Un arrendador de la colonia Condesa firma un contrato de casa habitación por 18,000 pesos mensuales y, al cumplirse el año, quiere aplicar el clásico aumento del 10 %. Ya no puede. Desde la reforma publicada en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 28 de agosto de 2024, y con el aval expreso de la Suprema Corte, el tope al aumento de renta en la capital está atado a la inflación del año anterior. Este texto explica cuánto puedes cobrar realmente, sobre qué base se calcula, qué contratos quedan fuera del límite y qué documentos necesitas para que el incremento sea exigible frente a tu inquilino.
Qué es el tope al aumento de renta y a quién le aplica
El tope no es un control de precios sobre la renta inicial. Arrendador e inquilino siguen fijando con entera libertad cuánto cuesta el departamento el día que firman. Lo que la ley limita es otra cosa: el margen de incremento dentro de una relación de arrendamiento que ya existe, cuando llega el momento de renovar o de ajustar la mensualidad.
La regla vive en el Capítulo IV del Título Sexto del Código Civil para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México, dedicado al arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación. Eso delimita su alcance de manera muy concreta. Aplica a casas y departamentos rentados para vivir, en inmuebles ubicados dentro de la Ciudad de México, y no a bodegas, oficinas ni locales. La ubicación del inmueble manda, no el domicilio de las partes: un propietario que vive en Querétaro pero renta un departamento en la alcaldía Cuauhtémoc queda sujeto al tope.
Hay un segundo límite que muchos pasan por alto. El mismo artículo establece que la renta sólo podrá ser aumentada una vez al año. Los ajustes semestrales o los incrementos escalonados a mitad de vigencia quedan fuera de la ley aunque el inquilino los haya aceptado por escrito.
Marco jurídico: el artículo 2448-D y la sentencia de la Suprema Corte
El decreto de agosto de 2024 reformó el segundo párrafo del artículo 2448-D y adicionó dos párrafos al artículo 2448-F. La redacción vigente del primero es corta y no deja margen interpretativo: «El incremento de la renta nunca será mayor a la inflación reportada por el Banco de México en el año anterior, respecto de la cantidad pactada como renta mensual». El primer párrafo del mismo precepto conserva la exigencia de que la renta se estipule en moneda nacional.
La pieza que le da fuerza real es el artículo 2448 del mismo código, conforme al cual las disposiciones de ese capítulo son de orden público e interés social, por tanto irrenunciables, y cualquier estipulación en contrario se tendrá por no puesta. Una cláusula contractual que fije un aumento anual del 10 % no es discutible ante un juez: simplemente se tiene por no escrita. El inquilino no puede renunciar válidamente a esa protección ni siquiera firmando de conformidad.
Una empresa dedicada al arrendamiento de vivienda impugnó la reforma por vía de amparo, alegando que el límite vulneraba la libertad contractual, la privacidad y la igualdad al no distinguir entre tipos de vivienda, zonas ni montos de renta. El Pleno de la Suprema Corte desestimó esos planteamientos por unanimidad al resolver el Amparo en Revisión 546/2025, en sesión de 25 de febrero de 2026. La sentencia sostiene que la medida protege el derecho a una vivienda adecuada reconocido en el artículo 4º constitucional y en el artículo 11 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, y que previene incrementos desproporcionados que alimentan procesos de gentrificación. El tribunal fue explícito en que el tope no cancela la libertad contractual ni el derecho de propiedad de los artículos 5º y 27 constitucionales, precisamente porque las partes conservan la facultad de fijar el monto inicial y las demás condiciones del arrendamiento. Los detalles del fallo están en el comunicado oficial de la Suprema Corte sobre el amparo en revisión 546/2025.
Cuánto puedes subir la renta y cómo se calcula
El parámetro es la inflación general anual del año inmediato anterior. Al cierre de 2025 esa cifra fue de 3.69 %, la más baja desde 2020. Sobre una renta pactada de 18,000 pesos, el incremento máximo asciende a 664.20 pesos, de modo que la nueva mensualidad no puede rebasar los 18,664.20 pesos. Sobre 12,500 pesos, el techo se ubica en 12,961.25 pesos.
La base de cálculo es la cantidad pactada como renta mensual, no la suma de todo lo que el inquilino desembolsa cada mes. Las cuotas de mantenimiento, el predial que se haya convenido trasladar o los servicios facturados aparte no engrosan la base. Este es el punto donde más se equivocan los administradores de cartera: aplican el porcentaje sobre el total cobrado y terminan excediendo el tope sin darse cuenta.
