Wer in Deutschland eine möblierte Wohnung vermietet, durfte bislang nahezu frei entscheiden, wie hoch der Aufschlag für die Einrichtung ausfällt. Genau das ändert sich. Mit dem Gesetzentwurf „Mietrecht II" rückt der Möblierungszuschlag erstmals in einen festen rechtlichen Rahmen: Vermieter sollen ihn künftig gesondert ausweisen, und seine Höhe soll sich am tatsächlichen Wert der Möbel orientieren. Für Vermieter eines möblierten WG-Zimmers heißt das, dass die Kalkulation transparenter und der Mietvertrag prüfbarer wird. Dieser Beitrag erklärt, was die geplante Transparenzpflicht bedeutet, wie die diskutierte Obergrenze funktioniert und worauf Sie beim Aufsetzen eines Vertrags jetzt schon achten sollten.
Was der Möblierungszuschlag ist und wann er gilt
Der Möblierungszuschlag ist der Teil der Miete, den ein Vermieter zusätzlich zur reinen Wohnungsmiete für die Überlassung von Möbeln verlangt. Eine voll eingerichtete Küche, ein Bett, ein Schreibtisch, ein Kleiderschrank: All das hat einen Wert, der sich in der Miete niederschlagen darf. Diese Praxis ist seit Langem anerkannt, denn der Vermieter stellt nicht nur Wohnraum, sondern auch Inventar zur Verfügung. Rechtlich getrennt von der eigentlichen Nettokaltmiete wurde der Zuschlag bisher allerdings selten. In vielen Verträgen verschwand er in einer einzigen Gesamtsumme, und niemand konnte nachvollziehen, welcher Anteil auf die Wohnung und welcher auf die Einrichtung entfiel.
Genau hier liegt das Problem, das der Gesetzgeber angeht. Bei einem möblierten WG-Zimmer fällt der Zuschlag oft prozentual stärker ins Gewicht als bei einer großen Wohnung, weil die Grundmiete niedriger ist und ein paar Möbelstücke schnell einen erheblichen Aufschlag rechtfertigen sollen. Wichtig ist die Abgrenzung zur unmöblierten Vermietung: Stellt der Vermieter nur leere Wände, gibt es keinen Zuschlag, und die Mietpreisbremse nach § 556d BGB greift unmittelbar auf die gesamte Miete. Sobald Mobiliar dazukommt, wird die Rechnung komplizierter, und das macht den Zuschlag zum sensibelsten Posten eines möblierten Mietvertrags. Wer ein Zimmer in einer Wohngemeinschaft vermietet, sollte deshalb von Anfang an mit einem sauber strukturierten Mietvertrag für ein möbliertes WG-Zimmer arbeiten, der die Posten klar trennt.
Rechtlicher Rahmen
Die rechtliche Grundlage für möblierten Wohnraum war lange dünn. Während die Mietpreisbremse nach § 556d BGB die zulässige Anfangsmiete in angespannten Wohnungsmärkten auf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt, fehlte für den Möblierungszuschlag jede gesetzliche Vorgabe zur Höhe oder Form. Die Gerichte halfen sich mit Berechnungsmodellen, die am Zeitwert der Möbel ansetzten, doch eine verbindliche Regel gab es nicht. In der Praxis wurden deshalb Zuschläge in sehr unterschiedlicher Höhe verlangt, häufig ohne erkennbaren Bezug zum tatsächlichen Wert der Einrichtung. Das öffnete ein Schlupfloch, über das sich die Mietpreisbremse umgehen ließ.
Der Gesetzentwurf zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete, den das Bundeskabinett im Frühjahr beschlossen hat und der unter dem Stichwort „Mietrecht II" läuft, schließt diese Lücke. Vorgesehen ist, dass der Zuschlag sich am Zeitwert der Möbel orientieren muss und dass Vermieter ihn künftig gesondert auszuweisen haben. Für voll möblierte Wohnungen soll außerdem eine vereinfachte Pauschale von zehn Prozent der Nettokaltmiete angesetzt werden können, ohne dass der Wert jedes einzelnen Möbelstücks berechnet werden muss. Wer eine hochwertigere Einrichtung stellt, soll im Einzelfall einen höheren Zuschlag verlangen dürfen, muss diesen aber über den Zeitwert belegen. Die Einzelheiten zum Gesetzgebungsverfahren und zum geplanten Inhalt finden sich in der Übersicht des Bundesjustizministeriums zum Gesetz zur Änderung des Mietrechts. Beachten Sie, dass das Gesetz noch nicht in Kraft getreten ist: Der Entwurf durchläuft das parlamentarische Verfahren, und einzelne Werte können sich im Bundestag noch verschieben. Wer heute einen Vertrag aufsetzt, sollte die Logik der Reform aber bereits berücksichtigen, weil die Richtung klar ist.
