Contratto transitorio DM 16/01/2017 e art. 5 L. 431/98

Il contratto di locazione transitoria è una locazione ad uso abitativo di durata ridotta, prevista dall'art. 5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, che deroga ai minimi ordinari a una sola condizione: esiste un'esigenza temporanea del locatore o del conduttore, individuata tra quelle elencate nell'accordo territoriale del Comune e, oltre i trenta giorni, documentata per iscritto. La durata massima è di diciotto mesi. Alla scadenza il rapporto cessa senza bisogno di disdetta e non si rinnova tacitamente, e questo lo separa in modo netto dal canone libero 4+4 e dal contratto a canone concordato 3+2, entrambi soggetti a rinnovo automatico e a disdetta motivata del locatore alla prima scadenza. È la causa, non il calendario, a fare il contratto.

Due figure vicine creano spesso confusione. La locazione per finalità turistiche, esclusa dalla disciplina delle locazioni abitative dall'art. 1, comma 2, lettera c), della legge 431/1998, presuppone un soggiorno di vacanza, non un'esigenza lavorativa o familiare. Il contratto di locazione per studenti universitari fuori sede, previsto dal comma 2 dello stesso articolo 5, dura invece da sei mesi a tre anni e richiede l'iscrizione a un corso di studi in un Comune diverso da quello di residenza.

La fonte primaria è l'art. 5, comma 1, della legge 431/1998, che rinvia a un decreto ministeriale la definizione delle condizioni e delle modalità di stipula. Quel decreto oggi è il DM 16 gennaio 2017, adottato dal Ministero delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministero dell'economia e delle finanze e pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 62 del 15 marzo 2017. L'art. 2 del decreto fissa il tetto dei diciotto mesi, affida alla contrattazione territoriale tra associazioni della proprietà e sindacati degli inquilini l'elenco delle esigenze ammesse e impone una specifica dichiarazione dell'esigenza, da provare con documentazione allegata per i contratti oltre i trenta giorni. Lo schema contrattuale obbligatorio è consultabile nel testo ufficiale del DM 16 gennaio 2017 e dell'Allegato B sulla locazione transitoria pubblicato dal Ministero.

Il secondo pilastro riguarda il canone. Nei Comuni con più di diecimila abitanti secondo l'ultimo censimento, il canone non è libero: va fissato tra i valori minimi e massimi delle fasce di oscillazione che l'accordo territoriale prevede per la zona dell'immobile. Per i contratti non assistiti dalle organizzazioni firmatarie serve poi l'attestazione di rispondenza rilasciata da una di esse, condizione per le agevolazioni fiscali. Dopo l'art. 7 del DL 73/2022, convertito dalla legge 122/2022, la stessa attestazione vale anche per i contratti successivi con identico contenuto, finché non cambiano le caratteristiche dell'immobile o l'accordo.

Chi non rispetta queste modalità di stipula vede il rapporto ricondotto alla durata ordinaria dell'art. 2, comma 1, della legge 431/1998, cioè quattro anni più quattro. Completano il quadro gli artt. 1571 e seguenti del Codice civile, l'art. 11 della legge 392/1978 sul deposito cauzionale, l'obbligo di registrazione del DPR 131/1986 e l'art. 1, comma 346, della legge 311/2004, che commina la nullità ai contratti non registrati.

Il caso più frequente, nella pratica, è la mobilità lavorativa. Un tecnico assunto con un modello di contratto a tempo determinato con causali aggiornate per una commessa di nove mesi in un'altra regione ha un'esigenza temporanea da manuale, e il contratto di lavoro stesso diventa la prova da allegare. Seguono la formazione professionale, l'apprendistato, i periodi di ricerca presso un ente e la ricerca di una nuova occupazione, fattispecie che il DM indica espressamente come riferimento per gli accordi locali.

Dal lato del proprietario, l'esigenza tipica è il rientro programmato. Il locatore che lavora all'estero con un incarico in scadenza, il figlio che andrà a vivere nell'appartamento al termine degli studi, la vendita già avviata con un preliminare che fissa la data del rogito: ognuna di queste situazioni giustifica un transitorio, purché risulti da documenti. Anche chi ristruttura la propria abitazione principale può ricorrere a un contratto di locazione transitoria per la durata del cantiere.

Due casi limite meritano attenzione. I contratti di durata pari o inferiore a trenta giorni restano transitori, ma il DM rimette canone e oneri accessori alla libera contrattazione e non richiede di allegare la documentazione, anche se l'esigenza va comunque dichiarata. E il transitorio non copre la semplice incertezza. "Non so se resterò più di un anno" è una preferenza, non un'esigenza, e nessun accordo territoriale la ammette.

