Zeitmietvertrag nach § 575 BGB: Vorlage als PDF & Word

Der Zeitmietvertrag, auch qualifizierter Zeitmietvertrag genannt, ist in § 575 BGB gesetzlich definiert und unterscheidet sich grundlegend vom früheren einfachen Zeitmietvertrag nach altem Recht. Während der alte einfache Zeitmietvertrag bis zum 31. August 2001 ohne Begründung möglich war, verlangt das geltende Recht zwingend einen der drei zulässigen Befristungsgründe: Eigenbedarf für sich, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige, geplante wesentliche Bauarbeiten, oder die beabsichtigte Vermietung an einen zur Dienstleistung verpflichteten Mitarbeiter. Diese Aufzählung ist abschließend, andere wirtschaftliche oder persönliche Motive reichen nicht aus.

In der Praxis verwechseln viele Vermieter den Zeitmietvertrag mit dem Mietvertrag mit beidseitigem Kündigungsverzicht oder mit der Staffelmietvereinbarung nach § 557a BGB. Beim Kündigungsverzicht bleibt der Vertrag unbefristet, die Parteien verzichten lediglich für einen bestimmten Zeitraum auf das Recht zur ordentlichen Kündigung. Beim Zeitmietvertrag dagegen endet das Mietverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Frist. Diese rechtliche Unterscheidung hat erhebliche praktische Konsequenzen, etwa bei der Verwaltung von Wohnraummietverhältnissen oder bei der Auswahl der passenden Vertragsform für ein konkretes Vermietungsszenario.

Die zentrale Vorschrift ist § 575 BGB in der Fassung des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001, in Kraft getreten am 1. September 2001. Absatz 1 nennt die drei zulässigen Befristungsgründe: Eigenbedarf, Verwertungsabsicht durch wesentliche Veränderungen oder Beseitigung sowie die Vermietung an Werkangestellte. Der Vermieter muss den Grund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen, und zwar so konkret, dass der Mieter prüfen kann, ob die Voraussetzungen tatsächlich vorliegen. Eine pauschale Formulierung wie "Eigenbedarf liegt vor" genügt nicht, wie der Bundesgerichtshof in mehreren Entscheidungen bestätigt hat (etwa BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010, VIII ZR 78/10). Erforderlich ist die Benennung der konkreten Person und des Nutzungszwecks.

Ergänzend gilt § 550 BGB, der für Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr die Schriftform vorschreibt. Wird die Schriftform nicht eingehalten, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen, kann aber frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums ordentlich gekündigt werden. Die genaue Abgrenzung zum unbefristeten Wohnraummietvertrag nach §§ 535 ff. BGB ist in der Beratungspraxis der häufigste Streitpunkt, weil viele Vermieter glauben, eine schlichte Datumsangabe im Vertrag genüge. Sie genügt nicht.

Hinzu kommen die Vorschriften zur Mietpreisbremse in §§ 556d bis 556g BGB, die in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auch für Zeitmietverträge gelten, sowie die Kappungsgrenzenverordnung der jeweiligen Landesregierung. Die offizielle Fundstelle des Gesetzestexts findet sich beim Bundesministerium der Justiz im amtlichen Gesetzesportal gesetze-im-internet.de. Mieter können nach § 575 Absatz 2 BGB frühestens vier Monate vor Ablauf der Frist Auskunft über das Fortbestehen des Befristungsgrundes verlangen, der Vermieter muss innerhalb eines Monats antworten.

