Contratto di appalto per ristrutturazione: modello Word e PDF (artt. 1655 ss. c.c.)

L'art. 1655 c.c. definisce l'appalto come il contratto con cui una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un'opera verso un corrispettivo in denaro. Chi ordina i lavori è il committente, chi li esegue è l'appaltatore. Quando il lavoro è svolto prevalentemente con il lavoro personale, come per l'imbianchino che lavora da solo, si parla di contratto d'opera (art. 2222 c.c.). Il contratto di appalto per ristrutturazione non ha bisogno del notaio: basta una scrittura privata, e nel Codice civile la forma scritta serve soprattutto a provare le varianti autorizzate (art. 1659 c.c.).

Va distinto anche dall'incarico al tecnico. L'architetto o il geometra che progetta, presenta la pratica edilizia e dirige i lavori presta un'attività intellettuale e firma un proprio contratto, come il contratto di prestazione professionale con partita IVA. Il nostro modello copre ristrutturazioni, manutenzioni e piccole costruzioni come una veranda o un deposito. Restano fuori gli appalti pubblici, l'acquisto di una casa da costruire e i lavori con Superbonus.

La disciplina civilistica è negli artt. 1655-1677 c.c., consultabili nel testo vigente del Codice civile sull'appalto pubblicato da Normattiva. Salvo patto contrario, i materiali li fornisce l'impresa (art. 1658 c.c.). Il prezzo pattuito tiene anche quando i costi salgono: la revisione del prezzo scatta solo se circostanze imprevedibili spostano il costo di materiali e manodopera di oltre un decimo del prezzo complessivo, e soltanto per la parte che eccede quel decimo (art. 1664 c.c.). A fine lavori il committente ha diritto alla verifica; se, invitato dall'impresa, non la fa senza giusti motivi, l'opera si considera accettata (art. 1665 c.c.). Per difformità e vizi la denuncia va fatta entro sessanta giorni dalla scoperta e l'azione si prescrive in due anni dalla consegna (art. 1667 c.c.). Infine il committente può recedere in ogni momento, pagando lavori eseguiti, spese e mancato guadagno (art. 1671 c.c.).

Fuori dal Codice civile, la scelta della procedura edilizia dipende dal D.P.R. 380/2001: edilizia libera (art. 6), CILA (art. 6-bis), SCIA (art. 22) o permesso di costruire (art. 10). Sul cantiere pesa il D.Lgs. 81/2008, che obbliga il committente, anche privato, a verificare l'idoneità dell'impresa, a chiedere il DURC e a controllare la patente a crediti (artt. 27 e 90), e che impone i coordinatori per la sicurezza quando lavorano più imprese. A tutela del privato interviene infine il Codice del consumo (D.Lgs. 206/2005): clausole vessatorie, foro del consumatore e, per il contratto firmato fuori dai locali dell'impresa o a distanza, un diritto di recesso di quattordici giorni, che diventano trenta se il contratto nasce da una visita a domicilio non richiesta (art. 52).

Il caso più frequente è la ristrutturazione dell'appartamento: bagno, cucina, impianti, pavimenti. Qui il contratto evita la discussione classica di fine lavori, quella sui "lavori extra" mai concordati per iscritto. Il secondo caso è il condominio che rifà facciate, tetto o impianto centralizzato. L'amministratore può firmare solo dopo la delibera assembleare e dopo la costituzione del fondo speciale previsto dall'art. 1135 c.c., che con un pagamento a SAL può seguire le singole rate.

Poi ci sono le imprese e i professionisti che sistemano un ufficio, uno studio o un negozio. Spesso l'immobile è in affitto, e senza il consenso scritto del proprietario i lavori rischiano di trasformarsi in una lite: chi ha firmato un contratto di locazione commerciale 6+6 dovrebbe rileggerne le clausole sulle migliorie prima di aprire il cantiere. Lo stesso vale per chi vive in una casa con un contratto di locazione 4+4 a canone libero: il consenso va chiesto prima, non a lavori finiti. Un caso limite riguarda chi firma a casa propria e vuole iniziare subito. La legge consente di eseguire il contratto durante il periodo di recesso, ma il nostro modello fa partire il cantiere solo dopo la scadenza, salvo richiesta espressa del committente, che in caso di recesso paga i lavori già eseguiti. Quanto alle detrazioni fiscali, il contratto non garantisce nessun bonus, ma obbliga l'impresa a fatture analitiche e ad accettare il bonifico parlante.

