Zeitmietvertrag nach § 575 BGB: Vorlage als PDF & Word

Ein Zeitmietvertrag ist ein Mietvertrag über Wohnraum, der von vornherein auf eine bestimmte Dauer abgeschlossen wird und nach Ablauf dieser Frist automatisch endet, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Anders als beim unbefristeten Mietvertrag wird die Vertragslaufzeit kalendermäßig festgelegt, etwa auf zwei, drei oder fünf Jahre. Entscheidend ist: Seit der Mietrechtsreform von 2001 darf ein solcher Vertrag nur noch unter sehr engen Voraussetzungen geschlossen werden. Der Vermieter muss bereits bei Vertragsschluss einen der drei in § 575 Absatz 1 BGB abschließend aufgezählten Befristungsgründe schriftlich nennen, und dieser Grund muss bei Vertragsende tatsächlich vorliegen. Wer diesen Mechanismus nicht beherrscht, riskiert, dass aus dem geplanten befristeten Mietvertrag automatisch ein unbefristetes Mietverhältnis wird, das sich nur noch über die schwer durchsetzbare ordentliche Kündigung beenden lässt.

Der Zeitmietvertrag, auch qualifizierter Zeitmietvertrag genannt, ist in § 575 BGB gesetzlich definiert und unterscheidet sich grundlegend vom früheren einfachen Zeitmietvertrag nach altem Recht. Während der alte einfache Zeitmietvertrag bis zum 31. August 2001 ohne Begründung möglich war, verlangt das geltende Recht zwingend einen der drei zulässigen Befristungsgründe: Eigenbedarf für sich, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige, geplante wesentliche Bauarbeiten, oder die beabsichtigte Vermietung an einen zur Dienstleistung verpflichteten Mitarbeiter. Diese Aufzählung ist abschließend, andere wirtschaftliche oder persönliche Motive reichen nicht aus.

In der Praxis verwechseln viele Vermieter den Zeitmietvertrag mit dem Mietvertrag mit beidseitigem Kündigungsverzicht oder mit der Staffelmietvereinbarung nach § 557a BGB. Beim Kündigungsverzicht bleibt der Vertrag unbefristet, die Parteien verzichten lediglich für einen bestimmten Zeitraum auf das Recht zur ordentlichen Kündigung. Beim Zeitmietvertrag dagegen endet das Mietverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Frist. Diese rechtliche Unterscheidung hat erhebliche praktische Konsequenzen, etwa bei der Verwaltung von Wohnraummietverhältnissen oder bei der Auswahl der passenden Vertragsform für ein konkretes Vermietungsszenario.

Die zentrale Vorschrift ist § 575 BGB in der Fassung des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001, in Kraft getreten am 1. September 2001. Absatz 1 nennt die drei zulässigen Befristungsgründe: Eigenbedarf, Verwertungsabsicht durch wesentliche Veränderungen oder Beseitigung sowie die Vermietung an Werkangestellte. Der Vermieter muss den Grund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen, und zwar so konkret, dass der Mieter prüfen kann, ob die Voraussetzungen tatsächlich vorliegen. Eine pauschale Formulierung wie "Eigenbedarf liegt vor" genügt nicht, wie der Bundesgerichtshof in mehreren Entscheidungen bestätigt hat (etwa BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010, VIII ZR 78/10). Erforderlich ist die Benennung der konkreten Person und des Nutzungszwecks.

Ergänzend gilt § 550 BGB, der für Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr die Schriftform vorschreibt. Wird die Schriftform nicht eingehalten, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen, kann aber frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums ordentlich gekündigt werden. Die genaue Abgrenzung zum unbefristeten Wohnraummietvertrag nach §§ 535 ff. BGB ist in der Beratungspraxis der häufigste Streitpunkt, weil viele Vermieter glauben, eine schlichte Datumsangabe im Vertrag genüge. Sie genügt nicht.

Hinzu kommen die Vorschriften zur Mietpreisbremse in §§ 556d bis 556g BGB, die in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auch für Zeitmietverträge gelten, sowie die Kappungsgrenzenverordnung der jeweiligen Landesregierung. Die offizielle Fundstelle des Gesetzestexts findet sich beim Bundesministerium der Justiz im amtlichen Gesetzesportal gesetze-im-internet.de. Mieter können nach § 575 Absatz 2 BGB frühestens vier Monate vor Ablauf der Frist Auskunft über das Fortbestehen des Befristungsgrundes verlangen, der Vermieter muss innerhalb eines Monats antworten.