Die Transparenzpflicht im Detail
Der Kern der Reform ist eine Pflicht zur Offenlegung. Künftig sollen Vermieter den Möblierungszuschlag im Mietvertrag gesondert und unaufgefordert ausweisen, getrennt von der reinen Wohnungsmiete. Der Mieter soll auf einen Blick erkennen können, welcher Betrag auf die Wohnung und welcher auf die Einrichtung entfällt. Das klingt nach einer Formalie, hat aber spürbare Folgen, denn erst die getrennte Ausweisung macht überhaupt überprüfbar, ob die zulässige Anfangsmiete eingehalten wird. Solange der Zuschlag in der Gesamtmiete versteckt blieb, scheiterte jede Prüfung schon an der fehlenden Information.
Die Sanktion bei einem Verstoß ist deutlich und sollte jeden Vermieter aufhorchen lassen. Weist der Vermieter den Zuschlag nicht gesondert aus, soll die Wohnung rechtlich als unmöbliert vermietet gelten. Das bedeutet, dass der Anspruch auf den Möblierungszuschlag in diesem Fall entfällt und die Mietpreisbremse auf die gesamte vereinbarte Miete durchschlägt. Für ein möbliertes WG-Zimmer kann das den Unterschied zwischen einer auskömmlichen und einer kaum noch rentablen Vermietung ausmachen. Ein vergessener oder unsauber formulierter Ausweis im Vertrag ist deshalb kein kleiner Fehler, sondern ein finanzielles Risiko. In der Praxis empfiehlt es sich, neben dem ausgewiesenen Betrag auch eine kurze Inventarliste mit den überlassenen Möbeln zu führen, weil sie im Streitfall die Grundlage für die Bewertung bildet. Wer einen befristeten Vertrag plant, sollte zusätzlich prüfen, wie sich die Regeln mit einem Zeitmietvertrag nach § 575 BGB verzahnen, denn auch dort gelten die Vorgaben zur Mietpreisbremse fort. Eine passende Grundlage liefert die Vorlage für einen Zeitmietvertrag nach § 575 BGB.
Wie sich der Zuschlag berechnet
Hinter der Pauschale steht eine klare Idee: Möbel verlieren mit der Zeit an Wert, und der Zuschlag soll diesen Wertverlust abbilden. Maßgeblich ist der Zeitwert, also der heutige Wert der Einrichtung, nicht der Neupreis. Eine Küche, die vor zehn Jahren mehrere tausend Euro gekostet hat, ist heute nur noch einen Bruchteil davon wert, und genau dieser Restwert begrenzt den zulässigen Aufschlag. Die in der Reform vorgesehene Pauschale von zehn Prozent der Nettokaltmiete ist eine Vereinfachung für voll möblierte Einheiten: Sie erspart dem Vermieter die aufwendige Einzelbewertung, gilt aber nur, wenn die Wohnung tatsächlich vollständig ausgestattet ist.
Spannend wird es bei den Grenzfällen, und hier zeigt sich, warum Pauschale und Zeitwert nicht dasselbe sind. Wer eine besonders hochwertige Einrichtung stellt, etwa eine neue Designerküche, kann über den Zeitwert einen höheren Zuschlag als die Pauschale rechtfertigen, muss diesen Wert dann aber konkret nachweisen. Umgekehrt gilt: Bei alten, längst abgewohnten Möbeln liegt der Zeitwert oft nahe null, sodass faktisch kaum noch ein nennenswerter Aufschlag bleibt. Ein einzelnes Regal und eine gebrauchte Matratze machen ein Zimmer rechtlich also nicht zu einer hochwertig möblierten Einheit. Beachten sollten Vermieter außerdem, dass die ganze Mechanik vor allem in angespannten Wohnungsmärkten greift, denn dort soll die Mietpreisbremse ihre Wirkung entfalten. Für die Praxis heißt das: erst den realen Zustand der Möbel ehrlich einschätzen, dann den Zuschlag bestimmen, und im Zweifel die niedrigere von Pauschale und Zeitwert ansetzen. Diese Disziplin schützt vor einer späteren Rückforderung durch den Mieter.
