Kaution nicht zurück? Musterschreiben mit Frist & Zinsen

Das Dokument ist eine außergerichtliche Zahlungsaufforderung des ehemaligen Mieters an den Vermieter. Rechtlich bündelt es drei Erklärungen: die Aufforderung, über die Sicherheit abzurechnen, die Mahnung im Sinne von § 286 Abs. 1 BGB mit einer festen Frist und die Ankündigung gerichtlicher Schritte. Grundlage des Anspruchs ist nicht unmittelbar das Gesetz, sondern die Sicherungsabrede im Mietvertrag. Der Vermieter hält die Kaution nur treuhänderisch. § 551 BGB regelt dagegen Höhe, Ratenzahlung und Anlage der Sicherheit. Aus dieser Vorschrift folgt der Anspruch auf die aufgelaufenen Zinsen, den das Schreiben zusammen mit der Hauptsumme geltend macht.

Vom bloßen Erinnerungsschreiben unterscheidet sich das Dokument durch seine Rechtsfolgen. Eine beiläufige Nachfrage, wann denn das Geld komme, genügt den Anforderungen an eine Mahnung regelmäßig nicht, weil ihr die eindeutige Leistungsaufforderung fehlt. Bei einer Mietbürgschaft nach § 766 BGB oder einem verpfändeten Sparbuch zielt die Aufforderung nicht auf Zahlung, sondern auf Rückgabe der Bürgschaftsurkunde oder auf eine schriftliche Freigabeerklärung gegenüber der Bank. Für Gewerberäume gilt § 551 BGB nicht, dort richtet sich der Rückzahlungsanspruch allein nach dem Vertrag.

Nach § 551 Abs. 1 BGB darf die Sicherheit höchstens das Dreifache der Monatsmiete betragen, gerechnet ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten. § 551 Abs. 3 BGB verpflichtet den Vermieter, eine Barkaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anzulegen, und weist die Erträge ausdrücklich dem Mieter zu; sie erhöhen die Sicherheit. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Die getrennte Anlage hat einen handfesten Zweck: Wird der Vermieter insolvent, kann der Mieter die Kaution aussondern (§ 47 InsO), während er bei vermischtem Geld auf die Insolvenzquote verwiesen ist. Den amtlichen Wortlaut von § 551 BGB zu Höhe, Anlage und Verzinsung der Mietsicherheit finden Sie im Bundesportal Gesetze im Internet.

Eine gesetzliche Rückzahlungsfrist existiert nicht. Der Bundesgerichtshof billigt dem Vermieter eine angemessene Prüfungs- und Abrechnungsfrist zu, deren Länge sich nach dem Einzelfall richtet (BGH, Urteil vom 18. Januar 2006, VIII ZR 71/05). Mit Urteil vom 24. Juli 2019, VIII ZR 141/17 hat der VIII. Zivilsenat klargestellt, dass die Barkaution mit Zugang der Abrechnung beim Mieter fällig wird und der Vermieter auch streitige Forderungen in die Abrechnung einstellen darf. Schweigt der Vermieter über die angemessene Frist hinaus, wird der Rückzahlungsanspruch nach verbreiteter Auffassung auch ohne Abrechnung fällig. Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus, darf er einen angemessenen Teilbetrag bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB zurückbehalten.

Ab Fälligkeit begründet eine Mahnung den Verzug (§ 286 Abs. 1 BGB), und ab diesem Zeitpunkt schuldet der Vermieter Verzugszinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 247 BGB). Wurde die Wohnung veräußert, tritt der Erwerber nach § 566a BGB in die Rückgewährpflicht ein; der frühere Eigentümer bleibt verpflichtet, wenn der Mieter die Sicherheit vom Erwerber nicht erlangen kann.

Der klassische Fall ist der Vermieter, der nach dem Auszug schlicht schweigt. Die Schlüssel sind zurückgegeben, das Übergabeprotokoll zur Wohnungsrückgabe ist ohne Beanstandungen unterschrieben, und Monate später ist weder Geld noch eine Abrechnung eingegangen. Ähnlich häufig sind pauschale Einbehalte: Der Vermieter behält einen runden Betrag für angebliche Schäden oder künftige Nebenkosten zurück, ohne ihn zu begründen. Dann verlangen Sie die Auszahlung des unstreitigen Teils und eine nachvollziehbare Aufschlüsselung des Rests. Einen Sonderfall bildet die überhöhte Kaution: Was über die Grenze des § 551 Abs. 1 BGB hinaus gezahlt wurde, können Sie schon während des laufenden Mietverhältnisses zurückverlangen (§ 551 Abs. 4, § 812 BGB).