Der häufigste Anwendungsfall ist der konkret absehbare Eigenbedarf: Der Vermieter weiß bereits beim Abschluss, dass er die Wohnung in drei Jahren für die studierende Tochter, die heimkehrende Mutter oder einen Wechsel an den Wohnsitz benötigt. Statt nach drei Jahren mühsam Eigenbedarf zu kündigen, mit dem Risiko einer Räumungsklage und einer Härtefallabwägung nach § 574 BGB, schafft der Zeitmietvertrag von Anfang an Klarheit für beide Seiten. Der Mieter kennt das Enddatum, der Vermieter spart sich den Kündigungsstreit. Voraussetzung ist allerdings, dass der Eigenbedarf zum vereinbarten Endzeitpunkt tatsächlich eintritt und nicht nur eine vage Zukunftsvermutung darstellt.

Der zweite klassische Fall ist die geplante Sanierung oder der Abriss. Wer ein Mehrfamilienhaus in zwei Jahren grundlegend modernisieren oder durch einen Neubau ersetzen will, vermietet die Bestandswohnungen sinnvollerweise zeitlich befristet. Der Befristungsgrund nach § 575 Absatz 1 Nummer 2 BGB setzt voraus, dass die Bauarbeiten durch ein fortbestehendes Mietverhältnis erheblich erschwert würden. Bloße Renovierungsarbeiten genügen nicht, es muss um wesentliche Veränderungen gehen, etwa Grundrissänderungen, Aufstockungen oder den vollständigen Rückbau.

Die dritte Konstellation, die Werkmietwohnung nach § 575 Absatz 1 Nummer 3 BGB, ist seltener und betrifft typischerweise Hausmeister, Pförtner oder Pflegekräfte, deren Wohnraum an die Dauer ihrer Anstellung gekoppelt ist. Daneben gibt es einen Grenzfall, der häufig übersehen wird: Auslandsentsendungen. Eine Rückkehrklausel allein begründet keinen Zeitmietvertrag, sie muss als Eigenbedarf für den entsendeten Mitarbeiter oder dessen Familie konkret formuliert sein. Ähnliches gilt für befristete Beschäftigungsverhältnisse mit Wohnraumbindung, bei denen die arbeitsrechtliche und die mietrechtliche Befristung sauber getrennt werden müssen.

• Die Bezeichnung der Vertragsparteien muss alle Mieter und Vermieter mit vollständigem Namen, Anschrift und Geburtsdatum erfassen. Bei Ehegatten oder Lebenspartnern empfehlen wir die ausdrückliche Aufnahme beider Personen, weil sonst nach Trennung schwierige Abgrenzungsfragen entstehen. Bei juristischen Personen als Vermieter sind Handelsregisternummer und vertretungsberechtigte Person anzugeben.
• Die genaue Beschreibung der Mietsache umfasst Lage der Wohnung im Haus, Wohnfläche in Quadratmetern nach Wohnflächenverordnung, Anzahl der Zimmer sowie zugehörige Nebenräume wie Keller, Speicher oder Stellplatz. Eine Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von mehr als zehn Prozent berechtigt den Mieter nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Mietminderung.
• Die Befristungsklausel mit konkretem Befristungsgrund ist das Herzstück des Zeitmietvertrags. Die Vorlage führt den Vermieter durch die drei zulässigen Gründe nach § 575 Absatz 1 BGB und verlangt eine konkrete, prüfbare Beschreibung. Bei Eigenbedarf etwa: Name der Person, Verwandtschaftsverhältnis, geplanter Nutzungszweck und ungefähres Datum der Eigennutzung.
• Die Mietzins- und Nebenkostenregelung trennt sauber zwischen Nettokaltmiete, Vorauszahlungen für Betriebskosten nach § 2 BetrKV und gegebenenfalls Heizkostenvorauszahlung. Die Vorlage berücksichtigt die Mietpreisbremse in den ausgewiesenen Gebieten und bietet die Vereinbarung einer Indexmiete nach § 557b BGB oder einer Staffelmiete nach § 557a BGB als Alternative.
• Die Kautionsvereinbarung ist auf das gesetzliche Höchstmaß von drei Nettokaltmieten nach § 551 BGB begrenzt und sieht die getrennte Anlage auf einem verzinslichen Konto vor. Die Klausel regelt auch Ratenzahlung, Rückgabemodalitäten und die Verzinsung zugunsten des Mieters.
• Die Schönheitsreparaturen-Klausel ist nach der jüngeren Rechtsprechung zu § 307 BGB einer der häufigsten Stolpersteine. Die Vorlage verzichtet auf starre Fristenpläne und unzulässige Endrenovierungsklauseln, die seit BGH VIII ZR 21/13 regelmäßig kassiert werden.