So erstellen Sie einen rechtssicheren Vertrag mit Captain.Legal
Wer all das selbst von Hand in einen Vertrag gießt, übersieht schnell eine der neuen Pflichtangaben. Genau hier setzt der Dokumentengenerator von Captain.Legal an. Sie beginnen damit, die Art der Vermietung anzugeben, also ob Sie ein ganzes Apartment oder ein einzelnes Zimmer in einer Wohngemeinschaft vermieten, und der Assistent passt die abgefragten Felder daran an. Im nächsten Schritt tragen Sie die reine Wohnungsmiete und den Möblierungszuschlag getrennt ein, sodass die geforderte gesonderte Ausweisung von vornherein im Dokument angelegt ist. Eine Inventarliste lässt sich direkt ergänzen, was die spätere Bewertung der Möbel erleichtert.
Der Vorteil liegt in der Aktualität und der Verlässlichkeit. Die Vorlagen folgen dem geltenden BGB und werden angepasst, sobald sich die Rechtslage ändert, sodass Sie die einschlägigen Paragrafen nicht selbst durchforsten müssen. Am Ende laden Sie das fertige Dokument als Word-Datei zum Bearbeiten und als PDF zum Unterschreiben herunter, beides sofort und ohne dass Sie für jede kleine Anpassung einen Anwalt brauchen. Für angrenzende Fälle, etwa wenn Sie zusätzlich ein Zimmer untervermieten, steht ein Untermietvertrag für die WG nach § 553 BGB bereit, und wer Sicherheiten vereinbaren möchte, findet eine Mietbürgschaftserklärung nach § 766 BGB im selben Katalog. So bleibt das gesamte Vertragswerk aus einer Hand und juristisch konsistent.
Häufige Fehler bei der Vermietung möblierter Zimmer
Der mit Abstand häufigste Fehler ist die fehlende Trennung von Wohnungsmiete und Möblierungszuschlag. Wer beides in einer Summe verträgt, riskiert nach der geplanten Neuregelung, dass die Wohnung als unmöbliert gilt und der Zuschlag komplett entfällt. Fast ebenso verbreitet ist der überhöhte Zuschlag, der sich am Neupreis statt am Zeitwert orientiert. Ein Vermieter, der für eine zwanzig Jahre alte Küche denselben Aufschlag verlangt wie für eine neue, wird vor Gericht kaum bestehen, sobald der Mieter den Wert anzweifelt. Beide Fehler haben dieselbe Wurzel, nämlich eine fehlende ehrliche Bestandsaufnahme der überlassenen Möbel.
Ein dritter Klassiker ist der Rückgriff auf veraltete Mustervorlagen aus dem Netz. Viele kursierende Verträge stammen aus einer Zeit, in der weder eine Ausweispflicht noch eine Obergrenze existierten, und sie enthalten schlicht nicht die Felder, die heute nötig sind. Hinzu kommt die Verwechslung von vorübergehender Vermietung und Dauervermietung: Wer ein Zimmer als Kurzzeitmiete deklariert, um die Mietpreisbremse zu umgehen, bewegt sich nach der Reform auf dünnem Eis, weil auch dieser Bereich enger gefasst wird. Schließlich unterschätzen viele Vermieter die Bedeutung der Dokumentation. Ohne Inventarliste und ohne Belege für hochwertige Möbel lässt sich ein über der Pauschale liegender Zuschlag kaum verteidigen. Wer diese fünf Punkte vermeidet, hat den größten Teil des Risikos bereits ausgeräumt.
Questions fréquentes
Ist ein mit Captain.Legal erstellter möblierter Mietvertrag rechtsgültig?
Ja. Die Vorlagen von Captain.Legal werden von Juristen erstellt und folgen den Vorgaben des BGB, einschließlich der Regeln zur möblierten Vermietung und zur Mietpreisbremse. Entscheidend für die Rechtsgültigkeit ist, dass beide Vertragsparteien geschäftsfähig sind, der Inhalt vollständig und korrekt ausgefüllt wird und der Vertrag von beiden Seiten unterschrieben wird. Sobald die geplante Transparenzpflicht in Kraft tritt, ist der gesondert ausgewiesene Möblierungszuschlag ein Pflichtbestandteil. Genau diesen weist die Vorlage getrennt aus, sodass das Dokument auf dem aktuellen Stand der Rechtslage bleibt und im Streitfall Bestand hat.
Muss ich den Möblierungszuschlag wirklich getrennt im Vertrag ausweisen?
