Compromesso di compravendita: modello Word e PDF

Il compromesso è un contratto autonomo e perfettamente eseguibile, non una semplice promessa morale. Da esso nasce un obbligo a contrarre, cioè l'impegno di entrambe le parti a sottoscrivere il rogito notarile entro la data concordata. Chi rifiuta senza giustificato motivo espone l'altra parte a due rimedi cumulabili: trattenere o restituire il doppio della caparra confirmatoria, oppure ottenere dal giudice una sentenza che produce gli stessi effetti del contratto non concluso, secondo il meccanismo dell'articolo 2932 c.c. sull'esecuzione in forma specifica.

Va tenuto distinto dalla proposta d'acquisto che il mediatore fa firmare per primo: la proposta vincola solo l'acquirente fino al momento in cui il venditore la accetta, mentre il preliminare lega contemporaneamente entrambe le parti. Va tenuto distinto anche dalla scrittura di "puntuazione", spesso siglata dopo una visita, che riassume i punti dell'accordo senza ancora costituire un vincolo definitivo. Il compromesso che proponiamo è strutturato per essere firmato come scrittura privata oppure, quando le parti optino per la trascrizione, come scrittura privata autenticata o atto pubblico, coerentemente con gli altri modelli di contratti immobiliari italiani presenti nella nostra biblioteca.

Il cuore della disciplina si trova negli articoli 1351, 1385 e 2932 del Codice civile. L'articolo 1351 impone che il preliminare rivesta la stessa forma del contratto definitivo: per la compravendita di immobili occorre quindi la forma scritta a pena di nullità, secondo il combinato disposto con l'articolo 1350 c.c.. L'articolo 1385 disciplina la caparra confirmatoria e le sue conseguenze in caso di inadempimento, distinguendola nettamente dalla caparra penitenziale dell'articolo 1386 c.c. che, al contrario, autorizza il recesso pagandone il valore. L'articolo 2932 consente alla parte adempiente di ottenere una sentenza costitutiva che produce gli effetti del rogito mancato, strumento decisivo quando l'altra parte si dilegua.

La legge 28 febbraio 1997, n. 30 ha introdotto la possibilità di trascrivere il preliminare nei Registri Immobiliari, ai sensi dell'articolo 2645-bis c.c.. La trascrizione garantisce all'acquirente la priorità rispetto a iscrizioni e trascrizioni successive, neutralizzando il rischio di doppia alienazione o di pignoramento sopravvenuto. Per trascrivere occorre però la forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata: la firma del notaio diventa quindi opportuna nei casi a maggiore esposizione patrimoniale.

Per gli immobili in costruzione si applica il decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, che impone al costruttore di consegnare una fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia delle somme versate prima del rogito e di stipulare una polizza decennale postuma a copertura dei vizi gravi. Senza queste garanzie il contratto preliminare è nullo, e la nullità può essere fatta valere solo dall'acquirente. Una sintesi regolarmente aggiornata di tutti questi profili è la guida "Garanzia Preliminare" del Consiglio Nazionale del Notariato, che condensa la prassi attuale degli oltre cinquemila notai italiani.

L'ipotesi classica è la compravendita di un'abitazione finanziata con mutuo bancario. Tra la prima visita e l'erogazione delle somme passano in media due o tre mesi: in questo intervallo le parti devono potersi muovere con certezza, e solo il preliminare offre tale stabilità. Una proposta d'acquisto cartacea, accettata dal venditore, vincola in astratto ma resta priva delle clausole di tutela che invece il compromesso cesella con precisione, a partire dalla condizione sospensiva di concessione del mutuo.

Il preliminare è raccomandato anche quando l'immobile non è immediatamente disponibile. Vendita di prima casa da costruire, immobile occupato da un inquilino con disdetta ancora pendente, eredità in corso di accettazione, sanatoria edilizia in fase di rilascio: ognuno di questi scenari richiede mesi di attesa, durante i quali l'acquirente vuole "bloccare" l'affare e il venditore vuole essere certo della vendita. In questi casi la trascrizione del preliminare ai sensi dell'articolo 2645-bis c.c. è caldamente consigliata, perché protegge l'acquirente da iscrizioni ipotecarie e da pignoramenti che colpissero il venditore prima del rogito.

Esiste poi un caso frequente nei centri storici: l'acquisto da parte di una società o di un ente del terzo settore che debba prima ottenere autorizzazioni interne (delibera assembleare, parere del collegio dei revisori) prima di firmare il rogito. Il compromesso dà tempo agli organi sociali di deliberare; a questa esigenza abbiamo dedicato una specifica raccolta di atti per enti del terzo settore e associazioni.

• L'identificazione delle parti e dell'immobile è redatta secondo lo standard notarile, con codici fiscali, regime patrimoniale dei coniugi e descrizione catastale completa (foglio, mappale, subalterno, categoria, classe, rendita). Una designazione carente è la prima causa di rifiuto del rogito al momento della stipula davanti al notaio.
• La clausola sul prezzo e modalità di pagamento prevede il bonifico bancario tracciato, l'importo della caparra confirmatoria ai sensi dell'articolo 1385 c.c. e la scansione di eventuali acconti intermedi. La distinzione tra caparra e acconto è esplicitata in un comma dedicato: il modello evita la genericità che genera la maggior parte del contenzioso in materia.
• La condizione sospensiva di concessione del mutuo è facoltativa ma quasi sempre attivata. Definisce la banca, l'importo minimo, il termine entro cui l'acquirente deve trasmettere la delibera bancaria, le conseguenze della mancata erogazione. Senza questa clausola, l'acquirente che non ottiene il finanziamento perde la caparra.
• Le dichiarazioni di conformità urbanistica, catastale ed energetica recepiscono l'obbligo introdotto dal D.L. 78/2010 e dal DPR 380/2001: il venditore garantisce che l'immobile è conforme alla planimetria depositata e dichiara la classe energetica risultante dall'APE. È la sezione più consultata dai notai in fase di stipula.
• La data e il luogo del rogito definitivo sono indicati con precisione, insieme alla scelta del notaio rogante (di norma a carico dell'acquirente) e alla suddivisione delle spese tra le parti.
• La clausola di trascrizione, opzionale, attiva la tutela dell'articolo 2645-bis c.c. quando la firma avviene davanti a notaio.

