Am 29. April 2026 hat das Bundeskabinett den Regierungsentwurf zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete beschlossen, im Volksmund „Miete II" genannt. Wer eine Wohnung vermietet, sollte den Entwurf nicht als ferne Politik abtun: Die geplante Mietrechtsreform 2026 verschiebt an vier Stellen die Regeln, die jeder Vermieter direkt in den Mietvertrag schreibt. Indexmieten, Möblierungszuschlag, Kurzzeitvermietung und die Schonfristzahlung. Dieser Beitrag ordnet ein, was sich für die Vertragsgestaltung in angespannten Wohnungsmärkten ändert, was davon schon gilt und was noch im Gesetzgebungsverfahren steckt. Der Ton bleibt praktisch: Sie sollen nach der Lektüre wissen, welche Klausel Sie überprüfen müssen.
Eines vorweg, damit keine Panik entsteht. Der Entwurf ist beschlossen, aber noch nicht in Kraft. Er geht jetzt durch Bundestag und Bundesrat, und dort sind inhaltliche Änderungen weiterhin möglich. Trotzdem lohnt sich die Vorbereitung schon heute, denn die Stoßrichtung steht fest und betrifft Verträge, die Sie ohnehin gerade abschließen.
Was „Miete II" eigentlich ist
„Miete II" ist der zweite Baustein eines größeren Reformpakets der Bundesregierung zum sozialen Mietrecht. Der erste Schritt war bereits getan: Die Mietpreisbremse wurde bis Ende 2029 verlängert, oft als „Mietrecht I" bezeichnet. Der Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD aus dem April 2025 lieferte die politische Grundlage, eine zwanzigköpfige Expertenkommission Mietrecht die fachliche. Deren Empfehlungen sind in den Entwurf eingeflossen, den Bundesjustizministerin Stefanie Hubig vorgelegt hat.
Der amtliche Titel ist sperrig, er lautet Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete. Dahinter steht ein klares Ziel: Schlupflöcher schließen, mit denen sich die Mietpreisbremse bisher umgehen ließ. Genau hier sitzt der praktische Kern für Vermieter. Wer in den vergangenen Jahren über Möblierung, Indexbindung oder kurze Vertragslaufzeiten Spielräume genutzt hat, findet diese Wege künftig enger. Miete II ist also weniger eine abstrakte Sozialreform als eine sehr konkrete Korrektur an den Stellschrauben, die im Mietvertrag stehen.
Wichtig ist die Abgrenzung zur Mietpreisbremse selbst. Die Bremse begrenzt die zulässige Miethöhe bei Neuvermietung in ausgewiesenen Gebieten. „Miete II" greift dort an, wo Vermieter diese Begrenzung bislang legal aushebeln konnten. Beide Regelwerke wirken in denselben angespannten Wohnungsmärkten, ergänzen sich aber, statt sich zu überschneiden.
Rechtlicher Rahmen
Das Mietrecht für Wohnraum steht im Bürgerlichen Gesetzbuch, konkret in den §§ 535 ff. BGB. Die Indexmiete ist in § 557b BGB geregelt, die Mietpreisbremse in den §§ 556d ff. BGB, die ordentliche und außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs in § 543 und § 569 BGB samt der dazugehörigen Schonfristregelung. Der Reformentwurf setzt an genau diesen Vorschriften an und verändert sie punktuell, ohne das System umzubauen.
Bei der Indexmiete sieht der Entwurf eine spürbare Begrenzung vor. Bisher koppelt § 557b BGB die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes, und steigt der Index, steigt die Miete im gleichen Verhältnis. Künftig sollen in angespannten Wohnungsmärkten jährliche Indexsteigerungen, die drei Prozent übersteigen, nur noch zur Hälfte auf die Miete umgelegt werden dürfen. Ein Beispiel macht das greifbar: Steigt der Index um fünf Prozent, schlagen die ersten drei Prozent voll durch, von den restlichen zwei Prozent darf nur die Hälfte weitergegeben werden. Die Vertragsklausel zur Indexanpassung muss diese Deckelung künftig abbilden, sonst riskieren Sie eine unwirksame Erhöhung.
