Untermietvertrag für WG, Zimmer und Auslandsaufenthalt | Vorlage

Ein Untermietvertrag ist ein eigenständiger Mietvertrag zwischen dem Hauptmieter und einem Dritten, dem sogenannten Untermieter, über die ganze oder teilweise Nutzung des Wohnraums. Juristisch handelt es sich um einen Mietvertrag im Sinne der §§ 535 ff. BGB, dessen Besonderheit darin liegt, dass der Vermieter des Hauptvertrags formal nicht Partei ist, aber gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB der Gebrauchsüberlassung an Dritte zustimmen muss. Diese Konstruktion macht das Dokument anfällig für Formfehler, denn die Untervermietung ohne Erlaubnis ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

Verwechseln Sie den Untermietvertrag nicht mit einem klassischen Wohnraummietvertrag für die unbefristete Vermietung oder einem Zeitmietvertrag nach § 575 BGB mit ausdrücklichem Befristungsgrund. Der Hauptmieter bleibt gegenüber seinem eigenen Vermieter weiterhin für den ordnungsgemäßen Gebrauch der Wohnung verantwortlich, selbst wenn der Untermieter Schäden verursacht. Diese Pflicht ergibt sich aus § 278 BGB, wonach der Untermieter als Erfüllungsgehilfe des Hauptmieters gilt. Wer untervermietet, muss also doppelt sorgfältig sein: gegenüber dem Eigentümer, der die Erlaubnis erteilt hat, und gegenüber dem Untermieter, dem er selbst die Pflichten eines Vermieters schuldet.

Das deutsche Untermietrecht ruht auf zwei zentralen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Die Grundregel des § 540 Abs. 1 BGB untersagt die Gebrauchsüberlassung an Dritte ohne Erlaubnis des Vermieters und gilt für Gewerbe- und Wohnraummiete gleichermaßen. Bei Wohnraum greift jedoch § 553 BGB als Spezialnorm: Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Hauptmietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen, kann er vom Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dieses Recht ist nach § 553 Abs. 3 BGB zwingend, eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung im Hauptmietvertrag ist unwirksam. Das berechtigte Interesse wird vom Bundesgerichtshof großzügig ausgelegt: ein längerer beruflicher Auslandsaufenthalt, finanzielle Engpässe, die Gründung einer Lebensgemeinschaft oder schlicht das Bedürfnis nach Gesellschaft genügen regelmäßig.

Der BGH hat in seinem Urteil vom 13. September 2023, VIII ZR 109/22 nochmals präzisiert, dass auch die Überlassung des überwiegenden Teils der Wohnung unter § 553 BGB fallen kann, solange der Hauptmieter den Gewahrsam nicht vollständig aufgibt. Die vollständige Überlassung der gesamten Wohnung an einen Dritten ist von § 553 BGB nicht gedeckt und fällt zurück in den Anwendungsbereich des § 540 BGB, womit der Vermieter die Zustimmung freier verweigern kann. Praktisch heißt das: wer für sechs Monate ins Ausland geht und sein Zimmer mit persönlichen Gegenständen behält, kann sich auf § 553 BGB berufen; wer den Schlüssel komplett übergibt und die Wohnung räumt, nicht. Eine vertiefte Darstellung des Gesetzestextes findet sich auf der offiziellen Veröffentlichung des Bundesministeriums der Justiz zu § 553 BGB.

Eine wichtige Folge des Anspruchs nach § 553 BGB ist die mögliche Mieterhöhung: Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Anhebung der Miete zuzumuten, kann er seine Erlaubnis von dieser Erhöhung abhängig machen (§ 553 Abs. 2 BGB). Üblich sind zehn bis zwanzig Prozent Untermietzuschlag, abhängig von Lage und Wohnungsgröße. In Städten mit Mietpreisbremse nach § 556d BGB darf die Gesamtmiete einschließlich Untermietzuschlag die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent nicht überschreiten, was die kreative Gestaltung von Untermieten faktisch begrenzt.

