Contratto 4+4 ex art. 2 L. 431/1998: modello conforme

Sul piano civilistico la locazione è il contratto con cui il locatore si obbliga a far godere al conduttore un immobile per un tempo determinato, verso un corrispettivo (art. 1571 c.c.). Il canone libero è la variante in cui le parti determinano l'importo senza riferimento alle fasce fissate dagli accordi locali tra associazioni di proprietari e inquilini. In cambio di questa libertà economica, la legge impone una stabilità minima del rapporto: quattro anni di durata, un rinnovo automatico di pari durata e, solo alla scadenza dell'ottavo anno, la possibilità per ciascuna parte di rinegoziare o rinunciare al rinnovo. Ogni patto che accorci questi termini a danno del conduttore è nullo. Resta comunque il contratto abitativo più flessibile, perché non richiede attestazioni bilaterali né il rispetto di parametri di zona e superficie.

Va distinto dagli schemi vicini, spesso confusi nella pratica. Il contratto a canone concordato 3+2 con cedolare agevolata (art. 2, comma 3, L. 431/1998) ha durata più breve e canone vincolato, compensato da benefici fiscali per il locatore. Il transitorio (art. 5) copre esigenze temporanee documentate fino a diciotto mesi, mentre uffici, negozi e laboratori seguono la logica del contratto di locazione commerciale 6+6 ai sensi della L. 392/1978. Scegliere lo schema sbagliato non è un difetto formale: il giudice riqualifica il rapporto e applica la durata legale del tipo corretto.

Il riferimento centrale è la Legge 9 dicembre 1998, n. 431, consultabile nel testo vigente della legge sulle locazioni abitative pubblicato su Normattiva. L'art. 1, comma 4 impone la forma scritta a pena di nullità, l'art. 2, comma 1 fissa la struttura 4+4 e l'art. 3 elenca i soli motivi con cui il locatore può negare il rinnovo alla prima scadenza, con preavviso di almeno sei mesi a mezzo raccomandata. Se il locatore non destina l'immobile all'uso dichiarato entro dodici mesi, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto o a un risarcimento non inferiore a trentasei mensilità. L'art. 13 è netto: ogni patto che preveda un canone superiore a quello risultante dal contratto registrato è nullo. Restano in vigore alcune norme della Legge 27 luglio 1978, n. 392, in particolare l'art. 9 sugli oneri accessori, l'art. 11 sul deposito cauzionale e l'art. 5 sulla morosità, mentre gli artt. 1575, 1576, 1587 e 1590 c.c. regolano consegna, manutenzione, uso diligente e restituzione.

Il versante fiscale pesa quanto quello civilistico. Il contratto va registrato entro trenta giorni dalla stipula o dalla decorrenza, se anteriore, e il locatore deve darne comunicazione documentata al conduttore e all'amministratore di condominio nei sessanta giorni successivi. In regime ordinario si versa l'imposta di registro del 2 per cento del canone annuo; in alternativa il locatore persona fisica può optare per la cedolare secca dell'art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, con aliquota del 21 per cento sui canoni liberi. Dal 1° gennaio 2027 la disciplina confluisce, senza modifiche di sostanza, nel nuovo Testo unico delle imposte sui redditi approvato con D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117. Le Sezioni Unite (Cass. n. 23601/2017) hanno chiarito che la registrazione tardiva sana la nullità con effetto retroattivo. Nei nuovi contratti va inserita anche la clausola sull'attestato di prestazione energetica (art. 6, comma 3, D.Lgs. 192/2005).

Il 4+4 a canone libero è la scelta naturale del proprietario che affitta in una grande città, dove i valori di mercato superano nettamente le fasce degli accordi territoriali e il beneficio fiscale del concordato non compensa la perdita di reddito. Lo usa spesso il piccolo investitore che ha acquistato per mettere a reddito e cerca un inquilino stabile per otto anni. Dal lato del conduttore, è il contratto preferito da famiglie e lavoratori trasferiti che vogliono restare a lungo nella stessa casa, con un canone certo e una disdetta del locatore limitata ai casi di legge. Serve anche quando l'immobile è arredato e occorre regolare con precisione inventario, manutenzione e riconsegna degli arredi.

Due casi limite meritano attenzione. Gli alloggi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 sono esclusi dalla durata minima (art. 1, comma 2, lett. b, L. 431/1998) e restano soggetti al solo Codice civile: per loro il 4+4 è una scelta, non un obbligo. Il secondo riguarda la società che prende in locazione un appartamento per un dipendente. La qualificazione del rapporto non è pacifica, ma la Cassazione (Cass. n. 12395/2024) ha ammesso la cedolare secca anche in questa ipotesi, purché l'immobile sia davvero destinato ad abitazione.

