Wer eine möblierte Wohnung oder ein WG-Zimmer vermietet, schlägt für die Einrichtung fast immer einen Betrag auf die Kaltmiete auf. Dieser Möblierungszuschlag verschwindet bisher meist in einer einzigen Gesamtsumme im Vertrag, ohne dass erkennbar wäre, welcher Teil auf die Wohnung und welcher auf das Mobiliar entfällt. Genau das gerät unter Druck. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und ein laufendes Reformvorhaben verlangen mehr Klarheit, und Vermieter tun gut daran, ihre Kalkulation schon heute sauber zu dokumentieren. Dieser Beitrag zeigt, was im Mietvertrag festzuhalten ist, worauf sich die Höhe stützen lässt und welche Fehler in der Praxis am teuersten werden.
Was der Möblierungszuschlag genau ist
Der Möblierungszuschlag ist der Teil der Miete, der nicht für die Überlassung der Räume, sondern für die mitvermietete Einrichtung gezahlt wird. Er ist rechtlich kein eigener Vertragstyp, sondern ein Bestandteil der vereinbarten Miete für Wohnraum nach § 535 BGB. Vermietet jemand eine Wohnung mit Einbauküche, Bett, Schrank und Sofa, darf er für diesen Mehrwert einen Aufschlag verlangen, weil der Gebrauchswert der Sache höher liegt als bei einer leeren Wohnung.
Wichtig ist die Abgrenzung zur Nettokaltmiete und zu den Betriebskosten. Die Nettokaltmiete betrifft allein die Raumüberlassung, die Betriebskosten erfassen die umlagefähigen laufenden Lasten nach § 556 BGB, und der Möblierungszuschlag honoriert ausschließlich die Abnutzung und Kapitalbindung der Möbel. Diese drei Größen folgen jeweils eigenen Regeln, und sie sauber auseinanderzuhalten ist kein bürokratischer Selbstzweck. In der Praxis entscheidet genau diese Trennung darüber, ob eine Miete im Geltungsbereich der Mietpreisbremse überhaupt zulässig ist. Wer alles in einen Topf wirft, verliert im Streitfall die Argumentationsgrundlage. Wer einen rechtssicheren Mietvertrag für ein möbliertes WG-Zimmer aufsetzt, sollte den Zuschlag deshalb von Anfang an als eigene Position führen.
Rechtlicher Rahmen: Mietpreisbremse, Auskunftsanspruch und die geplante Reform
Die rechtliche Lage besteht aus zwei Schichten, einer geltenden und einer kommenden. Geltend ist heute, dass die Mietpreisbremse nach § 556d BGB auch für möblierten Wohnraum greift, sobald die Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Die Miete darf zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass der örtliche Mietspiegel dabei als Schätzgrundlage dienen kann (BGH, Urteil vom 27.05.2020, VIII ZR 45/19). Der Möblierungszuschlag fließt in diese Rechnung ein, denn er erhöht die tatsächlich verlangte Miete und kann eine sonst zulässige Vereinbarung über die Grenze drücken.
Hinzu kommt der Auskunftsanspruch des Mieters aus § 556g Abs. 3 BGB. Verlangt der Mieter Auskunft über die für die Zulässigkeit der Miete maßgeblichen Tatsachen, muss der Vermieter sie erteilen, soweit sie nicht allgemein zugänglich sind. Wer die Höhe seines Zuschlags und dessen Berechnung nicht dokumentiert hat, gerät hier sofort in Erklärungsnot. Schon deshalb ist eine getrennte Ausweisung im eigenen Interesse, lange bevor sie zur Pflicht wird.
