Contratto di locazione turistica breve | Modello Word e PDF

La definizione legale si trova all'incrocio fra l'art. 1571 del Codice civile, che inquadra il contratto di locazione in via generale, e l'art. 4 del Decreto Legge 50/2017, che ha creato la categoria autonoma delle locazioni brevi per i contratti di durata non superiore a trenta giorni stipulati al di fuori dell'esercizio di un'attività d'impresa. La nozione abbraccia sia gli affitti puramente residenziali sia quelli accompagnati da servizi accessori limitati, come la fornitura della biancheria e la pulizia dei locali. Resta fuori, e ricade sotto regimi diversi, l'attività di chi offre prima colazione, prestazioni alberghiere o cambi quotidiani della biancheria, che configura un bed & breakfast o un affittacamere soggetto alla normativa regionale di settore.

La differenza più delicata, e quella su cui ci si confonde più spesso, è quella fra locazione turistica breve e locazione transitoria ex art. 5 della Legge 431/1998. La transitoria serve a esigenze documentate non turistiche del conduttore, come un cantiere di lavoro temporaneo o una specializzazione universitaria, e va registrata presso l'Agenzia delle Entrate. La turistica breve è invece espressamente esclusa dalla Legge 431/1998 dal suo art. 1 comma 2 lett. c), e per i contratti sotto i trenta giorni la registrazione non è dovuta. Un proprietario che confonde i due strumenti rischia un contenzioso fiscale e l'inopponibilità di clausole essenziali. Per orientarsi fra le diverse tipologie contrattuali del settore conviene esaminare anche gli altri modelli di contratti di locazione e adempimenti immobiliari disponibili sulla piattaforma.

Il regime delle locazioni brevi poggia su tre strati normativi da leggere insieme. Il primo è codicistico: gli articoli 1571 e seguenti del Codice civile fissano l'obbligo del locatore di consegnare l'immobile in buono stato locativo, l'obbligo del conduttore di servirsene secondo l'uso pattuito e di restituirlo nello stato in cui l'ha ricevuto. Il secondo è l'art. 4 del Decreto Legge 50/2017, convertito con modificazioni nella Legge 96/2017: per i contratti non superiori a trenta giorni stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di impresa, il legislatore ha previsto l'accesso opzionale alla cedolare secca, l'aliquota sostitutiva dell'IRPEF e delle addizionali. Sulle locazioni brevi l'aliquota è del 21 % sul primo immobile destinato a questo regime nell'anno fiscale, mentre dal secondo al quarto immobile sale al 26 %, secondo la modifica introdotta dalla Legge di Bilancio 2024. Oltre il quarto immobile l'attività si presume imprenditoriale e il regime agevolato decade.

Il terzo strato ha trasformato il settore negli ultimi anni: il Codice Identificativo Nazionale (CIN), istituito dall'art. 13-ter del Decreto Legge 145/2023 e operativo attraverso la banca dati nazionale strutture ricettive gestita dal Ministero del Turismo. Ogni unità immobiliare destinata a locazione turistica breve deve essere registrata e ottenere un CIN da esporre all'esterno dell'immobile e da indicare in ogni annuncio, comprese le inserzioni sui portali OTA. A questo si aggiungono gli obblighi di pubblica sicurezza dell'art. 109 del TULPS, che impongono la comunicazione delle generalità degli ospiti alla Questura entro ventiquattro ore dall'arrivo tramite il portale Alloggiati Web, e gli obblighi di riscossione e versamento della tassa di soggiorno quando previsti dal regolamento comunale. Una sintesi aggiornata della disciplina fiscale è consultabile sulla pagina dedicata alle locazioni brevi dell'Agenzia delle Entrate.

Lo scenario più frequente è quello del proprietario di una seconda casa al mare o in montagna che affitta per la stagione estiva o invernale, in autonomia o tramite agenzia, e vuole formalizzare ogni soggiorno con un documento che fissi prezzo, periodo e regole di comportamento. Il secondo caso d'uso ricorrente è quello dell'host che utilizza Airbnb, Booking o Vrbo e desidera affiancare alla prenotazione online un contratto firmato dalle parti: la piattaforma copre il pagamento e una parte della responsabilità, ma non sostituisce un titolo contrattuale opponibile in caso di danni superiori al deposito o di permanenza oltre i giorni concordati. C'è poi il proprietario che affitta direttamente a turisti stranieri trovati tramite passaparola o annunci su gruppi social, e che senza contratto si trova spesso disarmato di fronte a contestazioni linguistiche e culturali.