Der häufigste Anlass ist die klassische Wohngemeinschaft, in der ein Hauptmieter Zimmer an Mitbewohner weitervermietet, ohne dass diese im Hauptmietvertrag stehen. Diese WG-Konstellation ist in deutschen Großstädten der Regelfall und wird vom BGH ausdrücklich als legitimes Interesse anerkannt. Ein zweiter typischer Fall ist der befristete Auslandsaufenthalt: berufliche Entsendungen nach Brüssel, Singapur oder Boston dauern selten genau zwölf Monate, und die Wohnung in München oder Berlin will man behalten. Statt zu kündigen und nach der Rückkehr neu zu suchen, vermieten viele für sechs bis vierundzwanzig Monate unter. Ein dritter Anlass ist der Einzug einer neuen Lebenspartnerin oder eines Lebenspartners, der formal nicht in den Hauptmietvertrag eintreten soll, aber rechtssicher mitwohnen will, etwa für die polizeiliche Anmeldung oder den Bezug von Wohngeld.

Eine vierte Kategorie sind finanzielle Notlagen: Arbeitslosigkeit, Trennung oder eine plötzlich gestiegene Vergleichsmiete machen es nötig, die Mietlast zu teilen. Auch hier gilt § 553 BGB. Schwieriger wird es bei Plattform-Vermietungen über Airbnb oder ähnliche Dienste: die kurzzeitige, gewerblich anmutende Überlassung an wechselnde Gäste ist nach gefestigter Rechtsprechung des BGH (zuletzt Urteil vom 8. Januar 2014, VIII ZR 210/13) nicht von § 553 BGB gedeckt und kann zur fristlosen Kündigung führen. Wer über Airbnb vermieten will, braucht eine ausdrückliche separate Vereinbarung mit dem Vermieter und in den meisten Großstädten zusätzlich eine Genehmigung nach dem jeweiligen Zweckentfremdungsgesetz. Ein letzter Sonderfall: die DSGVO-konforme Mieterselbstauskunft des potenziellen Untermieters sollte vor Vertragsschluss eingeholt werden, denn der Hauptmieter tritt gegenüber dem Untermieter selbst in die Rolle des Vermieters und unterliegt denselben Auskunftsgrenzen wie ein gewerblicher Vermieter.

Die Captain.Legal-Vorlage ist nach den seit 2023 fortgeschriebenen Anforderungen des BGH strukturiert und enthält alle Klauseln, die ein deutsches Amtsgericht im Streitfall sucht. Wer die Vorlage nutzt, geht keine inhaltlichen Kompromisse ein, sondern füllt die Felder mit den eigenen Daten aus.