Berlin ist der wohnungspolitische Brennpunkt der Republik und für Vermieter besonders heikel. Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung erklärt das gesamte Stadtgebiet zum Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt im Sinne von § 556d BGB, die Mietpreisbremse gilt also flächendeckend und auch für Zeitmietverträge. Hinzu kommt das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz, das die kurzfristige Vermietung als Ferienwohnung genehmigungspflichtig macht. Die Berliner Senatsverwaltung kontrolliert aktiv, und Verstöße werden mit Bußgeldern bis zu 500.000 Euro geahndet. Wer in Berlin einen Zeitmietvertrag wegen Sanierung schließt, sollte die Bauanträge bereits vorbereitet haben, sonst gilt der Befristungsgrund als nicht ausreichend konkretisiert.

Bayern, namentlich München, weist die höchsten Wohnraumpreise Deutschlands auf und entsprechend strenge Schutzvorschriften. Die Bayerische Mieterschutzverordnung hat die Mietpreisbremse zum 1. Januar 2026 erneut verlängert und für 208 bayerische Gemeinden bestätigt. Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen liegt in München, Augsburg und Nürnberg bei 15 Prozent in drei Jahren statt der bundesgesetzlichen 20 Prozent. Bei Zeitmietverträgen achten die Münchener Amtsgerichte besonders streng auf die Konkretisierung des Eigenbedarfs, eine bloße Absichtserklärung des Vermieters reicht nicht.

Nordrhein-Westfalen zeigt das stärkste Stadt-Land-Gefälle. Die Mieterschutzverordnung NRW in der Fassung vom 1. Juli 2025 weist 57 Kommunen aus, in denen Mietpreisbremse und Kappungsgrenzenverordnung gelten, darunter Köln, Düsseldorf, Bonn und Münster. In der Eifel oder im Sauerland dagegen gilt das allgemeine Bundesrecht ohne regionale Verschärfung. Die genaue Prüfung der Gebietszugehörigkeit vor Vertragsschluss ist Pflicht, denn ein in einer geschützten Kommune zu hoch angesetzter Mietzins macht die Mietpreisvereinbarung teilweise unwirksam.

Hamburg unterliegt vollständig der Mietpreisbremse durch die Hamburgische Mietpreisbegrenzungsverordnung. Die Hansestadt verfolgt zudem über das Hamburgische Wohnraumschutzgesetz eine restriktive Linie gegen Leerstand und Zweckentfremdung. Bei Zeitmietverträgen mit Sanierungsgrund verlangen die Hamburger Gerichte regelmäßig den Nachweis konkreter Bauplanungen, eine Architektenvorprüfung oder ein Bauvoranfrage-Bescheid genügen meist als Beleg.

Baden-Württemberg hat die Mietpreisbremse über die Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg für derzeit 89 Gemeinden festgelegt, darunter Stuttgart, Freiburg, Heidelberg und Karlsruhe. Eine Besonderheit des Landes ist die Behandlung gewerblicher Mischmietverhältnisse bei Selbstständigen und Gründern, bei denen die Trennung zwischen Wohn- und Gewerberaum oft nachträglich geprüft werden muss. Die baden-württembergischen Amtsgerichte tendieren zu einer strikten Anwendung der Wohnraumvorschriften, sobald der Wohnzweck überwiegt.

Sie beginnen damit, das Bundesland und die genaue Adresse der Mietsache anzugeben, denn das Formular passt sich automatisch an die regionale Mietpreisbremse und die jeweilige Kappungsgrenzenverordnung an. Anschließend tragen Sie die Personendaten beider Vertragsparteien ein, wobei das System bei mehreren Mietern automatisch eine gesamtschuldnerische Haftungsklausel ergänzt. Im nächsten Schritt beschreiben Sie die Wohnung mit Wohnfläche, Zimmeranzahl und Nebenflächen, und Sie laden bei Bedarf einen Grundriss oder eine Fotodokumentation hoch, die als Anlage zum Vertrag mitgeführt wird.

Der entscheidende Schritt folgt mit der Auswahl des Befristungsgrundes. Das Formular zwingt Sie zu einer Entscheidung zwischen Eigenbedarf, Verwertungsabsicht und Werkmietwohnung und fordert für jeden Grund die spezifischen Pflichtangaben ab: bei Eigenbedarf etwa Name und Verwandtschaftsverhältnis der begünstigten Person, bei Verwertungsabsicht die Art der geplanten Bauarbeiten und die ungefähre Bauphase. Diese Angaben werden in den Vertragstext übernommen und erfüllen damit das Schriftformerfordernis nach § 575 Absatz 1 Satz 2 BGB.