Conviene dejar el mecanismo escrito desde el principio. Un contrato de arrendamiento con fiador u obligado solidario que remita expresamente a la inflación reportada por el Banco de México evita la discusión anual sobre el porcentaje aplicable, porque el criterio queda pactado y sólo hay que sustituir el dato. Y cada mensualidad, con aumento o sin él, debe respaldarse con un recibo de renta mensual que identifique el periodo cubierto y el monto exacto. Sin ese respaldo documental, probar cuál era la renta vigente antes del ajuste se vuelve un problema del arrendador.
Qué queda fuera del tope
Los arrendamientos comerciales no están alcanzados. El Capítulo IV se refiere únicamente a fincas urbanas destinadas a la habitación, de manera que el arrendamiento de un local se rige por las reglas generales de los artículos 2398 a 2496 y admite el mecanismo de actualización que las partes acuerden.
Tampoco hay tope cuando cambia el inquilino. Al desocuparse el inmueble, el propietario fija de nuevo el precio de mercado sin sujeción a la inflación previa. El límite opera hacia adentro del contrato vigente, no hacia el mercado.
Y el tope es exclusivamente capitalino. El artículo 2448-D del Código Civil Federal se limita a exigir que la renta se estipule en moneda nacional, sin ningún parámetro inflacionario, y los códigos civiles de Jalisco, Nuevo León o el Estado de México no contienen una regla equivalente. Rentar en Guadalajara o en Monterrey sigue rigiéndose por lo que diga el contrato. Existe una iniciativa presentada ante la Cámara de Diputados para replicar el límite en el Código Civil Federal, retomando los criterios de la Suprema Corte, pero se trata de una propuesta aún no aprobada y no genera obligación alguna mientras no se publique el decreto correspondiente.
El registro digital de contratos y los datos que sí se pueden pedir
La misma reforma adicionó los párrafos tercero y cuarto del artículo 2448-F, que obligan al arrendador a inscribir los contratos de casa habitación en un registro digital a cargo del Gobierno de la Ciudad de México, dentro de los 30 días siguientes a la firma. La carga recae en el propietario, nunca en el inquilino.
La Suprema Corte validó ese registro en el mismo asunto, pero mediante interpretación conforme redujo drásticamente su contenido. El registro únicamente puede incluir el monto de la renta, el incremento pactado, la colonia y la alcaldía del inmueble. Quedan expresamente excluidas la descripción detallada de la propiedad, el lugar de pago, la garantía y el plazo, entre otras cláusulas. La finalidad admitida es dar seguimiento a la evolución de los precios y generar estadísticas de asequibilidad, y la información debe tratarse bajo estándares estrictos de confidencialidad y protección de datos personales.
Cómo preparar el aviso de aumento y el contrato con Captain.Legal
El aumento se comunica por escrito, con antelación razonable al vencimiento del periodo anual y con el cálculo desglosado a la vista del inquilino. En la práctica, el arrendador que expone el porcentaje aplicado, la renta anterior y la resultante casi nunca enfrenta resistencia, porque el inquilino puede verificar la cifra en un minuto.
En Captain.Legal el recorrido empieza eligiendo el tipo de operación, casa habitación o local, y la entidad federativa donde se ubica el inmueble. A partir de ahí el generador ajusta las menciones legales al código civil aplicable y va planteando preguntas sobre las partes, el monto, la vigencia, el depósito y las causales de terminación. El resultado se descarga en Word si prevés retocarlo, o en PDF si lo vas a imprimir y firmar tal cual. Cuando el inquilino ya acumuló diferencias por un aumento mal aplicado o por mensualidades incompletas, un convenio de reconocimiento de adeudo ordena el saldo y calendariza los pagos sin necesidad de acudir a juicio.
Errores frecuentes al aumentar la renta
El más costoso es conservar la cláusula heredada de contratos viejos que fija un porcentaje fijo, casi siempre del 10 %. Como el capítulo es irrenunciable, esa cláusula no sobrevive a la primera revisión judicial y el arrendador queda expuesto a devolver diferencias. Le sigue el aumento aplicado dos veces en el mismo año, disfrazado de «ajuste por servicios», que contraviene la periodicidad anual del artículo 2448-D. El tercero consiste en calcular el porcentaje sobre el paquete completo que paga el inquilino, incluyendo mantenimiento y predial, cuando la norma se refiere a la renta mensual pactada.