Der häufigste Anwendungsfall ist der konkret absehbare Eigenbedarf: Der Vermieter weiß bereits beim Abschluss, dass er die Wohnung in drei Jahren für die studierende Tochter, die heimkehrende Mutter oder einen Wechsel an den Wohnsitz benötigt. Statt nach drei Jahren mühsam Eigenbedarf zu kündigen, mit dem Risiko einer Räumungsklage und einer Härtefallabwägung nach § 574 BGB, schafft der Zeitmietvertrag von Anfang an Klarheit für beide Seiten. Der Mieter kennt das Enddatum, der Vermieter spart sich den Kündigungsstreit. Voraussetzung ist allerdings, dass der Eigenbedarf zum vereinbarten Endzeitpunkt tatsächlich eintritt und nicht nur eine vage Zukunftsvermutung darstellt.

Der zweite klassische Fall ist die geplante Sanierung oder der Abriss. Wer ein Mehrfamilienhaus in zwei Jahren grundlegend modernisieren oder durch einen Neubau ersetzen will, vermietet die Bestandswohnungen sinnvollerweise zeitlich befristet. Der Befristungsgrund nach § 575 Absatz 1 Nummer 2 BGB setzt voraus, dass die Bauarbeiten durch ein fortbestehendes Mietverhältnis erheblich erschwert würden. Bloße Renovierungsarbeiten genügen nicht, es muss um wesentliche Veränderungen gehen, etwa Grundrissänderungen, Aufstockungen oder den vollständigen Rückbau.

Die dritte Konstellation, die Werkmietwohnung nach § 575 Absatz 1 Nummer 3 BGB, ist seltener und betrifft typischerweise Hausmeister, Pförtner oder Pflegekräfte, deren Wohnraum an die Dauer ihrer Anstellung gekoppelt ist. Daneben gibt es einen Grenzfall, der häufig übersehen wird: Auslandsentsendungen. Eine Rückkehrklausel allein begründet keinen Zeitmietvertrag, sie muss als Eigenbedarf für den entsendeten Mitarbeiter oder dessen Familie konkret formuliert sein. Ähnliches gilt für befristete Beschäftigungsverhältnisse mit Wohnraumbindung, bei denen die arbeitsrechtliche und die mietrechtliche Befristung sauber getrennt werden müssen.

• Die Bezeichnung der Vertragsparteien muss alle Mieter und Vermieter mit vollständigem Namen, Anschrift und Geburtsdatum erfassen. Bei Ehegatten oder Lebenspartnern empfehlen wir die ausdrückliche Aufnahme beider Personen, weil sonst nach Trennung schwierige Abgrenzungsfragen entstehen. Bei juristischen Personen als Vermieter sind Handelsregisternummer und vertretungsberechtigte Person anzugeben.
• Die genaue Beschreibung der Mietsache umfasst Lage der Wohnung im Haus, Wohnfläche in Quadratmetern nach Wohnflächenverordnung, Anzahl der Zimmer sowie zugehörige Nebenräume wie Keller, Speicher oder Stellplatz. Eine Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von mehr als zehn Prozent berechtigt den Mieter nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Mietminderung.
• Die Befristungsklausel mit konkretem Befristungsgrund ist das Herzstück des Zeitmietvertrags. Die Vorlage führt den Vermieter durch die drei zulässigen Gründe nach § 575 Absatz 1 BGB und verlangt eine konkrete, prüfbare Beschreibung. Bei Eigenbedarf etwa: Name der Person, Verwandtschaftsverhältnis, geplanter Nutzungszweck und ungefähres Datum der Eigennutzung.
• Die Mietzins- und Nebenkostenregelung trennt sauber zwischen Nettokaltmiete, Vorauszahlungen für Betriebskosten nach § 2 BetrKV und gegebenenfalls Heizkostenvorauszahlung. Die Vorlage berücksichtigt die Mietpreisbremse in den ausgewiesenen Gebieten und bietet die Vereinbarung einer Indexmiete nach § 557b BGB oder einer Staffelmiete nach § 557a BGB als Alternative.
• Die Kautionsvereinbarung ist auf das gesetzliche Höchstmaß von drei Nettokaltmieten nach § 551 BGB begrenzt und sieht die getrennte Anlage auf einem verzinslichen Konto vor. Die Klausel regelt auch Ratenzahlung, Rückgabemodalitäten und die Verzinsung zugunsten des Mieters.
• Die Schönheitsreparaturen-Klausel ist nach der jüngeren Rechtsprechung zu § 307 BGB einer der häufigsten Stolpersteine. Die Vorlage verzichtet auf starre Fristenpläne und unzulässige Endrenovierungsklauseln, die seit BGH VIII ZR 21/13 regelmäßig kassiert werden.