Es folgen die wirtschaftlichen Konditionen: Nettokaltmiete, Betriebskostenvorauszahlung, Kaution und gegebenenfalls Indexierung oder Staffelung. Eine integrierte Plausibilitätsprüfung warnt Sie, wenn der eingegebene Mietzins in einem Mietpreisbremse-Gebiet die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent überschreitet. Abschließend prüfen Sie die vollständige Übersicht aller verfügbaren Vertragstypen für Wohn- und Gewerberaum, laden den Vertrag im gewünschten Format herunter und unterzeichnen ihn mit dem Mieter im Beisein der Originaldokumente.

Der mit Abstand häufigste Fehler ist die unzureichende Konkretisierung des Befristungsgrundes. Vermieter schreiben Formulierungen wie "Eigenbedarf für Familienangehörige" oder "geplante Sanierung", ohne Person und Zeitpunkt zu benennen. Die Rechtsprechung verlangt eine Konkretisierung, die dem Mieter eine eigene Prüfung ermöglicht. Fehlt diese, kippt der gesamte Befristungsmechanismus nach § 575 Absatz 1 Satz 2 BGB, und das Mietverhältnis gilt als unbefristet abgeschlossen. Ein zweiter, fast ebenso häufiger Fehler ist die Verwechslung mit dem Kündigungsverzicht. Wer einen unbefristeten Vertrag mit Mindestlaufzeit will, sollte einen beidseitigen Kündigungsverzicht vereinbaren, nicht einen Zeitmietvertrag konstruieren, dem es an einem zulässigen Befristungsgrund fehlt.

Der dritte Stolperstein betrifft die Schriftform nach § 550 BGB bei Verträgen über mehr als ein Jahr Laufzeit. Eine eingescannte Unterschrift, ein PDF-Versand ohne anschließenden Postversand des Originals oder fehlende Paraphen auf jeder Seite können die Schriftform brechen. Eng damit verbunden ist der vierte Fehler, die fehlende oder verspätete Information über die Fortdauer des Befristungsgrundes. Mieter haben nach § 575 Absatz 2 BGB einen Auskunftsanspruch frühestens vier Monate vor Vertragsende, und wer als Vermieter nicht innerhalb eines Monats antwortet, muss eine Verlängerung um die Verzögerungszeit hinnehmen. Schließlich der fünfte Fehler, der vor allem in Berlin und München kostspielig wird: die Missachtung der Mietpreisbremse, weil viele Vermieter glauben, sie gelte nicht für befristete Verträge. Sie gilt sehr wohl, und die Rückforderung überzahlter Mieten kann sich über die gesamte Vertragslaufzeit erstrecken.

Ist ein Zeitmietvertrag ohne Befristungsgrund wirksam?

Nein, und das ist der häufigste Irrtum bei diesem Vertragstyp. Seit der Mietrechtsreform vom 1. September 2001 verlangt § 575 Absatz 1 BGB zwingend einen der drei abschließend genannten Befristungsgründe, der bereits bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden muss. Fehlt der Grund oder ist er zu vage formuliert, gilt der Vertrag automatisch als unbefristetes Mietverhältnis nach §§ 535 ff. BGB. Der Vermieter kann sich nicht später auf einen Befristungsgrund berufen, der bei Abschluss nicht genannt wurde. Der Bundesgerichtshof hat diese Linie in mehreren Entscheidungen bestätigt, zuletzt in BGH VIII ZR 78/10.

Wie lang darf ein befristeter Mietvertrag mindestens und höchstens laufen?

Eine gesetzliche Mindestlaufzeit gibt es nicht, in der Praxis sind Zeitmietverträge unter einem Jahr aber selten und meistens ungeeignet, weil der wirtschaftliche Aufwand des Vertragsschlusses kaum gerechtfertigt ist. Eine Höchstlaufzeit nennt § 575 BGB ebenfalls nicht ausdrücklich, allerdings müssen der Befristungsgrund und sein voraussichtlicher Eintrittszeitpunkt zueinander passen. Eine Befristung auf zehn Jahre wegen geplanter Sanierung wird von den Gerichten kritisch geprüft, weil eine konkrete Bauplanung über einen so langen Zeitraum kaum belegbar ist. Üblich und gerichtsfest sind Laufzeiten zwischen zwei und fünf Jahren.