Beim Möblierungszuschlag führt der Entwurf erstmals eine Transparenzpflicht und eine Obergrenze ein. Vermieter müssen den Zuschlag für Möbel künftig gesondert ausweisen, und maßgeblich für die Höhe ist der Zeitwert der Möbel, nicht der Neupreis. Für eine vollmöblierte Wohnung gilt ein Zuschlag von bis zu zehn Prozent der Nettokaltmiete grundsätzlich als angemessen. Fehlt der gesonderte Ausweis, drohen ernste Folgen, denn dann gilt die Wohnung als unmöbliert. Die zuständigen Details und der vollständige Verfahrensstand lassen sich in der Mitteilung der Bundesregierung zum besseren Schutz im Mietrecht nachlesen, die den Kabinettsbeschluss zusammenfasst.
Kurzzeitvermietungen erhalten erstmals eine klare zeitliche Grenze. Die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch fällt bislang nicht unter die Mietpreisbremse, doch war unklar, wann ein solcher Gebrauch überhaupt vorliegt. Künftig sollen Kurzzeitmietverträge für höchstens sechs Monate abgeschlossen werden können, nur dieser Zeitraum bleibt von der Bremse ausgenommen. Bei der Schonfristzahlung wiederum erweitert der Entwurf den Schutz: Wer wegen Mietrückständen gekündigt wurde und die Miete nachzahlt, kann die Kündigung künftig einmalig auch bei einer ordentlichen Kündigung abwenden, nicht mehr nur bei der fristlosen.
Indexmiete: Welche Klausel Sie jetzt prüfen sollten
Die Indexmiete war in den vergangenen Jahren ein beliebtes Instrument, gerade in Städten mit stark steigenden Lebenshaltungskosten. Sie funktioniert mechanisch und ohne Begründungsaufwand, der Vermieter muss keine Vergleichsmieten heranziehen, sondern verweist schlicht auf den Index. Genau diese Automatik schränkt „Miete II" ein. In der Praxis bedeutet das: Eine Indexklausel, die heute eine ungebremste Eins-zu-eins-Weitergabe vorsieht, passt nach Inkrafttreten der Reform nicht mehr zur Rechtslage in angespannten Märkten.
Wer einen unbefristeten Wohnraummietvertrag nach §§ 535 ff. BGB neu aufsetzt, sollte die Anpassungsklausel so formulieren, dass sie die Halbierung oberhalb der Drei-Prozent-Schwelle berücksichtigt. Bei laufenden Verträgen stellt sich die Frage anders. Eine bestehende Indexvereinbarung bleibt wirksam, doch die nächste Erhöhung muss der neuen Begrenzung folgen, sobald das Gesetz gilt. Es genügt also nicht, die alte Klausel zu kennen, Sie müssen die Berechnung bei der nächsten Anpassung neu aufstellen.
Ein häufiger Denkfehler lohnt der Erwähnung. Die Deckelung greift nur in ausgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten, nicht bundesweit. Prüfen Sie zuerst, ob Ihre Immobilie in einem solchen Gebiet liegt, bevor Sie die Klausel umschreiben, denn außerhalb dieser Gebiete bleibt die volle Indexweitergabe zulässig. Diese geografische Differenzierung wird in der öffentlichen Debatte oft übersehen und führt zu unnötiger Verunsicherung.