Wer bei einem verpfändeten Sparbuch die Mietkaution zurückfordern will, braucht die Freigabe des Vermieters, sonst zahlt die Bank nicht aus. Nach einem Eigentümerwechsel schieben sich Alt- und Neueigentümer die Verantwortung gern gegenseitig zu, weshalb das Schreiben an beide gerichtet werden kann. Räumt der Vermieter die Schuld ein, will aber nur in Raten zahlen, sollten Sie die Einigung in einem schriftlichen Schuldanerkenntnis nach § 781 BGB festhalten, bevor Sie auf weitere Schritte verzichten.

Am Anfang stehen die Bezeichnung der Parteien, die genaue Anschrift des Mietobjekts, das Datum des Mietvertrags und das Datum der Wohnungsrückgabe, denn mit diesem Tag beginnt die Prüfungsfrist des Vermieters. Es folgt die Beschreibung der Sicherheit mit Betrag, Form, Zahlungsdatum und, soweit bekannt, dem Kreditinstitut, bei dem die Kaution angelegt wurde. Wer die Kautionsklausel im Wohnungsmietvertrag zur Hand hat, übernimmt diese Angaben direkt aus dem Vertrag.

• Damit der Anspruch beziffert ist, enthält die Vorlage eine Forderungsaufstellung aus Kautionsbetrag und Zinsen nach § 551 Abs. 3 BGB. Kennen Sie den Zinsstand nicht, verlangt das Schreiben zusätzlich einen Nachweis über die Anlage und die aufgelaufenen Erträge.
• Statt einer vagen Bitte um baldige Zahlung setzt das Schreiben ein konkretes Datum, an dem die Frist endet.
• Hat der Vermieter bereits Schäden behauptet, verweist die Vorlage auf das Übergabeprotokoll und auf die sechsmonatige Verjährung seiner Ersatzansprüche nach § 548 BGB. Blind verlassen sollten Sie sich darauf nicht, denn mit Forderungen, die vor Eintritt der Verjährung aufrechenbar waren, kann der Vermieter nach § 215 BGB weiterhin aufrechnen.
• Den Abschluss bildet der Verzugshinweis mit Verzugszinsen ab Fristablauf, Kosten der Rechtsverfolgung und der Ankündigung des gerichtlichen Mahnverfahrens.

Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben, steht ihnen der Anspruch gemeinschaftlich zu. Jeder kann nach § 432 BGB Zahlung verlangen, allerdings nur an alle gemeinsam; die Unterschrift aller Mieter vermeidet spätere Einwände.

Das Kautionsrecht ist Bundesrecht und gilt in allen Ländern gleich. Unterschiede zeigen sich erst im Verfahren, wenn Sie die Mietkaution zurückfordern und der Vermieter trotz Frist nicht zahlt. Das gerichtliche Mahnverfahren ist in jedem Land bei einem zentralen Mahngericht konzentriert, und maßgeblich ist nach § 689 Abs. 2 ZPO der Wohnsitz des Antragstellers, also Ihre neue Anschrift und nicht die Lage der alten Wohnung. Legt der Vermieter Widerspruch ein, gibt das Mahngericht die Sache auf Antrag an das im Mahnbescheid bezeichnete Streitgericht ab (§ 696 Abs. 1 ZPO). Ausschließlich zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt, unabhängig vom Streitwert (§ 29a ZPO, § 23 Nr. 2 Buchst. a GVG). Dieses Gericht geben Sie deshalb schon im Mahnantrag an.

Für Antragsteller aus Berlin und Brandenburg ist das Amtsgericht Wedding das zentrale Mahngericht. Das streitige Verfahren läuft anschließend vor dem Amtsgericht des jeweiligen Bezirks, Berufungen in Mietsachen gehen an das Landgericht Berlin II. Das Amtsgericht Wedding ist zugleich zuständig, wenn der Antragsteller keinen allgemeinen Gerichtsstand im Inland hat (§ 689 Abs. 2 Satz 2 ZPO). Wer nach dem Auszug ins Ausland gezogen ist, beantragt den Mahnbescheid deshalb in Berlin, gleichgültig wo die Wohnung lag.