Il contratto si apre con l'identificazione completa delle parti: per l'impresa partita IVA, iscrizione al Registro delle imprese, PEC, telefono e patente a crediti; per il committente i dati corrispondenti. Seguono la descrizione dei lavori, gli allegati (preventivo, computo metrico, capitolato) con la regola di prevalenza, l'immobile, eventualmente con i dati catastali, e la pratica edilizia, con l'indicazione di chi la presenta. La direzione dei lavori, i materiali e gli obblighi dell'impresa in cantiere, dai rifiuti alla dichiarazione di conformità degli impianti, completano la parte tecnica.

La parte economica distingue il prezzo a corpo da quello a misura, indica l'aliquota IVA e i costi della sicurezza, che l'art. 26 del D.Lgs. 81/2008 impone di specificare nel contratto a pena di nullità. Il pagamento può essere unico, dopo l'accettazione dell'opera, oppure a rate legate alle fasi dei lavori, con un'eventuale ritenuta di garanzia sugli acconti, restituita con il saldo. Per i lavori edili privati di valore pari o superiore alla soglia fissata dalla legge, il saldo resta subordinato all'attestazione di congruità della manodopera rilasciata dalla Cassa Edile.

Chiudono il contratto le clausole per ritardi, vizi e scioglimento: termini di inizio e ultimazione, penale giornaliera con un tetto, subappalto solo autorizzato, verbale di verifica, garanzie degli artt. 1667-1669 c.c., polizza di responsabilità civile, recesso, clausola risolutiva espressa e foro competente. Se il contratto si firma fuori dalla sede dell'impresa, il modello aggiunge le informazioni sul recesso e il modulo tipo previsto dal Codice del consumo. Per altre esigenze il catalogo dei documenti legali raccoglie gli altri modelli.

Si parte dal committente: una o due persone che lavorano sulla propria casa, un condominio rappresentato dall'amministratore, oppure un'impresa o un professionista. Da questa scelta dipendono le tutele del Codice del consumo, il foro competente e l'elenco delle clausole da approvare specificamente ai sensi degli artt. 1341 e 1342 c.c. Si inseriscono poi i dati dell'impresa, compresa la polizza assicurativa, e quelli dell'immobile.

La parte più importante è la descrizione dei lavori. Conviene scriverla con precisione, locale per locale. Il questionario chiede poi chi fornisce i materiali e se l'impresa può subappaltare, quale pratica edilizia serve e chi la presenta, se c'è un direttore dei lavori, come si calcola il prezzo, a quanto ammontano i costi della sicurezza e come si paga. Seguono l'IVA, le date di inizio e fine e la penale. Se il contratto si firma fuori dalla sede dell'impresa, il modulo chiede anche se il committente vuole iniziare prima della scadenza del recesso, e in quel caso aggiunge la richiesta da firmare a parte.

Alla fine si scarica il documento e lo si firma in due originali, insieme a ogni pagina degli allegati. Chi cerca altri modelli per la casa trova l'elenco completo nella sezione contratti e documenti immobiliari.

L'errore più diffuso è firmare un preventivo generico, del tipo "rifacimento bagno completo". A fine lavori ogni dettaglio non descritto diventa un extra, e le aggiunte chieste a voce dal committente si pagano anche con il prezzo a corpo (art. 1661 c.c.). L'art. 1659 c.c., che obbliga l'impresa a provare per iscritto l'autorizzazione delle varianti, protegge il committente solo se il perimetro dei lavori è scritto con precisione. Il secondo errore riguarda gli anticipi: pagare metà dei lavori alla firma lascia il committente senza strumenti di pressione se il cantiere si ferma. Meglio rate agganciate a fasi verificabili e una ritenuta di garanzia. Il terzo è non chiedere i documenti dell'impresa prima dell'inizio. Senza il DURC dell'impresa il committente rischia sanzioni e la sospensione dell'efficacia del titolo edilizio (art. 90, comma 10, D.Lgs. 81/2008), mentre la verifica della patente a crediti è un suo obbligo autonomo.

Molti dimenticano anche la verifica finale. Il committente che usa i locali e paga il saldo senza un verbale rischia di vedersi opporre l'accettazione dell'opera con i vizi visibili. Infine, i vizi scoperti dopo vanno denunciati per tempo: chi lascia passare più di sessanta giorni dalla scoperta perde la garanzia dell'art. 1667 c.c. Una PEC o una raccomandata con la descrizione del difetto e qualche foto fissano la data della denuncia; l'azione va poi avviata entro due anni dalla consegna.