Berlin ist der wohnungspolitische Brennpunkt der Republik und für Vermieter besonders heikel. Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung erklärt das gesamte Stadtgebiet zum Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt im Sinne von § 556d BGB, die Mietpreisbremse gilt also flächendeckend und auch für Zeitmietverträge. Hinzu kommt das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz, das die kurzfristige Vermietung als Ferienwohnung genehmigungspflichtig macht. Die Berliner Senatsverwaltung kontrolliert aktiv, und Verstöße werden mit Bußgeldern bis zu 500.000 Euro geahndet. Wer in Berlin einen Zeitmietvertrag wegen Sanierung schließt, sollte die Bauanträge bereits vorbereitet haben, sonst gilt der Befristungsgrund als nicht ausreichend konkretisiert.

Bayern, namentlich München, weist die höchsten Wohnraumpreise Deutschlands auf und entsprechend strenge Schutzvorschriften. Die Bayerische Mieterschutzverordnung hat die Mietpreisbremse zum 1. Januar 2026 erneut verlängert und für 208 bayerische Gemeinden bestätigt. Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen liegt in München, Augsburg und Nürnberg bei 15 Prozent in drei Jahren statt der bundesgesetzlichen 20 Prozent. Bei Zeitmietverträgen achten die Münchener Amtsgerichte besonders streng auf die Konkretisierung des Eigenbedarfs, eine bloße Absichtserklärung des Vermieters reicht nicht.

Nordrhein-Westfalen zeigt das stärkste Stadt-Land-Gefälle. Die Mieterschutzverordnung NRW in der Fassung vom 1. Juli 2025 weist 57 Kommunen aus, in denen Mietpreisbremse und Kappungsgrenzenverordnung gelten, darunter Köln, Düsseldorf, Bonn und Münster. In der Eifel oder im Sauerland dagegen gilt das allgemeine Bundesrecht ohne regionale Verschärfung. Die genaue Prüfung der Gebietszugehörigkeit vor Vertragsschluss ist Pflicht, denn ein in einer geschützten Kommune zu hoch angesetzter Mietzins macht die Mietpreisvereinbarung teilweise unwirksam.

Hamburg unterliegt vollständig der Mietpreisbremse durch die Hamburgische Mietpreisbegrenzungsverordnung. Die Hansestadt verfolgt zudem über das Hamburgische Wohnraumschutzgesetz eine restriktive Linie gegen Leerstand und Zweckentfremdung. Bei Zeitmietverträgen mit Sanierungsgrund verlangen die Hamburger Gerichte regelmäßig den Nachweis konkreter Bauplanungen, eine Architektenvorprüfung oder ein Bauvoranfrage-Bescheid genügen meist als Beleg.

Baden-Württemberg hat die Mietpreisbremse über die Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg für derzeit 89 Gemeinden festgelegt, darunter Stuttgart, Freiburg, Heidelberg und Karlsruhe. Eine Besonderheit des Landes ist die Behandlung gewerblicher Mischmietverhältnisse bei Selbstständigen und Gründern, bei denen die Trennung zwischen Wohn- und Gewerberaum oft nachträglich geprüft werden muss. Die baden-württembergischen Amtsgerichte tendieren zu einer strikten Anwendung der Wohnraumvorschriften, sobald der Wohnzweck überwiegt.