• Die Bezeichnung der Vertragsparteien nennt Hauptmieter und Untermieter mit vollständigem Namen, Geburtsdatum und Anschrift und benennt zusätzlich den Vermieter des Hauptmietvertrags. Diese dreigliedrige Identifikation ist juristisch entscheidend, weil sie den Zustimmungsnachweis sauber anbindet und im Streitfall die Passivlegitimation im Räumungsprozess festlegt.
• Die Beschreibung des überlassenen Wohnraums unterscheidet zwischen Teilüberlassung (einzelnes Zimmer mit gemeinsamer Küchen- und Bad-Nutzung) und vollständiger Überlassung. Die genaue Quadratmeterzahl, die Lage des Zimmers in der Wohnung und die mitvermieteten Gemeinschaftsflächen werden konkret bezeichnet, weil unklare Beschreibungen nach § 535 Abs. 1 BGB zulasten des Vermietenden ausgelegt werden.
• Der Zustimmungsnachweis des Hauptvermieters ist als gesonderter Vertragsbestandteil aufgenommen, idealerweise als Anlage mit der schriftlichen Erlaubnis nach § 540 Abs. 1 BGB. Ohne diese Anlage ist der Untermietvertrag zwar nicht nichtig, aber der Untermieter trägt das Risiko einer Kündigung des Hauptverhältnisses und damit seines Wohnens. Die Vorlage weist den Untermieter ausdrücklich auf dieses Risiko hin, was die Beweislage des Hauptmieters verbessert.
• Die Miet- und Nebenkostenregelung trennt sauber zwischen Kaltmiete, Betriebskostenvorauszahlung und etwaigem Möblierungszuschlag. Bei Teilüberlassung wird der Untermietzuschlag in einem separaten Absatz nach § 553 Abs. 2 BGB ausgewiesen, damit die Anbindung an die Vermieter-Zustimmung dokumentiert ist. Die Betriebskostenabrechnung erfolgt entweder über eine Pauschale oder über einen Verteilerschlüssel, beides wird in der Vorlage angeboten.
• Die Kündigungsfristen werden nach den Maßstäben des § 573c BGB gestaltet und für möblierte Zimmer im Sinne des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB gegebenenfalls verkürzt. Eine zeitlich gebundene Untermiete wird über einen Befristungsgrund nach § 575 BGB abgesichert, sofern der Untervertrag das Schicksal des Hauptmietverhältnisses teilen soll.
• Die Schlussbestimmungen enthalten Schriftformklausel, salvatorische Klausel und Gerichtsstand, alle drei nach aktueller AGB-Kontrolle des BGH zulässig formuliert.

Berlin ist der Hotspot der Untervermietung und gleichzeitig der Ort mit der schärfsten Kontrolle. Das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz Berlin erlaubt die kurzzeitige Untervermietung an wechselnde Gäste nur mit Genehmigungsnummer, und das Landgericht Berlin hat in mehreren Entscheidungen die Erlaubnispflicht selbst für eine WG-Untermiete bekräftigt, sobald die Wohnung ganz oder überwiegend überlassen wird. Wer in Berlin untervermietet, sollte den schriftlichen Zustimmungsnachweis nicht nur ablegen, sondern dem Untermieter eine Kopie aushändigen.

München verbindet eine angespannte Mietpreisbremse nach § 556d BGB mit einem aktiven Sozialreferat, das überhöhte Untermieten regelmäßig prüft. Der Untermietzuschlag darf hier in der Praxis nicht zur Umgehung der Vergleichsmietenbegrenzung benutzt werden. Mehrere Urteile des Amtsgerichts München haben Untermietzuschläge über zwanzig Prozent als unangemessen und damit nicht durchsetzbar bewertet. Der Hauptmieter, der überhöht untervermietet, riskiert eine Rückforderung des Untermieters nach § 812 BGB.

Hamburg wendet seit 2019 ebenfalls ein Wohnraumschutzgesetz an, das die kurzzeitige Vermietung ohne Genehmigung sanktioniert. Bei klassischen WG-Untermieten ist Hamburg pragmatisch, verlangt jedoch eine saubere Anzeige der Untervermietung beim Bezirksamt, wenn der Untermieter sich polizeilich anmeldet. Die Wohnungsgeberbestätigung nach § 19 BMG muss der Hauptmieter erstellen, nicht der Eigentümer.

Frankfurt am Main, Köln und Stuttgart folgen weitgehend dem Bundesrecht ohne lokale Sonderregeln, achten aber zunehmend auf die korrekte Anzeige bei Plattform-Vermietungen. In allen drei Städten gilt: ein schriftlicher Untermietvertrag mit Vermieter-Zustimmung schützt vor 95 Prozent der typischen Streitfälle, eine mündliche Absprache schützt vor keinem.

Auf dem Land und in mittelgroßen Städten ist die Toleranz gegenüber Untermieten höher, das Vertragsrecht aber identisch. Wer im Saarland, in Mecklenburg-Vorpommern oder in Sachsen-Anhalt untervermietet, profitiert nicht von einer weniger strengen Gesetzeslage, sondern lediglich von weniger Klagen.