Esistono alcuni casi limite in cui la disciplina cambia. Gli affitti a gruppi numerosi superiori al numero di posti letto autorizzati rischiano di scivolare nel regime alberghiero, con conseguenti sanzioni amministrative. I soggiorni che superano i trenta giorni complessivi con lo stesso ospite nell'anno solare escono dal regime delle locazioni brevi, e devono essere registrati oppure ricondotti al contratto transitorio. Una scelta consapevole del modello evita la riqualificazione in sede di accertamento, che porta con sé sanzioni, recupero di imposte e perdita della cedolare. Per chi gestisce in via continuativa più di quattro immobili la valutazione si sposta sul terreno dell'attività d'impresa, e richiede strumenti diversi, a partire dall'apertura di una partita IVA o dalla costituzione di una società per la gestione patrimoniale.

Il template predisposto da Captain.Legal raccoglie le clausole che la pratica notarile e gli orientamenti dei Giudici di Pace hanno consolidato nel decennio successivo all'entrata in vigore del DL 50/2017. Ogni clausola è già adattata alle specificità della locazione turistica e ai più recenti obblighi sul CIN.

• L'identificazione delle parti comprende i dati anagrafici completi del locatore e di tutti gli ospiti maggiorenni, non solo del prenotante. Questa precisione è imposta indirettamente dall'obbligo di comunicazione PS alloggiati ex art. 109 TULPS, che richiede l'identificazione di ciascun ospite, anche minorenne, ai fini della trasmissione alla Questura.
• La descrizione dell'immobile riporta indirizzo completo, dati catastali, Codice Identificativo Nazionale (CIN) assegnato dal Ministero del Turismo e numero di posti letto autorizzati. L'omessa indicazione del CIN espone il locatore a sanzioni amministrative fino a 8.000 euro per immobile ai sensi dell'art. 13-ter comma 7 del DL 145/2023.
• Il periodo di soggiorno specifica con orario esatto check-in e check-out, e disciplina l'ipotesi di permanenza oltre il termine pattuito, con penale forfettaria giornaliera e diritto del locatore di ottenere il rilascio coattivo.
• Il canone e le modalità di pagamento distinguono fra acconto alla prenotazione, saldo all'arrivo ed eventuali costi accessori per pulizia finale, consumi straordinari o servizi extra. La clausola tiene conto della ritenuta del 21 % che gli intermediari telematici sono tenuti a operare ai sensi del comma 5 dell'art. 4 del DL 50/2017.
• Il deposito cauzionale è regolato nell'importo, nella forma di versamento (i contanti sono vietati oltre la soglia prevista dalla normativa antiriciclaggio) e nelle modalità di restituzione entro un termine certo dalla riconsegna. Senza un termine espresso le contestazioni si moltiplicano.
• Il regolamento interno vieta il subaffitto, l'introduzione di animali non autorizzati, le feste rumorose e l'occupazione oltre il numero di posti letto dichiarati al Comune. La violazione fa scattare il diritto di recesso immediato del locatore.

Veneto. La regolamentazione veneta è fra le più articolate d'Italia, sotto la spinta del caso Venezia. La Legge Regionale 11/2013 impone la registrazione presso il SUAP comunale e l'attribuzione di un codice identificativo regionale (CIR), che si affianca al CIN nazionale. A Venezia il contratto deve riportare la corresponsione della tassa di soggiorno a carico degli ospiti, con aliquote variabili da 1 a 5 euro per notte e per persona a seconda della stagione e della categoria dell'immobile. La delibera del Consiglio Comunale del 2023 ha introdotto inoltre limiti al numero di giorni annui di locazione breve nel centro storico, soglia che il proprietario è tenuto a monitorare per non incorrere nella riqualificazione come attività ricettiva.

Lazio. A Roma e nel resto della regione si applica la Legge Regionale 13/2007 sulle strutture extralberghiere, integrata dal regolamento attuativo del 2017. Il locatore deve presentare al Comune la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) anche per la mera locazione turistica abituale superiore a tre periodi nell'anno, e versare la tassa di soggiorno secondo le aliquote del Campidoglio, che oscillano fra 4 e 10 euro a notte per ospite. Le verifiche della Polizia Locale sull'obbligo di esporre il CIN sono diventate sistematiche dopo l'entrata in vigore della banca dati nazionale.