Die zweite Schicht ist der Gesetzentwurf „Mietrecht II", den das Bundeskabinett am 29. April 2026 beschlossen hat. Er ist noch kein geltendes Recht und durchläuft das parlamentarische Verfahren in Bundestag und Bundesrat, mit einem Inkrafttreten ist frühestens im Herbst zu rechnen. Vorgesehen ist eine ausdrückliche Regelung in § 556d Abs. 1a BGB-E: Der Zuschlag soll sich am Zeitwert der Möbel orientieren, eine gesetzliche Vermutung der Angemessenheit bis zu zehn Prozent der Nettokaltmiete gelten, und der Vermieter soll ihn gesondert ausweisen müssen. Fehlt dieser Ausweis, soll die Wohnung als unmöbliert gelten. Die maßgeblichen Eckpunkte fasst die Pressemitteilung des Bundesjustizministeriums zum Gesetzentwurf Mietrecht II zusammen.
Was Vermieter konkret im Mietvertrag dokumentieren sollten
Aus beiden Schichten ergibt sich ein praktischer Maßstab, der unabhängig vom Inkrafttreten der Reform trägt. Der Vertrag sollte drei Positionen klar trennen: die Nettokaltmiete für die Räume, die Betriebskostenvorauszahlung und den Möblierungszuschlag als eigenständigen Betrag. Diese Aufgliederung ist die Grundlage jeder späteren Verteidigung gegen eine Rüge nach § 556g BGB.
Für die Herleitung des Zuschlags hat sich die sogenannte Zeitwertmethode durchgesetzt. Maßgeblich ist der aktuelle Wert der überlassenen Möbel, nicht der Neupreis und schon gar nicht ein frei gegriffener Renditeaufschlag. Der Bundesfinanzhof hat in steuerlichem Zusammenhang bestätigt, dass eine pauschale Ableitung aus der Abschreibung oder ein prozentualer Renditezuschlag unzulässig ist (BFH, Urteil vom 06.02.2018, IX R 14/17). Wer den Zuschlag stattdessen aus dem Zeitwert der einzelnen Gegenstände entwickelt und diese Liste zum Mietakt nimmt, steht im Streit deutlich besser da. In Berlin etwa besteht bereits ein Auskunftsanspruch zur Höhe und Berechnung des Zuschlags, soweit er nicht ohnehin schriftlich fixiert wurde. Ein nachvollziehbarer Rechenweg ist damit kein Luxus, sondern die eigentliche Absicherung. Beim Aufsetzen eines Mietvertrags für Wohnraum lässt sich diese Position von Beginn an als eigene Zeile anlegen.
Edge Cases: Teilmöblierung, kleine Ausstattung und der vorübergehende Gebrauch
Streit entsteht selten beim klassischen Vollmöbel-Apartment, sondern an den Rändern. Ein Bett, ein Tisch und zwei Stühle genügten bisher häufig, um eine Wohnung als möbliert anzubieten und einen spürbaren Aufschlag zu rechtfertigen. Genau diese Praxis steht im Fokus, weil minimale Ausstattung kein Freibrief für beliebige Aufschläge ist. Wer nur teilmöbliert vermietet, sollte den Zuschlag entsprechend niedriger ansetzen und die wenigen Gegenstände einzeln benennen, statt eine runde Summe zu verlangen.
Ein zweiter heikler Punkt ist die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch nach § 549 Abs. 2 BGB, die zahlreiche Mieterschutzvorschriften ausschließt und damit auch der Mietpreisbremse entgeht. Der Reformentwurf will diese Ausnahme durch eine zeitliche Grenze von sechs Monaten klarer fassen. Vermieter, die ihr Modell bislang auf eine kurze Befristung gestützt haben, sollten prüfen, ob es nach einer Neuregelung noch trägt. Auch die Untervermietung ist betroffen: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine gewinnorientierte Untervermietung kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 BGB begründet (BGH, Urteil vom 28.01.2026, VIII ZR 228/23). Wer eine Wohnung deutlich teurer untervermietet, als er selbst zahlt, kann die Erlaubnis dafür nicht erzwingen. Für die Gestaltung eines Untermietvertrags für ein WG-Zimmer ist diese Linie unmittelbar relevant.