Möblierte Wohnungen und WG-Zimmer: der Zuschlag muss sichtbar sein
Die möblierte Vermietung galt lange als pragmatischer Weg, eine höhere Miete zu rechtfertigen, ohne den Möbelwert offenzulegen. Damit ist nach dem Entwurf Schluss. Der Möblierungszuschlag muss künftig getrennt von der Nettokaltmiete ausgewiesen werden, und zwar unaufgefordert. Beachten Sie die schärfste Sanktion des Entwurfs: Wer den Zuschlag nicht ausweist, dessen Wohnung gilt als unmöbliert, und selbst eine spätere Nachholung der Angabe wirkt für zwei Jahre nicht heilend. In dieser Zeit lässt sich kein wirksamer Zuschlag durchsetzen.
Praktisch heißt das, dass Sie im Vertrag drei Beträge sauber trennen sollten: die Nettokaltmiete, den Möblierungszuschlag und die Betriebskosten. Der Zuschlag selbst muss am Zeitwert der Möbel ausgerichtet sein, eine Couch aus dem Vorjahr trägt mehr als dieselbe Couch nach acht Jahren Nutzung. Für vollständig ausgestattete Einheiten dient die Marke von zehn Prozent der Nettokaltmiete als Orientierung dafür, was als angemessen gilt. Wer ein einzelnes möbliertes WG-Zimmer vermietet, unterliegt derselben Logik und sollte die Ausstattung im Vertrag konkret benennen.
Der Sonderfall der echten Kurzzeitvermietung verdient Aufmerksamkeit. Wer eine Wohnung tatsächlich nur für einen befristeten, vorübergehenden Zweck überlässt, etwa für ein Praktikum oder eine Projektphase, kann weiterhin außerhalb der Mietpreisbremse vermieten, sofern der Vertrag die Sechs-Monats-Grenze einhält. Dafür eignet sich kein gewöhnlicher Dauervertrag, sondern eine befristete Konstruktion. Ein Zeitmietvertrag nach § 575 BGB verlangt allerdings einen gesetzlich anerkannten Befristungsgrund, was viele Vermieter unterschätzen.
Kündigung und Schonfrist: mehr Schutz für säumige Mieter
Die Erweiterung der Schonfristzahlung verändert die Spielregeln bei Mietrückständen spürbar. Bisher konnte ein Mieter eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs abwenden, indem er die Rückstände innerhalb der Schonfrist nachzahlte, doch eine zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung blieb davon unberührt. Diese Kombination aus fristloser und hilfsweise ordentlicher Kündigung war in der Praxis das schärfste Schwert des Vermieters. Der Entwurf stumpft es ab, denn die Nachzahlung soll künftig einmalig auch die ordentliche Kündigung entfallen lassen.
Für die Vertrags- und Schreibgestaltung folgt daraus, dass eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs sorgfältiger vorbereitet werden muss. Wer voreilig kündigt und der Mieter zahlt nach, steht im Zweifel mit leeren Händen da. In der Praxis empfiehlt sich vor der Kündigung eine saubere Dokumentation der Rückstände und gegebenenfalls eine vorgeschaltete Abmahnung an den Mieter, um die Pflichtverletzung formell festzuhalten. Diese Vorsicht zahlt sich aus, weil die Schwelle für eine endgültige Vertragsbeendigung höher wird.
So setzen Sie einen reformfesten Mietvertrag mit Captain.Legal auf
Statt einen alten Vertrag mühsam an die neue Rechtslage anzupassen, lässt sich ein passendes Dokument direkt online erzeugen. Auf Captain.Legal wählen Sie zunächst die Art der Vermietung, also unbefristet, befristet oder möbliert, und der Assistent blendet daraufhin nur die Felder ein, die für Ihre Konstellation zählen. Bei einer möblierten Wohnung fragt das Formular den Möblierungszuschlag gesondert ab und führt ihn getrennt von der Nettokaltmiete auf, genau so, wie es der Entwurf verlangt.