Kann ich einen Zeitmietvertrag vorzeitig kündigen?

Grundsätzlich ist die ordentliche Kündigung während der vereinbarten Laufzeit für beide Seiten ausgeschlossen, das ist gerade der Sinn der Befristung. Möglich bleibt die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 BGB sowie nach § 569 BGB, etwa bei erheblichem Zahlungsverzug, Gefährdung der Mietsache oder erheblicher Vertragsverletzung. Mieter haben zusätzlich das Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung nach § 561 BGB und beim Eintritt eines Erben nach § 564 BGB. Eine einvernehmliche vorzeitige Auflösung durch Aufhebungsvertrag ist jederzeit möglich und in der Praxis der häufigste Weg.

In welchem Format kann ich den Zeitmietvertrag herunterladen?

Sie erhalten den fertigen Vertrag sowohl als bearbeitbares Word-Dokument im .docx-Format als auch als druckfertiges PDF mit identischem Inhalt. Das Word-Format ermöglicht Ihnen letzte individuelle Anpassungen vor der Unterzeichnung, etwa zusätzliche Sondervereinbarungen oder eine angepasste Hausordnung als Anlage. Das PDF eignet sich für die rechtssichere Archivierung und für den Versand an Mieter, die keine Veränderungen mehr vornehmen sollen. Beide Formate enthalten alle gesetzlich vorgeschriebenen Angaben und sind so gestaltet, dass die Schriftform nach § 550 BGB bei korrekter Unterzeichnung gewahrt bleibt.

Gilt die Mietpreisbremse auch für Zeitmietverträge?

Ja, ohne Ausnahme. Die §§ 556d bis 556g BGB unterscheiden nicht zwischen befristeten und unbefristeten Mietverhältnissen, entscheidend ist allein die Lage der Wohnung in einem von der Landesregierung als angespannt ausgewiesenen Gebiet. Die zulässige Miete bei Wiedervermietung darf die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent überschreiten, mit den bekannten Ausnahmen für Neubau und umfassende Modernisierung. Mieter können überhöhte Mieten nach Rüge zurückfordern, und seit der Reform vom 1. April 2020 erstreckt sich der Rückforderungsanspruch auf bis zu dreißig Monate vor Zugang der Rüge. Die Befristung ändert daran nichts.

Was passiert, wenn der Befristungsgrund am Vertragsende nicht mehr besteht?

Der Mieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen, wenn der ursprüngliche Befristungsgrund weggefallen ist, § 575 Absatz 3 BGB. Verzögert sich der Eintritt des Grundes, etwa weil die geplante Sanierung sich um sechs Monate verschiebt, kann der Mieter eine entsprechende Verlängerung verlangen. Diese Regelung schützt den Mieter vor willkürlichen oder vorgeschobenen Befristungen und zwingt den Vermieter zur ehrlichen Planung. Vermieter sollten daher bei Vertragsschluss realistische Zeitfenster wählen und den Mieter rechtzeitig informieren, wenn sich die Pläne ändern.

Welche Frist gilt für die Mieterauskunft über die Fortdauer des Befristungsgrundes?

Der Mieter kann frühestens vier Monate vor dem vereinbarten Vertragsende vom Vermieter Auskunft darüber verlangen, ob der Befristungsgrund weiterhin besteht, § 575 Absatz 2 BGB. Der Vermieter muss innerhalb eines Monats schriftlich antworten. Antwortet er nicht oder zu spät, verlängert sich das Mietverhältnis um den Zeitraum der Verzögerung. Diese Auskunftsregelung ist eine der wichtigsten Schutzvorschriften für Mieter und wird in der Praxis häufig übersehen. Vermieter sollten eine entsprechende Kalendererinnerung setzen, sobald die Vier-Monats-Grenze näherrückt, und ihre Antwort eindeutig formulieren.

Brauche ich für einen Zeitmietvertrag einen Notar?

Nein, eine notarielle Beurkundung ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. § 550 BGB verlangt für Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr lediglich die einfache Schriftform, also die eigenhändige Unterschrift beider Parteien auf demselben Dokument. Die Vorlage von Captain.Legal erfüllt dieses Schriftformerfordernis vollständig, sofern beide Parteien das ausgedruckte Dokument im Original unterzeichnen. Eine notarielle Beurkundung kann sinnvoll sein, wenn besonders hohe Mietsicherheiten vereinbart werden oder wenn die Parteien aus Beweisgründen eine zusätzliche Sicherheit wünschen, sie ist aber niemals Wirksamkeitsvoraussetzung für den Vertrag selbst.