• La dichiarazione dell'esigenza di transitorietà indica quale parte la invoca, a quale fattispecie dell'accordo territoriale corrisponde e quali documenti la provano. Il modello la redige in forma specifica, con il richiamo all'accordo depositato presso il Comune, perché una formula generica non regge in giudizio.
• La durata, con data di inizio e di cessazione entro il limite dei diciotto mesi, prevede espressamente che il rapporto cessi alla scadenza senza necessità di disdetta. Un'eventuale proroga va pattuita per iscritto e non può superare il tetto complessivo.
• Il canone è determinato sulle fasce dell'accordo territoriale nei Comuni sopra i diecimila abitanti, con indicazione della zona omogenea e degli elementi che collocano l'immobile nella fascia scelta.
• Il deposito cauzionale resta entro le tre mensilità previste dall'art. 11 della legge 392/1978 e produce interessi legali a favore del conduttore.
• Gli oneri accessori sono ripartiti secondo la Tabella degli oneri accessori dell'art. 4 del DM 16 gennaio 2017, che chiude in anticipo le discussioni su portierato, ascensore e riscaldamento centralizzato.
• Il recesso del conduttore per gravi motivi è regolato con preavviso tramite raccomandata nel termine fissato dall'accordo locale, insieme al ricorso alla commissione di negoziazione paritetica per la conciliazione stragiudiziale.
• La specifica approvazione ai sensi degli artt. 1341 e 1342 c.c. copre le clausole su esigenza, canone, garanzie e recesso, mentre la clausola sull'attestato di prestazione energetica risponde all'art. 6 del D.Lgs. 192/2005.

Grandi città ad alta tensione abitativa. Roma, Milano, Napoli, Torino, Bologna, Firenze, Genova, Bari, Palermo, Catania e Venezia, con i Comuni confinanti e gli altri capoluoghi di provincia, rientrano tra i Comuni ad alta tensione abitativa, a cui si aggiungono quelli individuati dalla delibera CIPE n. 87 del 13 novembre 2003. Qui il transitorio stipulato a canone concordato può accedere alla cedolare secca al 10%, come ha riconosciuto l'Agenzia delle Entrate con la circolare 8/E del 2017. Per i contratti non assistiti, la risoluzione 31/E del 2018 richiede l'attestazione di un'organizzazione firmataria dell'accordo.

Comuni sopra i diecimila abitanti non compresi negli elenchi. Il canone concordato resta obbligatorio, perché la soglia del DM 16 gennaio 2017 è demografica e non fiscale. L'aliquota agevolata della cedolare, invece, non spetta, salvo che il Comune rientri tra quelli con carenze di disponibilità abitative.

Comuni fino a diecimila abitanti. Il canone è libero, ma il resto della disciplina non cambia. L'esigenza va dichiarata e, oltre i trenta giorni, documentata, e la riconduzione al 4+4 colpisce anche qui il contratto privo di causa reale.

Comuni senza accordo aggiornato. Dove gli accordi non sono stati rinnovati per recepire il decreto del 2017 continua ad applicarsi il DM 30 dicembre 2002, mentre in assenza totale di accordo i valori di riferimento sono quelli del decreto previsto dall'art. 4, comma 3, della legge 431/1998. Prima di firmare, verifica presso il Comune quale accordo è depositato.

La compilazione del contratto di locazione transitoria parte dal Comune e dai dati catastali dell'immobile, che determinano il regime del canone. Il questionario chiede poi quale parte invoca l'esigenza transitoria e quale fattispecie dell'accordo territoriale la descrive: qui conviene avere già in mano i documenti, perché il testo della dichiarazione va costruito su ciò che si potrà allegare. Segue la durata, con le date di decorrenza e di cessazione, e il sistema segnala se il periodo supera i diciotto mesi.

Nella sezione economica inserisci il canone mensile, la zona omogenea e gli elementi dell'immobile rilevanti per la fascia, poi il deposito cauzionale e la ripartizione degli oneri. Seguono arredamento, attestato di prestazione energetica e termine di preavviso per il recesso. Al termine rileggi l'anteprima, scarica il contratto e firmalo con il conduttore insieme agli allegati. Se gestisci più immobili, trovi nella stessa sezione gli altri documenti immobiliari per proprietari e inquilini.

L'errore più diffuso è la motivazione generica. Scrivere "esigenze di lavoro" senza indicare quali, senza collegarle a una fattispecie dell'accordo e senza allegare nulla equivale a firmare un 4+4 con un'altra intestazione. Quasi altrettanto frequente è il canone libero in un Comune sopra i diecimila abitanti: il contratto nasce fuori dalle modalità del DM e il conduttore può chiederne la riconduzione alla durata ordinaria. Molti proprietari, poi, dimenticano che la registrazione va fatta entro trenta giorni dalla stipula, e un contratto non registrato è nullo per la legge 311/2004.

Gli ultimi due errori emergono al momento della scadenza. Il primo è la catena di transitori: proroghe successive o nuovi contratti con lo stesso inquilino e la stessa causale, fino a superare di fatto i diciotto mesi, sono l'indizio più chiaro di un'esigenza che temporanea non è. Il secondo è un deposito superiore alle tre mensilità, che non invalida la locazione ma offre al conduttore argomenti concreti nella lite sulla cauzione.