Anschließend beantworten Sie Fragen zu Mietdauer, Index- oder Staffelvereinbarung und Betriebskosten, ohne sich durch Gesetzestexte arbeiten zu müssen. Die Vorlagen orientieren sich am geltenden BGB und werden aktualisiert, sobald sich die Rechtslage ändert, sodass Sie die Paragrafen nicht selbst nachverfolgen. Am Ende laden Sie das Dokument als PDF zum Unterschreiben und als Word zum Nachbearbeiten herunter. Wer regelmäßig vermietet, findet im Überblick der Immobiliendokumente vom Übergabeprotokoll bis zur Mietquittung die passenden Ergänzungen, und auch ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB lässt sich rechtssicher erstellen. Der Vorteil liegt in der Autonomie: ein konformer Vertrag in wenigen Minuten, ohne Wartezeit beim Anwalt.
Häufige Fehler
Der erste und teuerste Fehler ist die Verwendung veralteter Mustervorlagen aus dem Netz. Viele kursierende Verträge stammen aus der Zeit vor der Reform und enthalten Indexklauseln, die die Drei-Prozent-Deckelung ignorieren, oder Möblierungszuschläge ohne gesonderten Ausweis. Solche Klauseln werden im Streitfall einzeln angegriffen, und gerade die unwirksame Möblierungsangabe kostet zwei Jahre lang jeden Zuschlag. Wer aus Bequemlichkeit ein altes PDF wiederverwendet, spart fünf Minuten und riskiert vierstellige Beträge.
Ebenso verbreitet ist die Annahme, die neuen Regeln gälten überall. Die Deckelung der Indexmiete und die Pflichten beim Möblierungszuschlag greifen vorrangig in angespannten Wohnungsmärkten, weshalb der erste Prüfschritt immer die Gebietslage ist. Ein dritter Fehler betrifft die Kurzzeitvermietung: Wer einen unbefristeten Vertrag schließt und ihn als „vorübergehend" deklariert, fällt nicht aus der Mietpreisbremse, denn maßgeblich ist die tatsächliche, vertraglich sauber befristete Konstruktion innerhalb der Sechs-Monats-Grenze. Viertens unterschätzen viele Vermieter die neue Schonfristregelung und kündigen bei Rückständen vorschnell, ohne die Pflichtverletzung zu dokumentieren. Und fünftens vermischen manche Verträge Nettokaltmiete, Zuschlag und Betriebskosten in einer einzigen Summe, was nach der Reform die Transparenzpflicht verletzt und den Zuschlag angreifbar macht.
Häufig gestellte Fragen
Gilt die Mietrechtsreform „Miete II" schon?
Nein, noch nicht. Das Bundeskabinett hat den Regierungsentwurf am 29. April 2026 beschlossen, doch das Gesetz muss noch das parlamentarische Verfahren in Bundestag und Bundesrat durchlaufen. In dieser Phase sind inhaltliche Änderungen ausdrücklich möglich, weshalb einzelne Werte wie die Prozentgrenzen sich noch verschieben können. Sinnvoll ist es trotzdem, Verträge schon jetzt vorzubereiten, denn die Grundrichtung steht fest und betrifft Vereinbarungen, die Sie ohnehin gerade abschließen. Wer heute einen Vertrag aufsetzt, der die geplanten Begrenzungen bereits abbildet, muss später nichts nachbessern.
Ist ein mit Captain.Legal erstellter Mietvertrag rechtlich gültig?
Ja. Die Vorlagen richten sich nach den geltenden Vorschriften des BGB, insbesondere den §§ 535 ff. BGB für Wohnraummiete, und werden von Juristen geprüft. Ein damit erstelltes Dokument ist nach dem Ausfüllen unterschriftsbereit und entfaltet zwischen den Parteien dieselbe Bindungswirkung wie ein klassisch aufgesetzter Vertrag. Entscheidend für die Wirksamkeit ist, dass die eingetragenen Angaben korrekt sind und die gesetzlichen Pflichtinhalte enthalten. Sobald sich die Rechtslage durch „Miete II" ändert, werden die Vorlagen entsprechend angepasst, sodass Sie keine veraltete Klausel übernehmen.