También abundan dos errores de sentido contrario. Algunos propietarios aplican el tope a locales comerciales por precaución y se autolimitan sin razón legal. Otros usan la negativa a aceptar un aumento excesivo como pretexto para desocupar el inmueble por la vía de los hechos, cortando servicios o cambiando cerraduras, cuando la recuperación de un inmueble arrendado exige juicio. El camino limpio cuando ninguna de las partes quiere continuar es un convenio de terminación de arrendamiento que fije la fecha de entrega y la devolución del depósito. Cualquier desalojo sin resolución judicial expone al arrendador a responsabilidad civil y penal.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto puede subir la renta en la Ciudad de México?
El incremento anual no puede superar la inflación reportada por el Banco de México durante el año anterior, conforme al artículo 2448-D del Código Civil de la Ciudad de México. Con la inflación de 2025 cerrando en 3.69 %, una renta de 15,000 pesos admite un ajuste máximo de 553.50 pesos, hasta 15,553.50 pesos mensuales. El porcentaje se aplica sobre la renta pactada, no sobre el total que el inquilino paga cada mes. Y sólo procede un aumento por año, cualquiera que sea la denominación que se le dé en el contrato.
¿El tope aplica a los contratos firmados antes de la reforma?
Sí, respecto de los incrementos que se apliquen a partir de su entrada en vigor. Como las disposiciones del capítulo son de orden público e interés social, y el propio artículo 2448 declara que cualquier estipulación en contrario se tendrá por no puesta, un contrato de 2023 que prevea aumentos del 10 % no puede ejecutarse en esos términos. Lo pactado antes no blinda al arrendador. Lo prudente es revisar la cartera de contratos vigentes y sustituir las cláusulas de actualización por una referencia al parámetro inflacionario.
¿Es legalmente válido un convenio de aumento firmado sin notario?
Sí. El arrendamiento de casa habitación no exige escritura pública ni intervención notarial para ser válido, basta el acuerdo por escrito firmado por las partes. Un convenio privado que documente el nuevo monto tiene plena fuerza probatoria entre arrendador e inquilino. Lo que no puede hacer ese convenio es exceder el tope legal, porque la firma del inquilino no convalida una renuncia a una norma irrenunciable. La formalidad notarial sólo aporta ventajas en materia de ejecución, no de validez.
¿En qué plazo debe registrarse el contrato de arrendamiento?
El arrendador cuenta con un plazo máximo de 30 días naturales contados desde la celebración del contrato para inscribirlo en el Registro Digital de Contratos de Arrendamiento previsto en el artículo 2448-F. La obligación es del propietario y no del inquilino. Tras la sentencia de la Suprema Corte, la información inscribible se limita al monto de la renta, el incremento pactado, la colonia y la alcaldía. El resto de las cláusulas quedan fuera del registro por razones de protección de datos personales.
¿En qué formato descargo el contrato y el aviso de aumento?
Los documentos se generan y se descargan en Word y en PDF. El formato editable conviene cuando administras varios inmuebles y necesitas replicar el mismo texto cambiando los datos del inquilino y el monto. El PDF es preferible para la versión que se firma e intercambia, porque preserva el formato y facilita el archivo. Puedes revisar todo el catálogo de documentos legales para México antes de decidir cuál se ajusta a tu operación.
¿Qué hago si el inquilino se niega a pagar el aumento?
Primero verifica que el incremento respete el tope, porque una negativa suele responder a un cálculo excesivo. Si el ajuste es correcto y aun así no se cubre, el paso previo a cualquier acción judicial es requerir el pago por escrito, dejando constancia de la fecha y del monto reclamado. Una carta de requerimiento de pago de rentas interrumpe la inacción del arrendador y construye la prueba que después pesará en juicio. Recuerda que la recuperación del inmueble sólo procede por vía judicial.
¿El tope se aplica en Guadalajara, Monterrey o Cancún?
No. El límite proviene del código civil de la Ciudad de México y sólo rige para inmuebles habitacionales ubicados en esa entidad. En Jalisco, Nuevo León, Quintana Roo y el resto del país, el aumento se sujeta a lo que las partes hayan pactado en el contrato, sin parámetro inflacionario obligatorio. Existe una iniciativa para incorporar una regla similar al Código Civil Federal, presentada ante la Cámara de Diputados, pero mientras no se apruebe y publique carece de efectos.