Toscana. La Legge Regionale 86/2016, testo unico del turismo, disciplina in dettaglio le locazioni turistiche e l'invio della comunicazione di inizio attività al Comune. Firenze ha introdotto nel 2023 una moratoria sulle nuove locazioni brevi nel centro UNESCO, con sospensione del rilascio di nuovi codici identificativi per immobili non già iscritti. Il proprietario che acquista oggi un immobile fiorentino con l'intento di affittarlo a turisti deve verificare preliminarmente la situazione catastale e la possibilità concreta di ottenere il CIN.

Lombardia. A Milano la Legge Regionale 27/2015 impone l'invio telematico della comunicazione di apertura di attività ricettiva non imprenditoriale alla piattaforma Ross1000, oltre alla registrazione al portale Turismo5 per la trasmissione dei dati statistici ISTAT. La tassa di soggiorno milanese si attesta sui 4 euro per notte e per persona per gli alloggi a quattro o cinque stelle equivalenti, e si applica per un massimo di quattordici notti consecutive. Anche qui l'esposizione del CIN all'ingresso dell'unità è oggetto di controlli mirati nei quartieri a maggiore concentrazione turistica.

Il percorso guidato parte dalla scelta della tipologia di soggiorno e dalla regione in cui si trova l'immobile, perché alcune clausole accessorie variano in funzione della normativa regionale. Si inseriscono poi i dati anagrafici del locatore e del prenotante, l'eventuale lista degli altri ospiti maggiorenni e gli estremi catastali dell'immobile, con il CIN già assegnato dal Ministero del Turismo. A questo punto il modello chiede le date precise di check-in e check-out, il numero di adulti e minori, il canone pattuito, l'eventuale acconto già corrisposto e la modalità di saldo all'arrivo.

La sezione successiva riguarda i servizi inclusi (biancheria, pulizia finale, parcheggio, Wi-Fi) e i costi accessori che il locatore intende addebitare separatamente. Si compila quindi la clausola sulla cauzione, scegliendo importo e termine di restituzione, e si selezionano le regole di comportamento del regolamento interno fra quelle proposte dal generatore. Il sistema applica automaticamente l'indicazione corretta della tassa di soggiorno in base al Comune scelto, e inserisce il rimando alla comunicazione PS alloggiati obbligatoria entro ventiquattro ore. Una volta confermati i dati, il contratto è disponibile in formato Word modificabile e in PDF pronto per la firma, anche elettronica avanzata ai sensi del Regolamento eIDAS. Per chi gestisce il rapporto con collaboratori che curano accoglienza e pulizie, sul sito si trovano anche modelli per i rapporti di lavoro e con i fornitori di servizi.

Il primo errore, sistematico, è la confusione fra locazione turistica breve e locazione transitoria. La transitoria richiede registrazione e una causale documentata diversa dal turismo: chi inquadra come transitoria un soggiorno di una settimana al mare costruisce un titolo viziato fin dall'origine, esposto a riqualificazione fiscale e a nullità di alcune clausole. Il secondo errore, oggi il più sanzionato, è la mancata indicazione del CIN nel contratto e negli annunci sui portali OTA: con il pieno regime della banca dati nazionale, le Polizie Locali e l'Agenzia delle Entrate incrociano i dati e individuano in pochi giorni le inserzioni prive di codice, con sanzioni che si sommano per ogni annuncio attivo.

Un terzo errore è la cauzione versata in contanti senza ricevuta dettagliata: chi prende mille euro al check-in senza traccia scritta si trova in difficoltà a giustificare la restituzione o la trattenuta per danni, e in caso di controversia il giudice valuta i fatti sulla scorta dei soli documenti prodotti. Il quarto errore è la sottovalutazione dell'obbligo di comunicazione PS alloggiati: ventiquattro ore passano in fretta, e l'omissione configura una contravvenzione punita anche penalmente. Una mancanza in materia di Alloggiati Web pesa più di una clausola contrattuale imperfetta, perché tocca direttamente l'ordine pubblico. Per delegare la procedura a un property manager esterno occorre una procura speciale per la delega della gestione operativa che identifichi con precisione i poteri conferiti, evitando responsabilità solidali per omissioni altrui.