In welchem Format kann ich den Mietvertrag herunterladen?
Sie erhalten Ihr Dokument in zwei Formaten, als PDF und als Word-Datei. Die PDF-Version eignet sich zum direkten Ausdrucken und Unterschreiben, sie hält das Layout fest und lässt sich problemlos archivieren. Die Word-Datei dient der Nachbearbeitung, falls Sie einzelne Passagen ergänzen oder eine individuelle Klausel hinzufügen möchten. Beide Versionen stehen sofort nach der Erstellung zum Download bereit, ein Konto ist dafür nicht zwingend erforderlich. So können Sie das Dokument flexibel weiterverwenden, je nachdem ob Sie es sofort unterzeichnen oder zuvor anpassen wollen.
Wie hoch darf der Möblierungszuschlag nach der Reform sein?
Maßgeblich ist nach dem Entwurf der Zeitwert der Möbel, nicht ihr Anschaffungspreis. Für eine vollständig möblierte Wohnung gilt ein Zuschlag von bis zu zehn Prozent der Nettokaltmiete grundsätzlich als angemessen. Entscheidend ist außerdem, dass Sie den Zuschlag im Vertrag gesondert und unaufgefordert ausweisen. Versäumen Sie diesen getrennten Ausweis, gilt die Wohnung als unmöbliert, und eine spätere Nachholung der Angabe heilt diesen Mangel für zwei Jahre nicht. In dieser Zeit lässt sich kein wirksamer Möblierungszuschlag durchsetzen, was die korrekte Vertragsgestaltung von Anfang an besonders wichtig macht.
Wie lange darf ein Kurzzeitmietvertrag künftig laufen?
Der Entwurf sieht eine klare Höchstgrenze von sechs Monaten vor. Nur ein Vertrag innerhalb dieser Frist bleibt von der Mietpreisbremse ausgenommen, sofern es sich um eine echte Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch handelt. Bislang war diese Ausnahme unscharf, weil unklar blieb, wann ein vorübergehender Gebrauch überhaupt vorliegt, was zu Umgehungen führte. Mit der Sechs-Monats-Grenze schafft der Gesetzgeber Rechtssicherheit für beide Seiten. Wer länger vermieten will, fällt unter die regulären Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts und sollte einen entsprechend gestalteten Vertrag verwenden.
Darf ich eine bestehende Indexmiete einfach weiterführen?
Eine bereits vereinbarte Indexmiete bleibt als solche wirksam, das Reformpaket hebt laufende Verträge nicht auf. Was sich ändert, ist die Berechnung der nächsten Erhöhung in angespannten Wohnungsmärkten. Sobald das Gesetz gilt, dürfen Sie jährliche Indexsteigerungen oberhalb von drei Prozent nur noch zur Hälfte auf die Miete umlegen. Sie müssen die Anpassung also neu rechnen und dürfen nicht schematisch die volle Indexentwicklung weitergeben. Außerhalb der ausgewiesenen Gebiete bleibt die ungebremste Weitergabe dagegen zulässig, weshalb der erste Schritt immer die Prüfung der Gebietslage ist.
Was passiert, wenn ich wegen Mietrückständen kündige und der Mieter nachzahlt?
Nach dem Entwurf kann der Mieter eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs künftig einmalig auch dann abwenden, wenn es sich um eine ordentliche Kündigung handelt, nicht mehr nur bei der fristlosen. Zahlt er die Rückstände innerhalb der Schonfrist nach, entfällt die Kündigungswirkung. Für Sie als Vermieter bedeutet das, dass eine Kündigung sorgfältiger vorbereitet sein muss, weil die Schwelle für eine endgültige Vertragsbeendigung steigt. Eine saubere Dokumentation der Rückstände und gegebenenfalls eine vorherige Mahnung sind ratsam, bevor Sie den Schritt der Kündigung gehen.