückforderungsansprüche des Mieters für bis zu 30 Monate rückwirkend.

Formal verlangt das Gesetz keine Schriftform für Mietverträge unter einem Jahr; § 550 BGB schreibt sie jedoch für längerfristige Verträge zwingend vor, sonst gilt der Vertrag als unbefristet abgeschlossen. Eine notarielle Beurkundung ist nicht erforderlich. Die maßgeblichen Vorschriften finden sich im offiziellen Gesetzestext auf gesetze-im-internet.de zum Wohnraummietrecht des BGB.

Der häufigste Anlass ist die klassische Studenten-WG, bei der ein Hauptmieter oder Eigentümer ein einzelnes Zimmer an einen neuen Mitbewohner vergibt. Hier entscheidet die saubere Inventarliste später darüber, ob die Kaution beim Auszug vollständig zurückerstattet wird oder ob über jeden Fleck auf dem Schreibtisch gestritten wird. Der zweite typische Fall ist die Vermietung an Berufstätige auf Projekteinsatz, bei der eine Befristung nach § 575 BGB sinnvoll ist; befristete Verträge sind allerdings nur mit qualifiziertem Befristungsgrund wirksam, etwa Eigenbedarf nach Vertragsende, geplante Sanierung oder Nutzung für Angehörige.

Ein dritter Anwendungsfall sind Sprachschüler und Au-pairs, die häufig nur drei bis sechs Monate bleiben. Für diese kurzen Laufzeiten passt die Variante "möbliertes Zimmer in der Wohnung des Vermieters", die unter den schon erwähnten § 549 BGB fällt und erleichterte Kündigungsmöglichkeiten eröffnet. Eine Vollmacht oder Bescheinigung aus unserer Alltagsrubrik kann zusätzlich nötig werden, wenn der Mieter minderjährig ist oder einen Bürgen benötigt.

Zwei Edge Cases verdienen Beachtung. Bei der Anmietung durch Studierende mit BAföG-Bezug verlangt das Studierendenwerk regelmäßig einen schriftlichen Mietvertrag mit klar ausgewiesener Kaltmiete und Nebenkostenpauschale, sonst werden Wohnkostenanteile gestrichen. Bei der Vermietung an Geflüchtete mit Kostenübernahme durch das Jobcenter muss die Miete der jeweiligen kommunalen Angemessenheitsgrenze entsprechen, andernfalls verweigert die Behörde die Direktüberweisung, was den Vermieter in die Position eines normalen Klägers vor dem Amtsgericht zwingt.

• Die Identifizierung der Vertragsparteien und der Mietsache benennt nicht nur Vermieter und Mieter mit vollständiger Anschrift, sondern beschreibt das konkrete Zimmer (Lage in der Wohnung, Quadratmeterzahl nach Wohnflächenverordnung, Stockwerk) und listet alle mitbenutzbaren Gemeinschaftsflächen einzeln auf. Eine pauschale Formulierung wie "Mitbenutzung der üblichen Räumlichkeiten" hat das Landgericht Berlin in mehreren Verfahren als zu unbestimmt verworfen.
• Die vollständige Inventarliste ist als Anlage Bestandteil des Vertrags und führt jedes Möbelstück mit Hersteller, Modell, Anschaffungsjahr und Zustand bei Übergabe auf. Diese Liste ist später die einzige belastbare Grundlage für die Berechnung des Möblierungszuschlags und für die Bewertung von Schäden bei Rückgabe; eine Vorlage ohne Inventarliste ist im Streitfall praktisch wertlos.
• Die Regelung der Miete und ihrer Bestandteile trennt sauber zwischen Kaltmiete, Möblierungszuschlag, Nebenkostenpauschale beziehungsweise Vorauszahlung und gegebenenfalls einem Aufschlag für besondere Leistungen wie Reinigung der Gemeinschaftsflächen. Diese Aufschlüsselung ist nicht optional, sondern Voraussetzung für die Wirksamkeit der Mietpreisbremse-konformen Vereinbarung in Spannungsgebieten.
• Die Nebenkostenklausel mit Verteilerschlüssel legt fest, welche Betriebskosten nach § 2 BetrKV umgelegt werden und nach welchem Schlüssel der Zimmeranteil berechnet wird, üblicherweise nach Quadratmetern oder nach Köpfen. Pauschalen sind zulässig, schließen aber bei Stromkostenexplosionen Nachforderungen aus.
• Die Kaution nach § 551 BGB ist auf das Dreifache der Nettokaltmiete begrenzt, in drei Raten zahlbar, und muss vom Vermieter getrennt vom eigenen Vermögen verzinslich angelegt werden. Verstoßes gegen diese Anlagepflicht löst einen Rückforderungsanspruch des Mieters samt Zinsen aus.
• Die Hausordnung und WG-Regeln als Anlage regeln Putzplan, Nachtruhe, Besuchsregelungen und Gerätenutzung; ihre Verletzung kann nur dann eine Abmahnung tragen, wenn sie konkret und nicht bloß programmatisch formuliert sind.

Bayern, insbesondere München gilt nach der Mieterschutzverordnung 2023 als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die Mietpreisbremse greift hier voll, und Vermieter müssen die Vormiete oder eine Ausnahme nach § 556e BGB schriftlich belegen, bevor sie über die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent hinausgehen. Für möblierte WG-Zimmer akzeptiert das Amtsgericht München einen Möblierungszuschlag zwischen 1,5 und 2 Prozent des Inventarwerts pro Monat als rechnerisch nachvollziehbar.