Mieter, die heute in Bayern wohnen, wenden sich an das Zentrale Mahngericht beim Amtsgericht Coburg. Lag die Wohnung in München, entscheidet nach einem Widerspruch das Amtsgericht München, über Berufungen das Landgericht München I.

In Nordrhein-Westfalen arbeiten zwei zentrale Mahngerichte nebeneinander. Das Amtsgericht Hagen bearbeitet Anträge aus den Oberlandesgerichtsbezirken Düsseldorf und Hamm, das Amtsgericht Euskirchen jene aus dem Bezirk Köln.

Im Norden teilen sich Hamburg und Mecklenburg-Vorpommern ein gemeinsames Mahngericht beim Amtsgericht Hamburg-Altona. Ähnlich gebündelt ist das Verfahren für Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen, deren Anträge das Amtsgericht Aschersleben bearbeitet. Ein Mieter, der aus einer Münchner Wohnung nach Leipzig gezogen ist, stellt seinen Antrag also in Aschersleben, während das Amtsgericht München Streitgericht bleibt. Die übrigen Länder haben jeweils ein eigenes zentrales Mahngericht: Stuttgart für Baden-Württemberg, Hünfeld für Hessen, Uelzen für Niedersachsen, Schleswig für Schleswig-Holstein, Mayen für Rheinland-Pfalz und das Saarland sowie das Amtsgericht Bremen.

Sie beginnen mit den Eckdaten des Mietverhältnisses: Anschrift der Wohnung, Name und Anschrift des Vermieters, Datum des Mietvertrags und Tag der Schlüsselübergabe. Je nachdem, ob Sie anschließend eine Barkaution, ein Kautionskonto, ein verpfändetes Sparbuch oder eine Bürgschaft angeben, formuliert die Vorlage den Antrag auf Zahlung, auf Freigabe oder auf Rückgabe der Urkunde. Im nächsten Schritt tragen Sie den Kautionsbetrag und das Zahlungsdatum ein. Liegt Ihnen eine Zinsbescheinigung der Bank vor, übernehmen Sie den Zinsbetrag; andernfalls fordert das Schreiben eine Abrechnung über die Erträge an.

Anschließend wählen Sie die Frist. In der Praxis haben sich zwei Wochen ab dem voraussichtlichen Zugang bewährt. Hat der Vermieter einen Teil bereits nachvollziehbar abgerechnet, geben Sie an, welcher Betrag unstreitig ist. Zum Schluss ergänzen Sie Ihre Bankverbindung, prüfen das Ergebnis in der Vorschau und laden das Dokument als Word und PDF herunter. Danach unterschreiben Sie das Schreiben und versenden es so, dass Sie den Zugang belegen können.

Wer die Mietkaution zurückfordern will, schreibt oft zu früh. Eine Mahnung, die vor Fälligkeit zugeht, begründet keinen Verzug. Warten Sie die angemessene Prüfungsfrist des Vermieters ab oder fordern Sie zunächst nur die Abrechnung an. Ebenso verbreitet ist das Abwohnen der Kaution, bei dem Mieter die letzten Mietzahlungen einstellen und auf die Sicherheit verweisen. Das ist unzulässig, weil der Rückzahlungsanspruch vor Ablauf der Prüfungsfrist nicht fällig ist und deshalb nicht zur Aufrechnung taugt (§ 387 BGB).

Viele Mieter schicken einen einfachen Brief und können später nicht belegen, dass die Frist überhaupt lief. Ohne Nachweis des Zugangs lässt sich vor Gericht kein Verzug belegen, deshalb gehört das Schreiben in ein Einwurf-Einschreiben oder in die Hand eines Boten. Bei den Kosten gilt: Die Gebühren eines Anwalts, der die erste, verzugsbegründende Mahnung schreibt, muss der Vermieter nicht erstatten, weil er zu diesem Zeitpunkt noch nicht in Verzug war. Unterschätzt wird schließlich die Verjährung: Der Rückzahlungsanspruch verjährt nach § 195 BGB in drei Jahren, gerechnet ab dem Schluss des Jahres, in dem er fällig wurde (§ 199 Abs. 1 BGB). Eine bloße Mahnung hemmt die Verjährung nicht; das bewirken erst der Mahnbescheid, die Klage oder ernsthafte Verhandlungen nach § 203 BGB.