Sie starten mit der Auswahl der Vertragskonstellation: Teilüberlassung eines Zimmers, möbliertes WG-Zimmer mit Inventarliste oder vollständige Überlassung für eine befristete Zeit. Diese erste Weiche steuert, welche Klauseln das Formular Ihnen anschließend vorlegt, denn die Anforderungen unterscheiden sich erheblich. Anschließend tragen Sie die Daten von Hauptmieter, Untermieter und Hauptvermieter ein, jeweils mit vollständiger Anschrift und Geburtsdatum, sowie die Adresse der Wohnung mit Quadratmeterzahl und Zimmeranzahl. Die Vorlage für ein detailliertes Wohnungsübergabeprotokoll mit Zählerständen lässt sich später ergänzen, sobald der Untermieter tatsächlich einzieht.

Im nächsten Schritt definieren Sie Mietbeginn, Vertragsdauer und Kündigungsfristen. Wenn Sie eine Befristung nach § 575 BGB wählen, fordert das Formular einen zulässigen Befristungsgrund und weist Sie ausdrücklich auf die Folge fehlender Begründung hin: ein unbefristeter Vertrag entsteht. Anschließend legen Sie Kaltmiete, Betriebskostenvorauszahlung und gegebenenfalls Möblierungszuschlag fest. Das Tool prüft die Plausibilität gegen die regionale Mietpreisbremse, falls vorhanden, und warnt bei statistisch ungewöhnlichen Werten. Im letzten Schritt laden Sie den Zustimmungsnachweis Ihres Hauptvermieters als Anlage hoch oder vermerken, dass dieser separat eingeholt wird. Sie erhalten das fertige Dokument als Word- und PDF-Datei zum Ausdrucken, Unterschreiben und Verteilen an alle drei Beteiligten.

Der mit Abstand häufigste Fehler ist die Untervermietung ohne schriftliche Zustimmung des Hauptvermieters. Eine mündliche Erlaubnis ist nach § 540 BGB zwar wirksam, lässt sich im Streitfall aber kaum beweisen. Viele Hauptmieter berufen sich darauf, der Vermieter habe doch beim letzten Besuch den Untermieter gesehen und nicht widersprochen, was Gerichte regelmäßig nicht als Zustimmung werten. Genauso problematisch ist die kurzfristige Plattformvermietung ohne separate Erlaubnis: selbst wenn der Hauptvermieter eine WG-Untermiete erlaubt hat, deckt diese Erlaubnis keine Airbnb-Nutzung. Das Landgericht München I hat 2023 in mehreren Fällen die fristlose Kündigung für rechtmäßig erklärt.

Ein dritter Fehler liegt in der falschen Kalkulation des Untermietzuschlags: viele Hauptmieter rechnen die Gesamtmiete einfach durch die Zimmerzahl und schlagen pauschal zwanzig Prozent auf, ohne zu prüfen, ob die ortsübliche Vergleichsmiete plus Mietpreisbremse das hergibt. Ein vierter, oft übersehener Fehler ist das Versäumnis der Wohnungsgeberbestätigung nach § 19 BMG: der Hauptmieter muss dem Untermieter binnen zwei Wochen nach Einzug eine schriftliche Bestätigung ausstellen, ohne die der Untermieter sich nicht polizeilich anmelden kann. Ein Versäumnis kostet ein Bußgeld nach § 54 Abs. 2 BMG. Schließlich verzichten viele Hauptmieter auf eine Inventarliste bei möblierten Zimmern, was bei Auszug zu unauflöslichen Streitigkeiten über Schäden, Verluste und Abnutzung führt. Die spezialisierte Vorlage für möblierte WG-Zimmer mit vollständiger Inventarliste löst dieses Problem strukturell, indem sie Liste und Vertrag zusammenführt.