Berlin hat eigene Besonderheiten durch die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung. Die kurzzeitige möblierte Vermietung an Touristen ist nur mit Genehmigung des zuständigen Bezirksamts zulässig; auch die wiederholte befristete Vermietung an Berufstätige kann als Zweckentfremdung gewertet werden, wenn die Wohnung dem dauerhaften Wohnraummarkt entzogen wird. Verstöße werden mit Bußgeld bis zu 500 000 Euro geahndet, eine Summe, die in einem Verfahren des Verwaltungsgerichts Berlin tatsächlich verhängt wurde.

Hamburg wendet die Mietenbegrenzungsverordnung an, ergänzt um eine besonders strenge Praxis der Sozialgerichte beim Thema Angemessenheit für ALG-II-Empfänger. Die Hansestadt veröffentlicht jährlich aktualisierte Mietobergrenzen pro Stadtteil, die für WG-Zimmer auf Kopfteilbasis heruntergerechnet werden.

Nordrhein-Westfalen behandelt seine Großstädte uneinheitlich: Köln, Düsseldorf, Bonn und Münster fallen unter die Kappungsgrenzenverordnung, mittelgroße Städte wie Dortmund oder Duisburg dagegen nicht. Wer ein WG-Zimmer in Köln-Ehrenfeld oder im Düsseldorfer Medienhafen vermietet, muss zusätzlich beachten, dass die Stadt Köln seit 2014 eine eigene Wohnraumschutzsatzung hat, die Untervermietung an Touristen reguliert.

Baden-Württemberg, Stuttgart und seine Umlandgemeinden Esslingen, Ludwigsburg und Tübingen sind ebenfalls Mietpreisbremse-Gebiete. Tübingen als Universitätsstadt zeigt im WG-Markt eine besondere Häufung von Verträgen, in denen Eltern als Bürgen mitunterzeichnen; diese Bürgschaft muss schriftlich erfolgen und darf nicht in dieselbe Urkunde wie der Mietvertrag eingerückt werden, sonst gilt sie nach § 766 BGB als formunwirksam.

Sie beginnen damit, das Bundesland und gegebenenfalls die Stadt auszuwählen, in der das Zimmer liegt, weil die Vorlage daraufhin automatisch die Mietpreisbremse-konformen Felder einblendet oder ausblendet und die richtigen statutarischen Verweise einfügt. Anschließend wählen Sie das WG-Modell aus den drei Varianten Inklusivmodell, Hauptmieter-Untermieter oder gemeinschaftlicher Mietvertrag, was die Haftungsklauseln und die Kündigungsmodalitäten direkt anpasst. Im nächsten Schritt geben Sie die Daten der Parteien ein, einschließlich Geburtsdaten und Ausweisnummern, die in einigen Bundesländern für die Anmeldebescheinigung beim Einwohnermeldeamt benötigt werden.

Danach beschreiben Sie das Zimmer, die Quadratmeter und die mitbenutzbaren Flächen, gefolgt von der Inventarliste, für die Sie pro Möbelstück Hersteller, Zustand und gegebenenfalls Anschaffungswert eintragen. Die Mietstruktur erfasst Kaltmiete, Möblierungszuschlag, Nebenkostenpauschale oder Vorauszahlung und Sonderaufschläge separat, was insbesondere in Mietpreisbremse-Gebieten entscheidend ist. Zum Abschluss fügen Sie individuelle Vereinbarungen zu Haustieren, Rauchen, Besuchsregelung und Putzplan hinzu, und der generierte Vertrag steht als PDF und Word zum Download bereit, sofort druckbar und vollständig in deutscher Rechtssprache.

Der mit Abstand häufigste Fehler ist die fehlende oder oberflächliche Inventarliste. Wer "möbliert" in den Vertrag schreibt und keine Anlage beifügt, hat im Konfliktfall keine Handhabe gegen Beschädigungen, und der vereinbarte Möblierungszuschlag wird vom Gericht regelmäßig auf null reduziert. Genauso häufig ist die Verwechslung von Pauschale und Vorauszahlung bei den Nebenkosten: Eine Pauschale schließt jede Nachforderung aus, eine Vorauszahlung erfordert eine jährliche Abrechnung mit Belegen nach § 556 Absatz 3 BGB, und die Vermischung beider Begriffe in einer Klausel führt zur Unwirksamkeit der gesamten Nebenkostenvereinbarung.

Drei weitere Stolperfallen treten regelmäßig auf. Vermieter formulieren Befristungen ohne qualifizierten Grund nach § 575 BGB und glauben, "wir vereinbaren zwölf Monate" genüge; tatsächlich wird der Vertrag dann unbefristet, und die Kündigung ist nur unter den engen Voraussetzungen des § 573 BGB möglich. Hauptmieter vergessen die schriftliche Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung, was zwar nicht zur Nichtigkeit des Untermietvertrags führt, aber dem Hauptmieter eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB einbringt. Und schließlich vereinbaren WGs untereinander unwirksame Klauseln zur Putzpflicht wie "der neue Mieter übernimmt drei Monate die Reinigung der Gemeinschaftsflächen allein", was als überraschende Klausel nach § 305c BGB unwirksam ist und das gesamte Klauselgefüge in Frage stellt. Die Vorlagen aus dem Bereich Alltagsdokumente bieten ergänzende Bescheinigungen und Vollmachten, mit denen sich diese Lücken sauber schließen lassen.