Wie sich ein sauber strukturierter Mietvertrag erstellen lässt
Die getrennte Ausweisung klingt aufwendig, lässt sich aber in einem strukturierten Vertrag ohne Mühe abbilden. Bei der Erstellung über Captain.Legal wählen Sie zunächst die Art des Objekts, also Wohnung oder einzelnes Zimmer, und ob ganz oder nur teilweise möbliert vermietet wird. Das Dokument legt daraufhin Nettokaltmiete, Betriebskostenvorauszahlung und Möblierungszuschlag als getrennte Felder an, sodass keine der drei Größen in einer Sammelposition untergeht.
Im nächsten Schritt hinterlegen Sie die mitvermieteten Gegenstände, was als Grundlage für eine zeitwertorientierte Herleitung des Zuschlags dient und zugleich als Inventarliste taugt. Die mietrechtlichen Klauseln werden automatisch an die deutsche Rechtslage angepasst, von der Bezugnahme auf §§ 535 ff. BGB bis zu den Pflichtangaben bei Geltung der Mietpreisbremse. Sie erhalten das fertige Dokument als Word- und PDF-Datei, können es vor der Unterzeichnung anpassen und im laufenden Mietverhältnis als Nachweis bereithalten. Damit liegt die Dokumentation, die im Streitfall den Ausschlag gibt, von Anfang an vor, ohne dass Sie einen Anwalt für die Standardgestaltung benötigen. Auch ein passendes Übergabeprotokoll und weitere Immobiliendokumente lassen sich im selben Zug erstellen.
Häufige Fehler bei der Ausweisung des Möblierungszuschlags
In der Praxis wiederholen sich einige Fehler mit teuren Folgen. Am häufigsten ist die All-inclusive-Miete: Im Vertrag steht eine einzige Gesamtsumme, und weder Kaltmiete noch Möbelanteil sind erkennbar. Verlangt der Mieter dann Auskunft oder rügt einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse, fehlt dem Vermieter jede Grundlage, die Höhe zu rechtfertigen. Ebenso verbreitet ist die Herleitung aus dem Neupreis der Möbel statt aus deren Zeitwert, was den Zuschlag künstlich aufbläht und im Streit selten Bestand hat.
Ein dritter Fehler ist der frei gegriffene Prozentsatz ohne jede Berechnungsgrundlage. Ein Aufschlag, der sich weder am Zeitwert noch an einem dokumentierten Rechenweg orientiert, ist angreifbar, sobald die Mietpreisbremse greift. Hinzu kommt das Versäumnis, eine Inventarliste zu führen, sodass im Streit unklar bleibt, welche Gegenstände den Zuschlag überhaupt tragen sollen. Schließlich unterschätzen viele Vermieter die Bedeutung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Bezugsgröße und legen weder die herangezogene Mietspiegelfundstelle noch deren Stand zum Mietakt. Wer diese fünf Punkte vermeidet, ist sowohl im geltenden Recht als auch nach einer künftigen Reform auf der sicheren Seite. Ähnliche Sorgfalt zahlt sich übrigens auch bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB aus.
Häufige Fragen
Muss ich den Möblierungszuschlag schon jetzt gesondert im Mietvertrag ausweisen?
Eine ausdrückliche gesetzliche Pflicht zur getrennten Ausweisung besteht im allgemeinen Mietrecht derzeit noch nicht; sie ist Teil des Gesetzentwurfs „Mietrecht II", der das parlamentarische Verfahren noch nicht abgeschlossen hat. Dennoch ist die getrennte Ausweisung schon heute dringend zu empfehlen. Sobald die Mietpreisbremse nach § 556d BGB greift, muss der Vermieter auf Verlangen des Mieters die für die Zulässigkeit maßgeblichen Tatsachen offenlegen (§ 556g Abs. 3 BGB). Ohne dokumentierten Zuschlag lässt sich diese Auskunft kaum erteilen, und die verlangte Miete steht im Streit auf wackligen Beinen.