Lombardia. Milano e l'area metropolitana concentrano oltre un quinto delle compravendite italiane e impongono uno standard di due diligence particolarmente severo. La legge regionale n. 12/2005 sul governo del territorio aumenta i controlli sulla conformità urbanistica, e gli studi notarili milanesi richiedono ormai sistematicamente l'accesso agli atti edilizi presso il SUE comunale prima della firma del preliminare. Le clausole sull'amianto e sulle bonifiche residenziali sono usuali nei Comuni della cintura industriale.

Lazio. Roma comporta una sovrapposizione di vincoli che incide sul preliminare. Le proprietà nel centro storico ricadono nella zona A del piano regolatore e in molti casi sono soggette a tutela della Soprintendenza Speciale per il Patrimonio. Le servitù pubbliche di passaggio, gli oneri di tutela ai sensi del Codice dei beni culturali (d.lgs. 42/2004) e i vincoli di destinazione d'uso vanno verificati e dichiarati nel compromesso. L'omissione di un vincolo apposto dalla Soprintendenza è causa di risoluzione su domanda dell'acquirente.

Trentino-Alto Adige e Province di Trieste e Gorizia. In queste aree non si applica il sistema della trascrizione nei Registri Immobiliari ma il sistema tavolare (Libro fondiario), retaggio della normativa austro-ungarica recepita dal regio decreto 28 marzo 1929, n. 499. L'iscrizione tavolare ha efficacia costitutiva, non meramente dichiarativa: il diritto di proprietà passa solo con l'intavolazione. Il preliminare deve quindi essere redatto tenendo conto di una scansione temporale diversa e di nomi tecnici specifici (decreto tavolare, domanda tavolare, libretto fondiario).

Toscana. I beni in zone tutelate ai sensi del Codice del paesaggio impongono l'autorizzazione paesaggistica preventiva per ogni modifica esterna. Nei borghi storici delle province di Siena, Lucca o Pisa, il preliminare deve includere una dichiarazione di assenza di abusi paesaggistici e la consegna dei titoli edilizi con relative comunicazioni alla Soprintendenza.

Il percorso sulla piattaforma è pensato per accompagnare chi non ha mai redatto un compromesso senza diventare un'esercitazione scolastica. Si comincia indicando il tipo di immobile (abitazione, locale commerciale, terreno, immobile da costruire), perché ciascuna categoria attiva un sottoinsieme diverso di clausole obbligatorie, comprese quelle imposte dal d.lgs. 122/2005 per gli acquisti su carta. Si inseriscono poi le anagrafiche complete delle parti, il regime patrimoniale degli eventuali coniugi venditori, i dati catastali e il prezzo concordato.

La sezione successiva è dedicata al pagamento. Si dichiara l'importo della caparra confirmatoria, la presenza o meno di acconti intermedi, la modalità del bonifico bancario e l'IBAN di destinazione, in coerenza con la normativa antiriciclaggio del d.lgs. 231/2007. Se l'acquisto è subordinato a mutuo, si compila la clausola sospensiva indicando banca, importo minimo, termine di delibera. Quando l'acquirente firmerà a distanza tramite un procuratore, conviene predisporre in parallelo un mandato dalla nostra raccolta di procure e attestazioni per privati. L'ultima schermata genera il documento in formato Word modificabile e in PDF firmabile.

L'errore più ricorrente è confondere caparra confirmatoria e acconto. Molti compromessi parlano genericamente di "anticipo" o di "deposito", senza qualificarlo: in caso di inadempimento il giudice riqualifica la somma come semplice acconto, e l'acquirente perde la tutela dell'articolo 1385 c.c.. Va sempre scritta a chiare lettere la parola caparra confirmatoria, citando l'articolo del Codice. Un secondo errore frequente, soprattutto quando il venditore è una società immobiliare, è non inserire la condizione sospensiva di mutuo nei tempi necessari: una delibera bancaria che arriva due settimane dopo la data del rogito mette l'acquirente nella posizione di perdere la caparra senza tutela.

Il terzo errore è trascurare la conformità catastale. Una planimetria difforme dallo stato dei luoghi blocca il rogito e dà al venditore solo qualche settimana per regolarizzare con una variazione catastale. La verifica va fatta prima di firmare il preliminare, non dopo. Il quarto errore tipico delle compravendite tra imprese è omettere la delibera autorizzativa dell'organo sociale del venditore o dell'acquirente; per le SRL e SAS questo aspetto va coordinato con i modelli di statuti societari e atti di costituzione d'impresa della piattaforma. L'ultimo errore è non trascrivere il preliminare quando l'attesa per il rogito supera i sei mesi o quando l'immobile è in corso di costruzione.