Sie beginnen damit, das Bundesland und die genaue Adresse der Mietsache anzugeben, denn das Formular passt sich automatisch an die regionale Mietpreisbremse und die jeweilige Kappungsgrenzenverordnung an. Anschließend tragen Sie die Personendaten beider Vertragsparteien ein, wobei das System bei mehreren Mietern automatisch eine gesamtschuldnerische Haftungsklausel ergänzt. Im nächsten Schritt beschreiben Sie die Wohnung mit Wohnfläche, Zimmeranzahl und Nebenflächen, und Sie laden bei Bedarf einen Grundriss oder eine Fotodokumentation hoch, die als Anlage zum Vertrag mitgeführt wird.

Der entscheidende Schritt folgt mit der Auswahl des Befristungsgrundes. Das Formular zwingt Sie zu einer Entscheidung zwischen Eigenbedarf, Verwertungsabsicht und Werkmietwohnung und fordert für jeden Grund die spezifischen Pflichtangaben ab: bei Eigenbedarf etwa Name und Verwandtschaftsverhältnis der begünstigten Person, bei Verwertungsabsicht die Art der geplanten Bauarbeiten und die ungefähre Bauphase. Diese Angaben werden in den Vertragstext übernommen und erfüllen damit das Schriftformerfordernis nach § 575 Absatz 1 Satz 2 BGB.

Es folgen die wirtschaftlichen Konditionen: Nettokaltmiete, Betriebskostenvorauszahlung, Kaution und gegebenenfalls Indexierung oder Staffelung. Eine integrierte Plausibilitätsprüfung warnt Sie, wenn der eingegebene Mietzins in einem Mietpreisbremse-Gebiet die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent überschreitet. Abschließend prüfen Sie die vollständige Übersicht aller verfügbaren Vertragstypen für Wohn- und Gewerberaum, laden den Vertrag im gewünschten Format herunter und unterzeichnen ihn mit dem Mieter im Beisein der Originaldokumente.

Der mit Abstand häufigste Fehler ist die unzureichende Konkretisierung des Befristungsgrundes. Vermieter schreiben Formulierungen wie "Eigenbedarf für Familienangehörige" oder "geplante Sanierung", ohne Person und Zeitpunkt zu benennen. Die Rechtsprechung verlangt eine Konkretisierung, die dem Mieter eine eigene Prüfung ermöglicht. Fehlt diese, kippt der gesamte Befristungsmechanismus nach § 575 Absatz 1 Satz 2 BGB, und das Mietverhältnis gilt als unbefristet abgeschlossen. Ein zweiter, fast ebenso häufiger Fehler ist die Verwechslung mit dem Kündigungsverzicht. Wer einen unbefristeten Vertrag mit Mindestlaufzeit will, sollte einen beidseitigen Kündigungsverzicht vereinbaren, nicht einen Zeitmietvertrag konstruieren, dem es an einem zulässigen Befristungsgrund fehlt.

Der dritte Stolperstein betrifft die Schriftform nach § 550 BGB bei Verträgen über mehr als ein Jahr Laufzeit. Eine eingescannte Unterschrift, ein PDF-Versand ohne anschließenden Postversand des Originals oder fehlende Paraphen auf jeder Seite können die Schriftform brechen. Eng damit verbunden ist der vierte Fehler, die fehlende oder verspätete Information über die Fortdauer des Befristungsgrundes. Mieter haben nach § 575 Absatz 2 BGB einen Auskunftsanspruch frühestens vier Monate vor Vertragsende, und wer als Vermieter nicht innerhalb eines Monats antwortet, muss eine Verlängerung um die Verzögerungszeit hinnehmen. Schließlich der fünfte Fehler, der vor allem in Berlin und München kostspielig wird: die Missachtung der Mietpreisbremse, weil viele Vermieter glauben, sie gelte nicht für befristete Verträge. Sie gilt sehr wohl, und die Rückforderung überzahlter Mieten kann sich über die gesamte Vertragslaufzeit erstrecken.