Wie hoch darf der Möblierungszuschlag sein?
Im geltenden Recht gibt es keine starre Obergrenze. Maßgeblich ist, dass der Zuschlag sich am Zeitwert der überlassenen Möbel orientiert und die Gesamtmiete im Geltungsbereich der Mietpreisbremse die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als zehn Prozent übersteigt. Der Gesetzentwurf „Mietrecht II" sieht künftig eine gesetzliche Vermutung der Angemessenheit bis zu zehn Prozent der Nettokaltmiete für voll ausgestatteten Wohnraum vor; ein höherer Zuschlag soll nur bei nachgewiesenem höherem Zeitwert zulässig sein. Diese Regelung ist aber noch nicht in Kraft.
Wie berechne ich den Zuschlag korrekt?
Die anerkannte Methode geht vom Zeitwert der einzelnen Möbel aus, nicht vom Neupreis. Erstellen Sie eine Liste der mitvermieteten Gegenstände mit ihrem aktuellen Wert und leiten Sie den monatlichen Zuschlag daraus ab. Unzulässig ist es, den Zuschlag pauschal aus der steuerlichen Abschreibung oder einem frei gewählten Renditeaufschlag zu entwickeln, wie der Bundesfinanzhof bestätigt hat. Heben Sie die Berechnung zum Mietakt auf, damit Sie sie bei einer Rüge oder einem Auskunftsverlangen vorlegen können.
In welchem Format erhalte ich den Mietvertrag?
Der über Captain.Legal erstellte Mietvertrag steht sowohl als Word-Datei als auch als PDF zur Verfügung. Das Word-Format erlaubt Anpassungen vor der Unterzeichnung, etwa die Ergänzung individueller Inventarpositionen, während sich die PDF-Version für die finale Unterschrift und die Ablage eignet. Beide Fassungen enthalten die getrennte Ausweisung von Nettokaltmiete, Betriebskosten und Möblierungszuschlag, sodass die Dokumentation von Beginn an vollständig ist.
Gilt die Mietpreisbremse überhaupt für möblierte Wohnungen?
Ja. Die Mietpreisbremse nach §§ 556d ff. BGB gilt grundsätzlich auch für möblierten Wohnraum, sofern die Wohnung in einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Der Möblierungszuschlag ändert daran nichts, er fließt vielmehr in die maßgebliche Miete ein. Eine Ausnahme besteht im Wesentlichen nur bei der Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch nach § 549 Abs. 2 BGB, deren Grenzen die geplante Reform allerdings enger ziehen will.
Was passiert, wenn ich den Zuschlag nicht ausweise?
Im geltenden Recht riskieren Sie vor allem, eine Auskunftsforderung nach § 556g Abs. 3 BGB nicht erfüllen zu können und im Streit über die Zulässigkeit der Miete zu unterliegen. Nach dem Gesetzentwurf „Mietrecht II" wäre die Folge deutlich schärfer: Fehlt der gesonderte Ausweis, soll die Wohnung als unmöbliert gelten, womit die volle Mietpreisbremse ohne jeden Zuschlag greift. Diese Verschärfung ist noch nicht in Kraft, zeigt aber die Richtung und ist ein starkes Argument, schon jetzt sauber zu dokumentieren.
Welche Frist habe ich bei einer Rüge des Mieters?
Der Mieter kann eine nach den Vorschriften zur Mietpreisbremse nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er den Verstoß gerügt hat. Rügt er später als dreißig Monate nach Beginn des Mietverhältnisses oder ist das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet, kann er nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückfordern (§ 556g Abs. 2 BGB). Für den Vermieter bedeutet das, dass eine saubere Dokumentation gerade in den ersten zweieinhalb Jahren des Mietverhältnisses ihren größten Wert entfaltet.