• L'identificazione delle parti e dell'immobile riporta codice fiscale, residenza e dati catastali completi. Sono gli stessi dati richiesti dal modello RLI, e un errore qui blocca la registrazione telematica.
• La clausola su durata e rinnovo fissa la decorrenza, la prima scadenza quadriennale e il rinvio ai motivi di diniego dell'art. 3, con comunicazioni tramite raccomandata A/R o PEC tra indirizzi certificati.
• Il canone e il suo aggiornamento indicano importo annuo, rate mensili, pagamento tracciabile e adeguamento ISTAT nella misura concordata. Se il locatore opta per la cedolare, la clausola diventa rinuncia all'aggiornamento per tutta la durata dell'opzione.
• Il deposito cauzionale resta entro le tre mensilità dell'art. 11 L. 392/1978, produce interessi legali a favore del conduttore e va restituito alla riconsegna, salvo trattenute documentate.
• Gli oneri accessori seguono l'art. 9 L. 392/1978: pulizia, ascensore, acqua, riscaldamento e il 90 per cento del portierato gravano sul conduttore, la manutenzione straordinaria sul proprietario. Il conduttore paga entro due mesi dalla richiesta e può esaminare i giustificativi.
• Il divieto di sublocazione totale e di cessione senza consenso scritto recepisce l'art. 2 L. 392/1978; chi intende autorizzarla trova la disciplina completa nel nostro modello di contratto di sublocazione conforme alla legge.
• Il recesso del conduttore per gravi motivi con sei mesi di preavviso (art. 3, comma 6, L. 431/1998) può essere esteso a un recesso libero, se le parti lo scelgono.
• L'allegato sullo stato dell'immobile e la clausola APE documentano condizioni dei locali, letture dei contatori e classe energetica.

Milano, Roma e i comuni ad alta tensione abitativa. Nei centri individuati dalla delibera CIPE n. 87 del 13 novembre 2003 il proprietario ha davanti una vera alternativa. Il concordato garantisce la cedolare al 10 per cento e la riduzione del 25 per cento dell'IMU (art. 1, comma 760, L. 160/2019), il libero consente di allineare il canone al mercato. Nelle zone centrali delle grandi città, dove i canoni di mercato superano stabilmente i massimi degli accordi, il 4+4 libero resta prevalente. Prima di scegliere conviene sempre calcolare il rendimento netto sull'intera durata, perché il risultato dipende dal regime fiscale del locatore e dall'aliquota deliberata dal Comune.

Delibere comunali su IMU e TARI. L'aliquota IMU per gli immobili locati è decisa da ciascun Consiglio comunale entro i limiti della L. 160/2019, e alcuni enti riservano aliquote agevolate ai soli contratti concordati. La delibera dell'anno va consultata prima della firma. Anche la TARI dipende dal regolamento locale, ma la regola nazionale (art. 1, comma 643, L. 147/2013) la pone a carico del possessore solo per detenzioni fino a sei mesi: nel 4+4 è quindi di norma dovuta dal conduttore.

Province autonome di Trento e Bolzano. Qui l'IMU non si applica. Al suo posto operano l'IMIS in Trentino (L.P. 30 dicembre 2014, n. 14) e l'IMI in Alto Adige (L.P. 23 aprile 2014, n. 3), con aliquote e agevolazioni proprie per gli immobili locati, che vanno verificate sul sito del Comune competente.

Città d'arte e località turistiche. A Venezia, Firenze e sulle coste il proprietario valuta spesso il 4+4 in alternativa agli affitti brevi. La locazione turistica richiede il codice identificativo nazionale (art. 13-ter D.L. 145/2023) e adempimenti di pubblica sicurezza, mentre il 4+4 assicura un reddito stabile senza gestione quotidiana. Alcuni comuni prevedono inoltre incentivi per riportare gli alloggi sul mercato residenziale di lungo periodo.

Si parte dal Comune in cui si trova l'immobile e dai dati catastali, che il questionario usa per impostare la parte descrittiva e i campi destinati al modello RLI. Si inseriscono poi i dati del locatore e di tutti i conduttori maggiorenni che firmeranno, perché ciascuno risponde in solido del canone. Il passaggio successivo riguarda l'economia del rapporto: canone annuo, scadenza delle rate, deposito cauzionale, acconti o forfait per le spese condominiali. A quel punto il modulo chiede se il locatore intende optare per la cedolare secca e, in caso affermativo, sostituisce l'aggiornamento ISTAT con la rinuncia richiesta dalla legge. Seguono le scelte facoltative: arredi e inventario, recesso libero del conduttore, animali domestici, garanzia fideiussoria. Se una parte non può firmare di persona, può farsi rappresentare con una procura speciale redatta secondo il Codice civile. Il documento finale è pronto per la firma autografa o digitale e per la registrazione telematica.

L'errore più frequente è chiedere un deposito superiore a tre mensilità, o chiamarlo "caparra". Nel primo caso la parte eccedente è contestabile, nel secondo si attribuisce alla somma una funzione diversa da quella di garanzia, e la lite alla riconsegna è quasi certa. Subito dopo viene la registrazione tardiva o incompleta, spesso accompagnata dalla dimenticanza della comunicazione all'amministratore. Molti locatori scoprono poi, a ridosso della prima scadenza, di non avere un motivo di diniego valido: una disdetta generica, priva dell'indicazione specifica del motivo previsto dall'art. 3, è nulla e il contratto si rinnova per altri quattro anni.

Un altro errore ricorrente riguarda la cedolare secca. Il locatore opta per il regime agevolato e continua ad applicare l'aggiornamento ISTAT, esponendosi a contestazioni del conduttore e dell'amministrazione finanziaria. Frequente anche l'assenza di un verbale di consegna firmato, che alla riconsegna lascia il proprietario senza prova dello stato iniziale. Infine c'è la tolleranza verso i ritardi: la morosità rilevante per lo sfratto scatta dopo venti giorni dalla scadenza della rata (art. 5 L. 392/1978), e attendere mesi prima di inviare una lettera di diffida per morosità del conduttore indebolisce la posizione del locatore davanti al giudice.