Nach dem Gesetzentwurf „Mietrecht II" lautet die Antwort eindeutig ja, jedenfalls in angespannten Wohnungsmärkten. Der Zuschlag muss gesondert und unaufgefordert neben der reinen Wohnungsmiete stehen. Versäumt der Vermieter das, gilt die Wohnung rechtlich als unmöbliert vermietet, und der Anspruch auf den Zuschlag entfällt. Das ist die schärfste Sanktion der Reform und der Grund, warum die getrennte Ausweisung kein Detail ist. Selbst wenn das Gesetz formal noch nicht verkündet ist, lohnt sich die getrennte Angabe schon heute, weil sie Transparenz schafft und spätere Auseinandersetzungen vermeidet.
In welchem Format kann ich den Mietvertrag herunterladen?
Sie erhalten das fertige Dokument in zwei Formaten. Die PDF-Datei ist druckfertig und gedacht für die Unterschrift, während die Word-Datei sich bearbeiten lässt, falls Sie einzelne Klauseln noch anpassen oder ergänzen möchten. Beide Versionen stehen unmittelbar nach Abschluss des Generators zum Download bereit, ohne Wartezeit. Damit können Sie den Vertrag entweder sofort ausdrucken und unterzeichnen oder zunächst in Word feinjustieren und erst danach als PDF finalisieren. Diese Doppelausgabe deckt sowohl den schnellen Standardfall als auch die individuelle Anpassung ab.
Gibt es eine gesetzliche Obergrenze für den Möblierungszuschlag?
Eine starre Obergrenze in Form eines festen Höchstbetrags gibt es nicht, wohl aber eine doppelte Grenze über den Zeitwert und die Pauschale. Für voll möblierte Wohnungen soll eine Pauschale von zehn Prozent der Nettokaltmiete zulässig sein, ohne Einzelnachweis. Ein höherer Zuschlag ist möglich, wenn die Einrichtung nachweislich wertvoller ist, muss dann aber über den Zeitwert der Möbel belegt werden. Bei alten Möbeln liegt der Zeitwert oft nahe null, sodass praktisch kaum noch ein Aufschlag bleibt. Die Höhe richtet sich also immer nach dem niedrigeren der beiden maßgeblichen Beträge.
Gilt die neue Regelung auch für mein einzelnes WG-Zimmer?
Im Grundsatz ja, denn die Reform unterscheidet nicht nach der Größe der vermieteten Einheit, sondern danach, ob möbliert vermietet wird und ob der Markt angespannt ist. Ein möbliertes WG-Zimmer in einer Großstadt fällt damit klar in den Anwendungsbereich. Gerade hier wirkt sich die Trennung von Wohnungsmiete und Zuschlag stark aus, weil die Grundmiete für ein einzelnes Zimmer niedrig ist und ein hoher Möblierungsaufschlag schnell auffällt. Vermieter eines WG-Zimmers sollten den Zuschlag deshalb besonders sorgfältig am Zeitwert ausrichten und sauber dokumentieren.
Wie lange darf eine Wohnung als möbliert gelten, wenn ich den Zuschlag nachträglich ausweise?
Hier ist Vorsicht geboten, denn eine nachträgliche Korrektur heilt den Fehler nicht ohne Weiteres. Nach dem Entwurf soll eine Wohnung, deren Zuschlag nicht von Anfang an gesondert ausgewiesen wurde, für einen längeren Zeitraum als unmöbliert gelten, auch wenn der Ausweis später nachgeholt wird. Diese Sperrwirkung soll verhindern, dass Vermieter die Pflicht zunächst ignorieren und erst bei Problemen nachbessern. Praktisch bedeutet das: Der Zuschlag gehört von der ersten Vertragsfassung an korrekt in den Vertrag. Wer das versäumt, kann den finanziellen Nachteil über Monate nicht einfach rückgängig machen.
Brauche ich für einen möblierten Mietvertrag einen Anwalt?
Für den Regelfall nicht. Ein möblierter Mietvertrag für ein WG-Zimmer ist ein Standardvorgang, der sich mit einer aktuellen, juristisch geprüften Vorlage zuverlässig abbilden lässt. Sie behalten die volle Kontrolle über die Inhalte, tragen Miete, Zuschlag und Inventar selbst ein und laden das fertige Dokument direkt herunter. Anwaltlicher Rat lohnt sich erst bei besonderen Konstellationen, etwa bei einer sehr hochwertigen Einrichtung mit hohem nachzuweisenden Zeitwert, bei komplexen Untermietketten oder wenn bereits ein Streit über die Miethöhe läuft. Für das saubere Aufsetzen des Vertrags selbst genügt in aller Regel ein strukturierter Generator.